Доля инвесторов в премиальную недвижимость в Москве в 3 раза выше, чем в Петербурге
Эксперты компании Kalinka Group проанализировали спрос среди покупателей строящейся премиальной недвижимости двух столиц. Оказалось, что число покупателей-инвесторов в Москве составляет порядка 30% в структуре спроса. При этом количество инвесторов в Петербурге за последний год снизилось и не превышает 8-10%.
Столь небольшая доля инвесторов среди покупателей строящейся элитной недвижимости Санкт-Петербурга обусловлена нацеленностью петербургских покупателей на приобретение недвижимости для собственного проживания. Кроме того, темпы роста цен на элитные квадратные метры в Северной столице не так высоки, как в Москве, где инвесторы рассчитывают на существенный рост стоимости жилья после ввода в эксплуатацию. Увеличение цен на жилье в проектах премиум-класса с ростом строительной готовности иногда превышает 30-40%, как, например, в дизайнерском доме ELEVEN, который холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) возводит в Пресненском районе. Также инвесторы рассматривают возможность выгодной посуточной сдачи в аренду элитных квартир, которая возможна благодаря высокому бизнес-трафику столицы.
«Помимо роста цен, премиальная и элитная недвижимость имеют больший запас прочности с точки зрения спроса и цен, чем массовый сегмент, который в большей степени подвержен влиянию внешних политических и экономических факторов», – рассказал Александр Шибаев, директор по развитию Kalinka Group.
Основной инвестиционной спрос на недвижимость в России сейчас сконцентрирован в столице. На рынке элитной недвижимости Москвы средневзвешенная цена предложения по итогам 2-го квартала 2021 года преодолела рубеж в 1 млн руб. за кв. м и составила 1 040 тыс. руб./кв. м, увеличившись на 29% за год и на 11% по отношению к 1-му кварталу 2021 года, что было связано в основном с выходом новых дорогих объектов класса deluxe. В разрезе подклассов средневзвешенная цена предложения в сегменте elite & deluxe составила 1 622 тыс. руб./кв. м (за год +30%) и 826 тыс. руб./кв. м в сегменте premium (+25% за год).
Таблица. Сводные ценовые показатели предложения на первичном рынке элитного жилья г. Москвы
|
ПОКАЗАТЕЛЬ |
2 кв. 2020 |
1 кв. 2021 |
2 кв. 2021 |
Динамика к 1 кв. 2021 |
Динамика ко 2 кв. 2020 |
|
СРЕДНЕРЫНОЧНЫЕ ЦЕНОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ |
|||||
|
Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. |
803 276 |
933 288 |
1 040 151 |
+11% |
+29% |
|
Средний бюджет лота, млн. руб. |
100 |
125 |
146 |
+17% |
+46% |
|
ВКЛЮЧАЯ: |
|||||
|
Elite & Deluxe |
|||||
|
Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. |
1 248 676 |
1 434 982 |
1 621 512 |
+13% |
+30% |
|
Средний бюджет лота, млн. руб. |
209 |
248 |
280 |
+13% |
+34% |
|
Premium |
|||||
|
Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. |
658 782 |
799 686 |
825 964 |
+3% |
+25% |
|
Средний бюджет лота, млн. руб. |
76 |
101 |
108 |
+7% |
+42% |
Источник: Kalinka Group
«Мы отмечаем увеличение притока инвесторов непривычного формата, – комментирует директор по продажам холдинга «РСТИ» в Москве Андрей Непомнящий. – К примеру, помимо покупателей, которые живут на два города и приобретают квартиры как альтернативу гостинице, появляются инвесторы, которые покупают недвижимость детям сразу в количестве нескольких лотов либо выбирают квартиры с террасами как объект с уникальными характеристиками для последующей долгосрочной сдачи семейным арендаторам по повышенным ставкам».
В целом покупатели премиальной недвижимости двух столиц стремятся к покупке квартир в максимальной степени готовности. При этом усиливается тренд на приобретение жилья с полной отделкой. Многие клиенты этого рынка уже имеют за плечами не один ремонт, поэтому хотят минимизировать время и ресурсы на отделку. Основной запрос при этом – качественные материалы, универсальный дизайн-проект, приемлемое сочетание цены и качества. И что важно, будущие собственники совершенно не готовы первые годы проживания в квартире слушать шум ремонтных работ.
Запросы покупателей премиальной недвижимости Петербурга и Москвы отличаются в части концептуальных решений. Так, в Петербурге многие премиальные объекты находятся у воды, и покупатели ожидают от застройщика благоустройство береговой линии с организацией причала и эллингов для хранения маломерных судов и яхт. В то время как в Москве клиенты премиального сегмента очень требовательны к наличию концептуальных детских площадок, парковой зоны, а также качественной клубной инфраструктуры в доме, напоминающей инфраструктуру премиального отеля.
