На рынке премиум-класса резко вырос спрос на метражи от 100 кв. м
В премиум-классе Москвы уже четвертый год подряд растет популярность лотов площадью от 100 кв. м. По данным аналитиков БЕСТ-Новострой, только за первые 7 месяцев 2021 г. было реализовано 257 квартир и апартаментов таких площадей, а до конца года прогнозируется удвоение этого показателя. При этом начал резко расти спрос на более крупные метражи (от 150 кв. м), что означает завершение устоявшего тренда на уменьшение габаритов на рынке премиального жилья.
Еще несколько лет назад, как отмечают эксперты компании Regions Development, в столице фиксировалось снижение средней площади квартир премиум-класса. Покупатель отдавал предпочтение более компактным форматам. Однако сегодня очевидна смена этой тенденции. Проекты премиум-сегмента все чаще строятся за пределами ТТК и, соответственно, имеют более низкий ценник. Целевая аудитория такого продукта может позволить себе приобрести большую площадь за аналогичную стоимость.
Аналитики bnMap.pro фиксируют постоянный рост спроса на метражи от 100 кв. м в сегменте «премиум». В 2018 году были реализованы 232 такие квартиры, в 2019 году – 236, в 2020 году – 443, прогноз на 2021 год – 476 штук. Вместе с тем наблюдается существенное перераспределение покупательского спроса в подкатегориях. Так, в 2018-2019 годах с большим отрывом лидировали площади 100-125 кв. м – это была самая популярная категория, на неё приходилось 14% всех продаж. Но с 2020-го значительно вырос спрос на лоты площадью 125-150 кв. м (на 9%) и на лоты свыше 150 кв. м (на 42%).
За период январь – июль текущего года было продано уже 78 лотов площадью более 150 кв. м. В предыдущем году реализовано 112 таких квартир, в 2019 году – 54 и годом ранее – 62 лота аналогичного метража.
В новых проектах девелоперы учитывают спрос на укрупнение метражей. Например, в премиальном ЖК Dream Towers, который строится на полуострове Нагатинская пойма, запланирована 471 квартира. Предусмотрена широкая линейка планировок, однокомнатные, двух-, трех-, четырех- и даже пятикомнатные квартиры отличаются большими площадями. В комплексе запроектировано 60 квартир метражом от 100 кв. м и 28 лотов (6%) от 150 кв. м. Максимальное количество и высокая концентрация лотов сверхбольших площадей также фиксируется в проектах Capital Towers (32%), Redside (16%), Lucky (24%), «Вишнёвый сад» (41%) и «Снегири-Эко» (57%).
Вместе с тем, формат студий становится все менее популярен в премиум-классе. Из 33 представленных в столице проектов этого сегмента студии есть только в пяти.
«Можно было бы предположить, что возросший спрос на квартиры наибольших площадей в премиум-классе - результат падения их популярности в более дорогом сегменте, люксовом, однако по данным bnMap.pro мы не наблюдаем в нём значительных изменений по покупательским предпочтениям за последние три года. Скорее всего, из-за миграции проектов премиум-класса от центра за пределы ТТК и как следствие демократизации цен, клиенты могут позволить себе бОльшую площадь за те же или даже меньшие деньги. Плюс проекты премиум-класса могут строиться дальше от шумного центра в более экологичных районах, и тогда они оттягивают часть спроса с загородного рынка», - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой».
В 2020 году в Санкт-Петербурге было открыто три торговых центра совокупной арендной площадью 127 тыс. кв. м. Это рекордное значение за последние семь лет. Так, в 2020 году были открыты мебельный центр «Кубатура» (GLA 110 тыс. кв. м), 3-я очередь Outlet Village Пулково (GLA 5 тыс. кв. м) и районный культурно-досуговый центр Green Park (GLA 12 тыс. кв. м).
За счет роста объема предложения обеспеченность жителей Санкт-Петербурга торговыми площадями увеличилась и достигла 596 кв. м на 1000 жителей в 2020 году, тогда как в 2019 году она составляла 574 кв. м.
2020 год несомнено стал вызовом для сегмента торговой недвижимости. Помимо общего снижения покупательской активности из-за экономической нестабильности и пандемии, значимую роль в работе торговых центров сыграли ограничения, вводимые администрацией Санкт-Петербурга: существенная часть арендаторов ТЦ были закрыты с 28 марта по 27 июля. Самыми уязвимыми профилями арендаторов стали сегменты общественного питания и кинотеатры. Например, кафе и ресторанам было разрешено возобновить работу только в сентябре, а в конце ноября деятельность арендаторов этого профиля снова была под запретом. В результате действия ограничительных мер, во втором квартале трафик торговых центров упал на 85% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Однако по мере снятия ограничений посещаемость торговых центров восстанавливалась и в четвертом квартале составила около 70% от показателей октября-декабря 2019 года.
Несмотря на сложную ситуацию, обусловленную пандемией и ограничительными мерами, торговым центрам удалось сдержать резкий рост уровня вакантности благодаря активным переговорам арендаторов и арендодателей. По данным Colliers, в 2020 году доля свободных площадей в торговых центрах составила 5,1% в среднем по рынку и 2,4% – в наиболее качественных объектах.
В то же время, на рынок Санкт-Петербурга выходили новые бренды. Так, в Северной столице открылся магазин спортивной одежды The North Face и салон товаров для здорового сна «Основа снов». В ТРК «Питер Радуга» в формате pop up store открылся магазин одежды «Каляев», а ТК «Невский центр» подписал договор аренды с федеральной сетью «Технопарк», которая откроет магазин в первом квартале 2021 года.
