Доля инвесторов в премиальную недвижимость в Москве в 3 раза выше, чем в Петербурге
Эксперты компании Kalinka Group проанализировали спрос среди покупателей строящейся премиальной недвижимости двух столиц. Оказалось, что число покупателей-инвесторов в Москве составляет порядка 30% в структуре спроса. При этом количество инвесторов в Петербурге за последний год снизилось и не превышает 8-10%.
Столь небольшая доля инвесторов среди покупателей строящейся элитной недвижимости Санкт-Петербурга обусловлена нацеленностью петербургских покупателей на приобретение недвижимости для собственного проживания. Кроме того, темпы роста цен на элитные квадратные метры в Северной столице не так высоки, как в Москве, где инвесторы рассчитывают на существенный рост стоимости жилья после ввода в эксплуатацию. Увеличение цен на жилье в проектах премиум-класса с ростом строительной готовности иногда превышает 30-40%, как, например, в дизайнерском доме ELEVEN, который холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) возводит в Пресненском районе. Также инвесторы рассматривают возможность выгодной посуточной сдачи в аренду элитных квартир, которая возможна благодаря высокому бизнес-трафику столицы.
«Помимо роста цен, премиальная и элитная недвижимость имеют больший запас прочности с точки зрения спроса и цен, чем массовый сегмент, который в большей степени подвержен влиянию внешних политических и экономических факторов», – рассказал Александр Шибаев, директор по развитию Kalinka Group.
Основной инвестиционной спрос на недвижимость в России сейчас сконцентрирован в столице. На рынке элитной недвижимости Москвы средневзвешенная цена предложения по итогам 2-го квартала 2021 года преодолела рубеж в 1 млн руб. за кв. м и составила 1 040 тыс. руб./кв. м, увеличившись на 29% за год и на 11% по отношению к 1-му кварталу 2021 года, что было связано в основном с выходом новых дорогих объектов класса deluxe. В разрезе подклассов средневзвешенная цена предложения в сегменте elite & deluxe составила 1 622 тыс. руб./кв. м (за год +30%) и 826 тыс. руб./кв. м в сегменте premium (+25% за год).
Таблица. Сводные ценовые показатели предложения на первичном рынке элитного жилья г. Москвы
|
ПОКАЗАТЕЛЬ |
2 кв. 2020 |
1 кв. 2021 |
2 кв. 2021 |
Динамика к 1 кв. 2021 |
Динамика ко 2 кв. 2020 |
|
СРЕДНЕРЫНОЧНЫЕ ЦЕНОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ |
|||||
|
Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. |
803 276 |
933 288 |
1 040 151 |
+11% |
+29% |
|
Средний бюджет лота, млн. руб. |
100 |
125 |
146 |
+17% |
+46% |
|
ВКЛЮЧАЯ: |
|||||
|
Elite & Deluxe |
|||||
|
Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. |
1 248 676 |
1 434 982 |
1 621 512 |
+13% |
+30% |
|
Средний бюджет лота, млн. руб. |
209 |
248 |
280 |
+13% |
+34% |
|
Premium |
|||||
|
Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. |
658 782 |
799 686 |
825 964 |
+3% |
+25% |
|
Средний бюджет лота, млн. руб. |
76 |
101 |
108 |
+7% |
+42% |
Источник: Kalinka Group
«Мы отмечаем увеличение притока инвесторов непривычного формата, – комментирует директор по продажам холдинга «РСТИ» в Москве Андрей Непомнящий. – К примеру, помимо покупателей, которые живут на два города и приобретают квартиры как альтернативу гостинице, появляются инвесторы, которые покупают недвижимость детям сразу в количестве нескольких лотов либо выбирают квартиры с террасами как объект с уникальными характеристиками для последующей долгосрочной сдачи семейным арендаторам по повышенным ставкам».
В целом покупатели премиальной недвижимости двух столиц стремятся к покупке квартир в максимальной степени готовности. При этом усиливается тренд на приобретение жилья с полной отделкой. Многие клиенты этого рынка уже имеют за плечами не один ремонт, поэтому хотят минимизировать время и ресурсы на отделку. Основной запрос при этом – качественные материалы, универсальный дизайн-проект, приемлемое сочетание цены и качества. И что важно, будущие собственники совершенно не готовы первые годы проживания в квартире слушать шум ремонтных работ.
Запросы покупателей премиальной недвижимости Петербурга и Москвы отличаются в части концептуальных решений. Так, в Петербурге многие премиальные объекты находятся у воды, и покупатели ожидают от застройщика благоустройство береговой линии с организацией причала и эллингов для хранения маломерных судов и яхт. В то время как в Москве клиенты премиального сегмента очень требовательны к наличию концептуальных детских площадок, парковой зоны, а также качественной клубной инфраструктуры в доме, напоминающей инфраструктуру премиального отеля.
Жители двух столиц в одинаковой степени в своих запросах уделяют внимание планировочным решениям: наличие санузлов и гардеробных в каждой спальне в квартире, наличие гостевого санузла даже в квартирах с одной спальней. При этом стоит отметить, что у московских покупателей выбор таких вариантов гораздо шире. В то время как в Петербурге клиенты менее притязательны в вопросах инженерных решений. К примеру, спокойно воспринимают отсутствие центрального кондиционирования в домах премиум-сегмента, когда для кондиционеров предусмотрены ниши в стенах или место на балконе.
