Компании планируют возвращение в офисы во второй половине текущего года
По данным исследования арендаторов в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, проведенного ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE и охватившего 130 компаний, в течение оставшейся части текущего года офисы вновь заполнятся работниками, причем лидировать будут небольшие компании, имеющие штат менее 100 сотрудников.
Исследование показало, что малый бизнес ближе к возвращению к офисной жизни. Более 80% малых компаний сообщают, что вновь открыли все офисы. Среди крупнейших компаний доля аналогичных ответов составляет лишь треть, хотя большинство из них открыли более половины офисных помещений.
В исследовании также подчеркиваются отраслевые различия. Более 70% медико-биологических компаний сообщают о полном открытии офисов, что частично отражает сложность удаленной работы в данной отрасли. Банки и финансовые компании (57%), также технологические, телекоммуникационные и медийные компании (46%) открываются более осторожными темпами.
Ричард Холбертон, директор CBRE по исследованиям рынка арендаторов в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, прокомментировал результаты исследования: «Масштабы возврата к офисной жизни относительно скромны, но компании прилагают значительные усилия, чтобы способствовать процессу, и большинство из них ориентируются на вторую половину этого года».
Исследование показало, что большинство компаний, в том числе почти 80% крупных, в которых занято более 10 000 работников, склоняются к той или иной форме смешанной, или гибридной, модели режима работы. Более двух третей компаний, предпочитающих гибридную модель, утверждают, что данный подход основан на консенсусе в масштабе всей компании.
Ричард Холбертон пояснил: «В этом отношении существенное значение имеют различия между компаниями с точки зрения размера бизнеса и отрасли. В целом по выборке, 20% поддерживают возвращение большинства сотрудников к постоянной работе в офисе, но в малом бизнесе этот показатель возрастает до 63%. Поддержка корпоративных гибридных моделей составляет более 60% в банковском и финансовом секторе, а также среди технологических, телекоммуникационных и медийных компаний, тогда как в медико-биологической отрасли показатель составляет всего около 50%».
Офис будет продолжать играть центральную, хотя и иную, роль в выполнении трудовых обязанностей. Очень немногие из опрошенных компаний планируют переход на полностью удаленную работу, и работа в офисе продолжает занимать видное место в их планах на будущее.
Почти 80% компаний рассчитывают найти решение, при котором работа в офисе будет занимать все, большую часть либо половину рабочего времени сотрудников. Только 15% компаний ожидают перехода на полностью удаленную работу.
Ожидания компаний относительно изменений в размере портфеля офисной недвижимости распределены довольно равномерно: треть компаний рассчитывают расширить занимаемые площади в течение следующих трех лет
Технологические, телекоммуникационные и медийные компании настроены особенно оптимистично: более 60% ожидают расширения своих портфелей. Ожидания в банковском и финансовом секторе намного более сбалансированы: такая же доля (чуть менее 30%) планирует как расширение, так и сокращение, в то время как целые 40% не ожидают никаких изменений.
Ценность гибкости для арендаторов будет продолжать расти, отчасти в ответ на краткосрочную экономическую неопределенность, но также и по более стратегическим причинам. Отвечая на вопрос о процентной доле гибкой недвижимости в портфеле компании, те компании, у которых от 11% до 50% портфеля приходится на гибкую недвижимость, ожидают, что ее доля удвоится в течение следующих двух лет. Средние компании, а также технологические, телекоммуникационные и медийные компании особенно заинтересованы в возможностях гибкой недвижимости.
Ричард Холбертон также сообщил: «Складываются две веские причины для растущей популярности гибкой недвижимости: возможность оценки различных моделей аренды и использование в качестве средства предоставления сотрудникам большего выбора в отношении места и условий работы. Вторая из причин особенно важна для крупных компаний, и они все чаще стремятся экспериментировать с различными комбинациями типов помещений и реконфигурировать занимаемые площади в соответствии с меняющимися предпочтениями сотрудников и уроками, полученными в результате пилотных проектов».