«2020 год наметил две важные тенденции на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Во-первых, пандемия и изменение потребительских привычек еще более подчеркнули необходимость реконцепции торговых центров. Сейчас как никогад собсвтенникам орговых центров приходиться бороться за посетителей. По данным Colliers, более 68% классических торговых центров (или 1,4 млн кв. м) были построены более десяти лет назад и не проводили обновлений. В ближайшие годы мы увидим развитие этого направления, – отмечает Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Colliers. – Во-вторых, мы наблюдаем тенденцию роста числа районных торговых центров. В 2020 году основной объем нового предложения сформирован специализированными торговыми центрами, в то время как число классических ТЦ увеличивается, в основном, за счет районных форматов. Жилищные девелоперы в рамках создания комфортной среды уделяют внимание торговой составляющей, что, безусловно, позитивная тенденция для рынка». Так, в 2019 году был открыт ТЦ в составе жилого комплекса «Солнечный город», в 2020 году – культурно-досуговый центр Green Park в Славянке. В 2021 году ожидается открытие ТРК «Спутник» в Невском районе.
Всего на 2021 год запланировано открытие четырех торговых центров общей площадью 42.5 тыс. кв. м. Так, заявлены к открытию ТРК «Спутник», 4-я очередь ТРК «Заневский Каскад», 2-я очередь Fashion House Outlet и ТК «Солнечный город».
В 2020 году московские девелоперы элитных и премиальных новостроек продали 209 тыс. кв. м жилья в высокобюджетных проектах на 119 млрд рублей, подсчитали эксперты компании «Метриум». Из них на долю десяти самых востребованных покупателями комплексов пришлось 143 тыс. кв.м. или 68% от общей площади реализованных квартир и апартаментов в новостройках сегмента.
В 2020 году в Москве было заключено 2,3 тыс. договоров долевого участия в строительстве 209 тыс. квадратных метров жилья элитного и премиального сегмента. Суммарный объем инвестиций дольщиков в такие проекты составил 119 млрд рублей, подсчитали аналитики «Метриум».
При этом на долю десяти самых успешных новостроек высокобюджетного сегмента пришлись 68% проданных площадей. В этих проектах застройщикам удалось реализовать 143 тыс. кв.м. и привлечь порядка 75 млрд рублей по 1,7 тыс. договорам долевого участия.
Самым востребованным стал комплекс Lucky, который реализуется в Пресненском районе. В этом проекте было продано почти 24 тыс. кв.м, что составило 11% от общей реализованной в 2020 году площади в элитных и премиальных новостройках. Застройщик заключил с покупателями более 230 договоров долевого участия на сумму 14,5 млрд рублей. В среднем каждый месяц здесь покупали 19 квартир.
Вторую позицию сохранил за собой проект премиум-класса Prime Park (Хорошёвский район), где было продано более 11% от общего объема реализованной площади или около 22,8 тыс. кв.м (296 ДДУ). В среднем ежемесячно в этом проекте заключались 25 договоров долевого участия, но суммарная выручка оказалась всё же ниже – 9,3 млрд рублей.
На третью позицию попал новый проект премиум-класса – Victory Park Residence, который реализуется в районе Дорогомилово. Здесь было реализовано 16,7 тыс. кв.м на сумму 10,8 млрд рублей. Общее число заключенных ДДУ – 141.
Самые продаваемые новостройки премиум- и элитного класса в 2020 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Класс |
Продано площадей, тыс. кв.м |
Доля рынка, % от реализованной площади в высокобюджетном сегменте |
Средняя цена в конце года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Lucky |
Пресненский |
премиум |
23,7 |
11,4% |
709,4 |
|
2 |
▬ |
Prime Park |
Хорошёвский |
премиум |
22,8 |
10,9% |
463,2 |
|
3 |
▲ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
премиум |
16,7 |
8,0% |
646,1 |
|
4 |
▲ |
Поклонная 9 |
Дорогомилово |
премиум |
14,3 |
6,9% |
547,7 |
|
5 |
▼ |
Capital Towers |
Пресненский |
премиум |
14,0 |
6,7% |
799,7 |
|
6 |
▲ |
Hide |
Раменки |
премиум |
12,6 |
6,0% |
386,2 |
|
7 |
▼ |
Садовые кварталы |
Хамовники |
премиум |
11,4 |
5,5% |
776,5 |
|
8 |
▼ |
Spires |
Очаково-Матвеевское |
премиум |
11,4 |
5,4% |
428,9 |
|
9 |
▼ |
CITY PARK** |
Пресненский |
премиум |
8,3 |
4,0% |
380,0 |
|
10 |
▼ |
Neva Towers*** |
Пресненский |
элит |
7,5 |
3,6% |
589,7 |
*Учитываются сделки со всеми физическими лицами, заключившими не более трех ДДУ одновременно.
**Продажи на первичном рынке завершены в середине года, цена указана на 1 кв. 2020 г.
***Проект с апартаментами.
Источник: «Метруим»
Усредненные характеристики лота, на основании данных 10 самых продаваемых новостроек премиум- и элитного сегмента в 2020 году, выглядят так: площадь – 86 кв.м, а стоимость – 45 млн руб. В среднем квадратный метр обходился покупателям в 522 тыс. рублей за кв.м.
«В 2020 году приобретение жилья в высокобюджетном сегменте в высокой степени имело инвестиционный характер, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиенты покупали квартиры не только для личного пользования, но и с расчетом на вложение и долгосрочное сохранение средств. Это было связано с несколькими периодами заметного ослабления рубля, которые произошли весной и летом, а также со снижением доходности депозитов. В таких условиях конвертация рублевых доходов в покупку жилья была одним из самых логичных шагов».