Новостройки ЮВАО впервые за год подешевели
В июле в Юго-Восточном административном округе Москвы, где строят больше всего жилых комплексов массового сегмента, цены на новостройки впервые за последний год не выросли, а упали. По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра сократилась здесь за месяц на 1,5%. В июле застройщики продавали жилье в этом округе в среднем за 229 тыс. рублей за кв.м против 232 тыс. за кв.м в июне.
В июле средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Юго-Восточного административного округа Москвы (ЮВАО) достигла 229 тыс. рублей. Между тем месяц назад этот показатель равнялся 232 тыс. рублей, и, таким образом, за месяц средняя цена на местные квартиры в новых и строящихся жилых комплексах сократилась на 1,5%.
Между тем в ЮВАО больше всего новостроек эконом- и комфорт-класса. По данным «Метриум», здесь девелоперы реализуют 17 проектов застройки и предлагают в них 3,6 тыс. квартир, что составляет 29% от общего числа квартир в массовых новостройках Москвы в продаже.
Снижение цен в ЮВАО произошло впервые за последний год, когда в целом на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве средняя стоимость квадратного метра повысилась с 181 тыс. рублей в июле 2020 года до 249 тыс. рублей в июле 2021 года, то есть на 38% больше.
В ЮВАО наблюдался такой же рост (38% за 12 месяцев), и в течение года он имел только восходящий тренд, хотя в некоторые месяцы повышение цен ускорялось, а в другие – замедлялось. К примеру, в октябре 2020 года показатель увеличился сразу на 9%, а в мае и июне 2021 года – в последние месяцы действия программы субсидирования ипотеки – только на 1,5% и 1,7% соответственно. В среднем же за последний год каждый месяц квадрат в массовых новостройках ЮВАО дорожал на 2,7%.
Как дорожали массовые новостройки в разных округах Москвы последний год
|
Округ |
Изменение средней цены квадратного метра в массовых новостройках относительно предыдущего месяца*, % |
||||||||||||
|
июл.20 |
авг.20 |
сен.20 |
окт.20 |
ноя.20 |
дек.20 |
янв.21 |
фев.21 |
мар.21 |
апр.21 |
май.21 |
июн.21 |
июл.21 |
|
|
СЗАО |
1% |
2% |
3% |
3% |
3% |
1% |
2% |
3% |
3% |
8% |
4% |
1% |
4% |
|
ЗАО |
4% |
1% |
6% |
3% |
2% |
-2% |
4% |
4% |
2% |
2% |
5% |
5% |
0% |
|
ЮЗАО |
6% |
2% |
-1% |
1% |
4% |
0% |
6% |
2% |
2% |
5% |
-6% |
2% |
1% |
|
ЮАО |
1% |
-1% |
3% |
-2% |
5% |
0% |
1% |
7% |
3% |
3% |
6% |
6% |
2% |
|
ЮВАО |
3% |
1% |
2% |
9% |
1% |
4% |
5% |
1% |
4% |
5% |
1% |
2% |
-2% |
|
ВАО |
-1% |
1% |
3% |
3% |
3% |
-1% |
2% |
2% |
4% |
1% |
3% |
2% |
3% |
|
СВАО |
-10% |
2% |
10% |
5% |
4% |
4% |
2% |
1% |
2% |
6% |
4% |
3% |
2% |
|
САО |
3% |
1% |
-1% |
3% |
-1% |
1% |
4% |
2% |
0% |
2% |
3% |
2% |
4% |
*Округлено до целого процента
Источник: «Метриум»
ЮВАО стал единственным округом, в котором было отмечено снижение средней цены в июле 2021 года. В большинстве других локаций цены повысились на 1-4%, и только в ЗАО они не изменились. За первое полугодие 2021 года цены на массовые новостройки снижались только два раза. Помимо ЮВАО в июле, заметное снижение было зафиксировано в ЮЗАО в мае (на 6% из-за старта продаж в новом комплексе «Южные сады» в Южном Бутово). В остальные месяцы во всех округах цены месяц от месяца только повышались.
«Снижение средней цены на крупнейшем локальном рынке недорого жилья в Москве может свидетельствовать об изменениях в политике девелоперов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На Юго-Востоке строится жилье преимущественно недорогого сегмента, и местные проекты были ориентированы на покупателей, привлекающих ипотечный кредит. С завершением программы субсидирования и с ростом ставок по ипотеке очевидно, что спрос также скорректируется. Именно поэтому девелоперы уже начинают пересматривать подходы к ценообразованию».
