Доля инвесторов в премиальную недвижимость в Москве в 3 раза выше, чем в Петербурге
Эксперты компании Kalinka Group проанализировали спрос среди покупателей строящейся премиальной недвижимости двух столиц. Оказалось, что число покупателей-инвесторов в Москве составляет порядка 30% в структуре спроса. При этом количество инвесторов в Петербурге за последний год снизилось и не превышает 8-10%.
Столь небольшая доля инвесторов среди покупателей строящейся элитной недвижимости Санкт-Петербурга обусловлена нацеленностью петербургских покупателей на приобретение недвижимости для собственного проживания. Кроме того, темпы роста цен на элитные квадратные метры в Северной столице не так высоки, как в Москве, где инвесторы рассчитывают на существенный рост стоимости жилья после ввода в эксплуатацию. Увеличение цен на жилье в проектах премиум-класса с ростом строительной готовности иногда превышает 30-40%, как, например, в дизайнерском доме ELEVEN, который холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) возводит в Пресненском районе. Также инвесторы рассматривают возможность выгодной посуточной сдачи в аренду элитных квартир, которая возможна благодаря высокому бизнес-трафику столицы.
«Помимо роста цен, премиальная и элитная недвижимость имеют больший запас прочности с точки зрения спроса и цен, чем массовый сегмент, который в большей степени подвержен влиянию внешних политических и экономических факторов», – рассказал Александр Шибаев, директор по развитию Kalinka Group.
Основной инвестиционной спрос на недвижимость в России сейчас сконцентрирован в столице. На рынке элитной недвижимости Москвы средневзвешенная цена предложения по итогам 2-го квартала 2021 года преодолела рубеж в 1 млн руб. за кв. м и составила 1 040 тыс. руб./кв. м, увеличившись на 29% за год и на 11% по отношению к 1-му кварталу 2021 года, что было связано в основном с выходом новых дорогих объектов класса deluxe. В разрезе подклассов средневзвешенная цена предложения в сегменте elite & deluxe составила 1 622 тыс. руб./кв. м (за год +30%) и 826 тыс. руб./кв. м в сегменте premium (+25% за год).
Таблица. Сводные ценовые показатели предложения на первичном рынке элитного жилья г. Москвы
|
ПОКАЗАТЕЛЬ |
2 кв. 2020 |
1 кв. 2021 |
2 кв. 2021 |
Динамика к 1 кв. 2021 |
Динамика ко 2 кв. 2020 |
|
СРЕДНЕРЫНОЧНЫЕ ЦЕНОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ |
|||||
|
Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. |
803 276 |
933 288 |
1 040 151 |
+11% |
+29% |
|
Средний бюджет лота, млн. руб. |
100 |
125 |
146 |
+17% |
+46% |
|
ВКЛЮЧАЯ: |
|||||
|
Elite & Deluxe |
|||||
|
Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. |
1 248 676 |
1 434 982 |
1 621 512 |
+13% |
+30% |
|
Средний бюджет лота, млн. руб. |
209 |
248 |
280 |
+13% |
+34% |
|
Premium |
|||||
|
Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. |
658 782 |
799 686 |
825 964 |
+3% |
+25% |
|
Средний бюджет лота, млн. руб. |
76 |
101 |
108 |
+7% |
+42% |
Источник: Kalinka Group
«Мы отмечаем увеличение притока инвесторов непривычного формата, – комментирует директор по продажам холдинга «РСТИ» в Москве Андрей Непомнящий. – К примеру, помимо покупателей, которые живут на два города и приобретают квартиры как альтернативу гостинице, появляются инвесторы, которые покупают недвижимость детям сразу в количестве нескольких лотов либо выбирают квартиры с террасами как объект с уникальными характеристиками для последующей долгосрочной сдачи семейным арендаторам по повышенным ставкам».
В целом покупатели премиальной недвижимости двух столиц стремятся к покупке квартир в максимальной степени готовности. При этом усиливается тренд на приобретение жилья с полной отделкой. Многие клиенты этого рынка уже имеют за плечами не один ремонт, поэтому хотят минимизировать время и ресурсы на отделку. Основной запрос при этом – качественные материалы, универсальный дизайн-проект, приемлемое сочетание цены и качества. И что важно, будущие собственники совершенно не готовы первые годы проживания в квартире слушать шум ремонтных работ.
Запросы покупателей премиальной недвижимости Петербурга и Москвы отличаются в части концептуальных решений. Так, в Петербурге многие премиальные объекты находятся у воды, и покупатели ожидают от застройщика благоустройство береговой линии с организацией причала и эллингов для хранения маломерных судов и яхт. В то время как в Москве клиенты премиального сегмента очень требовательны к наличию концептуальных детских площадок, парковой зоны, а также качественной клубной инфраструктуры в доме, напоминающей инфраструктуру премиального отеля.
