Как будет развиваться гостиничный рынок – прогноз экспертов JLL
Гостиничный бизнес продолжает адаптироваться к новым условиям спроса. Согласно новому исследованию компании JLL, изменение приоритетов гостей с городских на загородные и курортные объекты стимулировало инвестиционный интерес к сектору и привело к трансформации операционных трендов.
Инвестиции
Наибольшей популярностью среди инвестиционных идей пользуется редевелопмент зданий производственного назначения и их преобразование в креативные кластеры, включающие гостиничный объект. В целом сегодня преобладают кластерные проекты: инвесторы понимают необходимость комплексного подхода к привлечению нового путешественника, для которого бизнес-цель не является основным приоритетом. Он все чаще выбирает локации с полным спектром услуг, не предполагающие перемещения между отелем и местом для работы или встреч.
«Также наблюдается рост интереса жилищных застройщиков к гостинично-апартаментальным комплексам в Краснодарском крае. Данная тенденция появилась под влиянием пандемии и увеличения внутреннего туристического потока в этом регионе, – говорит Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Гостиничная составляющая делает такие проекты физически реализуемыми, дает необходимый сервис, позволяет организовать возможность пассивного дохода в случае курортного жилья».
Москва
До наступления третьей волны на гостиничном рынке Москвы наблюдалось оживление спроса, которое стало особенно ощутимым с апреля. В целом все сегменты продемонстрировали высокие показатели заполняемости во 2-м квартале 2021 года: средний ценовой сегмент достиг загрузки на уровне 60-65%, верхний предел среднего – 70-80%, высокий – 55-60%, люксовый – 30-40%[1]. Этот квартал стал первым, ознаменовавшимся положительной динамикой показателя RevPAR в сравнении с прошлогодними показателями. Тем не менее эксперты JLL ожидают снижения показателей загрузки в июле и августе на фоне увеличения цифр по заболеваемости и активизации летнего отпускного сезона.
«Оживление, зафиксированное во 2-м квартале текущего года, давало ощущение постепенного возвращения спроса на доковидный уровень и ожидание сильного конца года, с восстановлением деловой и MICE-активности. Однако появление новых штаммов не вселяет такой уверенности. По нашим прогнозам, вторая половина 2021 года пройдет в “смешанном” режиме, характеризуясь резкими пиками роста и снижения спроса», - отмечает Яна Уханова.
Что касается гостиничных открытий, в июле 2021 года начал работу отель средней ценовой категории «Hampton by Hilton Moscow Рогожский Вал» на 147 номеров. Это единственный брендированный объект, открывшийся в Москве с начала года. До конца года заявлено еще три запуска.
Эксперты JLL прогнозируют, что восстановление тарифов в снизившихся сегментах начнется в 2023 году.
Санкт-Петербург
Несмотря на закрытые границы и отсутствие иностранных туристов, первые шесть месяцев года, особенно его 2-й квартал, отличались высокой динамикой. Проведение ПМЭФ в июне и игр Евро-2020 в существенной степени поддержало гостиничный рынок Санкт-Петербурга. Тем не менее эксперты JLL ожидают, что 2-е полугодие будет менее успешным ввиду того, что многие туристы предпочтут пляжные направления городскому туризму. До конца лета мы предполагаем активизацию спроса «выходного дня», тогда как в течение недели прогнозируем загрузку на уровне 30-40%.
«Вместе с тем мы наблюдаем следующую тенденцию: отельеры Санкт-Петербурга оказались более стрессоустойчивыми по сравнению со столичными и не прибегли к сокращению тарифов, – комментирует Яна Уханова. – Мы ожидаем, что по мере открытия границ рынок Санкт-Петербурга восстановится быстрее с точки зрения показателя RevPAR».
В нынешнем году к началу туристического сезона на рынке Санкт-Петербурга открылись три объекта совокупно на 328 номеров: «Holiday Inn Театральная площадь» (ребрендинг, 158 номеров), Wawelberg Hotel (79 номеров), Kravt Nevsky Hotel & SPA (91 номер). До конца года других открытий не ожидается.
