Обзор новых проектов старой Москвы для инвестиций во II квартале 2021
Эксперты «Метриум» проанализировали новые проекты застройки «старой» Москвы во II квартале 2021 с точки зрения инвестиций в них. Повышение стоимости новостроек по-прежнему негативно влияет на перспективы вложений в «котлован». Впрочем, среди новинок были проекты, которые в силу удачного расположения, концепции и небольшого масштаба могут принести прибыль инвестору.
На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего все новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты II квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций
- Very
Во II квартале московские девелоперы начали продажи в 18 проектах квартирных и апартаментных комплексах «старой» Москвы. Самым интересным для вложений из них эксперты «Метриум» признали жилой комплекс бизнес-класса Very (девелопер ГК «Основа»), который набрал 28,8 из 44 возможных баллов. Он строится на северо-востоке Москвы в районе Марфино.
Всего в ЖК Very будет построено 4 жилых дома высотой 31 этаж и отдельно стоящий двухэтажный спортивный комплекс с бассейном. В состав жилого комплекса также войдет встроенно-пристроенный детский сад на 100 мест и отреставрированный пятиэтажный гостиничный корпус. На -1 уровне проекта расположится подземный паркинг на 631 машиноместо и 330 индивидуальных кладовых помещений.
Сильные стороны проекта – он расположен в одном из самых зеленых районов столицы, в шаговой доступности от «Главного ботанического сада им. Н.В. Цицина РАН». Уровень цен в проекте достигает 375 тыс. рублей за кв.м., что ниже, чем в среднем по району в проектах сопоставимого класса (434 тыс. рублей). Хотя минимальная стоимость лота составляет здесь 10,8 млн рублей за квартиру площадью 28,8 кв.м.
Слабые стороны – Very удален как от метро (25 минуты до ближайшей станции), так и от центра на автомобиле (24 минуты).
- 2. Парковый квартал Self
Вторую позицию рейтинга занял жилой комплекс массового сегмента «Парковый квартал Self» (3-я Гражданская, 35), который возводят в Богородском районе Восточного административного округа. По версии аналитиков «Метриум» комплекс получает 28,5 из 44 баллов инвестиционной перспективности.
Общая площадь проекта – 49 тыс. кв. м, жилая – 28,6 тыс. кв. м. Представляет собой 19-этажный жилой дом на 474 квартиры. По проекту предусмотрены детская площадка, зона для отдыха, общественные пространства и подземный паркинг на 145 мест.
Сильные стороны проекта – относительно низкий уровень стартовых цен (221 тыс. рублей при средней по округу – 264 тыс. рублей). Также комплекс сравнительно небольшой, особенно по меркам проектов Москвы.
Слабые стороны – удаленность от метро (26 минут пешком до ближайшей станции метро), а также малоизвестный застройщик «Энергостройинвест» с дебютным для него проектом. Впрочем, минимальная стоимость квартиры весьма привлекательная – 7,8 млн рублей за 28 кв.м.
- «Южные сады»
Третью позицию рейтинга с минимальным отрывом от серебряного призера занимает проект комфорт-класса «Южные сады» (25,3 балла). В тройке самых удачных для инвестиций новостроек этого квартала «Южные сады» – единственный комплекс квартир, а не апартаментов. Его строят в районе Южное Бутово в ЮЗАО. Реализацией проекта занимается крупнейший девелопер Новой Москвы – ГК «А101», которая входит в ТОП-3 московского рейтинга девелоперов Единого ресурса застройщиков.
Комплекс возводится в пешей доступности от трех станций метро. Сейчас идет строительство его первой очереди, которая состоит из пяти корпусов общей площадью 78,8 тыс. кв. метров. Среди ее ключевых особенностей – мультифункциональная зона на внутренней территории с амфитеатром для организации «соседских» мероприятий и патио с детской площадкой, стилизованной под горный рельеф. Проект отличают доступные цены – 194 тыс. рублей за кв.м. при средней по новостройкам комфорт-класса 235 тыс. рублей за кв.м. Минимальная стоимость квартиры также невысокая – 5,3 млн рублей за студию площадью 22 кв.м
«Высокие темпы продаж в ЖК «Южные сады» обусловлены, помимо прочего, сформированным спросом на жилье в этом районе Москвы, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Локация отличается высоким экологическим благополучием, хорошей обеспеченностью транспортной и социальной инфраструктурой, хорошими перспективами развития растущего рядом нового центра столицы – Новой Москвы. Поэтому всего за один первый месяц продаж мы реализовали порядка 20% лотов, а средняя цена квадратного метра выросла со 185,6 до 188 тыс. рублей».