Что касается более общих факторов, влияющих на выбор недвижимости, преобладают три фактора: гибкость, благополучие сотрудников и экологичность, особенно качество воздуха. Около 40% компаний выделяют экологичный дизайн как ключевой фактор, столько же ценят технологическую интеграцию, а 54% указывают на качество воздуха в помещениях. Крупные компании придают первостепенное значение полному набору удобств в здании в соответствии с рассматриваемыми некоторыми из них стратегическими изменениями в методах организации труда и структуре портфеля.
По мере того, как компании приближаются к возобновлению офисной работы, очевидно, что первоочередной задачей является восстановление функций, которые могли быть нарушены во время локдаунов, главным образом совместной работы, вовлеченности и сильной корпоративной культуры. Основными последствиями для рабочего места являются расширение зон для совместной работы (36%), опробование новых стратегий организации рабочих мест в отдельных офисах (33%) и пересмотр стандартов проектирования (22%).
Компании осознают, что существуют также технологические потребности, связанные с ожидаемыми изменениями в организации труда. На первом месте по популярности находится расширение возможностей для проведения видеоконференций (67%); значительный интерес вызывают также решения и сенсорные технологии для умных зданий (31%) и датчики качества воздуха (25%).
Ричард Холбертон приходит к следующему выводу: «Необходимо признать, что для достижения целей в отношении эффективности рабочих мест потребуются не только физические проектные решения, и что последние должны идти рука об руку с организационными, поведенческими и управленческими переменами. Учитывая продолжительность времени, в течение которого преобладала «принудительная» удаленная работа, процесс, скорее всего, будет постепенным».
Увеличение объема новых офисных сделок в Москве по итогам 1 полугодия 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года наблюдалось сразу во многих отраслях. Так многократный рост наблюдался со стороны представителей таких секторов как: торговые операторы и развлечения, консалтинг и бизнес-услуги, FMCG и т. д. Кроме этого, на 88% увеличился объем новых сделок с компаниями фарм-индустрии, на 56% - ИТ и телеком и на 33% - строительства и недвижимости.
Отвечая мировым тенденциям, ИТ компании в России увеличивают площадь занимаемых офисов, чтобы в ближайшем будущем реализовать стратегию построения культуры работы внутри офисного пространства (office centric environment).
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель отдела услуг корпоративным клиентам CBRE, комментирует:
«В Москве требования, ограничивающие число сотрудников, которые могут работать в офисе, были отменены еще в начале года и ненадолго снова вводились в середине лета в связи с ростом числа заболевших. Несмотря на отсутствие формальных ограничений, нестабильность эпидемиологической ситуации и внешних факторов сохраняется, что увеличивает важность гибкости для бизнеса. Многие компании адаптируются к условиям нового времени, пересматривают подходы к работе своих сотрудников, тестируя гибридные форматы и определяя, какие процессы и подразделения в их структурах могут эффективно работать удаленно или частично удаленно, а какие требуют присутствия в офисе. Все это влияет на пересмотр стратегий относительно офисных помещений и на формирование новых требований в части организации и технологической оснащенности рабочего пространства».
С января по июнь россияне заняли у банков на покупку жилья почти в два раза больше денег, чем в аналогичный период 2020 года, подсчитали эксперты «Метриум», проанализировав свежие данные Центробанка. При этом количество кредитов увеличилось только наполовину, так как приобретаемые в ипотеку квартиры подорожали за год примерно на 29%. Средний срок ипотечного кредита при этом впервые превысил 20 лет.
