Более половины покупателей загородных участков под Петербургом не готовы строить дома
По данным группы компаний «Максимум Life Development», около 60% покупателей земельных участков не готовы в ближайший год начинать строительство домов. Основной причиной отказа от возведения жилья стал рост цен на стройматериалы.
Остальные 40% в связи с подорожанием материалов рассматривают меньшие площади домов, пересматривают те проекты, которые у них были на момент покупки участков, продают городскую недвижимость, чтобы компенсировать рост цен в загородном домостроении, или отказываются от строительства, решив в перспективе заработать не перепродаже наделов.
Среди тех покупателей земельных участков, кто решил строить дома, спрос сместился к проектам площадью 100-150 кв.м., тогда как еще год назад наибольший интерес вызывали решения в 200-250 кв.м. Это произошло за счет роста общей стоимости строительства домов – с начала года она поднялась на 35-40%.
Изменились приоритеты и в конструктивных элементах. В этом году высокий спрос отмечен на модульные дома на свайном основании, барнхаусы и монолитные дома. Из-за дефицита стройматериалов практически отсутствовал интерес к проектам деревянных и каркасных домов.
Загородные покупатели при выборе дома интересуются, как правило, сроками его строительства (например, популярность модульных домов обусловлена их возведением за несколько дней), а также соотношением цены и качества, в результате чего выбирают решения, которые раньше были сильно дороже, но сейчас практически не уступают по стоимости предложениям в эконом-классе.
- В этом году появилась возможность приобрести дома комфорт- и бизнес-класса по цене эконом-сегмента. Покупатели стараются снизить общую стоимость объектов за счет материалов, которые не сильно растут в цене и при этом выигрывают по качеству у наиболее популярных. Например, выбирают более долговечное основание на плите, композитную арматуру вместо металлической для фундамента, цементно-стружечную плиту взамен OSB, а в фасадных работах останавливают свой выбор на керамограните или фальцевой кровле, - говорит генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. – Спрос на домостроение традиционно может увеличиться осенью. К тому же после некоторого отката цен на материалы установятся новые минимумы и максимумы, сформируется понятная, а не спекулятивная цена, которая станет новым ориентиром на рынке загородного домостроения.
Согласно опросу ГК «Максимум Лайф Девелопмент», проведенному совместно с партнерами – компаниями «Хаус Комплект» и «Современные Технологии Строительства» - решающим фактором для большинства покупателей земельных участков при решении строительства домов в период роста цен могут стать доступные ипотечные программы со ставкой 7-8% годовых.
Санкт-Петербург традиционно подается как «город на Неве». Нева неизменно выступает ключевым элементом городской идентичности. Соответственно, выход к ее акватории является важным брендовым преимуществом для любого жилого комплекса. Тем не менее, фактор Невы в современном петербургском девелопменте играет достаточно скромную роль. По данным аналитиков Urban Awards, вдоль ее берегов (считая рукава, образующие устье) сконцентрировано менее 10% квартир и апартаментов, представленных в продаже на сегодняшний день.
В границах полукилометровой зоны по обоим берегам Невы базируются восемь проектов, включая два апарт-комплекса (Veren Next Октябрьская и Yard Residence). В совокупности они насчитывают менее 1,6 тыс. лотов. В масштабах петербургской экспозиции это весьма скромная цифра – 5,0% от общего количества юнитов, выставленных на витрину. Две крупнейшие точки концентрации предложения в рамках выборки – ЖК «Малоохтинский 68» и ЖК «Цивилизация на Неве». Эти два адреса аккумулируют девять десятых всех объектов недвижимости. Самый доступный способ поселиться в доме с видом на Неву связан с покупкой студии площадью 23,07 кв. м на втором этаже ЖК «Панорама Невы». Этот проект стартовал в марте текущего года. Сделка по приобретению указанного лота обойдется в 3,81 млн рублей. Ценовой максимум зафиксирован во второй очереди ЖК «Смольный парк», построенного в шаговой доступности от Смольного собора и здания городского правительства. По этому адресу в продаже значится четырехкомнатная квартира площадью 269,60 кв. м, больше половины которой занимает огромная терраса. Ее бюджет равен 151,52 млн рублей.