«В целом на гостиничном рынке мы видим тенденцию “новой эры”, в которой нужно не вести отсчет от допандемийных показателей, а следить за темпами прироста в существующей реальности, с отсчетом от “точки обнуления” в 2020 году. При этом нынешний год уже подает надежды на “выздоровление” и восстановление туристического потока, но в объемах внутреннего спроса», - резюмирует Яна Уханова.
[1] На основе статистики STR по брендированным отелям уровня 3-5 звезд.
В Bright Rich | CORFAC Int. подвели итоги I квартала на офисном рынке Санкт-Петербурга.
В эксплуатацию было введено четыре объекта: «Морская резиденция» (арендопригодная площадь – 40 тыс. кв. м), Garage (арендопригодная площадь – 3 548 кв. м), реконструированный бизнес-центр «Гайде» (2 745 кв. м) и БЦ «Гайот» (1 880 кв. м арендопригодной площади). Спекулятивными являются лишь бизнес-центры Garage и «Гайот». При этом, в Bright Rich | CORFAC Int. отмечают, что сдали последний объект еще до его ввода в эксплуатацию.
До конца года к вводу в эксплуатацию запланировано 253 890 кв. м качественных офисных площадей (GLA), основная часть из них, по прогнозам аналитиков, придется на III-IV кварталы. Наиболее крупными из новых бизнес-центров станут БЦ «Черниговская 8» (арендопригодная площадь – 46 050 кв. м), БЦ «Заневский каскад 4» (арендопригодная площадь – 40 300 кв. м), БЦ «Элкус II очередь» (арендопригодная площадь – 23 560 кв. м).
Крупнейшие объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2021 г.
|
Название бизнес-центра |
Адрес |
Район |
Общая площадь, кв. м |
Арендопригодная площадь, кв. м |
Класс |
Квартал |
|
ATLAS CITY 1 очередь |
Московский пр., д. 120, лит. А, стр. 1 |
Московский |
10 037 |
8 914 |
В+ |
Q2 |
|
Премьер |
Щербаков пер, д. 17/3, лит. А |
Центральный |
7 953 |
6 478 |
А |
Q2 |
|
11-я Красноармейская (реконструкция) |
11-я Красноармейская ул., д. 18 |
Адмиралтейский |
7 300 |
5 500 |
В |
Q2 |
|
OBWODNIY |
Обводного канала наб., д. 118Б, лит. А |
Адмиралтейский |
5 733 |
5 733 |
В |
Q2 |
|
Заневский каскад 4 |
Заневский пр. |
Красногвардейский |
113 600 |
40 300 |
В+ |
Q3 |
|
Lotos Tower |
Приморский пр., д. 68, 70, стр. 1 |
Приморский |
30 000 |
15 000 |
А |
Q3 |
|
Собрание, II очередь |
Цветочная ул., д. 25, лит. Ц |
Московский |
26 763 |
15 417 |
В+ |
Q3 |
|
Спутник |
Бабушкина ул., д. 40, лит. А |
Невский |
25 000 |
3 800 |
В+ |
Q3 |
|
Феррум I |
Свердловская наб, д. 44, лит. Б |
Калининский |
9 900 |
8 870 |
А |
Q3 |
|
КЕРСТЕН (реконструкция) |
Красного Курсанта ул., д. 25, лит. Е |
Петроградский |
7 940 |
7 940 |
В+ |
Q3 |
|
Черниговская 8 |
ул. Черниговская, д. 8 |
Московский |
66 480 |
46 050 |
А |
Q4 |
|
Элкус II очередь |
Благодатная ул. |
Московский |
33 773 |
23 560 |
А |
Q4 |
|
ТЕСЛА |
В.О. 24-я линия, д. 15/2 |
Василеостровский |
13 890 |
9 600 |
В+ |
Q4 |
|
Аквилон LINKS |
Московский пр., д. 83, лит. Н |
Адмиралтейский |
10 711 |
8 328 |
А |
Q4 |
С точки зрения распределения объектов, заявленных к вводу до конца года, по классам офисной недвижимости лидируют здания класса А, их доля в структуре планируемого ввода составляет 58% (148 290 кв. м). Далее следует класс В+ (91 400 кв. м, или 36%) и класс В (14 330 кв. м, или 6%).