Источник: «Метриум»
Эксперты компании Kalinka Group проанализировали спрос среди покупателей строящейся премиальной недвижимости двух столиц. Оказалось, что число покупателей-инвесторов в Москве составляет порядка 30% в структуре спроса. При этом количество инвесторов в Петербурге за последний год снизилось и не превышает 8-10%.
Столь небольшая доля инвесторов среди покупателей строящейся элитной недвижимости Санкт-Петербурга обусловлена нацеленностью петербургских покупателей на приобретение недвижимости для собственного проживания. Кроме того, темпы роста цен на элитные квадратные метры в Северной столице не так высоки, как в Москве, где инвесторы рассчитывают на существенный рост стоимости жилья после ввода в эксплуатацию. Увеличение цен на жилье в проектах премиум-класса с ростом строительной готовности иногда превышает 30-40%, как, например, в дизайнерском доме ELEVEN, который холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) возводит в Пресненском районе. Также инвесторы рассматривают возможность выгодной посуточной сдачи в аренду элитных квартир, которая возможна благодаря высокому бизнес-трафику столицы.
«Помимо роста цен, премиальная и элитная недвижимость имеют больший запас прочности с точки зрения спроса и цен, чем массовый сегмент, который в большей степени подвержен влиянию внешних политических и экономических факторов», – рассказал Александр Шибаев, директор по развитию Kalinka Group.
Основной инвестиционной спрос на недвижимость в России сейчас сконцентрирован в столице. На рынке элитной недвижимости Москвы средневзвешенная цена предложения по итогам 2-го квартала 2021 года преодолела рубеж в 1 млн руб. за кв. м и составила 1 040 тыс. руб./кв. м, увеличившись на 29% за год и на 11% по отношению к 1-му кварталу 2021 года, что было связано в основном с выходом новых дорогих объектов класса deluxe. В разрезе подклассов средневзвешенная цена предложения в сегменте elite & deluxe составила 1 622 тыс. руб./кв. м (за год +30%) и 826 тыс. руб./кв. м в сегменте premium (+25% за год).
Таблица. Сводные ценовые показатели предложения на первичном рынке элитного жилья г. Москвы
|
ПОКАЗАТЕЛЬ |
2 кв. 2020 |
1 кв. 2021 |
2 кв. 2021 |
Динамика к 1 кв. 2021 |
Динамика ко 2 кв. 2020 |
|
СРЕДНЕРЫНОЧНЫЕ ЦЕНОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ |
|||||
|
Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. |
803 276 |
933 288 |
1 040 151 |
+11% |
+29% |
|
Средний бюджет лота, млн. руб. |
100 |
125 |
146 |
+17% |
+46% |
|
ВКЛЮЧАЯ: |
|||||
|
Elite & Deluxe |
|||||
|
Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. |
1 248 676 |
1 434 982 |
1 621 512 |
+13% |
+30% |
|
Средний бюджет лота, млн. руб. |
209 |
248 |
280 |
+13% |
+34% |
|
Premium |
|||||
|
Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. |
658 782 |
799 686 |
825 964 |
+3% |
+25% |
|
Средний бюджет лота, млн. руб. |
76 |
101 |
108 |
+7% |
+42% |
Источник: Kalinka Group
«Мы отмечаем увеличение притока инвесторов непривычного формата, – комментирует директор по продажам холдинга «РСТИ» в Москве Андрей Непомнящий. – К примеру, помимо покупателей, которые живут на два города и приобретают квартиры как альтернативу гостинице, появляются инвесторы, которые покупают недвижимость детям сразу в количестве нескольких лотов либо выбирают квартиры с террасами как объект с уникальными характеристиками для последующей долгосрочной сдачи семейным арендаторам по повышенным ставкам».
В целом покупатели премиальной недвижимости двух столиц стремятся к покупке квартир в максимальной степени готовности. При этом усиливается тренд на приобретение жилья с полной отделкой. Многие клиенты этого рынка уже имеют за плечами не один ремонт, поэтому хотят минимизировать время и ресурсы на отделку. Основной запрос при этом – качественные материалы, универсальный дизайн-проект, приемлемое сочетание цены и качества. И что важно, будущие собственники совершенно не готовы первые годы проживания в квартире слушать шум ремонтных работ.
