Московские покупатели жилья переключились на «вторичку»
В июле спрос на жилье в Москве начал сокращаться: заметнее всего снизилось число сделок на рынке строящегося жилья, в меньшей степени – во вторичном сегменте. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав новые данные Росреестра Москвы. Увеличение активности было зафиксировано только в ипотечном сегменте, где число займов выросло за месяц на 11%.
В июле Росреестр Москвы зарегистрировал 6,7 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 30% меньше, чем в июне (9,6 тыс.), но на 30% больше, чем в июле 2020 года (5,2 тыс. сделок). Таким образом, по мнению экспертов «Метруим», в июле спрос на строящееся жилье в столице сократился относительно предыдущего месяца, но в целом остался на высоком уровне, так как в июле прошлых лет сделок было меньше: в 2019 году – 5,7 тыс., в 2018 – 6,3 тыс. в 2017 – 3,7 тыс.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Очевидно, что резкий спад активности дольщиков связан со снижением лимита кредита по условиям программы ипотеки с господдержкой, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер московских проектов ЖК Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Есть еще и сезонный фактор – лето, сезон отпусков, когда многие покупатели традиционно уезжают из Москвы. За 3-4 млн рублей в столичных новостройках сейчас невозможно приобрести даже студию, не говоря уже о более просторном жилье. Впрочем, нужно понимать, что далеко не весь спрос в Москве зависел от этой ипотечной программы. К примеру, в наших проектах бизнес-класса, где уровень цен выше, чем в массовом сегменте, мы продолжаем фиксировать высокую активность покупателей. Именно поэтому спрос на строящееся жилье по сравнению с предыдущими рекордными месяцами сократился, но при этом остается все равно на высоком уровне».
На рынке ипотеки спрос продолжал расти. В июле банки выдали заемщикам в столице 11,9 тыс. ипотечных кредитов, что на 11% больше, чем в июне (10,7 тыс.), и на 30% больше, чем в июле 2020 года (9,2 тыс.). В целом для июля это стало рекордным показателем, считают эксперты «Метриум».
Основной вклад в рост рынка сыграло расширение программы семейной ипотеки. Хотя господдержка фактически была завершена со снижением лимита по кредиту с 12 млн до 3 млн рублей, власти распространили действие программы «Семейная ипотека» на семьи с одним ребенком, тогда как ранее на льготную ставку могли претендовать только родители двух и более детей. Именно поэтому выдача кредитов увеличилась, даже несмотря на существенные ограничения льготой ипотеки.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (старые квартиры от собственников и жилье в готовых домах от застройщиков) количество сделок снизилось, но не столь радикально, как на рынке строящегося жилья. По данным Росреестра Москвы, в июле в столице заключили 13,5 тыс. договоров купли-продажи и мены жилья, что на 6% меньше, чем в июне, но на 19% больше, чем в июле 2020 года. Это больше, чем в июле всех предыдущих лет, кроме 2014 года, когда во второй месяц лета в Москве зарегистрировали 14,2 тыс. сделок на вторичном рынке. Таким образом, спрос в этом сегменте также остается высоким, хотя активность клиентов замедляется.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Вероятнее всего, с завершением программы субсидированной ипотеки покупатели переключились на рынок готовых новостроек, – полагает Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В этот сегмент придут семьи с одним ребенком, которые ранее не могли позволить себе ипотеку на новое жилье из-за высоких ставок. В целом июль пока не может стать показательным месяцем с точки зрения статистики, потому что в этом месяце регистрировалось много сделок по кредитам, выданным еще в период действия программы субсидирования. Поэтому реальная ситуация прояснится скорее всего осенью».
По данным Colliers, совокупный объем инвестиций в недвижимость в первой половине 2021 года составил около $1,4 млрд, что почти в два раза превышает суммарный показатель за весь 2020 год и является рекордным значением за последние шесть лет. Оживление инвесторов наблюдается во всех сегментах недвижимости, однако наибольшим интересом пользовались земельные участки под жилой девелопмент и строительство апартаментов – совокупно туда было инвестировано порядка $1,05 млрд.
В то же время, в существующие объекты недвижимости в первом полугодии 2021 года инвесторы вложили $338 млн, что на 35% выше суммарного показателя за весь 2020 год. Доминирующая часть этого объема (92,5%) пришлась на покупку объектов в инвестиционных целях.
Наиболее активным стал офисный сегмент – доля инвестиций в объекты данного типа составила 43% (или $144 млн) от общего объема вложений в существующие активы. Ключевой сделкой стала покупка корпорацией «Стерх» бизнес-центра «Технополис Пулково» площадью 43 тыс. кв. м.
На складской сегмент пришлось 19% (или $63 млн) от объема вложений в существующие активы. Знаковая сделка – приобретение московской компанией Central Properties складского комплекса Nordway в Шушарах (107 тыс. кв. м).
Примечательно, что более половины от объема инвестиций в существующие активы (52%, или $176 млн) сформировали объекты, приобретенные для дальнейшей реконструкции под разные цели. Самыми популярными вариантами приспособления оказались апарт-отели (40%) и гостиницы (17%), а также бизнес-центры (33%). Так, компания Orange Group с начала 2021 года сформировала портфель из пяти зданий площадью 2-3 тыс. кв. м каждый для создания сети апарт-отелей IZZZI, а холдинг «Империя» приобрел здания на Большой Морской и Миллионной улицах для развития сети бизнес-центров «Сенатор».