Наиболее популярной локацией среди девелоперов является Московский район, здесь к вводу заявлено 93 940 кв. м офисных площадей (37%). Меньше всего площадей заявлено к вводу во Фрунзенском районе (2 750 кв. м, или 1%).
В I квартале 2021 г. объем поглощения составил 54 920 кв. м. По прогнозам аналитиков Bright Rich | CORFAC Int., по итогам полугодия этот показатель может составить порядка 120 000 кв. м.
По объему сделок лидирует класс В+, здесь было заключено 40% от всего объема сделок за квартал (22 090 кв. м). Наиболее востребованным по количеству сделок также оказался класс В+, с ним было заключено 38% от общего количества сделок за период.
Наиболее востребованными среди арендаторов и покупателей оказались Петроградский и Центральный районы, на их долю в структуре поглощения пришлось 46% от общего количества сделок за период.
Петроградский район лидирует также по объему заключенных сделок, на него приходится 25% в структуре спроса. Далее идут Центральный и Адмиралтейский районы (19% и 18% соответственно).
Наибольшее количество сделок был заключено с небольшими офисными блоками площадью 100-250 кв. м (49%). В объемном выражении лидируют блоки 500-1000 кв. м. Средний размер арендованного помещения составил 405 кв. м.
Общий уровень вакансии на конец I квартала составляет 7,7% (337 570 кв. м). При этом в классе А вакансия составляет 8,1%, в классе В+ – 8,0% и в классе В – 7,3%. По объему предложения лидирует Центральный район, здесь свободно 86 580 кв. м. Меньше всего вакантных офисов в Кировском районе, здесь к аренде доступно всего 5 370 кв. м.
По прогнозу аналитиков Bright Rich | CORFAC Int., во II квартале 2021 г. объем вакантных площадей сократится до 310 000 кв. м. «Движение рынка будет зависеть от выхода новых спекулятивных офисных площадей. Спрос во втором квартале предположительно останется на уровне I квартала 2021 года», - отмечает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC Int.
Ставки аренды за I квартал выросли, в основном за счет индексации. Средневзвешенная ставка аренды на конец квартала составила 1 970 руб./кв. м/мес. (включая НДС и КУ) в классе А, 1 360 руб./кв. м/мес. в классе В+ и 1 170 руб./кв. м/мес., в В-классе (также с НДС и КУ). Аналитики отмечают, что в классе В зафиксирован наиболее активный рост ставок аренды, по сравнению с концом 2020 года ставка здесь увеличилась на 6,4%. Если сравнивать с аналогичным периодом 2020 года, то ставка аренды в классе В увеличилась на 10,4%. Во II квартале в Bright Rich | CORFAC Int. дальнейшего роста арендных ставок не ожидают.
Наиболее дорогим районом с точки зрения средневзвешенной базовой ставки аренды в классе А является Адмиралтейский, здесь ставка аренды на конец I квартала составляет 2 160 руб. за «квадрат». В классе В+ самая высокая базовая средневзвешенная ставка аренды приходится на Московский район (1 560 руб./кв. м/мес. с учетом НДС и КУ). В В-классе самая высокая средневзвешенная ставка зафиксирована в Центральной районе Петербурга – 1 490 руб./кв. м/мес.
По данным Colliers, за прошедший год (с марта 2020 года по март 2021 года) средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге выросла на 28% - с 123 тыс. руб. до 157 тыс. руб. соответственно.
За этот период на фоне появления льготной ипотечной программы и снижения ключевой ставки Центробанка средневзвешенная ипотечная ставка уменьшилась на 1,9% - до 6,1%. По данным Росреестра, всего с апреля 2020 по март 2021 было подписано 71 082 договоров долевого участия (ДДУ), из которых 64% - сделки с привлечением ипотечных средств. При этом доля квартир в экспозиции, подходящих под условия льготной ипотечной программы, значительно снизилась: с 85% в апреле 2020 года до 67% в апреле 2021 года.
