Спрос на офисы Санкт-Петербурга за год вырос в три раза
По итогам второго квартала 2021 года, объем чистого поглощения на офисном рынке составил чуть более 28 тыс. кв. м, что можно рассматривать как постепенное оживление рынка аренды в Санкт-Петербурге. Если в первом квартале основной объем поглощения пришелся на бизнес-центры, которые были заполнены конечными потребителями (собственниками и арендаторами), то в апреле-июне 2021 года активность на рынке носила рыночный характер. Суммарное чистое поглощение по итогам полугодия достигло 90 тыс. кв. м, что в 3 раза превышает результаты аналогичного периода 2020 года (31 тыс. кв. м).
Лидирующим по объему спроса по итогам полугодия стал сегмент «Информационные технологии и телеком», который вернул себе первенство после более скромной весны – 35% от объема всех сделок. Далее, достаточно близкие результаты по объему закрытых сделок показали следующие сегменты: «профессиональные услуги» (16%), «торговые компании» (14%), а также «банки и финансовые структуры» (13%). Особняком стоят компании подразделения ПАО «Газпром», которые, хоть и не были активными арендаторами в первом полугодии, однако остаются активными как резиденты своих новых собственных проектов, в частности «Морской резиденции».
В первом полугодии 2021 года рынок качественной офисной недвижимости пополнился 11 бизнес-центрами суммарной арендопригодной площадью 83,7 тыс. кв. м. Таким образом, общий объем предложения достиг 3,76 млн кв. м. Если в первом квартале объем предложения был сформирован преимущественно неспекулятивными объектами, крупнейшим из которых стал деловой центр «Морская резиденция», то второй квартал ознаменовался выходом на рынок ряда спекулятивных объектов: деловой центр «Максидом» на Васильевском острове, несколько офисных особняков на Большой Морской улице от компании УК «Сенатор».
Активное пополнение объема спекулятивного предложения во втором квартале 2021 года отразилось на уровне вакантности. Так, доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А, несмотря на положительное поглощение, увеличилась за квартал на 2,4% и составила 5,8%. В классе В стабильный спрос приводит к вымыванию офисных площадей в наиболее качественных объектах этого сегмента. По итогам второго квартала уровень вакантности в классе В снизился на 0,6 п.п. – до 6,6%.
Средний уровень запрашиваемых ставок в бизнес-центрах класса А вырос за прошедший квартал на 7,8% и достиг 1 702 руб./кв. м/мес. (без учета НДС). В Классе В ставки не изменились – средний показатель запрашиваемых ставок составил 1 131 руб./кв. м/мес. (без учета НДС).
«Результаты первого полугодия показывают уверенное восстановление рынка. Многие арендаторы рассматривают варианты переезда, смены локации, консолидацию или открытие новых офисов. Наибольшим вызовом становится поиск качественных крупных офисов по рыночной цене. Арендаторы готовы рассматривать самые разные объекты, если они могут быть приспособлены под офисы и реконструированы. Однако, конечно, классический офис остается наиболее предпочтительным вариантом. Рынок постепенно возвращается к допандемийному уровню ставок аренды, хотя последующий рост будет ограничен желанием арендаторов сохранить экономически приемлемые ставки аренды», - комментирует Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
Строительная индустрия Санкт-Петербурга может занести себе в актив первый квартал текущего года. Выручка выросла почти на четверть (23,9%) по сравнению с январем-мартом 2020-го при сопоставимом количестве реализованных лотов. Портал Urbanus.ru изучил, как распределена денежная масса, вложенная в покупку нового жилья, между участниками рынка.