Итоги I полугодия 2021 года на рынке ипотеки в России
|
Показатели |
I п. 2014 |
I п. 2020 |
I п. 2021 |
Изменение к 2020 |
Изменение к 2014 |
|
Количество кредитов, тыс. |
448 |
601 |
937 |
+56% |
Рост в 2 раза |
|
Объем выдачи, трлн руб. |
0,77 |
1,44 |
2,69 |
+87% |
Рост в 3,5 раза |
|
Средневзвешенная ставка, %* |
12,23 |
7,50 |
7,07 |
–0,43 п.п. |
–5,16 п.п. |
|
Средняя сумма кредита, млн руб.* |
1,76 |
2,37 |
3,05 |
+0,68 млн |
+1,29 млн |
|
Средний срок кредитования, лет* |
14,6 |
18,2 |
20,3 |
+2,1 года |
+5,7 лет |
*Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца кредитам на конец полугодия (за июнь соответствующего года)
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Рынок ипотеки рекордно вырос по объему, но не по числу сделок
В I полугодии 2021 года заемщики ипотеки были очень активными, но рекорд прошлых лет не побили. Они оформили почти 937 тыс. кредитов, что на 56% больше, чем в I полугодии 2020 года, однако в аналогичные периоды прошлых этот показатель был выше. Так, в I полугодии 2018 года банки выдали на 57% больше ипотек, чем в такой же период 2017 года, хотя, конечно, в натуральном выражении цифры тогда были совсем другие (663 тыс. против 423 тыс. кредитов). Иными словами, по абсолютному количеству кредитов I полугодие 2021 года безусловно лидирует, но такой годовой рост покупательской активности участники рынка уже наблюдали и раньше.
Другая ситуация с количеством денег, которые заняли россияне на покупку жилья. По этому показателю I полугодие 2021 года во всех отношениях рекордное. Банки выдали 2,69 трлн рублей, что на 87% больше, чем в I полугодии 2020 года. Никогда прежде за I полугодие объем выдачи не вырастал настолько, то есть почти в два раза.
Лучшим для ипотечных банков месяцем стал апрель
Многие эксперты предполагали, что по мере приближения июня – последнего месяца действия программы субсидированной ипотеки под 6,5% годовых – активность заемщиков будет нарастать и достигнет пика в первый месяц лета. Однако статистика Центробанка показывает, что этот расчет не оправдался. Число и объем кредитов росли с января по апрель, а в мае и июне эти показатели начали снижаться.
В апреле россияне получили 191 тыс. кредитов на 551 млрд рублей, что соответственно больше в 2,1 и 2,7 раза, чем в апреле 2020 года. В мае 2021 года количество выданных кредитов сократилось до 148 тыс. (433 млрд рублей), а в июне – до 179 тыс. и 545 млрд рублей.
Таким образом, сезонный фактор вновь стал влиять на активность заемщиков, что косвенно указывает на исчерпание потенциала программы субсидирования к концу I полугодия, коль скоро россияне сосредоточились на отпусках, а не на последней возможности взять ипотеку под низкий процент
Кредит стал дороже и обременительнее
Чтобы приобрести квартиру, к концу первого полугодия россияне в среднем занимали 3,05 млн рублей. Банки выдавали им эти деньги в среднем под 7,07% годовых на 20,3 лет. Между тем в июне 2020 года ипотеку брали под 7,5 % годовых на 18,3 лет, а сумма кредита составляла 2,37 млн рублей.
Средний размер кредита таким образом вырос на 29% (в денежном выражении на 0,68 млн руб.). Это примерно соответствует росту цен на новое и старое жилье в России, которое зафиксировали риелторы. К примеру, в Москве новостройки массового сегмента с июня 2020 года к июню 2021 года подорожали на 35% в расчете на квадратный метр и на 23% по стоимости среднестатистической квартиры.
Хотя ставки снизились, цены на жилье выросли настолько, что даже по субсидированной ставке кредит в конце I полугодия 2021 года оказался более дорогим для покупателя, чем год назад. Если в июне 2020 года по средним на тот момент условиям россиянам понадобилось бы выплачивать банку 20 тыс. рублей в месяц, то в июне 2021 года – уже 23,7 тыс. рублей.