Жители двух столиц в одинаковой степени в своих запросах уделяют внимание планировочным решениям: наличие санузлов и гардеробных в каждой спальне в квартире, наличие гостевого санузла даже в квартирах с одной спальней. При этом стоит отметить, что у московских покупателей выбор таких вариантов гораздо шире. В то время как в Петербурге клиенты менее притязательны в вопросах инженерных решений. К примеру, спокойно воспринимают отсутствие центрального кондиционирования в домах премиум-сегмента, когда для кондиционеров предусмотрены ниши в стенах или место на балконе.
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости по итогам 1 полугодия 2020 года.
Предложение
По итогам первого полугодия 2020 года общий объем складского рынка Санкт-Петербурга превысил отметку в 3 млн кв.м.
Рынок пополнился одним объектом, реализованным по схеме build-to-suit – компания Марвел Логистика ввела в эксплуатацию складской комплекс площадью 60 000 кв.м, который будет арендован компанией Ozon.
По причине неопределенности, связанной с пандемией, а также на фоне снизившейся ликвидности национальной валюты, мы ожидаем, что реализация части заявленных проектов по строительству новых складских комплексов будет отложена на более поздние сроки. В основном это коснется проектов, которые находятся на ранней стадии строительства.
До конца 2020 года по нашим оценкам рынок пополнится еще на 99 000 кв.м за счет ввода двух проектов от компаний Осиновая Роща и Адамант.
Спрос
Спрос на качественные складские комплексы остается стабильно высоким, несмотря на кризисные явления экономики, связанные с пандемией COVID-19.
По итогам первого полугодия 2020 года общая сумма заключённых сделок по аренде складских комплексов составила порядка 60 000 кв.м. Кроме этого, во втором квартале была анонсирована форвардная сделка по аренде 37 000 компанией «Эксклюзив».
Таким образом, темпы поглощения в сегменте производственно-складской недвижимости находятся на уровне сопоставимого периода прошлого года и не претерпели существенной коррекции.
Сохраняется высокий спрос на покупку складских и производственных помещений.
Наиболее дефицитным продуктом являются помещения и площадки для пищевого производства.
Вакансия и ставки аренды
Ввиду отсутствия в первом квартале 2020 года прироста качественного спекулятивного предложения суммарный уровень вакантных площадей продолжает снижаться.
Компании производственно-складского сегмента продемонстрировали устойчивость в период самоизоляции, высвобождения площадей не произошло, напротив, многие компании продолжили реализацию планов по расширению арендуемых площадей.
Таким образом, по итогам первого полугодия свободными остаются 1,3% от общего объема качественных производственно-складских помещений.
На уровне низких объемов ввода и отсутствия больших объемов свободных складских блоков укрепляется тренд увеличения уровня запрашиваемых ставок аренды.
Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 500 – 580 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Складские комплексы класса В номинируют ставки аренды в диапазоне 420 – 450 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Уровень запрашиваемых ставок аренды на качественные производственные помещения находится в диапазоне 430 – 500 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Прогноз
Справка:
IPG.Estate – консалтинговая компания в сегменте коммерческой недвижимости. Команда оказывает спектр услуг арендаторам, собственникам, девелоперам, инвесторам как на внутреннем, так и на внешних рынках. Специалисты сопровождают сделки в сегментах индустриальной и складской, офисной, торговой, жилой недвижимости.
В рамках профильных отделов компания развивает узкоспециализированные интернет-сервисы для сдачи в аренду или продажи коммерческих помещений: officemaps.ru, skladmaps.ru, retailmaps.ru, apartmaps.ru.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения.
Несмотря на присутствие арендной активности, на рынке произошло высвобождения офисов в обоих классах, что привело к замедлению показателя до 163 тыс. кв. м против 301 тыс. кв. м в прошлом году. Объем ввода оказался минимальным за два года и составил всего 5,1 тыс. кв. м за II квартал 2020 года, и аналитики допускают по итогам 2020 года новый антирекорд по объему ввода. При этом ставки аренды не претерпели существенных изменений.
- По итогам I полугодия 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,8 млн кв. м, из которых 4,48 млн кв. м относятся к классу А, а 12,35 млн кв. м – к классу В. Объем ввода оказался минимальным за два года и составил всего 5,1 тыс. кв. м за II квартал 2020 года, которые представлены двумя небольшими объектами класса B непрофильных девелоперов.
Динамика объема ввода офисных площадей, тыс. кв. м
Источник: Knight Frank Research, 2020
- По итогам I полугодия 2020 года совокупный объем поглощения офисных площадей составил всего 163 тыс. кв. м. По сравнению с показателем I полугодия прошлого года наблюдается снижение на 46%. Несмотря на наличие закрытых сделок, объем выведенных на рынок офисов превысил объем арендованных и купленных под собственное размещение площадей. Во-первых, лоты, которые в начале года перестали маркетировать ввиду наличия потенциального арендатора, вновь вышли на рынок, так как большинство сделок на ранних стадиях переговоров были перенесены на более поздний период. Во-вторых, некоторые пользователи, в том числе крупные, отказываются полностью или частично от своих площадей – при пандемии многие компании внедряли режим удаленной работы и решили сохранить такой подход и впоследствии, что привело к резкому снижению потребности в площадях. Компании в большинстве пытаются оценить свои возможности и потребности, прежде чем принимать какое-либо решение о переезде либо отказе от площадей. Отдельно стоит отметить готовность многих арендодателей идти на частичные уступки и размещать на освобождаемых площадях субарендаторов.
