Квартира для студента – самые доступные новостройки рядом с топовыми вузами Москвы
Порядка 5% покупателей квартир в новостройках Москвы – молодые люди до 25 лет. Обычно их родители приобретают им квартиры рядом с вузом, в который они поступают или будут посещать. Для них аналитики «Метриум» нашли самые доступные варианты квартир и апартаментов рядом с пятью топовыми вузами[1] столицы.
По данным рейтингового агентства RAEX («РАЭКС-Аналитика») в 2021 году в топ-5 вузов Москвы вошли МГУ им. М.В. Ломоносова МФТИ, НИЯУ МИФИ, НИУ ВШЭ и НИУ МГТУ им. Баумана. Эти учебные заведения показали лучший результат по таким критериям как качество образования, востребованность выпускников работодателями и научная деятельность.
Номер один рейтинга – МГУ им. Ломоносова – крупнейший вуз России, где обучаются порядка 40 тыс. студентов. Абитуриенты могут выбирать среди 41 факультета и почти 230 образовательных программ.
Главный кампус МГУ находится на Воробьевых горах (районы Раменки, Проспект Вернадского, Очаково-Матвеевское и т.п.). Это престижные локации московского рынка недвижимости, поэтому недорогое жилье здесь будет найти сложно, хотя проектов застройки и готовых новостроек здесь немало. Из 18 комплексов квартир и апартаментов к комфорт-классу относятся только три, к бизнес-классу – восемь, к премиум-классу – семь.
Самый доступный вариант – ЖК «Матвеевский парк» в районе Очаково-Матвеевское. Это новый проект комфорт-класса со средней ценой в 262 тыс. руб. за кв.м, а самое доступное предложение – студия площадью 20,3 кв.м за 7,04 млн рублей[2]. Далее следует комплекс комфорт-класса «Большая Очаковская 2» в районе Очаково-Матвеевское. В среднем жилье здесь обойдется в 294 тыс. рублей за кв.м., а самый доступный вариант – студия площадью 20 кв.м. за 7,2 млн рублей. На третьем месте проект бизнес-класса «Мосфильмовский» (Раменки), который уже давно представлен на рынке. Хотя квадратный метр здесь стоит сравнительно немного (298 тыс. рублей за кв.м.), в продаже остались только большие квартиры – от 114 кв.м за 29,8 млн рублей.
Новостройки рядом с МГУ им. М.В. Ломоносова
Новостройки поблизости |
Класс |
Тип |
Район |
Средняя цена кв.м, тыс. руб. |
Большая Очаковская 2 |
комфорт |
квартира |
Очаково-Матвеевское |
294 |
Матвеевский парк |
комфорт |
квартира |
Очаково-Матвеевское |
262 |
Мосфильмовский |
бизнес |
квартира |
Раменки |
298 |
Will Towers |
бизнес |
квартира |
Раменки |
317 |
Вестердам |
комфорт |
квартира |
Очаково-Матвеевское |
334 |
Крылья (ранее Лобачевского, 120) |
бизнес |
квартира |
Раменки |
341 |
Событие |
бизнес |
квартира |
Раменки |
357 |
Настоящее |
бизнес |
квартира |
Раменки |
393 |
Счастье на Ломоносовском |
бизнес |
квартира |
Раменки |
452 |
Ленинский, 38 |
бизнес |
апартамент |
Гагаринский |
461 |
Hide |
премиум |
квартира |
Раменки |
477 |
West Garden |
бизнес |
квартира |
Раменки |
497 |
Spires |
премиум |
квартира |
Очаково-Матвеевское |
521 |
РЕКА |
премиум |
квартира |
Раменки |
626 |
SNEGIRI ECO |
премиум |
квартира |
Раменки |
656 |
Вишневый сад |
премиум |
квартира |
Раменки |
1144 |
Astris |
премиум |
квартира |
Раменки |
1234 |
Ambassador Golf Club Residence |
премиум |
апартамент |
Раменки |
1254 |
Источник: «Метриум»
На втором месте рейтинга лучших московских вузов – МФТИ, который был основан в середине прошлого века великими советскими учеными П. Капицей, Л. Ландау и Н. Семеновым. Московский физтех считается одним из лучших технических вузов страны, который подготовил ни одно поколение ученых, инженеров, технических специалистов. Вуз активно сотрудничает с бизнес-школой «Сколково» и французским университетом «Эколь Политекник».
