На рынке премиум-класса резко вырос спрос на метражи от 100 кв. м
В премиум-классе Москвы уже четвертый год подряд растет популярность лотов площадью от 100 кв. м. По данным аналитиков БЕСТ-Новострой, только за первые 7 месяцев 2021 г. было реализовано 257 квартир и апартаментов таких площадей, а до конца года прогнозируется удвоение этого показателя. При этом начал резко расти спрос на более крупные метражи (от 150 кв. м), что означает завершение устоявшего тренда на уменьшение габаритов на рынке премиального жилья.
Еще несколько лет назад, как отмечают эксперты компании Regions Development, в столице фиксировалось снижение средней площади квартир премиум-класса. Покупатель отдавал предпочтение более компактным форматам. Однако сегодня очевидна смена этой тенденции. Проекты премиум-сегмента все чаще строятся за пределами ТТК и, соответственно, имеют более низкий ценник. Целевая аудитория такого продукта может позволить себе приобрести большую площадь за аналогичную стоимость.
Аналитики bnMap.pro фиксируют постоянный рост спроса на метражи от 100 кв. м в сегменте «премиум». В 2018 году были реализованы 232 такие квартиры, в 2019 году – 236, в 2020 году – 443, прогноз на 2021 год – 476 штук. Вместе с тем наблюдается существенное перераспределение покупательского спроса в подкатегориях. Так, в 2018-2019 годах с большим отрывом лидировали площади 100-125 кв. м – это была самая популярная категория, на неё приходилось 14% всех продаж. Но с 2020-го значительно вырос спрос на лоты площадью 125-150 кв. м (на 9%) и на лоты свыше 150 кв. м (на 42%).
За период январь – июль текущего года было продано уже 78 лотов площадью более 150 кв. м. В предыдущем году реализовано 112 таких квартир, в 2019 году – 54 и годом ранее – 62 лота аналогичного метража.
В новых проектах девелоперы учитывают спрос на укрупнение метражей. Например, в премиальном ЖК Dream Towers, который строится на полуострове Нагатинская пойма, запланирована 471 квартира. Предусмотрена широкая линейка планировок, однокомнатные, двух-, трех-, четырех- и даже пятикомнатные квартиры отличаются большими площадями. В комплексе запроектировано 60 квартир метражом от 100 кв. м и 28 лотов (6%) от 150 кв. м. Максимальное количество и высокая концентрация лотов сверхбольших площадей также фиксируется в проектах Capital Towers (32%), Redside (16%), Lucky (24%), «Вишнёвый сад» (41%) и «Снегири-Эко» (57%).
Вместе с тем, формат студий становится все менее популярен в премиум-классе. Из 33 представленных в столице проектов этого сегмента студии есть только в пяти.
«Можно было бы предположить, что возросший спрос на квартиры наибольших площадей в премиум-классе - результат падения их популярности в более дорогом сегменте, люксовом, однако по данным bnMap.pro мы не наблюдаем в нём значительных изменений по покупательским предпочтениям за последние три года. Скорее всего, из-за миграции проектов премиум-класса от центра за пределы ТТК и как следствие демократизации цен, клиенты могут позволить себе бОльшую площадь за те же или даже меньшие деньги. Плюс проекты премиум-класса могут строиться дальше от шумного центра в более экологичных районах, и тогда они оттягивают часть спроса с загородного рынка», - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги октября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 14% и достигло минимального значения за 5 лет. Месячный прирост цен в октябре сопоставим с приростом за весь III квартал текущего года – средняя цена предложения выросла на 4,5% и составила 198 585 руб. за кв. м.
По данным «Метриум», первичный рынок жилья массового сегмента в октябре был представлен 89 комплексами с общим объемом предложения около 12 740[1] квартир (715 тыс. кв. м). За месяц количество экспонируемых лотов сократилось на 14%, а продаваемая площадь уменьшилась на 14,4%.
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
Рынок пополнился пятью новыми проектами, однако в действительности в продажи вышли только три комплекса от ГК «ПИК». К концу октября бронирование в проектах «Авиатика» и «Талисман на Рокоссовском» было приостановлено.
Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:
– «Квартал Некрасовка» (корп. 1);
– «Полярная 25» (корп. 6);
– «Большая Очаковская 2» (корп. 1.1, корп. 1.2).
Структура предложения по расположению не претерпела значительных изменений. Лидирующие позиции по-прежнему занимает ЮВАО (31,7%; -0,2 п.п.), где стартовал проект «Новохохловская 15». На долю СВАО по количеству лотов пришлось 21,4% (+0,1 п.п.). В САО (12%; +0,8 п.п.) вышло сразу два проекта, но на рынке экспонируется только один («Кронштадтский 9»). В ЗАО предложение сократилось на 1 п.п. до 10,9%, а в ВАО доля округа выросла на 0,8 п.п. составив 8,5%.
Несмотря на выход новых проектов, в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось уменьшение количества объектов, находящихся на начальном этапе строительства (26,3%; -6,4 п.п.). Помимо общего повышения покупательской активности на рынке, растет спрос на квартиры на начальном этапе – доля таких сделок c начала года увеличилась с 2% до 25%. Наибольшее количество лотов в реализации почти в равной степени представлено в домах на стадии монтажных работ (34,7%; +4,9 п.п.) и этапе отделочных работ (33,3%; +2,1 п.п.). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 5,7% (-0,6 п.п.).
По итогам октября доля двухкомнатных квартир уменьшилась на 2,5 п.п., однако на квартиры данного типа по-прежнему приходится более трети рынка (34,3%). Незначительно по количеству представленных лотов отстают однокомнатные квартиры, их доля составила 30,9% (+1,6 п.п.). Доля квартир-студий составила 13,5% (+0,5 п.п.), а трехкомнатных лотов – 19% (+0,8 п.п.). Неизменно наименьшую долю от совокупного объема предложения занимают многокомнатные лоты (2,3%; -0,2 п.п.).
