Доля инвесторов в премиальную недвижимость в Москве в 3 раза выше, чем в Петербурге
Эксперты компании Kalinka Group проанализировали спрос среди покупателей строящейся премиальной недвижимости двух столиц. Оказалось, что число покупателей-инвесторов в Москве составляет порядка 30% в структуре спроса. При этом количество инвесторов в Петербурге за последний год снизилось и не превышает 8-10%.
Столь небольшая доля инвесторов среди покупателей строящейся элитной недвижимости Санкт-Петербурга обусловлена нацеленностью петербургских покупателей на приобретение недвижимости для собственного проживания. Кроме того, темпы роста цен на элитные квадратные метры в Северной столице не так высоки, как в Москве, где инвесторы рассчитывают на существенный рост стоимости жилья после ввода в эксплуатацию. Увеличение цен на жилье в проектах премиум-класса с ростом строительной готовности иногда превышает 30-40%, как, например, в дизайнерском доме ELEVEN, который холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) возводит в Пресненском районе. Также инвесторы рассматривают возможность выгодной посуточной сдачи в аренду элитных квартир, которая возможна благодаря высокому бизнес-трафику столицы.
«Помимо роста цен, премиальная и элитная недвижимость имеют больший запас прочности с точки зрения спроса и цен, чем массовый сегмент, который в большей степени подвержен влиянию внешних политических и экономических факторов», – рассказал Александр Шибаев, директор по развитию Kalinka Group.
Основной инвестиционной спрос на недвижимость в России сейчас сконцентрирован в столице. На рынке элитной недвижимости Москвы средневзвешенная цена предложения по итогам 2-го квартала 2021 года преодолела рубеж в 1 млн руб. за кв. м и составила 1 040 тыс. руб./кв. м, увеличившись на 29% за год и на 11% по отношению к 1-му кварталу 2021 года, что было связано в основном с выходом новых дорогих объектов класса deluxe. В разрезе подклассов средневзвешенная цена предложения в сегменте elite & deluxe составила 1 622 тыс. руб./кв. м (за год +30%) и 826 тыс. руб./кв. м в сегменте premium (+25% за год).
Таблица. Сводные ценовые показатели предложения на первичном рынке элитного жилья г. Москвы
|
ПОКАЗАТЕЛЬ |
2 кв. 2020 |
1 кв. 2021 |
2 кв. 2021 |
Динамика к 1 кв. 2021 |
Динамика ко 2 кв. 2020 |
|
СРЕДНЕРЫНОЧНЫЕ ЦЕНОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ |
|||||
|
Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. |
803 276 |
933 288 |
1 040 151 |
+11% |
+29% |
|
Средний бюджет лота, млн. руб. |
100 |
125 |
146 |
+17% |
+46% |
|
ВКЛЮЧАЯ: |
|||||
|
Elite & Deluxe |
|||||
|
Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. |
1 248 676 |
1 434 982 |
1 621 512 |
+13% |
+30% |
|
Средний бюджет лота, млн. руб. |
209 |
248 |
280 |
+13% |
+34% |
|
Premium |
|||||
|
Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. |
658 782 |
799 686 |
825 964 |
+3% |
+25% |
|
Средний бюджет лота, млн. руб. |
76 |
101 |
108 |
+7% |
+42% |
Источник: Kalinka Group
«Мы отмечаем увеличение притока инвесторов непривычного формата, – комментирует директор по продажам холдинга «РСТИ» в Москве Андрей Непомнящий. – К примеру, помимо покупателей, которые живут на два города и приобретают квартиры как альтернативу гостинице, появляются инвесторы, которые покупают недвижимость детям сразу в количестве нескольких лотов либо выбирают квартиры с террасами как объект с уникальными характеристиками для последующей долгосрочной сдачи семейным арендаторам по повышенным ставкам».
В целом покупатели премиальной недвижимости двух столиц стремятся к покупке квартир в максимальной степени готовности. При этом усиливается тренд на приобретение жилья с полной отделкой. Многие клиенты этого рынка уже имеют за плечами не один ремонт, поэтому хотят минимизировать время и ресурсы на отделку. Основной запрос при этом – качественные материалы, универсальный дизайн-проект, приемлемое сочетание цены и качества. И что важно, будущие собственники совершенно не готовы первые годы проживания в квартире слушать шум ремонтных работ.
Запросы покупателей премиальной недвижимости Петербурга и Москвы отличаются в части концептуальных решений. Так, в Петербурге многие премиальные объекты находятся у воды, и покупатели ожидают от застройщика благоустройство береговой линии с организацией причала и эллингов для хранения маломерных судов и яхт. В то время как в Москве клиенты премиального сегмента очень требовательны к наличию концептуальных детских площадок, парковой зоны, а также качественной клубной инфраструктуры в доме, напоминающей инфраструктуру премиального отеля.