Как и многие вузы того времени, МФТИ был основан за пределами Москвы. Он находится в городе Долгопрудный Московской области, который, впрочем, расположен недалеко от МКАД. В северных районах столицы рядом с МКАД и недалеко от Физтеха новостроек немного, но все они относятся к комфорт-классу и обладают доступным уровнем цен. Самый недорогой из них – комплекс апартаментов Nord в районе Северный (за МКАД), где квадратный метр в среднем можно приобрести за 168 тыс. рублей за кв.м, а самое доступное помещение – за 7,4 млн рублей (за 44 кв.м). В комплексе комфорт-класса «Дмитровский парк» в Дмитровском районе Москвы квартиры продаются по 227 тыс. рублей за кв.м. 19-метровая студия здесь обойдется 6,2 млн рублей.
Новостройки рядом с МФТИ
Новостройки поблизости |
Класс |
Тип |
Район |
Средняя цена кв.м, тыс. руб. |
Nord |
комфорт |
апартамент |
Северный |
168 |
Дмитровский парк |
комфорт |
квартира |
Дмитровский |
227 |
Источник: «Метриум»
Главная alma mater ядерщиков в стране заняла третью строчку рейтинга. Вуз одновременно является учебным и фундаментальным исследовательским центром. МИФИ активно сотрудничает со многими школами, где готовит абитуриентов к поступлению. Ежегодно сюда поступают несколько тысяч студентов.
МИФИ был основан в военные годы и главные его корпуса по тем временам располагались на окраине Москвы. Сейчас это район Москворечье-Сабурово Южного административного округа. Здесь можно приобрести относительно недорогое новое жилье комфорт-класса. К примеру, в комплексе апартаментов «16 уровень» (Марьино) студию площадью 25 кв.м. можно купить за 6,3 млн рублей, а в среднем недвижимость в нем обойдется в 194 тыс. рублей за кв.м. На втором месте по уровню доступности проект «Домашний» (215 тыс. рублей за кв.м). Минимальная стоимость здесь у двухкомнатной квартиры площадью 56 кв.м. за 15,1 млн рублей.
Новостройки рядом с МИФИ
Новостройки поблизости |
Класс |
Тип |
Район |
Средняя цена кв.м, тыс. руб. |
16 Уровень |
комфорт |
апартамент |
Марьино |
194 |
Домашний |
комфорт |
квартира |
Марьино |
215 |
LIFE-Варшавская |
комфорт |
квартира |
Москворечье-Сабурово |
256 |
Второй Нагатинский |
комфорт |
квартира |
Нагатино-Садовники |
263 |
Ривер Парк |
комфорт |
квартира / апартамент |
Нагатинский затон |
316 / 251 |
Источник: «Метриум»
Один из лучших вузов России с гуманитарной направленностью – НИУ ВШЭ изначально был открыт как высшее учебное заведение при Правительстве РФ. Сейчас здесь насчитывается 10 факультетов, десятки научных и учебных институтов. В вузе учатся порядка 30 тыс. студентов.
Здания «Вышки» разбросаны по разным районам Москвы, но можно выделить несколько крупных кампусов, где сосредоточена основная учебная и исследовательская деятельность. Они находятся в основном в историческом центре, поэтому найти недорогое новое жилье поблизости почти невозможно. В комплексе бизнес-класса в Басманном районе TriBeCa Apartments средний квадрат стоит 303 тыс. рублей – самый низкий уровень среди всех новостроек района. Правда, выбор квартир небольшой – самая доступная стоит 38 млн рублей (107 кв.м). В проекте бизнес-класса «Донское подворье» жилье в среднем обойдется в 314 тыс. рублей, а самая доступная квартира – в 30,9 млн рублей (98 кв.м). Наконец в проекте «Резиденции архитекторов» (Басманный район) средний квадратный метр квартир стоит 361 тыс. рублей, а апартаменты –331 тыс. рублей. Самый доступный апартамент – студия площадью 27 кв.м за 9,4 млн рублей.