Запросы покупателей премиальной недвижимости Петербурга и Москвы отличаются в части концептуальных решений. Так, в Петербурге многие премиальные объекты находятся у воды, и покупатели ожидают от застройщика благоустройство береговой линии с организацией причала и эллингов для хранения маломерных судов и яхт. В то время как в Москве клиенты премиального сегмента очень требовательны к наличию концептуальных детских площадок, парковой зоны, а также качественной клубной инфраструктуры в доме, напоминающей инфраструктуру премиального отеля.
Жители двух столиц в одинаковой степени в своих запросах уделяют внимание планировочным решениям: наличие санузлов и гардеробных в каждой спальне в квартире, наличие гостевого санузла даже в квартирах с одной спальней. При этом стоит отметить, что у московских покупателей выбор таких вариантов гораздо шире. В то время как в Петербурге клиенты менее притязательны в вопросах инженерных решений. К примеру, спокойно воспринимают отсутствие центрального кондиционирования в домах премиум-сегмента, когда для кондиционеров предусмотрены ниши в стенах или место на балконе.
Эксперты «Метриум» проанализировали новые проекты застройки «старой» Москвы во II квартале 2021 с точки зрения инвестиций в них. Повышение стоимости новостроек по-прежнему негативно влияет на перспективы вложений в «котлован». Впрочем, среди новинок были проекты, которые в силу удачного расположения, концепции и небольшого масштаба могут принести прибыль инвестору.
На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего все новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты II квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций
- Very
Во II квартале московские девелоперы начали продажи в 18 проектах квартирных и апартаментных комплексах «старой» Москвы. Самым интересным для вложений из них эксперты «Метриум» признали жилой комплекс бизнес-класса Very (девелопер ГК «Основа»), который набрал 28,8 из 44 возможных баллов. Он строится на северо-востоке Москвы в районе Марфино.
Всего в ЖК Very будет построено 4 жилых дома высотой 31 этаж и отдельно стоящий двухэтажный спортивный комплекс с бассейном. В состав жилого комплекса также войдет встроенно-пристроенный детский сад на 100 мест и отреставрированный пятиэтажный гостиничный корпус. На -1 уровне проекта расположится подземный паркинг на 631 машиноместо и 330 индивидуальных кладовых помещений.
Сильные стороны проекта – он расположен в одном из самых зеленых районов столицы, в шаговой доступности от «Главного ботанического сада им. Н.В. Цицина РАН». Уровень цен в проекте достигает 375 тыс. рублей за кв.м., что ниже, чем в среднем по району в проектах сопоставимого класса (434 тыс. рублей). Хотя минимальная стоимость лота составляет здесь 10,8 млн рублей за квартиру площадью 28,8 кв.м.
Слабые стороны – Very удален как от метро (25 минуты до ближайшей станции), так и от центра на автомобиле (24 минуты).
- 2. Парковый квартал Self
Вторую позицию рейтинга занял жилой комплекс массового сегмента «Парковый квартал Self» (3-я Гражданская, 35), который возводят в Богородском районе Восточного административного округа. По версии аналитиков «Метриум» комплекс получает 28,5 из 44 баллов инвестиционной перспективности.
Общая площадь проекта – 49 тыс. кв. м, жилая – 28,6 тыс. кв. м. Представляет собой 19-этажный жилой дом на 474 квартиры. По проекту предусмотрены детская площадка, зона для отдыха, общественные пространства и подземный паркинг на 145 мест.
Сильные стороны проекта – относительно низкий уровень стартовых цен (221 тыс. рублей при средней по округу – 264 тыс. рублей). Также комплекс сравнительно небольшой, особенно по меркам проектов Москвы.
Слабые стороны – удаленность от метро (26 минут пешком до ближайшей станции метро), а также малоизвестный застройщик «Энергостройинвест» с дебютным для него проектом. Впрочем, минимальная стоимость квартиры весьма привлекательная – 7,8 млн рублей за 28 кв.м.
- «Южные сады»
Третью позицию рейтинга с минимальным отрывом от серебряного призера занимает проект комфорт-класса «Южные сады» (25,3 балла). В тройке самых удачных для инвестиций новостроек этого квартала «Южные сады» – единственный комплекс квартир, а не апартаментов. Его строят в районе Южное Бутово в ЮЗАО. Реализацией проекта занимается крупнейший девелопер Новой Москвы – ГК «А101», которая входит в ТОП-3 московского рейтинга девелоперов Единого ресурса застройщиков.