Что касается льготной ипотеки, всего с апреля 2020 года по февраль 2021 года было подписано 33 055 ДДУ. Расширение условий в июле-августе 2020 года, когда была увеличена сумма кредита и снижен первоначальный взнос, а также частичное снятие коронавирусных ограничений привели к резкому росту количества выданных льготных ипотек: если в июне 2020 года было подписано 3 648 ДДУ на льготных условиях, в июле 2020 года их число достигло 4 532. При этом пик выдачи льготной ипотеки по числу сделок пришелся на сентябрь-октябрь 2020 года, когда суммарно было подписано 8 868 ДДУ.
«Несмотря на последовавшее осенью продление программы льготного кредитования, в ноябре 2020 года начинается тренд на снижение сделок с привлечением льготной ипотеки. Рост цен снижает привлекательность программы, и в декабре число сделок еще больше сокращается. В то же время, просыпается повышенный интерес к вторичному рынку, который предлагает готовые квартиры с похожими характеристиками и по сопоставимым ценам. Небольшая разница между ипотечными ставками в пределах 2% делает покупку на вторичном рынке еще более привлекательной», - рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Одним из главных результатов действия льготной ипотеки стало снижение финансовой нагрузки на покупателя. Аналитики Colliers подсчитали, как изменился среднемесячный платеж по ипотеке для типовой квартиры в Петербурге комфорт-класса площадью 60 кв. м, первоначальным взносом в 20% и сроком кредита в 20 лет. По подсчетам Colliers, по сравнению со вторым кварталом 2019 года, во втором квартале 2020 года среднемесячный платеж по кредиту для такой квартиры снизился на 16%. Вместе с тем, выгода позднее была нивелирована ростом цен: за год действия льготной ипотеки ежемесячный платеж за ту же квартиру (во втором квартале 2021 года) увеличился на четверть.
По прогнозам Colliers, при условии продления льготной ипотеки и сохранения ставки на уровне 6,1%, среднемесячный платеж вырастет на треть к уровню второго квартала 2020 года. Однако, если льготную программу отменят, а ипотечная ставка вернется на уровень 7,5-8%, то средний платеж по кредиту вырастет на 41% по сравнению со вторым кварталом 2020 года. Ощутимый рост среднемесячного платежа приведет к тому, что большинство покупателей в массовом сегменте будут вынуждены либо отложить покупку на неопределенный срок, либо выбирать квартиры меньшей площади.
«Мы ожидаем, что в случае прекращения льготной ипотеки спрос может снизиться примерно на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Хотя на фоне рекордных показателей 2020 года динамика кажется значительной, по нашим прогнозам, спрос вернется к привычному уровню продаж предыдущих лет. В случае продления программы сокращение спроса во втором полугодии 2021 года может составить 15-20% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. – Для поддержания спроса девелоперы будут предлагать субсидируемые программы ипотеки (в сотрудничестве с банками), а также специальные условия и льготы – например, паркинг или отделка «в подарок». По нашим прогнозам, по итогам 2021 года цены могут вырасти на 10-15%, причем большая часть прироста будет зафиксирована в первом полугодии, так как во втором полугодии драйверов значительного роста цен практически не будет».
«Отмена льготной ипотеки затронет в большей степени девелоперов, у которых (вне зависимости от сегмента) основным инструментом регуляции спроса и повышения привлекательности объекта выступает цена. У этого продукта есть свой покупатель. Для него стоимость квадратного метра является критичным фактором. Но есть и другой продукт - не просто метры в локации, а образ жизни, уровень кофморта, и цена его априори выше рынка. Покупатель, находящийся в поиске таких решений, готов к большему, чем просто совершить выгодную покупку, пользуясь дешевыми деньгами. Он готов платить больше за конкретные улучшения. И здесь отмена льготной ипотеки не окажет значительного влияния на спрос», - поясняет Елизавета Конвей.