Новостройки рядом с ВШЭ
Новостройки поблизости |
Класс |
Тип |
Район |
Средняя цена кв.м, тыс. руб. |
TriBeCa apartments |
бизнес |
апартамент |
Басманный |
303 |
Донское Подворье |
бизнес |
квартира |
Донской |
314 |
Резиденции архитекторов |
бизнес |
квартира / апартамент |
Басманный |
361 / 331 |
Резиденции Замоскворечье |
премиум |
апартамент |
Замоскворечье |
378 |
Bauman House |
бизнес |
квартира |
Басманный |
389 |
Tatlin Apartments |
бизнес |
апартамент |
Басманный |
391 |
Амарант |
бизнес |
апартамент |
Замоскворечье |
416 |
Red7 |
бизнес |
апартамент |
Красносельский |
515 |
Печатников 19 |
элит |
квартира |
Мещанский |
585 |
Rеsidence Hall на Шаболовской |
бизнес |
квартира |
Донской |
592 |
Kazakov Grand Loft |
бизнес |
апартамент |
Басманный |
610 |
Chkalov |
премиум |
апартамент |
Басманный |
629 |
Mon Cher |
элит |
апартамент |
Якиманка |
677 |
Titul на Серебрянической |
премиум |
Квартира /апартамент |
Таганский |
837 / 774 |
Тессинский 1 |
элит |
квартира |
Таганский |
910 |
Titul на Якиманке |
премиум |
квартира |
Якиманка |
947 |
Lumin |
премиум |
апартамент |
Таганский |
992 |
Клубный дом на Котельнической набережной |
элит |
квартира |
Таганский |
1032 |
Дом Абрикосова |
элит |
квартира |
Басманный |
1121 |
Ordynka |
элит |
квартира |
Замоскворечье |
1217 |
Дом с Атлантами |
элит |
квартира |
Таганский |
1250 |
Меценат |
элит |
квартира |
Якиманка |
1261 |
Turgenev |
элит |
квартира |
Красносельский |
1433 |
Cloud Nine |
элит |
квартира / квартира |
Якиманка |
1667 / 1098 |
Симфония набережных |
элит |
квартира |
Таганский |
1558 |
Полянка/44 |
элит |
квартира |
Якиманка |
1782 |
Источник: «Метриум»
Наконец, в число лучших вузов Москвы вошел МГТУ им. Баумана – один из главных технических вузов страны. Он состоит из 15 факультетов, двух филиалов и одного техникума. Поступают в вуз ежегодно порядка 5 тыс. студентов. В распоряжении обучающихся лучшие в стране лаборатории, научно-исследовательские центры и студенческий центр управления полетами.
МГТУ находится в центре Москвы недалеко от станции «Бауманская» в Басманном районе. Самое доступное жилье – комплекс квартир комфорт-класса «Красноказарменная 15» (Лефортово), где средний квадрат обойдется в 273 тыс. рублей. Минимальная стоимость квартиры – студия площадью 26,6 кв.м. за 9 млн рублей. В ЖК бизнес-класса «Лефорт» (Лефортово) удельный уровень цен схожий (273 тыс. рублей за кв.м), но самая доступная квартира – двухкомнатная площадью 59 кв.м. за 18,6 млн рублей. Третий вариант – уже упомянутый выше комплекс TriBeCa Apartments со средней стоимостью квадратного метра 303 тыс. рублей, и самой доступной квартирой за 38 млн рублей (107 кв.м)
Новостройки рядом с МГТУ им. Н.Э. Баумана
Новостройки поблизости |
Класс |
Тип |
Район |
Средняя цена кв.м, тыс. руб. |
Красноказарменная 15 |
комфорт |
квартира |
Лефортово |
273 |
Лефорт |
бизнес |
квартира |
Лефортово |
273 |
TriBeCa Apartments |
бизнес |
апартамент |
Басманный |
303 |
Резиденции архитекторов |
бизнес |
Квартира / апартамент |
Басманный |
361 / 331 |
Bauman House |
бизнес |
квартира |
Басманный |
389 |
Tatlin Apartments |
бизнес |
апартамент |
Басманный |
391 |
KAZAKOV Grand Loft |
бизнес |
апартамент |
Басманный |
610 |
Chkalov |
премиум |
апартамент |
Басманный |
629 |
Источник: «Метриум»
«Квартиры рядом с лучшими вузами страны – это среди прочего хорошая инвестиция в арендный бизнес, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Спрос на хорошее жилье рядом с университетом всегда будет высоким со стороны студентов, прежде всего из высоко обеспеченных семей. Поток таких арендаторов почти неиссякаемый, а потребность очень большая, потому что в России рынок коммерческого студенческого жилья пока не развит».
[1] Выборка новостроек производилась вблизи главных (центральных) корпусов университетов.
[2] Информация о минимальных ценах на квартиры и апартаменты актуальна на момент написания релиза
Рынок ипотечного кредитования практически каждый месяц ставит рекорд – и если июнь 2021 года не смог обновить максимум по количеству сделок, то остальные показатели продолжают брать «новые вершины». К примеру, средний размер ипотечного займа в июне 2021 года достиг 3 млн рублей – абсолютный максимум за всю историю. Одновременно Центробанк ужесточает требования по ипотекам с минимальным первым взносом. Эксперты Циан выяснили, какую часть от цены предложения средней квартиры составляет ипотечный займ. В каждом пятом лидирующем по выдаче кредитов регионе эти показатели сопоставимы.