За первые три месяца 2021 г. 64 петербургских девелопера получили 94,33 млрд рублей (оценка Urbanus.ru) от продаж квартир и апартаментов. Почти треть от этой суммы – 30,30 млрд рублей – досталась Setl Group. В ее портфеле на сегодняшний день сосредоточено 15 жилых массивов[1], в которых реализация ведется через договоры долевого участия. В этом пуле есть два сверхгиганта – ЖК «Чистое небо» в Приморском районе (10,07 млрд рублей выручки) и «Солнечный город» в Красносельском (7,18 млрд рублей выручки). На протяжении нескольких лет они остаются безусловными лидерами рынка, конкурируя исключительно между собой. Кроме того, застройщик располагает еще тремя проектами, которые за три месяца преодолели отметку в 2 млрд рублей – ЖК «Панорама Парк Сосновка» (2,58 млрд рублей, четвертый результат по городу), ЖК «Зеленый квартал» (2,49 млрд рублей, шестой результат по городу) и ЖК Svetlana Park (2,24 млрд рублей, седьмой результат по городу). Масштаб этого достижения выглядит тем более впечатляющим, если учесть, что лишь восемь петербургских компаний помимо Setl Group смогли заработать в течение первого квартала те же 2 млрд рублей. И еще 13 девелоперов пополнили свои бюджеты суммой от 1 до 2 млрд рублей. Иными словами, только 22 из 64 участников рынка (то есть одна треть) перешагнули за январь-март рубеж в 1 млрд рублей. В Москве таковых насчитывается 39 (из 83).
Группа ЛСР вынуждена оставаться в положении «вечного второго», контролируя 10,0% первичного рынка в Санкт-Петербурге. В 2021 г. она заметно укрепила свои позиции, запустив вторую очередь ЖК «Морская набережная» на Васильевском острове, и активировав адрес Neva Residence на Петровском. Флагманом ее флотилии выступает крупнейший массив на территории Невского района – ЖК «Цивилизация» (вместе с комплексом «Цивилизация на Неве»). За три месяца здесь состоялось 386 продаж на 3,31 млрд рублей (третий результат по городу). Другой сверхкрупный проект под брендом ЛСР – ЖК «Цветной город». В течение квартала из новостройки выбыли 507 квартир общей стоимостью 2,02 млрд рублей.
На третью строчку поднялась ГК «ЦДС». Она заручилась поддержкой почти 800 покупателей, перечислившими 5,05 млрд рублей за приобретенные квартиры. Самый успешный в коммерческом плане из ее проектов – ЖК «ЦДС Черная речка», собравший кассу в 1,76 млрд рублей.
Группа «Эталон» временно отодвинулась на четвертую позицию. В настоящее время ее интересы преимущественно сосредоточены в полосе между Обводным каналом и широтой, проходящей через станцию метро «Московские ворота». В рамках этих границ базируются пять из девяти новостроек «Эталона» и генерируются более 60% корпоративной выручки (2,56 из 4,22 млрд рублей).
Планку в 3 млрд рублей выручки взяли также Группа «Аквилон», сформировавшая линейку из восьми проектов, петербургское подразделение компании «Главстрой» (ее ЖК «Северная долина» занимает четвертое место среди самых кассовых новостроек) и ГК «ПИК» с тремя жилыми комплексами.
Топ-5 самых кассовых новостроек Санкт-Петербурга по итогам первого квартала 2021 г.
|
Жилой комплекс |
Застройщик |
Район |
Объем выручки, млрд рублей |
Количество реализованных лотов |
|
Чистое небо |
Setl Group |
Приморский |
10,07 |
1873 |
|
Солнечный город* |
Setl Group |
Красносельский |
7,18 |
1562 |
|
Цивилизация** |
Группа ЛСР |
Невский |
3,31 |
386 |
|
Панорама Парк Сосновка |
Setl Group |
Выборгский |
2,58 |
351 |
|
Северная долина |
Главстрой |
Выборгский |
2,54 |
469 |
*с учетом ЖК «Солнечный город. Резиденции»
** с учетом ЖК «Цивилизация на Неве»
Арьергард топ-10 образуют ГК «РосСтройИнвест» (2,51 млрд рублей), Группа RBI (2,25 млрд рублей) и «Арсенал Недвижимость» (1,92 млрд рублей). Вплотную по своим финансовым показателям к этой группе приближается компания «Полис Групп» (1,89 млрд рублей).
[1] ЖК «Солнечный город. Резиденции» рассматривается в контексте исследования как составная часть проекта «Солнечный город», а «Стрижи в Невском 2» как вторая очередь ЖК «Стрижи в Невском».