Доля лотов с отделкой в массовом сегменте составляет почти две трети рынка (63,6%), однако в этом месяце было отмечено сокращение предложения квартир данного типа на 1,8 п.п. На лоты без отделки пришлось 28,3% (+0,5 п.п.), а с отделкой white box – 8,1% (+1,3 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения на рынке новостроек массового сегмента в октябре составила 198 585 руб. за кв. м (+4,5% за прошедший месяц). При этом месячный прирост данного показателя в октябре сопоставим с приростом за весь III квартал текущего года. Рост отмечен во всех округах в диапазоне 1,1-9,2%, за исключением ЮАО (-2,2%). Наибольший прирост отмечен в ЮВАО (+9,2%), в котором произошло плановое повышение цен во многих проектах.
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 11,15 млн руб. (+3,7% за прошедший месяц). Бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях: студии – на 7,3%, однокомнатные – 4,0 %, двухкомнатные – на 4,6%, трехкомнатные – на 4,3%, многокомнатные – 0,8 %:
– студии – 5,72 млн руб. (+7,3%);
– однокомнатные – 8,39 млн руб. (+4%);
– двухкомнатные – 12,20 млн руб. (+4,6%);
– трёхкомнатные – 16,39 млн руб. (+4,3%);
– многокомнатные – 22,23 млн руб. (+0,8%).
Рейтинг самых доступных предложений в октябре 2020 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 10,6 кв. м за 3,2 млн руб.
– ЖК «MySpace на Фрезерной» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 15,6 кв. м за 3,9 млн руб.
– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 27,0 кв. м за 4,4 млн руб.
Основные тенденции
«На рынке новостроек массового сегмента в октябре средняя цена квадратного метра выросла до 198 585 руб. (+4,5% за месяц), а средний бюджет предложения – до 11,15 млн руб. (+3,7% за месяц), – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом динамика повышения цен в октябре сопоставима с приростом аналогичных показателей за весь III квартал текущего года. В годовой динамике (октябрь к октябрю) квадратный метр вырос в цене почти на 9%.
Предложение достигло минимального значения за 5 лет – 12,7 тыс. квартир (-14% за месяц). В прошлом месяце аналогичный показатель снизился на 6,9%. Сопоставимый объем предложения был представлен на рынке в ноябре 2015 года, когда экспонировалось 12 тыс. квартир.
В октябре зарегистрировано 8 тыс.[1] договоров долевого участия на первичном рынке Москвы по всем классам (+11% за месяц; +73% к аналогичному периоду прошлого года). Главными драйверами спроса являлись: программа льготной ипотеки, продленная до июля 2021 года (ранее до 1 ноября 2020 года), и риск дальнейшего ослабления курса рубля[2]. Рекордный спрос в октябре, вероятнее всего, связан с принятием решения о продлении программы в последний момент – покупатели спешили приобрести квартиры до 1 ноября, а официальная информация появилась только в октябре.
Коррекция спроса неизбежна, но насколько она будет серьезной, зависит от ряда факторов. Основные угрозы для первичного рынка жилья – это сокращение доходов населения, усиление карантинных ограничений в связи с растущей заболеваемостью коронавирусной инфекцией».
[1] Сделки физических лиц, без оптовых покупок (без учета Новой Москвы)
[2] По данным ЦБ РФ в октябре курс доллара США вырос всего на 1% (с 78,7847 до 79,3323 руб.)
- По итогам III квартала 2020 г. свободное предложение на рынке составило 5,8 тыс. апартаментов общей площадью 192 тыс. м2. На протяжении всего 2020 г. предложение ежеквартально сокращалось, в результате за 9 месяцев количество юнитов в продаже уменьшилось на 41%. Основная доля рынка (84%) принадлежит сервисному формату апартаментов.
- С июля по сентябрь 2020 г. не было сдано в эксплуатацию ни одного комплекса апартаментов. Менее 5% номеров осталось в продаже в проектах «Русские сезоны» (к.1,2), Like и Docklands (Smart). Новые объекты на рынке – апарт-отель Odoevskij 17 и второй корпус cOASIS Vertical (co-living).
- «В III квартале покупатели показали большую активность нежели в период с апреля по июнь 2020 г., основными причинами положительной динамики стали отложенный спрос и льготные условия приобретения недвижимости», - комментирует Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. Объём спроса на апартаменты всех типов увеличился на 56% относительно прошлого квартала и составил 1,4 тыс. номеров (45 тыс. м2). Наиболее существенный прирост в объёме продаж показали сервисные апартаменты: +88% по сравнению со II кварталом 2020 г. Апартаменты несервисного и рекреационного типов, наоборот, пользовались меньшим спросом, чем в прошлом периоде (-20% и -39% соответственно), что во многом обусловлено ограниченным товарным запасом в продаже. Элитные апартаменты были отмечены повышенным спросом, однако их доля в структуре продаж составляет всего 3%.
- По результатам III квартала 2020 г. средние цены на апартаменты увеличились на 4-12% в зависимости от формата. Несервисные апартаменты показали наибольший ценовой прирост: +12%, средние цены на данный тип недвижимости достигли уровня в 190 тыс. руб./м2. Цена квадратного метра в сервисных апартаментах составила 165 тыс. руб./м2 (+4% за квартал).
- В III квартале 2020 г. на рынке было зафиксировано несколько сделок по приобретению земельных участков под строительство комплексов апартаментов. Уже до конца текущего года ожидается выход нескольких новых проектов, преимущественно сервисного типа.