- Средний размер ипотечного займа по РФ (согласно данным ЦБ РФ) впервые преодолел отметку в 3 млн рублей – (+29% и + 700 тыс. за год).
- На первичном рынке в ипотеку берут в среднем 4,1 млн рублей – это исторический максимум. На вторичном рынке средний займ существенно ниже – 2,6 млн рублей.
- Разница в сумме кредита между первичными и вторичными рынками увеличивается – сегодня она составляет 1,4 млн рублей против 600 тыс. годом ранее.
- 76% ипотек в 1 полугодии 2021 года были выданы на вторичное жилье. Самый высокий спрос на «первичку» в кредит был в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях).
Вторичный рынок
- На 15 регионов приходится 51% выданных ипотек в 1 полугодии 2021 года. Средний займ превышает половину от средней цены квартиры в регионе: 56%.
- Минимальную долю от стоимости средней квартиры в регионе ипотека занимает в Краснодарском крае (31%), Москве и Санкт-Петербурге (40%). Максимальную – в Челябинской области (73%).
- Средний размер займа увеличивается большими темпами в сравнении со стоимостью квартир в Свердловской, Челябинской, Самарской областях, а также – в Москве. На данные регионы стоит обратить внимание при оценке закредитованности, как потенциально более рискованные локации.
Первичный рынок
- На 15 регионов приходится 59% выданных ипотек в 1 полугодии 2021 года. Средний размер ипотечного кредита составляет порядка 65% от средней стоимости квартиры, соответственно на собственные средства приходится порядка 35% суммы. В начале года доля кредитных средств была на уровне 56%.
- В каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже. На вторичном рынке таких регионов нет.
- Наибольшую долю средний займ занимает от бюджета предложения в Московской области. Минимальный размер займа от средней стоимости квартиры в регионе - в Москве (49%), а также – Краснодарском крае (41%).
- Рост среднего займа замедлится – только в 15% регионов РФ средний размер ипотеки ниже нового трехмиллионного лимита. Больше таких субъектов – в Приволжском ФО.
Ипотечный кредит преодолел отметку в 3 млн рублей – россияне берут в кредит на 700 тыс. больше, чем год назад.
По итогам июня 2021 года средний размер ипотечного займа, выданного в целом по РФ, впервые достиг отметки в 3 млн рублей – это на 29% больше, чем еще год назад – тогда россияне брали в ипотеку в среднем 2,37 млн рублей – на 680 тыс. меньше. В предыдущие годы прирост был существенно ниже: с июня 2019 года по июнь 2020 года – всего 6% или 140 тыс. рублей. С июня 2018 года по июнь 2019 года – 11% или 220 тыс.
Таким образом, наибольший рост ипотечного займа пришёлся как раз на период действия льготной ипотеки. Сегодня в кредит берут больше на 29%, чем в июне 2020 года, на 37% больше, чем в июне 2019 года и на 51% больше, чем еще три года назад – в июне 2018 года.
Средний размер ипотечного кредита в целом по РФ (первичный и вторичный рынки)
Месяц |
Средний размер ипотеки, млн рублей |
Прирост за год в % |
Прирост за год в тыс. рублей |
июн.18 |
2,01 |
||
июн.19 |
2,23 |
11% |
220 |
июн.20 |
2,37 |
6% |
140 |
июн.21 |
3,05 |
29% |
680 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Рекорд поставлен не только целом по рынку, но и отдельно по сегменту новостроек: в июне 2021 года средний займ преодолел отметку в 4 млн рублей (4,1 млн), что на 1,5 млн рублей больше, чем россияне берут в ипотеку на вторичном рынке (2,6 млн рублей). Разница в сумме среднего займа между сегментами увеличивается: годом ранее (в июне 2020 года) она составляла 600 тыс. рублей, как и в июне 2019 года. В июне 2018 года (три года назад) разница была ниже – на уровне 400 тыс. рублей. Увеличение разрыва между средними займами объясняется не только более дешевой ипотекой «на первичке» (благодаря чему можно взять в кредит большую сумму), но и стоимостью самой недвижимости. К примеру, если взять города от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, то в 60% из них средняя стоимость кв.м на первичном рынке – выше, чем на вторичном. За исключением Москвы, во всех городах-миллионниках новостройки в среднем оказываются дороже «вторички».
