Компании планируют возвращение в офисы во второй половине текущего года
По данным исследования арендаторов в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, проведенного ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE и охватившего 130 компаний, в течение оставшейся части текущего года офисы вновь заполнятся работниками, причем лидировать будут небольшие компании, имеющие штат менее 100 сотрудников.
Исследование показало, что малый бизнес ближе к возвращению к офисной жизни. Более 80% малых компаний сообщают, что вновь открыли все офисы. Среди крупнейших компаний доля аналогичных ответов составляет лишь треть, хотя большинство из них открыли более половины офисных помещений.
В исследовании также подчеркиваются отраслевые различия. Более 70% медико-биологических компаний сообщают о полном открытии офисов, что частично отражает сложность удаленной работы в данной отрасли. Банки и финансовые компании (57%), также технологические, телекоммуникационные и медийные компании (46%) открываются более осторожными темпами.
Ричард Холбертон, директор CBRE по исследованиям рынка арендаторов в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, прокомментировал результаты исследования: «Масштабы возврата к офисной жизни относительно скромны, но компании прилагают значительные усилия, чтобы способствовать процессу, и большинство из них ориентируются на вторую половину этого года».
Исследование показало, что большинство компаний, в том числе почти 80% крупных, в которых занято более 10 000 работников, склоняются к той или иной форме смешанной, или гибридной, модели режима работы. Более двух третей компаний, предпочитающих гибридную модель, утверждают, что данный подход основан на консенсусе в масштабе всей компании.
Ричард Холбертон пояснил: «В этом отношении существенное значение имеют различия между компаниями с точки зрения размера бизнеса и отрасли. В целом по выборке, 20% поддерживают возвращение большинства сотрудников к постоянной работе в офисе, но в малом бизнесе этот показатель возрастает до 63%. Поддержка корпоративных гибридных моделей составляет более 60% в банковском и финансовом секторе, а также среди технологических, телекоммуникационных и медийных компаний, тогда как в медико-биологической отрасли показатель составляет всего около 50%».
Офис будет продолжать играть центральную, хотя и иную, роль в выполнении трудовых обязанностей. Очень немногие из опрошенных компаний планируют переход на полностью удаленную работу, и работа в офисе продолжает занимать видное место в их планах на будущее.
Почти 80% компаний рассчитывают найти решение, при котором работа в офисе будет занимать все, большую часть либо половину рабочего времени сотрудников. Только 15% компаний ожидают перехода на полностью удаленную работу.
Ожидания компаний относительно изменений в размере портфеля офисной недвижимости распределены довольно равномерно: треть компаний рассчитывают расширить занимаемые площади в течение следующих трех лет
Технологические, телекоммуникационные и медийные компании настроены особенно оптимистично: более 60% ожидают расширения своих портфелей. Ожидания в банковском и финансовом секторе намного более сбалансированы: такая же доля (чуть менее 30%) планирует как расширение, так и сокращение, в то время как целые 40% не ожидают никаких изменений.
Ценность гибкости для арендаторов будет продолжать расти, отчасти в ответ на краткосрочную экономическую неопределенность, но также и по более стратегическим причинам. Отвечая на вопрос о процентной доле гибкой недвижимости в портфеле компании, те компании, у которых от 11% до 50% портфеля приходится на гибкую недвижимость, ожидают, что ее доля удвоится в течение следующих двух лет. Средние компании, а также технологические, телекоммуникационные и медийные компании особенно заинтересованы в возможностях гибкой недвижимости.
Ричард Холбертон также сообщил: «Складываются две веские причины для растущей популярности гибкой недвижимости: возможность оценки различных моделей аренды и использование в качестве средства предоставления сотрудникам большего выбора в отношении места и условий работы. Вторая из причин особенно важна для крупных компаний, и они все чаще стремятся экспериментировать с различными комбинациями типов помещений и реконфигурировать занимаемые площади в соответствии с меняющимися предпочтениями сотрудников и уроками, полученными в результате пилотных проектов».
