Предложение на рынке новостроек премиум-класса в Москве достигло 3-летнего минимума
К началу II полугодия 2021 года на рынке московских премиальных новостроек девелоперы продавали немногим больше 2 тыс. квартир и апартаментов, подсчитали аналитики «Метриум». За год предложение сократилось на 21%. Уменьшается и количество проектов застройки жилья этого класса – сейчас представлены 53 комплекса квартир и апартаментов.
По расчетам аналитиков «Метриум», на рынке новостроек Москвы насчитывается порядка 2 тыс. квартир и апартаментов премиум-класса. В последние годы этот показатель устойчиво снижается. За прошедшие 12 месяцев предложение нового премиального жилья сократилось на 21%, а по сравнению со II кварталом 2019 года – на 43%. В натуральном выражении динамика была такой: во II квартале 2019 года девелоперы премиального сегмента продавали 3,6 тыс. квартир и апартаментов, во II квартале 2020 года – 2,5 тыс., а во II квартале 2021 года – 2 тыс.
Одновременно уменьшалось и число проектов застройки, в которых можно было купить премиальное жилье. Во II квартале 2019 года насчитывалось 60 комплексов, во II квартале 2020 года – 63, а во II квартале 2021 года – 53. Сейчас общая площадь помещений в продаже оценивается в 212 тыс. кв.м.
«Спрос на новостройки премиум-класса был очень активным в последние два года, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – В это время на рынке появилось много разнообразных проектов. Они привлекли не только покупателей премиального жилья, но и потенциальных клиентов элитного рынка. Последние пришли в премиум-сегмент из-за дефицита новых элитных проектов застройки. Одновременно спросу в премиум-классе способствовали инвесторы. Они стремились найти качественное жилье, которое максимально долго будет сохранять актуальность как для перепродажи, так и для аренды. В совокупности все эти факторы привели к быстрому вымыванию предложения в премиальном сегменте рынка новостроек».
В I квартале 2021 года, по подсчетам аналитиков «Метриум», продажи и бронирование открылись в 4 проектах премиум-класса. Во II квартале на рынок не вышел ни один новый проект. Тем не менее текущий уровень девелоперской активности можно назвать достаточно высоким, так как за I полугодие 2020 года на рынке появились только две новинки.
Структура предложения премиальных домов по стадии их строительной готовности в целом сбалансированная. На начальном этапе строительства застройщики предлагают 23% квартир и апартаментов, на стадии строительства этажей – 35%, в домах с отделочными работами – 20%, а в готовых зданиях – 22%.
«На рынке высокобюджетного нового жилья в Москве ощущается дефицит, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Из-за недостатка предложения застройщики все чаще практикуют закрытые продажи, которые помогают им определить выгодный для себя и привлекательный для покупателей уровень цены. Спрос при этом растет – в годовом выражении число сделок увеличилось почти в три раза, тогда как девелоперская активность хотя и повышается, но явно не поспевает за меняющимися потребностями покупателей».
Источник: «Метриум»
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg проанализировали итоги первого полугодия 2021 года в сегменте стрит-ритейл. Результаты исследования говорят о том, что рынок встроенных коммерческих помещений в значительной степени восстановился после введенных ограничительных мер, которые действовали до конца января.
В I полугодии 2021 года было открыто на 26% больше объектов стрит-ритейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно занимают лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 38% и 34% соответственно. За этот период было открыто 141 заведение общественного питания, что на 23% меньше, чем во II полугодии 2020 года, однако на 45% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Закрылось за это время 101 заведение. Московские операторы общественного питания оценивают на высоком уровне гастрономический потенциал Петербурга для открытия новых ресторанных концепций. Так, на улицах города открылись рестораны Sixty Four от Crocus Group, ресторан-бар RS20 от Bar Group, «Издательство», «Ципа Моя», «Чача Фокачча», HOBZ, а также анонсировано открытие нового проекта WHITE POINT. К значимым закрытиям точек общественного питания можно отнести ресторан МАМАLЫGA на Белинского ул., KFC и Pizza Hut на Гороховой ул., Porto Maltese на Старо-Невском пр-те, Чебуroom на Литейном пр-те.
Что касается фешн-операторов, то в I полугодии 2021 года было открыто 36 магазинов одежды, это на 33% меньше, чем во II полугодии 2020 года, однако на 3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Количество закрытых магазинов одежды составило 54 объекта, это на 16% больше, чем открытых. Изменения в фешн-сегменте, в первую очередь, связаны с ротацией в премиальных локациях – на Невском пр-те, Большом пр-те П. С., Большой Конюшенной ул. Из интересных событий можно отметить, что немецкий бренд Philipp Plein анонсировал открытие магазина в помещении бывшего бутика ST-James на Невском пр-те, 150; магазин брендовой одежды премиум-класса Bogner на Старо-Невском пр-те арендовал часть помещений бутика Escada; бутик Loro Piana переехал в часть помещения закрытого Brioni.
К наиболее ожидаемым открытиям в I полугодии можно отнести открытия на Большом пр-те магазинов COS, &Other Stories, Anna Pekun, Weekend, а также магазинов товаров для дома – концепт-стора H&M HOME, Manders. Также переехали ритейлеры электроники Sumsung и re:Store в новые помещения в этой же локации, увеличив торговую площадь своих магазинов.
Российские бренды усиливают свои позиции по присутствию на торговых коридорах города. Так, на Большой Конюшенной ул., по соседству с бутиком Prada, открылся фирменный магазин одежды 12 STOREEZ, здесь же открылся магазин All We Need, сменивший локацию с близкой к Старо-Невскому пр-ту на этот фешн-коридор.
