Обзор новых проектов старой Москвы для инвестиций во II квартале 2021
Эксперты «Метриум» проанализировали новые проекты застройки «старой» Москвы во II квартале 2021 с точки зрения инвестиций в них. Повышение стоимости новостроек по-прежнему негативно влияет на перспективы вложений в «котлован». Впрочем, среди новинок были проекты, которые в силу удачного расположения, концепции и небольшого масштаба могут принести прибыль инвестору.
На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего все новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты II квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций
- Very
Во II квартале московские девелоперы начали продажи в 18 проектах квартирных и апартаментных комплексах «старой» Москвы. Самым интересным для вложений из них эксперты «Метриум» признали жилой комплекс бизнес-класса Very (девелопер ГК «Основа»), который набрал 28,8 из 44 возможных баллов. Он строится на северо-востоке Москвы в районе Марфино.
Всего в ЖК Very будет построено 4 жилых дома высотой 31 этаж и отдельно стоящий двухэтажный спортивный комплекс с бассейном. В состав жилого комплекса также войдет встроенно-пристроенный детский сад на 100 мест и отреставрированный пятиэтажный гостиничный корпус. На -1 уровне проекта расположится подземный паркинг на 631 машиноместо и 330 индивидуальных кладовых помещений.
Сильные стороны проекта – он расположен в одном из самых зеленых районов столицы, в шаговой доступности от «Главного ботанического сада им. Н.В. Цицина РАН». Уровень цен в проекте достигает 375 тыс. рублей за кв.м., что ниже, чем в среднем по району в проектах сопоставимого класса (434 тыс. рублей). Хотя минимальная стоимость лота составляет здесь 10,8 млн рублей за квартиру площадью 28,8 кв.м.
Слабые стороны – Very удален как от метро (25 минуты до ближайшей станции), так и от центра на автомобиле (24 минуты).
- 2. Парковый квартал Self
Вторую позицию рейтинга занял жилой комплекс массового сегмента «Парковый квартал Self» (3-я Гражданская, 35), который возводят в Богородском районе Восточного административного округа. По версии аналитиков «Метриум» комплекс получает 28,5 из 44 баллов инвестиционной перспективности.
Общая площадь проекта – 49 тыс. кв. м, жилая – 28,6 тыс. кв. м. Представляет собой 19-этажный жилой дом на 474 квартиры. По проекту предусмотрены детская площадка, зона для отдыха, общественные пространства и подземный паркинг на 145 мест.
Сильные стороны проекта – относительно низкий уровень стартовых цен (221 тыс. рублей при средней по округу – 264 тыс. рублей). Также комплекс сравнительно небольшой, особенно по меркам проектов Москвы.
Слабые стороны – удаленность от метро (26 минут пешком до ближайшей станции метро), а также малоизвестный застройщик «Энергостройинвест» с дебютным для него проектом. Впрочем, минимальная стоимость квартиры весьма привлекательная – 7,8 млн рублей за 28 кв.м.
- «Южные сады»
Третью позицию рейтинга с минимальным отрывом от серебряного призера занимает проект комфорт-класса «Южные сады» (25,3 балла). В тройке самых удачных для инвестиций новостроек этого квартала «Южные сады» – единственный комплекс квартир, а не апартаментов. Его строят в районе Южное Бутово в ЮЗАО. Реализацией проекта занимается крупнейший девелопер Новой Москвы – ГК «А101», которая входит в ТОП-3 московского рейтинга девелоперов Единого ресурса застройщиков.
Комплекс возводится в пешей доступности от трех станций метро. Сейчас идет строительство его первой очереди, которая состоит из пяти корпусов общей площадью 78,8 тыс. кв. метров. Среди ее ключевых особенностей – мультифункциональная зона на внутренней территории с амфитеатром для организации «соседских» мероприятий и патио с детской площадкой, стилизованной под горный рельеф. Проект отличают доступные цены – 194 тыс. рублей за кв.м. при средней по новостройкам комфорт-класса 235 тыс. рублей за кв.м. Минимальная стоимость квартиры также невысокая – 5,3 млн рублей за студию площадью 22 кв.м
«Высокие темпы продаж в ЖК «Южные сады» обусловлены, помимо прочего, сформированным спросом на жилье в этом районе Москвы, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Локация отличается высоким экологическим благополучием, хорошей обеспеченностью транспортной и социальной инфраструктурой, хорошими перспективами развития растущего рядом нового центра столицы – Новой Москвы. Поэтому всего за один первый месяц продаж мы реализовали порядка 20% лотов, а средняя цена квадратного метра выросла со 185,6 до 188 тыс. рублей».