Кроме того, на вторичном рынке немало альтернативных сделок, когда в качестве первого взноса клиенты используют средства от продажи предыдущего жилья – в такой ситуации, как правило, в кредит нужно брать меньшую сумму, в отличие от тех клиентов, которые на первый взнос копят «с нуля».
За прошедший год средний размер займа на первичном рынке увеличился на 46%: с 2,8 млн до 4,1 млн рублей. На вторичном рынке рост скромнее: с 2,1 млн рублей до 2,6 млн (+24%).
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
Покупатели на вторичном рынке в среднем имеют примерно половину от стоимости жилья, вторая половина - в кредит
Несмотря на популярность льготной ипотеки, на первичный рынок приходится примерно четверть от всех выданных ипотек. К примеру, в 1 полугодии 2021 года доля ипотек на первичном рынке от общего количества составила 26%, а диапазон варьировался от 24% в марте-апреле до 30% в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на прежних условиях). Таким образом, 3 из 4 покупателей приходят в банк за ипотекой на готовую квартиру на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, какую долю от средней стоимости квартиры составляет средний займ в регионах с самым большим количеством выданных ипотек за 1 полугодие 2021 года. Поскольку основной объем сделок приходится на вторичный рынок, именно данный сегмент используется в расчетах.
На 15 регионов в 1 полугодии 2021 года пришлось 51% всех выданных ипотек на вторичном рынке. В лидерах - Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург и Татарстан. На пять регионов приходится 23% от всего числа выданных ипотек на вторичном рынке. Остальные 28% ипотек получены в Башкортостане, Свердловской, Челябинской областях, Краснодарском крае, Новосибирской области, Красноярском крае, Самарской, ростовской областях, Пермском крае и Нижегородской области.
Средний размер займа от средней стоимости квартиры по 15 регионам с наибольшим число выданных ипотек составляет 56% - то есть в кредит привлекают больше половины от стоимости квартиры, на собственные средства приходится 44%. Однако, в зависимости от конкретного региона, показатели существенно варьируются.
К примеру, в Краснодарском крае средний размер займа составляет всего 2,6 млн рублей (что соответствует общестрановым показателям), однако от средней цены квартиры – это всего 31%. За прошедший год средний размер займа в Краснодарском крае вырос на четверть, при том, что средний бюджет квартиры в продаже – на 67%: с 4,9 млн рублей до 8,2 млн рублей, чем и объясняется меньший процент кредитных средств. Кроме того, основной рост цен пришелся именно на Сочи, где сложно получить ипотеку из-за большого количества нелегальных схем строительства, из-за чего форма права собственности не позволяет претендовать на ипотеку.
С 60% от стоимости квартиры на вторичном рынке “приходят” жители Москвы и Санкт-Петербурга. В Москве средний размер займа вырос на 21%, а стоимость квартиры на вторичном рынке – на 11%: с 13,4 млн до 15,9 млн рублей. В Санкт-Петербурге средний размер ипотеки и стоимость квартиры выросла сопоставимыми темпами: на 25% и 26% соответственно. С первоначальным взносом больше половины от стоимости средней квартиры приходят также жители Татарстана (51%).
Максимальный процент от стоимости квартиры приходится на кредитные средства на вторичном рынке в Челябинской области (73%), Ростовской (67%) и Пермском крае (67%).
В динамике за год средний размер кредита увеличился для 12 из 15 лидирующих по количеству выданных ипотек регионов. Соответственно, в этих же субъектах средний кредит стал составлять большую долю от стоимости квартиры в продаже. Рост «первого взноса» отмечен за год только в Краснодарском крае (+11%) и Московской области (+2%). Ничего не изменилось в Санкт-Петербурге и в Башкортостане.
Средний размер кредитных средств по ипотеке от стоимости квартиры на вторичном рынке (рассчитан, как отношение среднего размера кредита от средней стоимости квартиры)
Регион |
июн.19 |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
Динамика за 2 года |
г. Москва |
39% |
36% |
40% |
4% |
1% |
Московская область |
61% |
59% |
57% |
-2% |
-4% |
Тюменская область |
63% |
61% |
63% |
2% |
0% |
г. Санкт-Петербург |
39% |
40% |
40% |
0% |
1% |
Республика Татарстан (Татарстан) |
41% |
48% |
49% |
1% |
8% |
Республика Башкортостан |
48% |
60% |
61% |
1% |
13% |
Свердловская область |
55% |
59% |
65% |
6% |
10% |
Челябинская область |
66% |
66% |
73% |
7% |
7% |
Краснодарский край |
42% |
42% |
31% |
-11% |
-11% |
Новосибирская область |
52% |
53% |
55% |
2% |
3% |
Красноярский край |
66% |
59% |
63% |
4% |
-3% |
Самарская область |
54% |
56% |
61% |
5% |
7% |
Ростовская область |
60% |
61% |
67% |
6% |
7% |
Пермский край |
64% |
64% |
67% |
3% |
3% |
Нижегородская область |
53% |
51% |
55% |
4% |
2% |
В среднем по 15 регионам |
54% |
54% |
56% |
2% |
2% |
Источник: Аналитический центр Циан
В среднем по регионам-лидерам доля ипотеки от средней стоимости квартиры выросла за год на 2 п.п. В предыдущий годы динамика была нулевой. То есть рост среднего займа по ипотеке на фоне общего роста цен на недвижимость частично компенсирует соотношение между размером первого взноса и ипотекой.