- В соответствии с динамикой чистого поглощения доля свободных офисов в обоих классах увеличилась, даже несмотря на практически нулевой ввод. В классе А вакантность офисов выросла на 0,3 п.п. до 8,9%, а в классе В всего на 0,1 п.п. до 6,7%. Рост показателя мог быть гораздо большим, однако сдерживающим фактором является невозможность арендаторов качественных проектов выйти из договора аренды в одностороннем порядке и покинуть здание. Долгосрочность контрактов обуславливает возможность относительно беспрепятственно выйти из договора лишь по истечению продолжительного периода, в ином случае резиденту грозят крупные пени и штрафы. Единственной возможностью снизить издержки арендатора в такой ситуации является сдача части площадей в субаренду.
- По словам Марии Зиминой, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, компании по мере постепенного возвращения в офисы пересматривают формат работы и подход к организации офисов. Некоторые крупные арендаторы, особенно те, кто имел несколько офисов, сокращают арендованные площади. Это ведет к выходу на рынок излишков площадей, и не только блоков 500-1 000 кв. м, но и крупных лотов в зданиях, в которых уже долгое время не появлялось доступных к аренде офисов, в том числе в центре города и ключевых деловых районах. При этом обязательства в рамках договора аренды не единственный фактор, сдерживающий компании от массовых переездов – на рынке практически недоступно предложение для арендаторов площадью более 2 000 кв. м, которое будет подходящим по качеству и доступным по цене.
Динамика уровня вакансии и поглощения офисных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2020
- Ставки аренды офисов претерпели незначительное снижение. В классе А запрашиваемая ставка аренды офисов за квартал снизилась 0,2% и сейчас находится на уровне III квартала 2018 года – показатель составил 25 044 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В классе В за квартал ставка аренды снизилась на 2,2% до 16 609 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Однако текущий уровень остается высоким –показатель сопоставим с 2014 годом, по итогам которого ставка была максимальной с 2009 года и составляла 17 150 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
- Мария Зимина отмечает: «Замедление спроса на рынке обусловлено поведением арендаторов – компании находятся в ожидании, анализируют внутренние процессы и внешние изменения. Главной задачей для них сейчас является определение необходимого и неизбыточного объема офисных площадей, по завершению которого компании будут готовы принимать какие-либо решения. Тенденция к отказу от части площадей прослеживается явно и уже повлияла на состояние рынка, собственники готовы идти на уступки в спорах относительно коммерческих условий, если арендатор примет решение о продлении. Большинство пользователей офисов ждут резкого снижения ставок аренды, однако, даже учитывая ухудшение деловой среды, серьезного падения не прогнозируется, но небольшая вероятность все же сохраняется. При этом перенос сроков запуска строящихся проектов однозначно будет происходить, годовой результат ввода вновь может побить антирекорд».
Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год
Источник: Knight Frank Research, 2020
Офисная недвижимость Москвы, I полугодие 2020 г./I полугодие 2019 г.
|
Основные показатели. Динамика* |
I пол. 2020 |
I пол. 2019 |
|
|
Общий объем предложения качественных площадей, тыс. кв. м |
16 834 |
16 419 |
|
|
в том числе: |
Класс А |
4 480 |
4 360 |
|
Класс В |
12 354 |
12 145 |
|
|
Введено в эксплуатацию в 1 пол. 2020 г., тыс. кв. м |
60,9 |
113,1 |
|
|
в том числе: |
Класс А |
15,4 |
55,6 |
|
Класс В |
45,5 |
57,5 |
|
|
Объем чистого поглощения в 1 пол. 2020 г., тыс. кв. м |
163 |
301 |
|
|
Доля свободных площадей, % |
Класс А |
8,9 |
11,9 |
|
Класс В |
6,7 |
7,9 |
|
|
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды, руб./кв. м/год** |
Класс А |
25 044 |
25 735 |
|
Класс В |
16 609 |
15 919 |
|
|
Средневзвешенные ставки операционных расходов, руб./кв. м/год |
Класс А |
7 100 |
6 800 |
|
Класс В |
4 800 |
4 580 |
|
Источник: Knight Frank Research, 2020
Справка о компании:
Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости. На сегодняшний день Knight Frank, совместно со своим стратегическим североамериканским партнером, компанией Newmark Grubb Knight Frank, насчитывает 523 офиса в 60 странах мира. Более 18 000 сотрудников компании сопровождают сделки с объектами недвижимости, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России. Дополнительную информацию о компании можно получить на сайте www.kf.expert