Эксперты «Метриум» отмечают, что впервые за последний год в рейтинге превалируют проекты массового сегмента. Из 15 комплексов девять относятся к комфорт-классу и один – к эконом-классу. Впрочем, есть и один проект элитного сегмента.
«Быстрое и внушительное повышение цен на новостройки привело к тому, что ценовая привлекательность новых проектов стала не правилом, а исключением, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Практически все комплексы рейтинга вышли в продажу с уровнем цен, который можно сопоставить со средними по локации или сегменту. Однако это не значит, что инвестору на этом рынке делать нечего. Напротив, предложение почти во всех секторах рынка за год упало на 20-30%, а спрос остается высоким, поэтому квартиры в новых объектах будут еще долго сохранять высокий уровень цен».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы во II квартале 2021
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость метро |
Близость ТТК |
Удаленность от центра |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Риск низк. ликвидности |
Риск остановки |
Итог |
Качественный уровень |
|
|
1 |
Very |
3 |
4 |
1 |
3 |
3 |
8 |
1 |
1 |
1 |
28,8 |
65% |
|
2 |
Парковый квартал Self |
3 |
4 |
1 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
28,5 |
65% |
|
3 |
Южные Сады |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
7 |
3 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
4 |
Wellton Gold |
1 |
5 |
3 |
4 |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,0 |
57% |
|
5 |
Ярославское шоссе, 51 (Я51) |
1 |
5 |
1 |
2 |
2 |
7 |
1 |
1 |
1 |
24,5 |
56% |
|
6 |
Досфлота, 10 |
1 |
5 |
1 |
2 |
2 |
6 |
1 |
1 |
1 |
24,2 |
55% |
|
7 |
Лаврушинский |
1 |
4 |
4 |
5 |
5 |
9 |
1 |
1 |
1 |
23,8 |
54% |
|
8 |
Барклая 6 |
1 |
4 |
5 |
4 |
3 |
4 |
5 |
1 |
1 |
23,0 |
52% |
|
9 |
Кольская 8 |
1 |
4 |
3 |
2 |
2 |
3 |
5 |
1 |
1 |
21,5 |
49% |
|
10 |
Дербеневская 20 |
1 |
4 |
2 |
4 |
3 |
1 |
5 |
1 |
1 |
21,5 |
49% |
|
11 |
Михалковский |
3 |
5 |
2 |
1 |
2 |
2 |
1 |
1 |
0,7 |
21,2 |
48% |
|
12 |
Перец |
1 |
4 |
3 |
1 |
1 |
-2 |
3 |
1 |
1 |
19,2 |
44% |
|
13 |
HighWay |
1 |
3 |
4 |
5 |
4 |
0 |
3 |
1 |
1 |
18,2 |
41% |
|
14 |
Первый Ленинградский |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
-4 |
4 |
1 |
1 |
11,6 |
26% |
|
15 |
Лофт-студии на Хорошевском Шоссе, 38 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
3 |
1 |
0 |
1 |
0,0 |
0% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа:
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
Эксперты портала Urbanus.ru совместно с аналитиками платформы bnMAP.pro изучили ситуацию на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области, чтобы установить в какой мере рынки зависят от банковского финансирования, направляемого на покупку жилья. В последнем квартале прошлого года влияние ипотечных программ на уровень спроса заметно уменьшился. Однако этот тренд оказался краткосрочным.
В июне прошлого года мощности ипотечного стимулирования вышли на максимальные показатели. Три четверти (75,7%) всех объектов недвижимости на первичном рынке Санкт-Петербурга покупались на заемные средства. Кредитная «лихорадка» продолжалась все лето, но уже осенью доля ипотечных лотов начала снижаться. В ноябре индикатор опустился до 64,8%, а накануне Нового года – уже до 63,7%. Однако в первом квартале 2021-го спрос на кредиты вновь активизировался. В январе удельный вес квартир и апартаментов, на покупку которых было получено банковское финансирование, достиг 68,1%, к началу весны – 71,7%. В целом по сравнению с началом прошлого года сектор ипотечных лотов в структуре розничных сделок расширился на 14 процентных пунктов (до 69,6%).
