Как будет развиваться гостиничный рынок – прогноз экспертов JLL
Гостиничный бизнес продолжает адаптироваться к новым условиям спроса. Согласно новому исследованию компании JLL, изменение приоритетов гостей с городских на загородные и курортные объекты стимулировало инвестиционный интерес к сектору и привело к трансформации операционных трендов.
Инвестиции
Наибольшей популярностью среди инвестиционных идей пользуется редевелопмент зданий производственного назначения и их преобразование в креативные кластеры, включающие гостиничный объект. В целом сегодня преобладают кластерные проекты: инвесторы понимают необходимость комплексного подхода к привлечению нового путешественника, для которого бизнес-цель не является основным приоритетом. Он все чаще выбирает локации с полным спектром услуг, не предполагающие перемещения между отелем и местом для работы или встреч.
«Также наблюдается рост интереса жилищных застройщиков к гостинично-апартаментальным комплексам в Краснодарском крае. Данная тенденция появилась под влиянием пандемии и увеличения внутреннего туристического потока в этом регионе, – говорит Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Гостиничная составляющая делает такие проекты физически реализуемыми, дает необходимый сервис, позволяет организовать возможность пассивного дохода в случае курортного жилья».
Москва
До наступления третьей волны на гостиничном рынке Москвы наблюдалось оживление спроса, которое стало особенно ощутимым с апреля. В целом все сегменты продемонстрировали высокие показатели заполняемости во 2-м квартале 2021 года: средний ценовой сегмент достиг загрузки на уровне 60-65%, верхний предел среднего – 70-80%, высокий – 55-60%, люксовый – 30-40%[1]. Этот квартал стал первым, ознаменовавшимся положительной динамикой показателя RevPAR в сравнении с прошлогодними показателями. Тем не менее эксперты JLL ожидают снижения показателей загрузки в июле и августе на фоне увеличения цифр по заболеваемости и активизации летнего отпускного сезона.
«Оживление, зафиксированное во 2-м квартале текущего года, давало ощущение постепенного возвращения спроса на доковидный уровень и ожидание сильного конца года, с восстановлением деловой и MICE-активности. Однако появление новых штаммов не вселяет такой уверенности. По нашим прогнозам, вторая половина 2021 года пройдет в “смешанном” режиме, характеризуясь резкими пиками роста и снижения спроса», - отмечает Яна Уханова.
Что касается гостиничных открытий, в июле 2021 года начал работу отель средней ценовой категории «Hampton by Hilton Moscow Рогожский Вал» на 147 номеров. Это единственный брендированный объект, открывшийся в Москве с начала года. До конца года заявлено еще три запуска.
Эксперты JLL прогнозируют, что восстановление тарифов в снизившихся сегментах начнется в 2023 году.
Санкт-Петербург
Несмотря на закрытые границы и отсутствие иностранных туристов, первые шесть месяцев года, особенно его 2-й квартал, отличались высокой динамикой. Проведение ПМЭФ в июне и игр Евро-2020 в существенной степени поддержало гостиничный рынок Санкт-Петербурга. Тем не менее эксперты JLL ожидают, что 2-е полугодие будет менее успешным ввиду того, что многие туристы предпочтут пляжные направления городскому туризму. До конца лета мы предполагаем активизацию спроса «выходного дня», тогда как в течение недели прогнозируем загрузку на уровне 30-40%.
«Вместе с тем мы наблюдаем следующую тенденцию: отельеры Санкт-Петербурга оказались более стрессоустойчивыми по сравнению со столичными и не прибегли к сокращению тарифов, – комментирует Яна Уханова. – Мы ожидаем, что по мере открытия границ рынок Санкт-Петербурга восстановится быстрее с точки зрения показателя RevPAR».
В нынешнем году к началу туристического сезона на рынке Санкт-Петербурга открылись три объекта совокупно на 328 номеров: «Holiday Inn Театральная площадь» (ребрендинг, 158 номеров), Wawelberg Hotel (79 номеров), Kravt Nevsky Hotel & SPA (91 номер). До конца года других открытий не ожидается.
«В целом на гостиничном рынке мы видим тенденцию “новой эры”, в которой нужно не вести отсчет от допандемийных показателей, а следить за темпами прироста в существующей реальности, с отсчетом от “точки обнуления” в 2020 году. При этом нынешний год уже подает надежды на “выздоровление” и восстановление туристического потока, но в объемах внутреннего спроса», - резюмирует Яна Уханова.
[1] На основе статистики STR по брендированным отелям уровня 3-5 звезд.
Рынок земли оживает – по итогам 2016 года, по подсчетам аналитиков, в Петербурге, по сравнению с предыдущим годом, в два раза вырос объем площадей, приобретенных в сделках.
По данным Knight Frank St Petersburg, в 2016 году девелоперы приобрели под жилое строительство около 118 га в Санкт-Петербурге и Ленобласти, на которых возможно строительство 1,3 млн кв. м. В 2015 году, несмотря на большее количество сделок, совокупная площадь проданных земельных участков была почти в два раза меньше – 59 га, на которых возможно строительство около 513 тыс. кв. м жилья. За год объем сделок в деньгах вырос почти в два с половиной раза: в 2015-м – 5-8 млрд рублей, в 2016-м – 18-22 млрд рублей.