Средняя площадь квартир бизнес-класса на вторичном рынке за последние пять лет уменьшилась по всем типам квартир, в то время как в массовом сегменте везде кроме однокомнатных квартир средняя площадь увеличилась. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал динамику изменения среднего размера квартир на вторичном жилом рынке «старой» Москвы.
В настоящий момент средняя площадь однокомнатной квартиры на вторичном жилом рынке составляет 38,29 кв. м, что меньше, чем год назад на 2,1%. Средняя площадь двухкомнатной квартиры – 58,61 кв. м, что меньше на 1,4%, чем в конце 1 квартала 2020 года. Средняя площадь трехкомнатной квартиры – 87,48 кв. м (практически без изменений за прошедший год).
|
Тип квартиры |
1 кв. 2020 |
1 кв. 2021 |
Динамика за год |
|
1 комн. |
39.12 |
38.29 |
-2.1% |
|
2 комн. |
59.44 |
58.61 |
-1.4% |
|
3 комн. |
87.58 |
87.48 |
-0.1% |
|
многокомн. |
156.81 |
157.76 |
0.6% |
В разрезе по классам за последний год в массовом сегменте средняя площадь снизилась на 1,4% до 36,73 кв. м у однокомнатных квартир и на 2,4% до 53,63 кв. м у двухкомнатных квартир.
В бизнес-классе наибольшее снижение за год наблюдается у однокомнатных квартир – на 4% до 43,58 кв. м. Также снизилась средняя площадь у трехкомнатных квартир – на 2,7% до 107,16 кв. м.
|
МАССОВЫЙ СЕГМЕНТ |
1 кв. 2020 |
1 кв. 2021 |
Динамика за год |
|
1 комн. |
37.24 |
36.73 |
-1.4% |
|
2 комн. |
54.93 |
53.63 |
-2.4% |
|
3 комн. |
77.54 |
76.83 |
-0.9% |
|
многокомн. |
122.08 |
122.99 |
0.7% |
|
БИЗНЕС-КЛАСС |
1 кв. 2020 |
1 кв. 2021 |
Динамика за год |
|
1 комн. |
45.4 |
43.58 |
-4.0% |
|
2 комн. |
72.98 |
72.36 |
-0.8% |
|
3 комн. |
110.08 |
107.16 |
-2.7% |
|
многокомн. |
181.94 |
182.26 |
0.2% |
По сравнению с периодом пятилетней давности наблюдается тренд уменьшения показателя средней площади квартир в бизнес-классе. Больше всего снизился средний размер однокомнатных квартир – на 14,2%. Но и по другим типам квартир наблюдается снижение – на 5,7% у двухкомнатных квартир и на 6,8% у трехкомнатных квартир. В то же время изменения среднего метража в массовом сегменте были менее значительными – в среднем на 2%. При этом за 5 лет средняя площадь двухкомнатных квартир увеличилась на 1,7%, а трехкомнатных и многокомнатных на 2,5% и 2,4% соответственно.
|
МАССОВЫЙ СЕГМЕНТ |
1 кв. 2016 |
1 кв. 2021 |
5 лет |
|
1 комн. |
37.41 |
36.73 |
-1.8% |
|
2 комн. |
52.75 |
53.63 |
1.7% |
|
3 комн. |
74.95 |
76.83 |
2.5% |
|
многокомн. |
120.16 |
122.99 |
2.4% |
|
БИЗНЕС-КЛАСС |
1 кв. 2016 |
1 кв. 2021 |
5 лет |
|
1 комн. |
50.77 |
43.58 |
-14.2% |
|
2 комн. |
76.77 |
72.36 |
-5.7% |
|
3 комн. |
115.04 |
107.16 |
-6.8% |
|
многокомн. |
188.54 |
182.26 |
-3.3% |
«Снижение средней площади квартир за последние 5 лет связано с тем, что вторичный рынок пополнился новостройками, которые построили за данный период. Именно на первичном жилом рынке в сегменте бизнес-класса уже несколько лет наблюдается уменьшение площади квартир. Площадь квартир в бизнес-классе в период с 2013 по 2020 год снизилась на 28%. Более низкий метраж квартир позволяет уменьшить общую стоимость жилья, а значит увеличить круг потенциальных покупателей», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».