«Девелоперы выбирают стратегию покупки и реконструкции существующих активов по нескольким причинам. Главная из них – это дефицит земельных участков в наиболее привлекательных локациях Петербурга. Еще одна причина: высокие цены на такие площадки и сложность получения согласований, а также изобилие неэффективно используемых или заброшенных объектов с довольно низкой ценой. Хотя реконструкция – это довольно затратный и обременительный процесс, решающую роль играет экономика проектов и отсутствие альтернатив для нового строительства в востребованных локациях. В ближайшем будущем эта тенденция сохранится и мы, возможно, увидим больше сделок покупки активов для конвертации, например, в апартаменты», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
Средняя стоимость трехкомнатной квартиры в московских новостройках массового сегмента увеличилась за год на 22%. Если год назад такое жилье можно было приобрести за 15,4 млн рублей, то сейчас оно в среднем доступно за 18,9 млн рублей. Тем не менее, эксперты «Метриум» наши семь жилых комплексов, в которых трехкомнатную квартиру все же можно купить дешевле, чем за 13 млн рублей.
- Южные сады
Цена: 10,7 млн рублей
Площадь: 69,8 кв.м
Самые доступные трехкомнатные квартиры сейчас продаются в жилом комплексе «Южные сады», который строит компания «А101» в Южном Бутове. В крупном проекте, реализуемом в шаговой доступности от трех станций метро, трехкомнатную квартиру площадью почти 70 кв.м. можно приобрести за 10,7 млн рублей. В среднем же за квадратный метр в этом проекте застройщик предлагает заплатить 194 тыс. рублей, а средняя квартира доступна за 9,0 млн рублей.
- Сказочный лес [1]
Цена: 10,9 млн рублей
Площадь: 65,3 кв.м
В комплексе комфорт-класса «Сказочный лес» трехкомнатную квартиру площадью 65 кв.м. можно купить за 10,9 млн рублей. Проект реализует девелопер Seven Suns Development рядом с национальным парком Лосиный остров в Ярославском районе Москвы (в пределах МКАД). В состав комплекса входит детский сад и школа. В среднем квадратный метр обойдется покупателю в 181 тыс. рублей за кв.м., а квартира – в 8,2 млн рублей.
- Митинский лес
Цена: 11,2 млн рублей
Площадь: 73 кв.м
Доступные трехкомнатные квартиры есть и в проекте «Митинский лес», который реализует группа «ПИК» в районе Митино за МКАД. Самая доступная из них стоит 11,2 млн рублей за 73 кв.м. В комплексе предусмотрена собственная инфраструктура, которая состоит из школ, детских садов, магазинов. Средняя стоимость жилой площади в комплексе составляет 158 тыс. рублей за кв.м, а квартира – 11,6 млн рублей.
- Измайловский пр-д 22-1
Цена: 12,1 млн рублей
Площадь: 70,3 кв.м
Недорогие квартиры предлагает покупателям ЖСК «Измайловский проезд 22-1», которой возводит одноименный жилой дом в районе Измайлово на востоке Москвы. Трехкомнатная квартира площадью 70 кв.м. продается здесь за 12,1 млн рублей. Квадратный метр пайщики могут приобрести за 175 тыс. рублей, а квартира обойдется в среднем в 13,7 млн рублей.
- Квартал Некрасовка
Цена: 12,3 млн рублей
Площадь: 70,4 кв.м
В одном из самых доступных жилых комплексов Москвы «Квартал Некрасовка» трехкомнатную квартиру площадью 70 кв.м. можно приобрести за 12,3 млн рублей. Проект реализуется на юго-востоке Москвы, за МКАД, группой компаний «Самолет». «Квартал Некрасовка» расположен в шаговой доступности от метро «Некрасовка». В среднем квадратный метр стоит 201 тыс. рублей за кв.м., а квартиру можно приобрести примерно за 9,8 млн рублей.
- Люблинский парк
Цена: 12,3 млн рублей
Площадь: 71,7 кв.м
В другом проекте группы «ПИК» – «Люблинский парк» – трехкомнатная квартира площадью почти 72 квадратных метра продается за 12,3 млн рублей. Комплекс возводится в ЮВАО в районе Люблино и включает в состав собственную социальную и коммерческую инфраструктуру. В среднем в этом комплексе жилье продается по 205 тыс. рублей за кв.м., а квартиры – по 9,4 млн рублей.
- Бусиновский парк
Цена: 12,9 млн рублей
Площадь: 75,3 кв.м
Наконец в проекте «Бусиновский парк», который реализует на севере Москвы в районе Западное Дегунино группа «ПИК», трехкомнатную квартиру можно приобрести за 12,9 млн рублей, а её площадь составляет 75,3 кв.м. В комплексе, состоящем из 19 жилых корпусов, наземных паркингов, детских садов и школы, жилой квадратный метр в среднем продается за 204 тыс. рублей за кв.м., а стоимость квартиры составляет – 9,5 млн рублей.
«Несмотря на резкий рост цен, на рынке новостроек по-прежнему можно найти комплексы с весьма доступными вариантами покупки, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Цены на трехкомнатные квартиры в вышеперечисленных проектах значительно ниже, чем средняя по сегменту. Это значит, что покупателям еще рано искать более доступные предложения, к примеру, в Новой Москве или в Московской области. Впрочем, нужно учитывать, что речь идет о проектах, весьма удаленных от центра».
[1] Администрация парка «Лосинный остров» требует через суд остановить строительство 19.01.2021 Арбитражный суд Москвы направил проект на повторную экспертизу с целью установления возможного негативного воздействие на природу парка "Лосиный остров" строительства комплекса.