Жители двух столиц в одинаковой степени в своих запросах уделяют внимание планировочным решениям: наличие санузлов и гардеробных в каждой спальне в квартире, наличие гостевого санузла даже в квартирах с одной спальней. При этом стоит отметить, что у московских покупателей выбор таких вариантов гораздо шире. В то время как в Петербурге клиенты менее притязательны в вопросах инженерных решений. К примеру, спокойно воспринимают отсутствие центрального кондиционирования в домах премиум-сегмента, когда для кондиционеров предусмотрены ниши в стенах или место на балконе.
По данным Colliers, за прошедший год (с марта 2020 года по март 2021 года) средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге выросла на 28% - с 123 тыс. руб. до 157 тыс. руб. соответственно.
За этот период на фоне появления льготной ипотечной программы и снижения ключевой ставки Центробанка средневзвешенная ипотечная ставка уменьшилась на 1,9% - до 6,1%. По данным Росреестра, всего с апреля 2020 по март 2021 было подписано 71 082 договоров долевого участия (ДДУ), из которых 64% - сделки с привлечением ипотечных средств. При этом доля квартир в экспозиции, подходящих под условия льготной ипотечной программы, значительно снизилась: с 85% в апреле 2020 года до 67% в апреле 2021 года.
Что касается льготной ипотеки, всего с апреля 2020 года по февраль 2021 года было подписано 33 055 ДДУ. Расширение условий в июле-августе 2020 года, когда была увеличена сумма кредита и снижен первоначальный взнос, а также частичное снятие коронавирусных ограничений привели к резкому росту количества выданных льготных ипотек: если в июне 2020 года было подписано 3 648 ДДУ на льготных условиях, в июле 2020 года их число достигло 4 532. При этом пик выдачи льготной ипотеки по числу сделок пришелся на сентябрь-октябрь 2020 года, когда суммарно было подписано 8 868 ДДУ.
«Несмотря на последовавшее осенью продление программы льготного кредитования, в ноябре 2020 года начинается тренд на снижение сделок с привлечением льготной ипотеки. Рост цен снижает привлекательность программы, и в декабре число сделок еще больше сокращается. В то же время, просыпается повышенный интерес к вторичному рынку, который предлагает готовые квартиры с похожими характеристиками и по сопоставимым ценам. Небольшая разница между ипотечными ставками в пределах 2% делает покупку на вторичном рынке еще более привлекательной», - рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Одним из главных результатов действия льготной ипотеки стало снижение финансовой нагрузки на покупателя. Аналитики Colliers подсчитали, как изменился среднемесячный платеж по ипотеке для типовой квартиры в Петербурге комфорт-класса площадью 60 кв. м, первоначальным взносом в 20% и сроком кредита в 20 лет. По подсчетам Colliers, по сравнению со вторым кварталом 2019 года, во втором квартале 2020 года среднемесячный платеж по кредиту для такой квартиры снизился на 16%. Вместе с тем, выгода позднее была нивелирована ростом цен: за год действия льготной ипотеки ежемесячный платеж за ту же квартиру (во втором квартале 2021 года) увеличился на четверть.
По прогнозам Colliers, при условии продления льготной ипотеки и сохранения ставки на уровне 6,1%, среднемесячный платеж вырастет на треть к уровню второго квартала 2020 года. Однако, если льготную программу отменят, а ипотечная ставка вернется на уровень 7,5-8%, то средний платеж по кредиту вырастет на 41% по сравнению со вторым кварталом 2020 года. Ощутимый рост среднемесячного платежа приведет к тому, что большинство покупателей в массовом сегменте будут вынуждены либо отложить покупку на неопределенный срок, либо выбирать квартиры меньшей площади.
«Мы ожидаем, что в случае прекращения льготной ипотеки спрос может снизиться примерно на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Хотя на фоне рекордных показателей 2020 года динамика кажется значительной, по нашим прогнозам, спрос вернется к привычному уровню продаж предыдущих лет. В случае продления программы сокращение спроса во втором полугодии 2021 года может составить 15-20% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. – Для поддержания спроса девелоперы будут предлагать субсидируемые программы ипотеки (в сотрудничестве с банками), а также специальные условия и льготы – например, паркинг или отделка «в подарок». По нашим прогнозам, по итогам 2021 года цены могут вырасти на 10-15%, причем большая часть прироста будет зафиксирована в первом полугодии, так как во втором полугодии драйверов значительного роста цен практически не будет».