Тенденция по оптимизации занимаемых площадей продолжилась в сегменте банков и микрофинансов, где площадь сократилась за I полугодие 2021 года ещё на 5,5% (6% в общей структуре арендаторов по городу), суммарно за год они уменьшили площади на 13,8%. Также салоны сотовой связи сократили площади на 7,7%, магазины аксессуаров – на 6,5%, операторы по предоставлению услуг (фото, ремонт и пр.) – на 6,2%.
Некоторые арендаторы, воспользовавшись ситуацией с освобождением помещений, смогли переехать либо открыть помещение в наиболее выгодной локации.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В первом полугодии в сегменте стрит-ритейла мы наблюдали высокую активность со стороны арендаторов. Новые помещения ищут финансовые организации, кофейни, аптеки. Появился спрос на те предложения, которые пустовали весь прошлый год, в связи с чем существенно уменьшилась вакантность площадей.
Также мы заметили, что бренды одежды стали больше интересоваться помещениями стрит-ритейла чем раньше. Вероятно, это связано с тем, что пандемия серьёзно сказалась на проходимости в торговых центрах, где ситуация до сих пор не стабилизировалась. К тому же в отдельно стоящих помещениях можно выбирать разные графики и форматы работы магазина, что удобнее для арендаторов».
Ажиотажный спрос 2020 года, стремительный рост цен и сокращение доступного предложения охладили первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге. Наступает стадия осознанности: покупатели более взвешенно подходят к выбору квартир, в то время как девелоперы уделяют больше внимания концепции как главному преимуществу проектов.
По данным Colliers, в первом полугодии 2021 года объем спроса на первичном рынке бизнес- и премиум-класса в Санкт-Петербурге составил 223 тыс. кв. м (3 740 квартир), что на 10% выше результатов аналогичного периода 2020 года. Главным событием на рынке стало завершение льготной ипотечной программы и изменение ее условий с 1 июля 2021 года.
Всего доля ипотечных сделок на рынке бизнес-класса за время действия льготной ипотечной программы (с апреля 2020 по июнь 2021) достигла 57% – четыре из семи квартир были приобретены с использованием ипотечных средств. Для сравнения, в январе-марте 2020 года доля ипотечных сделок составляла всего 44%.
За время действия льготной ипотечной программы средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья бизнес-класса Санкт-Петербурга выросла на 35% — с 178 тыс. руб. до 240 тыс. руб. В премиум-классе рост был не менее динамичным и составил 32% — с 250 тыс. руб. до 331 тыс. руб.
По прогнозам Colliers, во втором полугодии 2021 года темп роста цен на первичном рынке жилья замедлится. Переход на проектное финансирование, удорожание площадок под строительство, рост стоимости строительных материалов и рабочей силы будут сдерживать девелоперов от возможного снижения цен в случае колебания спроса.
После сокращения лимита по программе льготного кредитования с 12 млн до 3 млн руб. покупка премиального жилья в Санкт-Петербурге при минимальном первом взносе стала недоступной. Альтернативой остаются субсидированные ставки от застройщиков в партнерстве с банками и «семейная ипотека», а также условия рассрочки на длительный срок.
«Экономическая нестабильность и локдаун, с которыми мир столкнулся в 2020 году, стали катализатором уже наметившегося ранее тренда на осознанное потребление в контексте выбора квартир. Этот тренд будет влиять одновременно не только на покупательскую, но и на девелоперскую активность. В условиях стремительно выросших цен девелоперы, реализующие премиальные жилые комплексы, будут более взвешенно подходить к формированию проектов. Новая реальность дала маркетологам и продуктологам возможность заново пересмотреть концепции, взвесить все составляющие будущих проектов, - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. - В новых проектах центральных и околоцентральных локаций отличительной чертой станет точечный формат. Крупных площадок, подходящих под премиальный девелопмент, в центральных локациях практически не осталось и строительство клубных проектов – вынужденная мера для застройщиков. В то же время, сейчас переосмысливается классификация недвижимости и стираются границы между когда-то далекими классами жилья. Площадь квартир в проектах сокращается, с одной стороны из-за достижения комфорта за счет эргономичности планировок, с другой – это позволяет сделать качественную недвижимость более доступной, без снижения стоимости квадратного метра».
По итогам первого полугодия 2021 года объем нового предложения на рынке Санкт-Петербурга составил 239 тыс. кв. м (144,8 тыс. кв. м в проектах класса «бизнес» и 94,2 тыс. кв. м в проектах класса «премиум»). Большая часть нового предложения жилья бизнес- и премиум-класса – 162 тыс. кв. м, или 68% – сосредоточена в центральных локациях (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный районы).
Всего в первые шесть месяцев 2021 года в продажу вышли шесть новых проектов бизнес-класса: «Мануфактура James Beck» («Балтийская коммерция»), «Дом Керстена» («Эльба»), «Аура у Светлановской» (Hansa Group), Wellamo (ЮИТ), AKZENT (AAG), «Халькон» («Патек Групп»), а также новые корпуса в составе уже реализующихся проектов. Рынок класса «премиум» пополнился двумя новинками – комплекс «Мадонна Бенуа» компании «Еврострой» представляет собой реконструкцию исторических зданий на Большом проспекте П.С., а ЖК Neva Residence – второй проект квартальной застройки от компании «Группа ЛСР» на Петровском острове. В той же локации в продажу был выведен новый корпус в составе проекта Familia компании «РСТИ».
В первом полугодии 2021 года было введено в эксплуатацию 125 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса. Всего до конца 2021 года заявлено к вводу еще более 500 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса.