Московские покупатели жилья переключились на «вторичку»
В июле спрос на жилье в Москве начал сокращаться: заметнее всего снизилось число сделок на рынке строящегося жилья, в меньшей степени – во вторичном сегменте. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав новые данные Росреестра Москвы. Увеличение активности было зафиксировано только в ипотечном сегменте, где число займов выросло за месяц на 11%.
В июле Росреестр Москвы зарегистрировал 6,7 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 30% меньше, чем в июне (9,6 тыс.), но на 30% больше, чем в июле 2020 года (5,2 тыс. сделок). Таким образом, по мнению экспертов «Метруим», в июле спрос на строящееся жилье в столице сократился относительно предыдущего месяца, но в целом остался на высоком уровне, так как в июле прошлых лет сделок было меньше: в 2019 году – 5,7 тыс., в 2018 – 6,3 тыс. в 2017 – 3,7 тыс.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Очевидно, что резкий спад активности дольщиков связан со снижением лимита кредита по условиям программы ипотеки с господдержкой, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер московских проектов ЖК Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Есть еще и сезонный фактор – лето, сезон отпусков, когда многие покупатели традиционно уезжают из Москвы. За 3-4 млн рублей в столичных новостройках сейчас невозможно приобрести даже студию, не говоря уже о более просторном жилье. Впрочем, нужно понимать, что далеко не весь спрос в Москве зависел от этой ипотечной программы. К примеру, в наших проектах бизнес-класса, где уровень цен выше, чем в массовом сегменте, мы продолжаем фиксировать высокую активность покупателей. Именно поэтому спрос на строящееся жилье по сравнению с предыдущими рекордными месяцами сократился, но при этом остается все равно на высоком уровне».
На рынке ипотеки спрос продолжал расти. В июле банки выдали заемщикам в столице 11,9 тыс. ипотечных кредитов, что на 11% больше, чем в июне (10,7 тыс.), и на 30% больше, чем в июле 2020 года (9,2 тыс.). В целом для июля это стало рекордным показателем, считают эксперты «Метриум».
Основной вклад в рост рынка сыграло расширение программы семейной ипотеки. Хотя господдержка фактически была завершена со снижением лимита по кредиту с 12 млн до 3 млн рублей, власти распространили действие программы «Семейная ипотека» на семьи с одним ребенком, тогда как ранее на льготную ставку могли претендовать только родители двух и более детей. Именно поэтому выдача кредитов увеличилась, даже несмотря на существенные ограничения льготой ипотеки.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (старые квартиры от собственников и жилье в готовых домах от застройщиков) количество сделок снизилось, но не столь радикально, как на рынке строящегося жилья. По данным Росреестра Москвы, в июле в столице заключили 13,5 тыс. договоров купли-продажи и мены жилья, что на 6% меньше, чем в июне, но на 19% больше, чем в июле 2020 года. Это больше, чем в июле всех предыдущих лет, кроме 2014 года, когда во второй месяц лета в Москве зарегистрировали 14,2 тыс. сделок на вторичном рынке. Таким образом, спрос в этом сегменте также остается высоким, хотя активность клиентов замедляется.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Вероятнее всего, с завершением программы субсидированной ипотеки покупатели переключились на рынок готовых новостроек, – полагает Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В этот сегмент придут семьи с одним ребенком, которые ранее не могли позволить себе ипотеку на новое жилье из-за высоких ставок. В целом июль пока не может стать показательным месяцем с точки зрения статистики, потому что в этом месяце регистрировалось много сделок по кредитам, выданным еще в период действия программы субсидирования. Поэтому реальная ситуация прояснится скорее всего осенью».
За первые шесть месяцев 2021 года в столичных новостройках премиального сегмента было реализовано в 2,9 раза больше квадратных метров, чем за I полугодие 2020 года, подсчитали эксперты «Метриум». При этом доля 10 самых востребованных комплексов за год практически не изменилась, составив порядка 83%.
По данным «Метриум», в январе-июне 2021 года в столичных комплексах премиум-класса было продано 163 тыс. кв.м. жилой недвижимости. Это в 2,9 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. В свою очередь, прибыль застройщиков в I полугодии 2021 года выросла в 3,4 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года, достигнув 82,1 млрд рублей. На долю 10 самых популярных проектов пришлось 136 тыс. кв.м., что составляет 83,4% от общего объема реализации и сопоставимо с показателем первых шести месяцев 2020 года (85%).
Первое место в топ-10 самых продаваемых новостроек премиум-класса по итогам I полугодия 2021 года занял ЖК «Остров» от компании «Донстрой», вышедший на рынок в феврале 2021 года. За пять месяцев в данном проекте было продано 46,2 тыс. кв.м., что составило 28,3% от общего объема реализованной площади. Средняя стоимость квадратного метра – 579,3 тыс. рублей.
На второй строчке разместился ЖК Prime Park, в котором с начала года было продано 16,2 тыс. кв.м. Специфика данного проекта заключается в том, что около трети всей площади (5,3 тыс. кв.м.) в нем реализовано по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средневзвешенный прайс на «квадрат» в июне 2021 года составил 579 тыс. рублей.
«Бронза» в топ-10 досталось ЖК SLAVA. Продажи в нем начались во II квартале 2021 года, что не помешало комплексу занять почетное третье место (14,6 тыс. кв.м., 8,9% от всей реализованной площади). Средняя цена квадратного метра в данном проекте – 603,8 тыс. рублей.
Общей тенденцией первого полугодия среди новостроек премиального сегмента служит постепенное вымывание ликвидного предложения в проектах, находящихся в продаже на протяжении относительно долгого времени. Наибольшее сокращение объема реализованной площади зафиксировано в ЖК Victory Park Residence (-55,2%) и ЖК Capital Towers (-46,7%).
Самые продаваемые новостройки премиум-класса в I полугодии 2021 года*
По данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса за 12 месяцев выросла на 21,4% и составляет по итогам июня 2021 года 718,7 тыс. рублей. При этом в 6 из топ-10 проектов прайс на «квадрат» выше среднерыночного значения. Дороже всего квадратный метр обойдется в ЖК «Садовые кварталы» (1 127тыс. рублей), дешевле – в ЖК Spires (521 тыс. рублей)
«В I полугодии 2021 года продолжается тенденция, когда несколько лидеров аккумулируют в своих проектах значительную часть спроса, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Иной интересный тренд – децентрализация премиальных локаций. Помимо традиционно востребованных территорий (Пресни и Дорогомилово), хорошим спросом пользуются проекты в относительно новых районах. Это, например, ЖК SLAVA и ЖК Prime Park, расположенные на севере столицы».
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg проанализировали итоги первого полугодия 2021 года в сегменте стрит-ритейл. Результаты исследования говорят о том, что рынок встроенных коммерческих помещений в значительной степени восстановился после введенных ограничительных мер, которые действовали до конца января.
В I полугодии 2021 года было открыто на 26% больше объектов стрит-ритейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно занимают лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 38% и 34% соответственно. За этот период было открыто 141 заведение общественного питания, что на 23% меньше, чем во II полугодии 2020 года, однако на 45% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Закрылось за это время 101 заведение. Московские операторы общественного питания оценивают на высоком уровне гастрономический потенциал Петербурга для открытия новых ресторанных концепций. Так, на улицах города открылись рестораны Sixty Four от Crocus Group, ресторан-бар RS20 от Bar Group, «Издательство», «Ципа Моя», «Чача Фокачча», HOBZ, а также анонсировано открытие нового проекта WHITE POINT. К значимым закрытиям точек общественного питания можно отнести ресторан МАМАLЫGA на Белинского ул., KFC и Pizza Hut на Гороховой ул., Porto Maltese на Старо-Невском пр-те, Чебуroom на Литейном пр-те.
Что касается фешн-операторов, то в I полугодии 2021 года было открыто 36 магазинов одежды, это на 33% меньше, чем во II полугодии 2020 года, однако на 3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Количество закрытых магазинов одежды составило 54 объекта, это на 16% больше, чем открытых. Изменения в фешн-сегменте, в первую очередь, связаны с ротацией в премиальных локациях – на Невском пр-те, Большом пр-те П. С., Большой Конюшенной ул. Из интересных событий можно отметить, что немецкий бренд Philipp Plein анонсировал открытие магазина в помещении бывшего бутика ST-James на Невском пр-те, 150; магазин брендовой одежды премиум-класса Bogner на Старо-Невском пр-те арендовал часть помещений бутика Escada; бутик Loro Piana переехал в часть помещения закрытого Brioni.
К наиболее ожидаемым открытиям в I полугодии можно отнести открытия на Большом пр-те магазинов COS, &Other Stories, Anna Pekun, Weekend, а также магазинов товаров для дома – концепт-стора H&M HOME, Manders. Также переехали ритейлеры электроники Sumsung и re:Store в новые помещения в этой же локации, увеличив торговую площадь своих магазинов.
Российские бренды усиливают свои позиции по присутствию на торговых коридорах города. Так, на Большой Конюшенной ул., по соседству с бутиком Prada, открылся фирменный магазин одежды 12 STOREEZ, здесь же открылся магазин All We Need, сменивший локацию с близкой к Старо-Невскому пр-ту на этот фешн-коридор.
Тенденция по оптимизации занимаемых площадей продолжилась в сегменте банков и микрофинансов, где площадь сократилась за I полугодие 2021 года ещё на 5,5% (6% в общей структуре арендаторов по городу), суммарно за год они уменьшили площади на 13,8%. Также салоны сотовой связи сократили площади на 7,7%, магазины аксессуаров – на 6,5%, операторы по предоставлению услуг (фото, ремонт и пр.) – на 6,2%.
Некоторые арендаторы, воспользовавшись ситуацией с освобождением помещений, смогли переехать либо открыть помещение в наиболее выгодной локации.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В первом полугодии в сегменте стрит-ритейла мы наблюдали высокую активность со стороны арендаторов. Новые помещения ищут финансовые организации, кофейни, аптеки. Появился спрос на те предложения, которые пустовали весь прошлый год, в связи с чем существенно уменьшилась вакантность площадей.
Также мы заметили, что бренды одежды стали больше интересоваться помещениями стрит-ритейла чем раньше. Вероятно, это связано с тем, что пандемия серьёзно сказалась на проходимости в торговых центрах, где ситуация до сих пор не стабилизировалась. К тому же в отдельно стоящих помещениях можно выбирать разные графики и форматы работы магазина, что удобнее для арендаторов».