Жилье подорожало сильнее, чем снизились ипотечные ставки, о чем говорит выросший средний срок кредитования. Чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа до комфортного для себя уровня, заемщики соглашались брать кредит на более длительный срок, то есть более чем на 20 лет. Этого показателя ипотечный рынок России достиг впервые. К примеру, в 2020 году деньги на квартиру занимали в среднем на 18 лет, в 2019 году – на 17,9 лет, в 2018 году – на 16 лет, в 2014-2016 годах – на 15 лет.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Доля кредитов на строящееся жилье сократилась
Хотя программа субсидирования ипотеки задумывалась для поддержки строительного комплекса, заемщики по-прежнему приобретают в кредит в основном вторичное или готовое жилье от застройщиков. В I полугодии 2021 года только 26%[1] ипотечных кредитов банки выдали участникам долевого строительства. К примеру, в I полугодии 2020 года на долю покупателей строящегося жилья пришлись 29% выданных кредитов. Между тем в 2017 году в такой же период дольщики получили 30% ипотечных кредитов, а в 2016 году – 36%.
Если сравнивать долю ипотеки для покупателей строящегося жилья помесячно, то можно увидеть, что основной приток заемщиков в сектор строящегося жилья был только в самом начале действия субсидий. В мае 2020 года (первый полный месяц выполнения программы) доля ипотеки для дольщиков составила 34%, хотя в апреле была 22%, в июне – 35%, июле и августе – 33%, в сентябре – 28%, в октябре – 27% и выше этого показателя уже не поднималась в последующие семь месяцев, будучи на уровне 25%. Только в последний месяц субсидирования – в июне 2021 года – доля ипотеки на строящееся жилье выросла до 30%.
Аналитики «Метриум» так интерпретируют эту динамику: после снижения ставок с 8-9% годовых до 6,5% доступность строящегося жилья резко выросла, поэтому заемщики ипотеки стремились приобрести новостройки. Однако одновременно начался быстрый рост цен на фоне снижения предложения и повышения себестоимости строительства. Привлекательность строящегося жилья уменьшилась, даже несмотря на выгодные ставки. Покупатели сосредоточили внимание либо на готовых домах от застройщиков, либо ушли на вторичный рынок жилья.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Россияне вложили в строящееся жильё почти триллион заёмных денег
В I полугодии 2021 года банки выдали участникам долевого строительства 241 тыс. ипотечных кредитов на сумму 923 млрд рублей. Это абсолютный рекорд для рынка строящегося жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года число кредитов для дольщиков увеличилось на 39%, а их сумма – на 83%. Ранее такая динамика никогда не фиксировалась. Больше всего ипотечных сделок участники долевого строительства заключили в июне (53 тыс. на сумму 215 млрд рублей) и в апреле (46 тыс. на 178 млрд рублей), хотя в отпускном мае их активность заметно снизилась.
Чтобы купить квартиру в строящемся доме, россияне занимали к концу полугодия в среднем 4,06 млн рублей под 5,48% годовых на 21 год. Между тем в июне 2020 года для этой цели было достаточно 2,77 млн рублей, которые банки предлагали под 6,09% годовых на 18 лет. Таким образом, средний размер кредита для дольщика вырос за год на 46%. Соответственно, в июне 2020 года дольщикам приходилось выплачивать банку в среднем 21 тыс. рублей в месяц за квартиру в строящемся доме, а сейчас – 28 тыс. рублей.
Москва – лидер по числу ипотечных сделок
Больше всего ипотечных сделок в I полугодии заключили в Москве – порядка 69,7 тыс. За столицей следует Московская область (54,8 тыс.), Санкт-Петербург (44,8 тыс.), Тюменская область (39,7 тыс.), Татарстан (32,6 тыс.), Свердловская область (33,5 тыс.), Башкортостан (32,5 тыс.), Краснодарский край (32,2 тыс.), Челябинская область (26,8 тыс.), Новосибирская область (25,8 тыс.).
Динамика спроса на кредит относительно I полугодия 2020 года также наиболее внушительной была в Москве, где банки выдали на 65% больше ипотек. Затем следует Краснодарский край (63%), Московская область (55%), Новосибирская область (50%), Челябинская и Тюменская области (46%), Свердловская область (45%), Башкортостан (42%), Татарстан (38%).