Важно учитывать, что подъем кредитования происходит на фоне снижения покупательной способности целевой аудитории. За год квадратный метр прибавил в цене 27,4%. При этом, согласно официальной статистике, уровень реальных доходов жителей Санкт-Петербурга остался таким же, как в 2019 г. Это означает, что нагрузка ипотечных выплат на семейные бюджеты стала ощущаться намного сильнее. В сложившихся обстоятельствах уменьшить тяжесть ежемесячных платежей представляется возможным только при увеличении срока кредитования. Расчеты bnMAP.pro подтверждают эту тенденцию. По состоянию на январь-февраль 2020 г. покупатель жилья в «северной столице» брал кредит в среднем на 17 лет и 5 месяцев. В 2021-м этот период увеличился на 23 месяца. Как правило, ипотечные обязательства растягиваются на 20 лет (38% случаев) или еще дольше (26% случаев). Краткосрочные программы по кредитованию (до 10 лет включительно) задействуются относительно редко – в 15% случаев.
По количеству профинансированных сделок первое место занимает Сбербанк. Его выбирает свыше трети всех ипотечных заемщиков (37,57%). Группа ВТБ серьезно отстает по этому показателю. Ее представительство ограничивается 19,13%. Тройку крупнейших залогодержателей по местной традиции замыкает «Банк Санкт-Петербург». К его услугам обращаются без малого 13% ипотечников. Среди значимых «миноритариев» нужно выделить «Альфа-Банк» (доля 6,80%) и «Промсвязьбанк» (5,08%).
На рынке Ленинградской области зафиксированы схожие процессы. В регионе также наметился рост интереса к ипотечным продуктам. Здесь, как и в Санкт-Петербурге, зависимость спроса от банковских кредитов начала ослабевать осенью. Доля ипотечных сделок понизилась до 67,7% в ноябре. Затем последовал предновогодний всплеск (70,2%). В январе рынок вновь вернулся к показателям конца осени. Но в феврале-марте ипотечная составляющая в структуре розничных сделок достигла 72,7-74,2%.
Покупатель жилья в Ленинградской области также вынужден мириться с увеличением срока обременения. За последний год этот показатель вырос на 19 месяцев – до 18 лет и 10 месяцев.
Гегемония Сбербанка в области проявляется намного сильнее, чем в Санкт-Петербурге. Под его контролем находится больше половины (53,05%) рынка ипотечного кредитования. Лишь 13,34% тех, кто нуждается в займе, предпочитают ВТБ и менее 9% – «Банк Санкт-Петербург». Также в топ-5 нашлось место для «Россельхозбанка», на счету которого 4,13% выданных кредитов. Он смог потеснить «Альфа-Банк», сектор которого чуть меньше – 4,09%.
По оценкам Knight Frank St Petersburg, развитие сегмента доставки продуктов и дарксторов привели к росту спроса на городские склады (urban logistic).
В последнее время у арендаторов в Петербурге резко вырос спрос на склады внутри КАД размером 2000 – 3000 кв. м, но свободных помещений подобного размера в черте города практически не осталось. Средняя доля свободных площадей по итогам марта 2021 г. составила 1,7%, снизившись на 2,4 п. п. в сравнении с итогами 2019 г. Объем вакантных площадей снизился более чем в 2 раза. Средневзвешенная ставка аренды увеличилась на 9%, и составила 530 руб./м2/мес. в сравнении с декабрем 2019 г. Главным драйвером роста urban logistic стал переход жителей города на доставку продуктов питания и готовой еды.
Объем качественной складской недвижимости в городской черте составил 1,256 тыс. кв. м., это 31% от совокупного объёма площадей, расположенных в Санкт-Петербурге и близлежащих районов Ленинградской области. На долю спекулятивного предложения в городской черте пришлось 74% складских площадей.
Повышенный интерес арендаторов гарантирует выгоду для девелоперов, но развивать это направление непросто из-за нехватки участков. Хорошей альтернативой могли бы стать площади, которые предлагаются в «сером поясе», но они не отвечают запросам арендаторов, поскольку не дают возможности хранить продукты. Кроме того, в большинстве случаев компании хотят иметь алкогольную лицензию, а сделать ее в старом здании не представляется возможным. Компании смотрят в сторону современных складов.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В периметре города есть много организаций, которые владеют земельными участками до 10 тыс. кв. м., на этой площади они могли бы возводить склады от 1500 до 2000 кв. м. и очень успешно сдавать их в аренду. Стоимость возведения таких складов достаточно приемлема, при том, что ставка аренды будет не ниже, чем на классе А».