Источник: Аналитический центр Циан
Считаем в рублях: с каким первым взносом приходят и сколько берут в ипотеку?
Аналитики Циан посчитали – что увеличивается быстрее – средний займ или стоимость квартиры на вторичном рынке. В 3 из 12 регионов (Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край) размер среднего займа показал чуть меньший рост в сравнении с динамикой средних цен на квартиры. В Башкортостане оба показателя растут равномерно. По остальным регионам-лидерам средний займ растет быстрее, чем стоимость жилья – то есть именно данным локациям стоит уделить более пристальное внимание, как потенциальным субъектам с большим ростом закредитованности.
Наибольший разрыв в темпах роста среднего кредита и стоимости квартиры наблюдается в Свердловской, Челябинской, Самарской областях, а также – в Москве.
Динамика среднего размера займа по ипотеке и стоимости квартиры на вторичном рынке
Регион |
Показатель |
июн.19 |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
Динамика за 2 года |
г. Москва |
Cредн. займ, млн р. |
5,0 |
4,9 |
5,9 |
21% |
19% |
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
12,9 |
13,4 |
14,9 |
11% |
16% |
|
Московская область |
Cредн. займ, млн р. |
3,1 |
3,3 |
4,0 |
21% |
26% |
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
5,2 |
5,6 |
7,0 |
25% |
35% |
|
Тюменская область |
Cредн. займ, млн р. |
2,3 |
2,4 |
2,8 |
18% |
21% |
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,7 |
3,9 |
4,5 |
15% |
22% |
|
г. Санкт-Петербург |
Cредн. займ, млн р. |
3,0 |
3,1 |
3,9 |
25% |
30% |
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
7,8 |
7,7 |
9,7 |
26% |
24% |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,3 |
18% |
27% |
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
4,4 |
4,0 |
4,6 |
15% |
5% |
|
Республика Башкортостан |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,1 |
13% |
21% |
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,7 |
3,1 |
3,5 |
13% |
-5% |
|
Свердловская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
2,0 |
2,3 |
20% |
16% |
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,4 |
3,4 |
3,6 |
6% |
6% |
|
Челябинская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,5 |
1,5 |
1,8 |
21% |
20% |
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,2 |
2,2 |
2,4 |
9% |
9% |
|
Краснодарский край |
Cредн. займ, млн р. |
2,0 |
2,1 |
2,6 |
25% |
30% |
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
4,7 |
4,9 |
8,2 |
67% |
74% |
|
Новосибирская область |
Cредн. займ, млн р. |
2,0 |
2,1 |
2,5 |
21% |
27% |
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,8 |
3,9 |
4,6 |
18% |
21% |
|
Красноярский край |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
2,0 |
2,4 |
20% |
30% |
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,8 |
3,4 |
3,8 |
12% |
36% |
|
Самарская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,7 |
1,7 |
2,0 |
20% |
16% |
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,2 |
3,0 |
3,3 |
10% |
3% |
|
Ростовская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
1,9 |
2,2 |
17% |
18% |
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,1 |
3,1 |
3,3 |
6% |
6% |
|
Пермский край |
Cредн. займ, млн р. |
1,6 |
1,7 |
2,0 |
20% |
25% |
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,5 |
2,6 |
3,0 |
15% |
20% |
|
Нижегородская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,3 |
19% |
28% |
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,4 |
3,8 |
4,2 |
11% |
24% |
Источник: Аналитический центр Циан
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
В сегменте новостроек сумма ипотечного займа – больше, чем на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, сколько же составляет средний размер займа от стоимости средней квартиры в новостройке (в расчёты не принимались объекты в продаже от застройщиков в сданных новостройках).