Эксперты «Метриум» отмечают, что впервые за последний год в рейтинге превалируют проекты массового сегмента. Из 15 комплексов девять относятся к комфорт-классу и один – к эконом-классу. Впрочем, есть и один проект элитного сегмента.
«Быстрое и внушительное повышение цен на новостройки привело к тому, что ценовая привлекательность новых проектов стала не правилом, а исключением, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Практически все комплексы рейтинга вышли в продажу с уровнем цен, который можно сопоставить со средними по локации или сегменту. Однако это не значит, что инвестору на этом рынке делать нечего. Напротив, предложение почти во всех секторах рынка за год упало на 20-30%, а спрос остается высоким, поэтому квартиры в новых объектах будут еще долго сохранять высокий уровень цен».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы во II квартале 2021
|
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость метро |
Близость ТТК |
Удаленность от центра |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Риск низк. ликвидности |
Риск остановки |
Итог |
Качественный уровень |
|
|
1 |
Very |
3 |
4 |
1 |
3 |
3 |
8 |
1 |
1 |
1 |
28,8 |
65% |
|
2 |
Парковый квартал Self |
3 |
4 |
1 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
28,5 |
65% |
|
3 |
Южные Сады |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
7 |
3 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
4 |
Wellton Gold |
1 |
5 |
3 |
4 |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,0 |
57% |
|
5 |
Ярославское шоссе, 51 (Я51) |
1 |
5 |
1 |
2 |
2 |
7 |
1 |
1 |
1 |
24,5 |
56% |
|
6 |
Досфлота, 10 |
1 |
5 |
1 |
2 |
2 |
6 |
1 |
1 |
1 |
24,2 |
55% |
|
7 |
Лаврушинский |
1 |
4 |
4 |
5 |
5 |
9 |
1 |
1 |
1 |
23,8 |
54% |
|
8 |
Барклая 6 |
1 |
4 |
5 |
4 |
3 |
4 |
5 |
1 |
1 |
23,0 |
52% |
|
9 |
Кольская 8 |
1 |
4 |
3 |
2 |
2 |
3 |
5 |
1 |
1 |
21,5 |
49% |
|
10 |
Дербеневская 20 |
1 |
4 |
2 |
4 |
3 |
1 |
5 |
1 |
1 |
21,5 |
49% |
|
11 |
Михалковский |
3 |
5 |
2 |
1 |
2 |
2 |
1 |
1 |
0,7 |
21,2 |
48% |
|
12 |
Перец |
1 |
4 |
3 |
1 |
1 |
-2 |
3 |
1 |
1 |
19,2 |
44% |
|
13 |
HighWay |
1 |
3 |
4 |
5 |
4 |
0 |
3 |
1 |
1 |
18,2 |
41% |
|
14 |
Первый Ленинградский |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
-4 |
4 |
1 |
1 |
11,6 |
26% |
|
15 |
Лофт-студии на Хорошевском Шоссе, 38 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
3 |
1 |
0 |
1 |
0,0 |
0% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа:
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
По итогам первого квартала 2021 года на первичном рынке городских апартаментов Санкт-Петербурга было реализовано 44,7 тыс. кв. м апартаментов (или 1 466 лотов), что на 65% выше показателя первых трех месяцев 2020 года, когда было продано 27,1 тыс. кв. м (или 1 017 лотов). Основная доля проданных апартаментов традиционно пришлась на проекты сервисного формата – 85% (38 тыс. кв. м).
В то же время, средняя площадь проданных несервисных апартаментов за год выросла почти в два раза (на 94%) и в первом квартале 2021 года достигла 54 кв. м. Такая динамика связана с повышенным спросом на премиальную недвижимость, где средняя площадь реализованных апартаментов выше: 85,5 кв. м в элитном сегменте и 48, 7 кв. м – в бизнес-классе против 35,5 кв. м – в комфорт-классе. В сегменте сервисных апартаментов средняя площадь за год увеличилась на 7% - до 28,3 кв. м.
Наибольший интерес в несервисном формате был зафиксирован в проектах бизнес-класса – они сформировали 60% от количества реализованных лотов данного формата. В сегменте сервисных апартаментов, напротив, превалирующую долю продаж сформировали проекты класса «комфорт» – на них пришлось 85% от количества реализованных лотов.
Что касается цен, по состоянию на конец марта 2021 года средняя стоимость квадратного метра городских апартаментов (не включая проекты элитного класса) увеличилась на 29% и достигла 198 тыс. руб./кв. м. Так, в сегменте сервисных апартаментов показатель составил 192 тыс. руб./кв. м (+29% год к году), в сегменте несервисных апартаментов – 220 тыс. руб./кв. м (+34% год к году).