По данным JLL, на офисном рынке Санкт-Петербурга отмечается стабильный тренд на восстановление спроса: объем сделок в нынешнем году оказался выше не только прошлогоднего показателя, но и допандемийного уровня и составил 138,5 тыс. кв. м. За первые шесть месяцев 2021 года было сдано в аренду и продано на 48% больше офисов, чем в 1-м полугодии прошлого, и на 13%, чем в аналогичном периоде 2019 года.
«IT-компании, которым еще год назад пророчили уход на “удаленку”, возвращают лидирующие позиции в структуре сделок как в классических бизнес-центрах, так и в составе гибких офисных пространств. Сейчас мы наблюдаем реализацию отложенного спроса, ведь в прошлом году многие взяли паузу по поиску новых офисов», – говорит Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
В 1-м полугодии 2021 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 12 офисными зданиями площадью 94 тыс. кв. м, что вдвое превышает уровень аналогичного периода прошлого года. Большая часть из новых бизнес-центров расположена в центральной части города (87%) и представляет собой объекты реконструкции (53%).
Доля реконструкции и нового строительства в структуре ввода
Источник: JLL
«Компания “Максидом” завершила обновление корпусов завода имени Калинина на Васильевском острове, в которых теперь открыт бизнес-центр класса В+ арендопригодной площадью 24,6 тыс. кв. м. Рынок офисов класса А увеличился всего на 12,5 тыс. кв. м за счет завершения реконструкции четырех зданий на Большой Морской улице. Здесь бизнес-центрами стали бывшая телефонная станция, Дом Фаберже, доходный дом и дореволюционный частный коммерческий банк», - перечисляет Наталия Киреева руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
На завершающей стадии строительства сейчас находится более 100 тыс. кв. м офисов, которые анонсированы к вводу до конца года. Среди них: Tesla на Васильевском острове, Atlas City, а также вторые очереди «Собрания» и «Элкуса» в Московском районе, Premier на Загородном проспекте, Ferrum в составе бизнес-парка «Полюстрово».
Ввод бизнес-центров класса А привел к росту вакантности до 4,8% (+0,8 п.п. к декабрю 2020 года). По причине высоких арендных ставок и бо́льшего объема предложения спрос сместился в класс В, что привело к снижению доли свободных площадей в этом сегменте до 9,6% (-1,1 п.п. к декабрю 2020 года).
Доля свободных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса А в 2021 году не менялась и составляет 1 913 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, хотя диапазон становится шире – от 1 500 до 3 000 рублей.
В бизнес-центрах класса В средние запрашиваемые арендные ставки выросли на 2,1%, до 1 338 рублей за кв. м в месяц, за счет новых объектов, которые вышли на рынок в 2021 году. При этом большинство арендодателей не повышают ставки ввиду растущей конкуренции на рынке за счет как действующих, так и строящихся бизнес-центров.
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg подготовили рейтинг локаций Санкт-Петербурга согласно «индексу миллиона», который показывает сколько квадратных метров элитного жилья можно приобрести за условный $1 млн.
По итогам июня 2021 года за эту сумму в Санкт-Петербурге можно приобрести 158 кв. м. элитного жилья, что на 18% меньше, чем в 2020 году (193 кв. м. – в 2020 г.). Наибольшая площадь доступна на Петровском острове – 201 кв. м (233 кв. м – в 2020 г.).
Самым «дорогим» районом стал «Золотой треугольник» в историческом центре, за счёт резкого сокращения предложения и увеличения средней цены, количество квадратных метров, которые можно приобрести за миллион долларов, уменьшилось в 2 раза - со 106 кв. м. до 46 кв. м.
Наименьшее сокращение доступных к покупке квадратных метров за $1 млн (-10% в годовой динамике, до 200 кв. м) наблюдалось в Адмиралтейском районе, причем и цена одна из самых низких среди элитных локаций (367 тыс. рублей за 1 кв. м.).
В целом распределение локаций в рейтинге за год не изменилось. Благодаря высокому спросу на элитное жилье на Крестовском острове, эта локация по своему показателю приблизилась к району Каменного острова.
Несмотря на повышение курса доллара, количество квадратных метров, доступных для приобретения, сократилось за год во всех локациях. Причиной стал опережающий рост цен в рублях: +27% относительно итогов I полугодия 2020 г.
|
Локация |
Количество кв. м, которое можно приобрести |
Изменение за год, кв. м |
Изменение за год, % |
Средневзвешенная цена 1 кв. м, тыс. руб. (июнь 2021 г.) |
|
Адмиралтейский |
200 |
-21 |
-10% |
367 |
|
Золотой треугольник |
46 |
-60 |
-57% |
1 596 |
|
Каменный остров |
94 |
-31 |
-25% |
777 |
|
Крестовский остров |
96 |
-44 |
-32% |
760 |
|
Литейный |
120 |
-28 |
-19% |
610 |
|
Петровский остров |
201 |
-32 |
-14% |
365 |
|
Петроградская сторона |
141 |
-62 |
-31% |
521 |
|
Таврический сад* |
115 |
- |
- |
638 |
|
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021 |
||||
*В 2020 году в локации «Таврический сад» не было предложения, в 2021 г. этот район пополнился новым проектом "Три грации".