Сергей Седых, директор по развитию компании «Петрополь», считает, что в прямом смысле покупок земли практически нет. «Сегодня действуют иные формы взаимодействия землевладельца и застройщика, в рамках которых нет прямых денежных отношений. Поэтому правильнее бы была формулировка – сколько земельных участков в прошлом году было вовлечено в инвестиционный оборот посредством совместной деятельности», – рассуждает эксперт.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg с таким мнением отчасти согласен: «Среди новых трендов можно отметить существенный рост числа смешанных сделок, когда собственник земельного участка получает часть стоимости долей квартир в будущем проекте. Если в прошлые годы землю стремились продать за реальные деньги, то сегодня собственники стали более договороспособны – есть примеры сделок только за долю в площадях. Некоторые девелоперы, напротив, непублично пытаются продать часть собственных земельных участков, которые ранее планировали к застройке».
Денис Жуков, председатель совета директоров «СВП Групп», отмечает, что в Петербурге много перспективных территорий: «В частности, на севере это земли совхоза «Пригородный», который, надеюсь, перебазирует производство в более удачное для ведения сельского хозяйства место. Это около 400 га земли, пригодной для строительства жилья».
Мнение:
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»: – В собственности города находится более 75% городской земли, в частных владениях – около 23%, что составляет 33 тыс. га. Возможно, когда застройщики израсходуют запасы земельных портфелей и реализуют все свободные участки, основным земельным ресурсом и станут бывшие промышленные территории, но сегодня на месте предприятий возведено около 40 объектов жилой недвижимости, это приблизительно 10-15% от всего рынка строящейся недвижимости, включая уже реализованное. Государственные барьеры и несовершенство правовой базы тормозят реализацию проектов комплексного освоения.
Ушедший год стал одним из самых сложных периодов для рынка торговой недвижимости Петербурга, по причине минимального объема строительства торговых центров. Девелоперы стараются оптимизировать площади уже существующих торговых центров, а не начинать новое строительство.
При этом, по данным российского филиала Colliers International, ключевыми тенденциями рынка торговой недвижимости в 2016 году стали возобновление активного развития fashion-ритейлеров, прекращение падения операционных показателей большинства торговых центров, а также продолжение оптимизации бизнес-процессов собственниками существующих объектов.
В 2016 году в Петербурге было открыто два крупных торговых центра: комплекс «Охта Молл» (GLA 78 000 кв. м) и вторая очередь «Порт Находка» (GLA 10 900 кв. м).
По данным Colliers International, общее предложение классических торговых центров по итогам 2016 года составило 2,76 млн кв. м. Таким образом, обеспеченность торговыми площадями в Петербурге достигла 527 кв. м на 1000 жителей.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия», приводит следующие данные: «Московский район традиционно является лидером среди городских районов Санкт-Петербурга по обеспеченности торговыми площадями в классических торговых центрах, на 1 тысячу жителей приходится 1069 кв. м. Замыкают тройку лидеров Центральный и Приморский районы». По ее словам, невысока обеспеченность торговыми площадями в Красносельском и Василеостровском районах города – 205 кв. м и 130 кв. м на 1000 человек соответственно. «Стоит отметить, что в этих районах города активно ведется жилищное строительство. В перспективе ситуация с торговой недвижимостью в Василеостровском районе может улучшиться, на намывных территориях выделен участок под ТРЦ. К тому же транспортная доступность района в связи с открытием центрального участка ЗСД значительно улучшилась. В Красносельском районе ситуация с торговой недвижимостью с точки зрения обеспеченности торговыми площадями в перспективе также станет лучше. IKEA Centres Russia приобрела земельный участок, расположенный между Красносельским шоссе и КАД, вблизи микрорайона «Новоселье», под строительство нового торгового центра МЕГА с магазином ИКЕА», – говорит госпожа Лежнева.
Как отмечают эксперты, девелоперская активность на сегодняшний день сконцентрирована преимущественно в области перепрофилирования действующих торговых центров с целью привлечения новой целевой аудитории. «Реконцепция и реновация ТЦ, зачастую без закрытия объектов на период проведения работ, становится тем «окном возможностей», которое девелоперы открывают для себя в попытке улучшить экономику проектов», – говорит Вероника Лежнева. По ее словам, примеров на рынке уже немало: продолжается переформатирование ТЦ «Капитолий» у станции метро «Пионерская» в дисконт-центр; FORTGROUP перезапустила ТРК «Южный Полюс», частично реконструировав объект; произошла реконцепция торгового центра Prisma на Выборгском шоссе в ТЦ «Китай-город» (часть объекта представляет собой ярмарку китайских товаров); компания «Адамант» реконструировала входные группы ТЦ «Невский» (1-я очередь) и ТРК «Балканский». Из анонсированных реконцепций – «Кировский универмаг» («Адамант»).
Александр Ионов, управляющий партнер компании Cityprofit, поясняет: «Если на Западе практика реновации – это плановая часть стратегического развития объекта, которая не дает торговому комплексу морально устареть, то в России к подобным мерам прибегают в крайних случаях».
Мнение
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия»:
– Строительство крупных торговых центров в текущих экономических реалиях по-прежнему остается ограниченным – на 2017 год не заявлено ко вводу ни одного объекта. На начальном этапе строительства находится 4-я очередь ТРК «Заневский Каскад» компании «Адамант». В 2017 году в Приморском районе начнется строительство регионального торгового центра «Голливуд» (ввод в эксплуатацию планируется на 2019 год), а компания IKEA приступит к реализации своего третьего торгового комплекса «МЕГА IKEA» на юге города.