Что касается более общих факторов, влияющих на выбор недвижимости, преобладают три фактора: гибкость, благополучие сотрудников и экологичность, особенно качество воздуха. Около 40% компаний выделяют экологичный дизайн как ключевой фактор, столько же ценят технологическую интеграцию, а 54% указывают на качество воздуха в помещениях. Крупные компании придают первостепенное значение полному набору удобств в здании в соответствии с рассматриваемыми некоторыми из них стратегическими изменениями в методах организации труда и структуре портфеля.
По мере того, как компании приближаются к возобновлению офисной работы, очевидно, что первоочередной задачей является восстановление функций, которые могли быть нарушены во время локдаунов, главным образом совместной работы, вовлеченности и сильной корпоративной культуры. Основными последствиями для рабочего места являются расширение зон для совместной работы (36%), опробование новых стратегий организации рабочих мест в отдельных офисах (33%) и пересмотр стандартов проектирования (22%).
Компании осознают, что существуют также технологические потребности, связанные с ожидаемыми изменениями в организации труда. На первом месте по популярности находится расширение возможностей для проведения видеоконференций (67%); значительный интерес вызывают также решения и сенсорные технологии для умных зданий (31%) и датчики качества воздуха (25%).
Ричард Холбертон приходит к следующему выводу: «Необходимо признать, что для достижения целей в отношении эффективности рабочих мест потребуются не только физические проектные решения, и что последние должны идти рука об руку с организационными, поведенческими и управленческими переменами. Учитывая продолжительность времени, в течение которого преобладала «принудительная» удаленная работа, процесс, скорее всего, будет постепенным».
Увеличение объема новых офисных сделок в Москве по итогам 1 полугодия 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года наблюдалось сразу во многих отраслях. Так многократный рост наблюдался со стороны представителей таких секторов как: торговые операторы и развлечения, консалтинг и бизнес-услуги, FMCG и т. д. Кроме этого, на 88% увеличился объем новых сделок с компаниями фарм-индустрии, на 56% - ИТ и телеком и на 33% - строительства и недвижимости.
Отвечая мировым тенденциям, ИТ компании в России увеличивают площадь занимаемых офисов, чтобы в ближайшем будущем реализовать стратегию построения культуры работы внутри офисного пространства (office centric environment).
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель отдела услуг корпоративным клиентам CBRE, комментирует:
«В Москве требования, ограничивающие число сотрудников, которые могут работать в офисе, были отменены еще в начале года и ненадолго снова вводились в середине лета в связи с ростом числа заболевших. Несмотря на отсутствие формальных ограничений, нестабильность эпидемиологической ситуации и внешних факторов сохраняется, что увеличивает важность гибкости для бизнеса. Многие компании адаптируются к условиям нового времени, пересматривают подходы к работе своих сотрудников, тестируя гибридные форматы и определяя, какие процессы и подразделения в их структурах могут эффективно работать удаленно или частично удаленно, а какие требуют присутствия в офисе. Все это влияет на пересмотр стратегий относительно офисных помещений и на формирование новых требований в части организации и технологической оснащенности рабочего пространства».
По данным компании Knight Frank St Petersburg, на главных улицах города в первом полугодии доля свободных помещений снизилась на 1,7 п.п. – до 10,4% по сравнению со II полугодием 2020 г. Объём свободного предложения за январь – июнь снизился на 14,2% (до 54,8 тыс. м²), при этом, более 30% были арендованы за тот же период.
Совокупный объем площадей формата стрит-ритейл составил 527,5 тыс. кв. м. За I полугодие 2021 г. 136 арендаторов разного профиля заняли пустующие помещения, освобожденные в период пандемии (без учета свободных помещений в 2021 г). Наиболее востребованными были помещения площадью менее 100 м² (64% всех площадей на рынке)
В структуре арендаторов на пешеходных улицах лидирует общественное питание с долей 33%, одежда – 11%, продукты – 10%, при этом объём площадей, занятых объектами общественного питания и одеждой, увеличился на 3,2% и 1,1% соответственно по сравнению с 2020 годом.
|
Средний размер помещения, м2 |
Доля вакантных площадей (% от м²) |
Изменение доли вакантных площадей |
Ротация**, % |
Лидирующий профиль арендаторов |
|
|
IП2021 / IIП2020, п. п. |
|||||
|
Основные торговые коридоры центральных районов |
137 |
9,7▼ |
-2,4 |
5,1▼ |
Общественное питание |
|
Второстепенные торговые коридоры центральных районов |
107 |
11,5▼ |
-1,4 |
4,6▼ |
Общественное питание |
|
Основные торговые коридоры спальных районов |
85 |
10,4► |
0 |
2,5▼ |
Продукты |
|
Пешеходные торговые коридоры |
97 |
9,7▼ |
-3,0 |
7,0▲ |
Общественное питание |
*в сравнении с итогами 2020 г.