Жители двух столиц в одинаковой степени в своих запросах уделяют внимание планировочным решениям: наличие санузлов и гардеробных в каждой спальне в квартире, наличие гостевого санузла даже в квартирах с одной спальней. При этом стоит отметить, что у московских покупателей выбор таких вариантов гораздо шире. В то время как в Петербурге клиенты менее притязательны в вопросах инженерных решений. К примеру, спокойно воспринимают отсутствие центрального кондиционирования в домах премиум-сегмента, когда для кондиционеров предусмотрены ниши в стенах или место на балконе.
Рекордный объем сделок с земельными участками привел не только к активному выходу на рынок новых проектов, но и к пополнению земельного банка «на перспективу». По данным Colliers, на данный момент в Петербурге в активах девелоперов находится около 730 га, где еще не начато строительство. До 2030 года, по оценке Colliers, на них может появиться более 5 млн кв. м жилья.
Наибольшая доля от объема участков приходится на Пушкинский район (27%), в котором девелоперы владеют 199 га. Лидерство Пушкинского района связано с приобретением компанией КВС проекта ЮгТаун площадью около 200 га. На втором месте расположился Василеостровский район (22%), где преимущественно за счет создания намывных территорий застройщики потенциально могут освоить 164 га. Ключевой сделкой в локации стала покупкой Группой ЛСР прав на создание 143 га северной части намывных территорий Васильевского острова. Тройку лидеров замыкают участки в Ленинградской области (12%), расположенные на границе с Петербургом. Там девелоперы владеют чуть более 90 га. Среди примеров крупных земельных наделов – участки «ПИК» в Кудрово и Янино.
На всех 730 га, которые сейчас есть в активах у девелоперов, вероятно, в большинстве своем появятся проекты массового сегмента. По оценке Colliers, около 86% всех площадей (или 632 га) по своим характеристикам позволяют разместить проекты комфорт-класса. К классу «бизнес» потенциально можно отнести почти 53 га (7%), к премиум-классу – 28 га (4%). Элитные жилые комплексы можно будет разместить лишь на 17 га (2%).
«Почти 40% перспективных земельных участков для строительства жилья, которые уже принадлежат девелоперам, расположены за кольцевой автодорогой. Дефицит земельных участков и повышение стоимости жилья вновь делают интересными локации в ближайшей агломерации. Однако сейчас, с учетом возросшей требовательности покупателя на качественный продукт, девелоперы смогут учесть ошибки прошлых лет и создать по-настоящему комфортную среду, отвечающую запросам будущих жителей, - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers. – Несмотря на внушительный земельный банк, который уже сформирован у девелоперов, интерес застройщиков к новым площадкам растет, и мы ожидаем, что активность игроков рынка сохранится и в 2021 году».
В рамках спецпроекта «Миллионы квадратов» Colliers проанализирует шесть ключевых локаций жилищного девелопмента в Петербурге – это Черная речка и Выборгская набережная, Новая и Старая Охта, Намывные территории и Васильевский остров, Московский и «новый» Лиговский проспект, Октябрьская набережная, Юго-Запад. Суммарно в этих локациях строится, построено и проектируется около 8,7 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса. В будущих исследованиях Colliers представит подробный анализ каждой из локаций, оценит существующий и проектируемый объем стройки, а также расскажет, на каких свободных участках в перспективе могут появиться жилые проекты.
Объем земельного банка девелоперов, где еще не ведётся строительство жилья
|
Район |
Площадь, га |
Доля, % |
|
Пушкинский |
198,5 |
27% |
|
Василеостровский |
163,5 |
22% |
|
Ленинградская обл. |
91 |
12% |
|
Петродворцовый |
43 |
12% |
|
Красносельский |
41 |
6% |
|
Приморский |
37 |
5% |
|
Калининский |
36 |
5% |
|
Невский |
32 |
4% |
|
Кировский |
21 |
3% |
|
Выборгский |
15 |
2% |
|
Петроградский |
15 |
2% |
|
Московский |
10 |
1% |
|
Фрунзенский |
8 |
1% |
|
Центральный |
7 |
1% |
|
Адмиралтейский |
6 |
1% |
|
Красногвардейский |
6 |
1% |
Источник: Colliers, 2021
В первом квартале 2021 года предложение в сегменте «премиум» увеличилось на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в конце марта на первичном рынке предлагалось 190 тыс. кв. м элитного жилья. За три месяца предложение увеличилось на 8%, а за год рост составил 15%.
Спрос на элитную недвижимость также вырос за год на 12%. За первый квартал 2021 года в данном сегменте было продано 180 тыс. кв. м жилья.
«Предложение в классе «элита» пополняется не регулярно. Его рост за последний год связан с выводом на рынок нескольких крупных элитных проектов. В частности, активно развивается Петровский остров, где сейчас формируется новая элитная локация Петербурга. На него приходится 52% квартир класса премиум, проданных в первом квартале 2021 года. Например, холдинг Setl Group осваивает здесь крупный участок на берегу Малой Невы: в 2020 году вышел в продажу ЖК Grand View, ЖК «Петровский квартал на воде» уже введен в эксплуатацию, а строительство ЖК The One планируется завершить в 2022 году», - отметила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.