На топ-15 регионов РФ с наибольшим количеством выданных ипотек приходится 59% всех сделок в 1 полугодии 2021 года. В лидерах по объемам выдачи – Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Краснодарский край и Тюменская область. В сравнении с пятеркой лидеров на вторичном рынке, на «первичке» нет Татарстана, зато есть Краснодарский край.
Кредитная нагрузка всё выше
В среднем по всем городам-миллионникам сумма по ипотеке занимает порядка 65% от среднего бюджета предложения квартиры на первичном рынке. В отдельных регионах средняя стоимость квартиры на первичном рынке оказывается сопоставимой со средним размером займа. Например, в Челябинской области средняя сумма займа в июне 2021 года составила 2,86 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры в регионе от застройщика – 3,44 млн рублей – ипотека занимает около 83% стоимость средней квартиры в регионе. Похожая ситуация и в Московской области, в которой средний займ составляет порядка 5,7 млн рублей при средней стоимости квартиры в 6,3 млн рублей (90%). Непропорциональное соотношение среднего ипотечного займа и средней стоимости квартиры и в Тюменской области (ипотека занимает 76% от среднего займа).
В Москве средний размер займа достиг на первичном рынке 7,2 млн рублей при средней стоимости квартиры 14,6 млн рублей – иными словами, покупатели столичных новостроек берут примерно половину стоимости жилья в кредит. В Санкт-Петербурге ситуация чуть хуже: средний займ составляет 55% (4,9 млн) от средней стоимости жилья (8,8 млн).
Наравне с Москвой небольшую долю средний кредит от стоимости квартиры на первичном рынке составляет и в Краснодарском крае: 42% (ипотека – 3,2 млн рублей при стоимости жилья в 7,71 млн рублей).
Опасения Центробанка логичны: начиная с января 2021 года, доля ипотечного займа от средней стоимости квартиры в лидирующих регионах планомерно увеличивается: если в начале этого года показатель был на уровне 56% - то есть на долю первого взноса приходилось 44% от стоимости квартиры, то сегодня ипотека занимает 65%, остальная сумма (35%) – на условный первый взнос.
Эксперты Циан отмечают, что с началом выдачи льготной ипотеки доля кредитных средств в общей структуре стоимости квартиры снизилась, что связано с изменением структуры спроса: на рынке стали активно приобретать и небольшие квартиры в качестве первого жилья (на которые требуется меньшая сумма в кредит из-за стоимости). Большие же квартиры могли приобретаться и по «семейной ипотеке», которая была доступна задолго до льготного кредитования «для всех». Однако рост цен на недвижимость нивелировал данный фактор – чтобы компенсировать рост цен на новостройки, приходится брать большие суммы в кредит.
Источник: Аналитический центр Циан
За прошедший год количество регионов, в которых средний размер ипотечного займа максимально приближен (более 70%) к средней стоимости квартиры, увеличивается. В июне 2020 года из 15 лидирующих по числу выданных ипотек регионов, в их число попал только один, а именно – Московская область (88%). Сейчас к списку регионов, в которых средний займ – более 70% от средней стоимости квартиры присоединилось еще 4: Челябинская область (83%), Ростовская (78%), Тюменская (76%), Пермский край (75%). Таким образом, в каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе, средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже в том же регионе. На вторичном рынке таких регионов нет.
Одновременно список регионов, в которых средний займ оказался меньше 50% от средней стоимости квартиры на первичном рынке, уменьшился: в июне 2020 года речь шла о Москве, Санкт-Петербург, Краснодарском крае и Нижегородской области. Сейчас из их числа остались только Москва и Краснодарский край.
Ситуация с ипотечным кредитование именно на первичном рынке вызывает наибольшие опасения в части высокой закредитованности населения и больших кредитов в абсолютных суммах в пересчете на среднюю стоимости жилья в продаже.
Средний размер ипотечного займа от средней стоимости квартиры на первичном рынке
Регион |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
Москва |
44% |
49% |
6% |
г. Санкт-Петербург |
46% |
55% |
9% |
Московская область |
83% |
91% |
7% |
Краснодарский |
49% |
41% |
-8% |
Тюменская |
62% |
76% |
13% |
Свердловская |
55% |
62% |
7% |
Новосибирская |
58% |
62% |
4% |
Башкортостан |
51% |
59% |
8% |
Ростовская |
64% |
78% |
14% |
Татарстан |
51% |
60% |
9% |
Красноярский |
60% |
64% |
3% |
Воронежская |
67% |
57% |
-10% |
Пермский |
60% |
75% |
15% |
Челябинская область |
62% |
83% |
21% |
Нижегородская |
49% |
62% |
13% |
В среднем по 15 регионам |
57% |
65% |
8% |
Источник: Аналитический центр Циан
Охлаждение неизбежно: новый лимит по льготной ипотеке превышен в 85% регионах
В июне 2021 года в целом по РФ на первичном рынок пришлось 30% выданных ипотек, что логично, учитывая последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях. Новый лимит кредитования – до 3 млн рублей оказывается недостаточным для большинства регионов. В июне 2021 года сумму кредита в 3 млн рублей была превышена для 85% всех субъектов РФ. До 3 млн рублей в среднем в кредит брали в 13 регионах. Причем в 11 из них средняя сумма займа вплотную подошла к лимиту и варьируется от 2,8 млн до 3 млн рублей. «Запас» примерно в 400-500 тыс. рублей есть по сделкам в Воронежской области и Алтайском крае.