**при расчёте ротации учитываются только занятые арендаторами помещения в сравниваемых периодах
На главных торговых коридорах центральных районов доля свободных помещений на конец июня 2021 года составила от 7,8% - на основной части Невского пр-та, до 15,6% - на Каменноостровском пр-те. Среди наиболее популярных локаций второстепенных улиц в центре города наименьшая доля свободных площадей пришлась на ул. Рубинштейна (1,3%, снизившись на 3,7 п. п. за I полугодие 2021 г.), что связано с высокой востребованностью данной локации, а также на Пестеля ул. (6,2%) и Восстания ул. (6,1%).
В числе улиц с наибольшей вакансией: Белинского ул. – 21,6%, Владимирский пр-т – 19,4%, Некрасова ул., – 18,2%.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Сегодня ввиду снижения вакансии, активного спроса на помещения со стороны клиентов можно утверждать, что рынок стрит-ритейла восстановился, это подтверждает и постепенное увеличение ставок со стороны собственников помещений. Количество запросов клиентов на поиск качественного помещения в популярных локациях опережает свободное предложение.
Наибольшее увеличение средней ставки аренды за I полугодие 2021 г. (на 9% – до 3 270 руб./мес./м²) отмечено на Большом пр-те П.С. ввиду популярности среди ритейлеров за счет открытий известных мировых брендов, и как следствие снижения объёма свободных площадей на 25%. Также рост средних ставок зафиксирован на Рубинштейна ул. - в среднем на 6,1%, на Гороховой ул. – в среднем на 5,2%, на Большой Морской ул. и Малой Морской ул. за счет увеличения там туристического потока в летний сезон.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В связи с сохранением ограничительных мер в торговых центрах спрос на стрит-ритейл продолжит расти как со стороны клиентов, так и со стороны ритейлеров. Как следствие, продолжится тенденция сокращения качественного предложения помещений, что подстегнет дальнейшее снижение вакансии и увеличит ставки аренды в проходных местах.
Наименьшим изменениям подвергнутся объекты в спальных районах города за счет сохранения стабильного трафика со стороны жителей».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения снизился на 24,7%. Средневзвешенная цена апартаментов массового сегмента достигла 238 815 руб. за кв.м (+8,6% за 3 месяца; +23,4% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев). В бизнес-классе показатель составил 300 555 руб. за кв.м (+9,4% за 3 месяца; +15,4% за 6 месяцев; +21,3% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», в I полугодии 2021 года на локальном рынке апартаментов г. Москвы экспонировалось 69 проектов массового сегмента и бизнес-класса. В конце отчетного периода совокупный объем предложения составил 4 030 апартаментов[1], что на 24,7% ниже показателя конца прошлого года. Общая площадь экспонируемых лотов сократилась на 36,8% – до 191 тыс. кв. м.
В первой половине 2021 года наблюдалась высокая девелоперская активность. За прошедшие полгода рынок пополнился 10 проектами с апартаментами, а в I полугодии 2020 года вышли всего 7 новинок. Вышедшие комплексы достаточно равномерно распределены по округам Москвы: 3 проекта бизнес-класса в СЗАО («Перец», Wellton Gold и «Досфлота, 10»), 2 проекта в ЮВАО («Лофт на Подъемной, 14» и HighWay) и по 1 проекту в ЦАО, ЗАО, ВАО, СВАО и САО.