«В I полугодии мы наблюдали, пожалуй, последнюю мощную волну спроса накануне серьезного замедления, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Размер кредита в рамках программы субсидирования ограничен тремя миллионами рублей, что сделает практически невозможной покупку по сниженной ставке новой квартиры в столичных агломерациях и существенно ограничит выбор в регионах, где сейчас наблюдается активный ипотечный спрос. Рост цен из-за повышения себестоимости строительства на фоне удорожания стройматериалов также осложнит жизнь потенциальным заемщикам ипотеки. Вероятно, уже в начале 2022 года, если власти не разработают новые меры поддержки, мы увидим снижение спроса и замедление активности в сфере жилищного строительства».
[1] Доля накопленным итогом за 6 месяцев 2021 года
По данным компании Est-a-Tet, самое нежеланное приобретение – это избыточные квадратные метры. Средняя площадь предложения на первичном рынке Москвы – 66,9 кв.м, а приобретённых квартир – 57 кв.м. Необходимость остальных опций сильно зависит от класса жилья и бюджета покупки.
«В первую очередь покупатели не готовы переплачивать за ненужные метры – в последние годы на рынке сохраняется тенденция к оптимизации планировочных решений. Новые проекты выходят с более компактными и функциональными планировками. Причём эта тенденция отмечается во всех классах жилья – от стандартного до элитного», – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
В любом проекте, выходящем на рынок, в первую очередь вымываются наиболее ликвидные и компактные лоты. В настоящее время на рынке новостроек Москвы наблюдается дисбаланс спроса и предложения по площадям – в сегменте небольших площадей (от 25 до 65 кв. м) спрос значительно опережает предложения, а в сегменте больших площадей ситуация обратная – предложение существенно превышает спрос.
Средние площади лотов по типам комнатности различаются в предложении и в реализованном спросе. Средняя площадь однокомнатных квартир в предложении II квартала 2021 года составляла 43,3 кв. м, а в реализованном спросе – 41,1 кв. м. Аналогичная ситуация складывается по всем типам лотов, кроме студий (но это специфический продукт, который приобретается в первую очередь с целью инвестирования).
В целом на рынке первичного жилья средняя площадь лота в предложении составляет 66,9 кв. м, а средняя площадь лота по итогам реализованного в этом же периоде спроса – 57,0 кв. м.
Средняя площадь лота за последние четыре года в предложении сократилась с 69,1 кв. м до 66,9 кв. м, в спросе – с 59,1 кв. м до 57,0 кв. м.
«Для каждого класса жилья востребованность опций отличается: для покупателя в сегменте комфорт «лишним» может стать гостевой санузел или гардеробная, поскольку это увеличивает бюджет покупки. А для покупателя жилья бизнес-класса наличие дополнительного санузла и гардеробной является обязательным, как и наличие корзин (ниш) на фасаде для размещения внешних блоков кондиционеров, помещение колясочной на первом этаже и так далее, – делится Роман Родионцев. – В высоких ценовых сегментах, наоборот, скромное техническое оснащение и отсутствие дополнительных опций, уникальных сервисов, может отпугнуть взыскательного покупателя».
В массовом сегменте в условиях высокой конкуренции на рынке застройщики все чаще внедряют дополнительные опции, позволяющие выделить проект на фоне конкурентов – системы «умный дом», наличие террас, лоты с палисадниками, полностью оборудованные кухни. С одной стороны, это задаёт высокую планку на рынке жилья – качество проектов постоянно повышается. С другой стороны, застройщику необходимо трезво оценивать востребованность той или иной дополнительной опции – поскольку в массовом сегменте на спрос влияет, в первую очередь, бюджет покупки. Например, наличие эксплуатируемой кровли в проекте комфорт-класса будет являться сильным конкурентным преимуществом, но её содержание и эксплуатация ляжет на плечи жильцов. Есть ещё один риск – на рынке может сократиться число простых, бюджетных проектов, однако здесь существенную поддержку рынку оказывает программа реновации, в рамках которой возводится жилье без «спецэффектов».