Комплекс возводится в пешей доступности от трех станций метро. Сейчас идет строительство его первой очереди, которая состоит из пяти корпусов общей площадью 78,8 тыс. кв. метров. Среди ее ключевых особенностей – мультифункциональная зона на внутренней территории с амфитеатром для организации «соседских» мероприятий и патио с детской площадкой, стилизованной под горный рельеф. Проект отличают доступные цены – 194 тыс. рублей за кв.м. при средней по новостройкам комфорт-класса 235 тыс. рублей за кв.м. Минимальная стоимость квартиры также невысокая – 5,3 млн рублей за студию площадью 22 кв.м
«Высокие темпы продаж в ЖК «Южные сады» обусловлены, помимо прочего, сформированным спросом на жилье в этом районе Москвы, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Локация отличается высоким экологическим благополучием, хорошей обеспеченностью транспортной и социальной инфраструктурой, хорошими перспективами развития растущего рядом нового центра столицы – Новой Москвы. Поэтому всего за один первый месяц продаж мы реализовали порядка 20% лотов, а средняя цена квадратного метра выросла со 185,6 до 188 тыс. рублей».
Эксперты «Метриум» отмечают, что впервые за последний год в рейтинге превалируют проекты массового сегмента. Из 15 комплексов девять относятся к комфорт-классу и один – к эконом-классу. Впрочем, есть и один проект элитного сегмента.
«Быстрое и внушительное повышение цен на новостройки привело к тому, что ценовая привлекательность новых проектов стала не правилом, а исключением, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Практически все комплексы рейтинга вышли в продажу с уровнем цен, который можно сопоставить со средними по локации или сегменту. Однако это не значит, что инвестору на этом рынке делать нечего. Напротив, предложение почти во всех секторах рынка за год упало на 20-30%, а спрос остается высоким, поэтому квартиры в новых объектах будут еще долго сохранять высокий уровень цен».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы во II квартале 2021
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость метро |
Близость ТТК |
Удаленность от центра |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Риск низк. ликвидности |
Риск остановки |
Итог |
Качественный уровень |
|
|
1 |
Very |
3 |
4 |
1 |
3 |
3 |
8 |
1 |
1 |
1 |
28,8 |
65% |
|
2 |
Парковый квартал Self |
3 |
4 |
1 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
28,5 |
65% |
|
3 |
Южные Сады |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
7 |
3 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
4 |
Wellton Gold |
1 |
5 |
3 |
4 |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,0 |
57% |
|
5 |
Ярославское шоссе, 51 (Я51) |
1 |
5 |
1 |
2 |
2 |
7 |
1 |
1 |
1 |
24,5 |
56% |
|
6 |
Досфлота, 10 |
1 |
5 |
1 |
2 |
2 |
6 |
1 |
1 |
1 |
24,2 |
55% |
|
7 |
Лаврушинский |
1 |
4 |
4 |
5 |
5 |
9 |
1 |
1 |
1 |
23,8 |
54% |
|
8 |
Барклая 6 |
1 |
4 |
5 |
4 |
3 |
4 |
5 |
1 |
1 |
23,0 |
52% |
|
9 |
Кольская 8 |
1 |
4 |
3 |
2 |
2 |
3 |
5 |
1 |
1 |
21,5 |
49% |
|
10 |
Дербеневская 20 |
1 |
4 |
2 |
4 |
3 |
1 |
5 |
1 |
1 |
21,5 |
49% |
|
11 |
Михалковский |
3 |
5 |
2 |
1 |
2 |
2 |
1 |
1 |
0,7 |
21,2 |
48% |
|
12 |
Перец |
1 |
4 |
3 |
1 |
1 |
-2 |
3 |
1 |
1 |
19,2 |
44% |
|
13 |
HighWay |
1 |
3 |
4 |
5 |
4 |
0 |
3 |
1 |
1 |
18,2 |
41% |
|
14 |
Первый Ленинградский |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
-4 |
4 |
1 |
1 |
11,6 |
26% |
|
15 |
Лофт-студии на Хорошевском Шоссе, 38 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
3 |
1 |
0 |
1 |
0,0 |
0% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа:
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.