Новые проекты на первичном рынке апартаментов в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Сегмент |
Округ |
|
1 |
МФК «3215» |
Доходный дом |
бизнес |
ЦАО |
|
2 |
Клубный дом Рублево* |
СЗ Универсаль |
бизнес |
ЗАО |
|
3 |
Измайловский парк |
Новая Жизнь Недвижимость |
бизнес |
ВАО |
|
4 |
Лофт на Подъемной, 14 |
Частные лица |
массовый |
ЮВАО |
|
5 |
Турист |
Алтай |
массовый |
СВАО |
|
6 |
Перец |
МИЦ |
массовый |
СЗАО |
|
7 |
Лофт-студии на Хорошевском, 38 |
Частные лица |
массовый |
САО |
|
8 |
Wellton Gold |
Концерн КРОСТ |
бизнес |
СЗАО |
|
9 |
Досфлота, 10 |
СЗ КАПИТАЛ-ИНВЕСТ |
бизнес |
СЗАО |
|
10 |
HighWay |
Гранель |
бизнес |
ЮВАО |
* бронирование
Источник: «Метриум»
В отчетном периоде заметно изменилась структура предложения по округам. СВАО был лидирующим округом по объему экспозиции в конце прошлого года, но спустя 6 месяцев потерял 21,8 п.п., а его доля сократилась до 10,2% от совокупного рынка. В абсолютном выражении количество апартаментов в нем снизилось в 4 раза, но при этом стартовали продажи в одном новом проекте («Турист»). Причина сокращения экспозиции заключается в ограниченном объеме предложения в новых проектах и активном вымывании лотов в старых. По 5,5 п.п. за отчетный период потеряли САО (13%) и ЮЗАО (3,3%).
Первое место по итогам полугодия с долей в 21,6% (+16,4 п.п.) занял ВАО. Это максимальный прирост доли за прошедшие полгода, в абсолютном выражении объем предложения увеличился в три раза. Наращивание экспозиции в ВАО произошло благодаря проекту «Измайловский парк» (девелопер – ГК «Новая Жизнь Недвижимость»), в котором предлагалось более 700 апартаментов. Второе место занял СЗАО (21,3%; +6,4%), где стартовали продажи сразу в трех апарт-комплексах. Третье место занял ЮВАО с долей в 14,8% (+11,1 п.п.). Основной объем экспозиции округа сосредоточен в проектах: «Метрополия» (MR Group) и HighWay (новинка от «Гранель»).
Источник: «Метриум»
Доля бизнес-класса в структуре предложения возросла до 68% (+13,6 п.п.) благодаря ощутимому объему экспозиции как в недавно вышедших проектах, так и в ранее представленных на рынке. Одновременно наблюдался высокий спрос на апартаменты эконом- и комфорт-класса и их доля сократилась до 31,2% от совокупной экспозиции: 29,2% – комфорт-класс и 2% – эконом-класс.
Структура предложения по классам
(апартаменты, внешний круг – II квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Благодаря активному выходу новых проектов в I полугодии 2021 года и вымыванию более готового предложения, около трети лотов пришлось на комплексы, находящиеся на начальном этапе строительства. За последние шесть месяцев их доля увеличилась на 18 п.п. до 35,7%. Примерно 29,6% всех апартаментов сосредоточено в новостройках на этапе отделочных работ (-9,2 п.п.). На комплексы в стадии монтажа этажей пришлось 20,2% (-4,6 п.п.), а на готовое предложение – всего 14,5% (-4,1 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу отделки наблюдается увеличение числа апартаментов с отделкой «под ключ» от застройщика (43,4%; +16,2 п.п.) и отделкой white box (12,4%; +5,2 п.п.). Этому способствовали как появление нового предложения с подобными опциями, так и повышенный спрос на лоты в черновом варианте. Тем не менее порядка 44,2% (-21,4 п.п.) от совокупного объема предложения все еще экспонируется без отделки.
Структура предложения по типу отделки
(апартаменты, внешний круг – II квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
С начала 2021 года тренд активного роста цен на недвижимость перешел и в сегмент апартаментов. По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена апартаментов массового сегмента по итогам I полугодия 2021 года достигла 238 815 руб./кв.м (+8,6% за 3 месяца; +23,4% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев). В бизнес-классе показатель составил 300 555 руб./кв.м (+9,4% за 3 месяца; +15,4% за 6 месяцев; +21,3% за 12 месяцев). В прошлом году динамика цен на апартаменты была достаточно скромной по сравнению с квартирами: массовый сегмент апартаментов за весь 2020 год прибавил 4,5%, а бизнес-класс – только 4,1%.
Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В конце I полугодия 2021 года наиболее доступные предложения на рынке апартаментов:
– «Лофт на Подъемной, 14» (ЮВАО / Нижегородский): студия площадью 12 кв. м за 3,41 млн руб.;
– «Ботаник» (СВАО / Отрадное): студия площадью 18,8 кв. м за 3,95 млн руб.;
– «Турист» (СВАО / Останкинский): студия площадью 18 кв. м за 4,17 млн руб.;
Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:
– Alcon Tower (САО / Беговой): многокомнатный апартамент площадью 248,7 кв. м за 133,2 млн руб.;
– Red7 (ЦАО / Красносельский): апартамент с панорамной террасой площадью 206,9 кв. м за 127,3 млн руб.;
– KAZAKOV Grand Loft (ЦАО / Басманный): апартамент с террасой площадью 104,2 кв. м за 98,9 млн руб.
Основные тенденции
«I полугодие 2021 года для рынка апартаментов массового сегмента и бизнес-класса было достаточно динамичным и «накаленным», что выразилось к концу периода в дефиците предложения, активном росте цен и высоком спросе, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За шесть месяцев количество лотов сократилось на четверть и составило чуть более 4 тыс. штук. Рынок не сбалансировала даже высокая активность девелоперов, которые вывели 10 новых комплексов (против 7 проектов за аналогичный период прошлого года). Помимо высокого спроса, на общую динамику рынка повлияли и изменения предложения в отдельных комплексах (застройщики нескольких крупных проектов заметно сократили объем экспозиции).
Цены на апартаменты заметно выросли, продемонстрировав впечатляющую динамику за последние 6 месяцев. В апартаментах массового сегмента прирост за полугодие составил 23,4% (до 239 тыс. руб./кв.м), при этом за весь 2020 год показатель вырос всего на 4,5%. В бизнес-классе увеличение средней цены в отчётном периоде составило 15,4% до 301 тыс. руб./кв. м. Пересмотр ценообразования происходил на всем локальном рынке, а в отдельных проектах достигал 30%. Стоит отметить, что новые проекты стартовали с достаточно высокими средними ценами относительно локального окружения.
В I полугодии 2021 года было зарегистрировано на 80% больше договоров долевого участия (ДДУ)[2] в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, чем за аналогичный период прошлого года (3 тыс. против 1,6 тыс. ДДУ). Покупателей апартаментов привлекала в первую очередь цена. Однако из-за заметного роста цен, выгода приобретения апартаментов в целях экономии становится все менее обоснованной. Так, в массовом сегменте апартаменты дешевле квартир аналогичного класса на 6 тыс. руб./кв.м, а в бизнес классе – почти на 70 тыс. руб./кв.м. Динамика цен на апартаменты во II полугодии 2021 года будет зависеть от прояснения ситуации с законопроектом, который может приравнять статус некоторых комплексов к жилым новостройкам, а также от общего уровня спроса в сегменте. Нельзя исключать как снижения покупательского интереса к апартаментам из-за роста цен и повышения ипотечных ставок, так и увеличения спроса – более высокие цены на квартиры в локациях будут способствовать совершению покупателями альтернативных сделок.
К середине 2021 года заметно снизилась активность обсуждения законопроекта в отношении статуса апартаментов и перспективы их приравнивания к квартирам. Чем меньше информации и дольше молчание официальных лиц, тем больше слухов это провоцирует в профессиональном сообществе. Ситуация осложняется потенциальной двойственностью: положительное влияние из-за возможного «жилого статуса», а также отрицательное – перспектива полного запрета строительства апарт-комплексов в будущем. Возможно, именно благодаря наличию риска полного запрета на рынок вышли 10 новых проектов и высока вероятность, что набранный темп участники рынка сохранят до конца года. Это может снизить дефицит предложения, однако не стоит исключать вероятности удерживания основных объемов нового предложения в целях поддержания текущего уровня цен. Во II полугодии 2021 года, при условии сохранения неопределённости с законом, рынок апартаментов будет сильно зависеть от ситуации с ценами и спросом на квартиры».
[1] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц в границах «старой» Москвы, апарт-комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Без оптовых покупок.