«Отмена льготной ипотеки затронет в большей степени девелоперов, у которых (вне зависимости от сегмента) основным инструментом регуляции спроса и повышения привлекательности объекта выступает цена. У этого продукта есть свой покупатель. Для него стоимость квадратного метра является критичным фактором. Но есть и другой продукт - не просто метры в локации, а образ жизни, уровень кофморта, и цена его априори выше рынка. Покупатель, находящийся в поиске таких решений, готов к большему, чем просто совершить выгодную покупку, пользуясь дешевыми деньгами. Он готов платить больше за конкретные улучшения. И здесь отмена льготной ипотеки не окажет значительного влияния на спрос», - поясняет Елизавета Конвей.
В I квартале 2021 года 63,7% жилых помещений в новостройках на территории «старой» Москвы были приобретены в проектах 10 самых успешных девелоперов, подсчитали эксперты «Метриум». Всего в них было совершено почти 10,4 тыс. сделок, что принесло застройщикам 149,9 млрд рублей.
За первые три месяца 2021 года на рынке первичной недвижимости в границах «старой» Москвы было заключено порядка 16,1 тыс. договоров долевого участия (907,5 тыс. кв.м.), что на 28,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Общий объем выручки застройщиков за год вырос в полтора раза и достиг 250,5 млрд рублей, подсчитали аналитики «Метриум».
В 2021 году продолжается тренд, когда 10 самых успешных застройщиков аккумулируют более половины спроса и объема общей площади. Так, за январь-март ими было заключено почти 10,4 тыс. договоров долевого участия (64,5% от общего количества) на 581,8 тыс. кв.м. недвижимости, что составляет более половины (63,7%) от общего объема проданной площади.
За три месяца рейтинг не подвергся серьезным изменениям. Топ-10 покинул застройщик ГК ЛСР, объем предложения в проектах которого сократился. Первые пять мест занимают те же компании, что и по итогам 2020 года.
Лидирующие позиции с 2017 года сохраняет ГК «ПИК». В I квартале 2021 года данный застройщик заключил 5,3 тыс. договоров долевого участия на 273,7 тыс. кв.м., что принесло компании 56,3 млрд рублей. К наиболее успешным проектам компании можно отнести ЖК «Люблинский парк» (лидер рейтинга самых продаваемых новостроек массового сегмента), ЖК «Михайловский парк» и ЖК «Амурский парк».
Серебряным призером рейтинга стал застройщик «Донстрой». За три месяца 2021 года он заключил с покупателями почти 1,4 тыс. договоров долевого участия на помещения площадью 83,2 тыс. кв.м. Суммарная выручка компании оценивается на уровне 27 млрд рублей. Стоит отметить, что проекты данного девелопера заняли первые строчки в рейтингах самых продаваемых новостроек бизнес-класса (ЖК «Символ» корп. 4 и 5) и высокобюджетного сегмента (ЖК «Остров» корп. 1, 2 и 3).
На третьем месте расположилась компания MR Group. В I квартале 2021 года в ее проектах было заключено 720 договоров на квартиры и апартаменты общей площадью 42,5 тыс. кв.м, что принесло девелоперу 13,1 млрд рублей. Наиболее популярные проекты компании – жилые комплексы бизнес-класса «Селигер Сити», «Павелецкая Сити» и City Bay.
Рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы в I квартале 2021 года*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей за квартал, тыс. кв.м |
Количество заключенных ДДУ |
Выручка, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
|
1 |
▬ |
ГК ПИК |
273,7 |
5313 |
56,3 |
30% |
|
2 |
▬ |
Донстрой |
83,2 |
1366 |
27,0 |
9,1% |
|
3 |
▬ |
MR Group |
42,5 |
720 |
13,1 |
4,7% |
|
4 |
▬ |
INGRAD |
33,0 |
474 |
10,7 |
3,6% |
|
5 |
▬ |
Центр-Инвест |
31,3 |
506 |
9,7 |
3,4% |
|
6 |
▲ |
ГК ФСК |
31,1 |
545 |
9,7 |
3,4% |
|
7 |
▲ |
Tekta Group |
22,8 |
363 |
7,3 |
2,5% |
|
8 |
▼ |
Группа Эталон |
22,7 |
394 |
5,9 |
2,5% |
|
9 |
▲ |
Э.К. Девелопмент |
21,0 |
428 |
4,2 |
2,3% |
|
10 |
▼ |
ГК КОРТРОС |
20,4 |
288 |
6,0 |
2,3% |
*По площади зарегистрированных ДДУ на имя физического лица, включая апартаменты, за вычетом инвестиционных сделок (от 4 объектов и более).
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«В I квартале 2021 года продолжается тенденция, когда три крупных игрока занимают серьезную долю рынка, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Причем их отрыв от конкурентов увеличивается. Это можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, крупным девелоперам проще адаптироваться к новым условиям работы и правилам игры на рынке. Во-вторых, такие компании могут предложить широкий выбор различных продуктов в различных сегментах при высоком уровне качества. Поэтому покупатели и останавливают свой выбор на продуктах от лидеров топ-10».