Жилые комплексы и комплексы апартаментов, которые базируются в полосе 500 от берега Невы
|
Жилой комплекс |
Район |
Лот с минимальной стоимостью |
Лот с максимальной стоимостью |
||
|
Минимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с минимальной стоимостью, кв. м |
Максимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с максимальной стоимостью, кв. м |
||
|
Смольный парк |
Центральный |
84,99 |
172,40 |
151,52 |
269,60 |
|
Пять звезд |
Калининский |
17,85 |
92,50 |
24,45 |
128,70 |
|
Малоохтинский 68 |
Красногвардейский |
11,02 |
37,60 |
41,36 |
112,00 |
|
Эталон на Неве |
Невский |
8,94 |
43,90 |
28,40 |
134,70 |
|
Veren Next Октябрьская |
Невский |
8,64 |
52,86 |
12,26 |
87,44 |
|
Yard Residence |
Центральный |
8,07 |
25,00 |
23,11 |
85,60 |
|
Цивилизация на Неве |
Невский |
4,47 |
17,70 |
20,18 |
121,10 |
|
Панорама Невы |
Невский |
3,81 |
23,07 |
13,04 |
88,72 |
|
Эко-квартал Новая Дубровка |
Всеволожский (Ленинградская область) |
3,43 |
35,70 |
8,71 |
67,00 |
|
Невские панорамы |
Всеволожский (Ленинградская область) |
2,31 |
23,12 |
7,79 |
103,92 |
|
Нева Сити |
Кировский (Ленинградская область) |
2,15 |
28,60 |
5,09 |
63,60 |
|
Дубровка на Неве |
Всеволожский (Ленинградская область) |
1,87 |
26,00 |
4,17 |
59,50 |
Отдельно следует упомянуть об островной локации, образованной многочисленными рукавами Невы. В прибрежной зоне собрано 22 проекта с 1,3 тыс. квартир и апартаментов. Этот пул отличается широчайшим диапазоном цен. Его нижняя граница проходит у черты в 4,67 млн рублей (студия 27,64 кв. м в апарт-комплексе «Одоевский апарт»), а верхняя немного не достает до миллиарда – 972,44 млн рублей (шестикомнатная резиденция в комплексе «Императорский Яхтъ-клуб»).
Квартиры в новостройках вдоль Невы есть и за пределами Санкт-Петербурга – на территории Всеволожского (эко-квартал «Новая Дубровка», ЖК «Невские панорамы», ЖК «Дубровка на Неве») и Кировского (ЖК «Нева Сити») районов Ленинградской области. Самая дешевая из них – студия площадью 26,00 кв. м на третьем этаже ЖК «Дубровка на Неве». Она продается за 1,87 млн рублей.
По итогам первого квартала в Петербурге остаются свободными порядка 1,7% качественных складских площадей – это минимальное значение с 2013 года, когда уровень вакантности составлял 1,8%. Наибольший дефицит предложения наблюдается в южном направлении, где доля свободных площадей составляет 1,4% от общего объема предложения в локации (2,1 млн кв. м). В северном направлении вакантны 2,9% площадей от общего объема предложения в локации (858 тыс. кв. м).
Основной объем предложения складских площадей (60%) сегодня сконцентрирован в южной части города. Близость к Московскому шоссе и трассе М-11, которые обеспечивают интенсивный грузопоток в столицу, центральные и южные регионы России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов. Объекты, расположенные на севере, также востребованы, однако большая часть спроса исторически сосредоточена на юге.
Дефицит предложения на юге привел к тому, что основной объем сделок был заключен в объектах, расположенных на севере, в то время как в южном направлении ведется активное строительство объектов built-to-suit.
По данным Colliers, совокупный объем сделок по итогам первого квартала 2021 года остался на уровне показателя за аналогичный период 2020 года – 48,5 тыс. кв. м против 49,4 тыс. кв. м соответственно. Основную долю сделок по объему сданных площадей (87%) сформировали торговые и дистрибуционные компании. Крупнейшей сделкой в складском сегменте с начала 2021 года стала сделка аренды федеральной розничной сетью магазинов «Галамарт» площадей в новой очереди СК «Октавиан» (15,8 тыс. кв. м), которая находится в стадии строительства.
Дефицит вакантных площадей позволяет собственникам объектов не снижать запрашиваемые ставки. Так, по результатам первого квартала, ставки аренды в классе А составили 4 500 руб./кв. м/год (+1% год к году), в классе В – 3 720 руб./кв. м/год (+2% год к году).
Что касается объема предложения, в первом квартале 2021 года в эксплуатацию было введено два объекта общей площадью более 43 тыс. кв. м. Так, открылись распределительный центр международной сети магазинов Fix Price (35,6 тыс. кв. м) в «PNK Парк Шушары-3», реализованный по схеме built-to-suit, и производственно-складской комплекс российского производителя ежедневников и деловой галантереи «Адъютант» (7,5 тыс. кв. м) на территории производственной зоны «Горелово». Общее предложение качественной складской недвижимости составляет порядка 3,5 млн кв. м.
До конца 2021 года девелоперами всего запланировано к вводу порядка 220 тыс. кв. м качественных складских площадей, из которых 63% - спекулятивные объекты. Ключевые спекулятивные проекты, заявленные к вводу – СК «Русич Шушары» (50 тыс. кв. м) и СК «Адамант Парголово» (45 тыс. кв. м).
«По нашей оценке, прогнозируемый объем ввода не окажет значительного влияния на уровень вакантности. Ряд проектов уже заключили предварительные договоры с якорными арендаторами, и к моменту ввода в эксплуатацию более 50% площадей будут заполнены. К тому же, строительство некоторых спекулятивных объектов еще не начато – девелоперы стремятся заключить pre-let-контракт с якорным арендатором до начала работ, что теоретически может сдвинуть сроки сдачи части объектов на 2022 год», - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.