Регионы со средние размером ипотеки до 3 млн рублей – нового лимита по льготной ипотеке
Федеральный округ |
Регион |
Средняя сумма ипотечного кредита |
Центральный ФО |
Воронежская область |
2,56 |
Орловская область |
2,91 |
|
Рязанская область |
2,86 |
|
Северо-Западный ФО |
Вологодская область |
2,87 |
Псковская область |
2,83 |
|
Южный ФО |
Ростовская область |
3 |
Приволжский ФО |
Республика Марий Эл |
2,91 |
Удмуртская Республика |
2,83 |
|
Пермский край |
2,99 |
|
Оренбургская область |
2,82 |
|
Пензенская область |
2,9 |
|
Уральский ФО |
Челябинская область |
2,86 |
Сибирский ФО |
Алтайский край |
2,63 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
“Рост средней суммы ипотечного займа можно было бы объяснить ростом цен на недвижимость, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. - Однако увеличение среднего ипотечного кредита за прошедший год на 46% (с 2,8 млн до 4,1 млн рублей) на первичном рынке не позволило сохранить баланс между собственными и заемными средствами, что потенциально как раз и ведет к рискам, обозначенным Центробанком. В такой ситуации повышение минимального первого взноса по ипотеке позволит частично сократить разрыв между суммой кредита и стоимостью жилья. Особенно это актуально на первичном рынке, в сегменте готовой недвижимости динамика не столь выражена”.
Центральный округ Москвы – самая дорогая локация не только в Москве, но и во всей России. Однако и в ЦАО можно приобрести квартиру за относительно небольшие деньги. Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet нашли пять самых доступных квартир в новостройках ЦАО.
- Самая доступная квартира первичного рынка ЦАО расположена в ЖК My Priority Басманный. Продажи в комплексе открылись в прошлом месяце, а окончание строительства запланировано на конец 2024 года, именно поэтому данный ЖК лидирует среди самых бюджетных лотов. Всего за 12,9 млн рублей в данном комплексе можно приобрести студию без отделки площадью 28,7 кв. м, расположенную на пятнадцатом этаже. ЖК бизнес-класса расположен в 800 метрах от станции метро «Бауманская», на ТТК.
- ЖК DIALOG. Это комплекс премиум-класса, расположенный в Красносельском районе, а станция метро «Красносельская» находится от него в 750 м. Здесь предлагается студия площадью 31,3 кв. м за 18 млн рублей на шестнадцатом этаже, без отделки.
- Следующим по «бюджетности» в Центральном округе является ЖК Sky House. Комплекс премиум-класса расположен на улице Мытная в районе Якиманка. Цены в ЖК начинаются от 21 млн рублей, и за такую стоимость предлагается двухкомнатная квартира площадью 53,4 кв. м. без отделки на двадцатом этаже. Из квартиры открывается потрясающий вид на город через панорамные окна. Строительство корпуса будет завершено к концу 2021 года.
- Несмотря на то, что ЖК «Резиденция Архитекторов» достроен, квартиры в комплексе являются по-прежнему достаточно бюджетными для рынка новостроек ЦАО. Так, например, самая доступная квартира обойдётся в 21,5 млн рублей. Она двухкомнатная, площадью 54,2 кв. м, без отделки. Комплекс бизнес-класса расположен в Басманном районе, за пределами ТТК, вблизи станции метро «Электрозаводская».
- ЖК бизнес-класса HEADLINER также относится к числу «самых бюджетных» комплексов в Центральном административном округе Москвы. Самая доступная квартира обойдётся в 22,5 млн рублей, это будет просторная «двушка» площадью 66,8 кв. м на двадцать пятом этаже, без отделки. Комплекс располагается в Пресненском районе, в пешей доступности от метро «Шелепиха».