Максимальная динамика наблюдалась в проектах сервисных городских апартаментов комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 40% (до 173 тыс. руб./кв. м). В проектах бизнес-класса прирост стоимости составил 19% (до 227 тыс. руб./кв. м). При этом в сегменте несервисных апартаментов динамика стоимости в классах «комфорт» и «бизнес» составила +24% и +34% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 171,2 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе, и 235,9 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе.
Значительный рост цен экспозиции обусловлен вымыванием предложения за счет высокой покупательской активности, простимулированной повышением привлекательности ипотечных продуктов и снижением интереса к вкладам. Приостановка выхода в продажу новых проектов из-за неопределенности на рынке апартаментов также подогревает интерес покупателей к этому сегменту и ограничивает конкуренцию среди проектов.
По данным Colliers, в первом квартале 2021 года на рынок вышел всего один проект апартаментов – компания Orange Life начала продажи в инвест-отеле «Izzzi у Владимирской» на Большой Московской улице. Тем не менее, в 2021 году мы ожидаем выход на рынок ряда проектов, среди которых – сеть из трех новых апарт-отелей девелопера ПСК под брендом Avenir, а также проект ARTSTUDIO M103 у Московских ворот от компании RBI.
«Переориентация апарт-отелей на долго- и среднесрочный формат проживания позволила инвесторам получить минимальную доходность. Так, по итогам первого квартала 2021 года средний уровень загрузки в комплексах, ориентированных на долгосрочное проживание, оказался на уровне 83-90%. Загрузка части проектов, продолживших функционирование в краткосрочном формате, составила 45-60% и показывает уверенный положительный тренд с начала весны. На фоне снижения турпотока апарт-отели переориентировали как минимум 25% номерного фонда с краткосрочного на долгосрочный формат размещения. При этом, большинство управляющих компаний заключали договоры на долгосрочное размещение до июня, поскольку планируют вернуться к краткосрочному формату аренды с начала туристического сезона», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам апреля 2021 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 603,4 тыс. кв. м и 8,3 тыс. лотов, продемонстрировав сокращение за месяц на 4,3% площади и 4,7% лотов. В годовой динамике снижение составило 18,1% площади и 14% лотов.
Доля предложения квартир бизнес-класса на начальной стадии строительства составляет 51,6%, которая сократилась на 1,7% за месяц, но за год она выросла на 17,1%. На нулевом цикле находится 43% предложения, на стадии монтажа первых этажей - 8,6%. За месяц сокращение объёма составило 8% при годовом росте на 22%.
На заключительной стадии находится 42,8% площади (+2,4% за месяц, -9,8% за год): на этапе фасадно-отделочных работ (ФОР) – 22,7%, благоустройства – 6% и введены – 14,1%. Объем предложения сократился за месяц на 0,8%, за год – на 33,4%.
Более двух третей предложения (66,1%) в бизнес-классе приходится на квартиры без отделки (+1,6% за месяц, - 10% за год). Доля экспозиции с предчистовой отделкой составляет 25,5% (-0,9 за месяц, +8% за год), с отделкой - 8,2% (-0,6% за месяц, +1,9% за год). За год объём предложения квартир без отделки сократился на 25%, с полной и предчистовой отделкой вырос на 12% и 25% соответственно.
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса в апреле продолжила расти (+5,2% за месяц, +30,7% за год) и составила 344,9 тыс. руб. Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 265,2 тыс. руб. (+1,8% за месяц, +24,1% за год), самым дорогим - ЗАО с СВЦ на уровне 375,3 тыс. руб. (+3,8% за месяц, +35,3% за год) и ЮАО на уровне 363,9 тыс. руб. (+2,9% за месяц, + 30,6% за год). Наибольшая динамика СВЦ за месяц зафиксирована в СВАО – на 11,6% и в СЗАО и ЦАО – на 5,2%, за год – в СВАО на 37,3%, в ЗАО на 35,3% и в СЗАО на 34,5%.
По итогам апреля средняя цена квартиры бизнес-класса составила 25,2 млн руб. (+5,7% за месяц, +24,3% за год). Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 19,5 млн. руб. (-2,4% за месяц, +24% за год), самым дорогим – ЗАО со средней ценой квартиры 30,4 млн руб. (+1,1% за месяц, +37% за год). Больше всего за месяц средняя цена квартиры выросла в СВАО – на 14,2% и в ЦАО – на 8,3% и СЗАО – на 7%, за год – в САО на 38,7%, в ЗАО на 37% и в ЮАО на 31%.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
