Аналитики Циан составили рейтинг городов-миллионников России по доходности жилья от сдачи в аренду, посчитали среднюю ставку и срок окупаемости инвестиций. Недвижимость под сдачу остается чуть более прибыльным вариантом инвестиций, чем банковский вклад.

• Доходность от сдачи в аренду снижается: в 2018 году рантье зарабатывали 7,3%, в 2019 году – 6,7%, в 2020 году – 6,3%, в 2021 году – 5,6%.
• Сдавать квартиру в аренду выгоднее всего в Челябинске, где средняя доходность аренды составляет 7,2%. Минимальную доходность получают инвесторы в Санкт-Петербурге – 4,2% годовых.
• Больше всего в год платят арендаторы в Москве (540 тыс. рублей) и Санкт-Петербурге (310 тыс. рублей), наименее затратно снимать жилье в Челябинске (всего 150 тыс. рублей). В среднем по городам-миллионникам России годовая аренда обходится в ~220 тыс. рублей.
• Жилье дорожает быстрее аренды: за год средняя стоимость квартиры на вторичном рынке городов-миллионников увеличилась на 16,1%, ставка аренды – на 2,2%.
• Средняя окупаемость квартиры – 18,2 года. Дольше всего возвращать стоимость жилья за счет аренды в Санкт-Петербурге (24 года). Период окупаемости увеличивается. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году он составлял порядка 13,8 лет, в 2019 году – 15 лет, в 2020 году – 15,9 лет.
• Сдача квартиры в аренду остается выгоднее банковского вклада. Доходность рантье в среднем по городам-миллионникам составляет 5,6% годовых, а у держателя рублевого депозита – 4,4%.

В рейтинге доходности учитывались города с численность населения от 1 млн человек. Эксперты проанализировали по каждой локации среднюю стоимость квартир (студий, 1- и 2-комнатных) на вторичном рынке и арендную ставку в них за последние четыре года.

I. Доходность от сдачи в аренду с каждым годом снижается

Средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду в городах-миллионниках России составляет 5,6%. Год назад он был выше – 6,3%, в 2019 году – 6,7%, в 2018 году – 7,3%. Это говорит о том, что квартиры дорожают более быстрыми темпами, чем растет ставка аренды. Особенно это проявилось в 2020 году - по сравнению с прошлым годом доходность сократилась сразу на 0,7 п.п. (ранее темпы были ниже).

Самая выгодная недвижимость для сдачи в аренду в Челябинске

Между отдельными городами доходность от сдачи в аренду различается почти в 2 раза. Самый высокий показатель в Челябинске (7,2%), далее следуют Волгоград (6,5%) и Екатеринбург (6,4%). В первых двух случаях это связано с низкой стоимостью жилья в этих городах (минимальные значения среди всех миллионников), в случае Екатеринбурга - с достаточно высокими ставками аренды (3-е место после Москвы и Санкт-Петербурга).

Наименьшую доходность получают рантье в Санкт-Петербурге (4,2%), Казани и Москве (по 4,5%) - здесь арендодатели имеют пассивный доход сопоставимый с процентами по банковским вкладам. В этих городах самые дорогие квартиры на вторичном рынке среди всех городов-миллионников. Эксперты Циан отмечают обратную зависимость между стоимостью жилья и доходностью арендодателей.

II. Рантье в “столицах” зарабатывают больше всех

Недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге имеет минимальные показатели доходности от сдачи в аренду за счет значительных изначальных вложений. Но в абсолютных величинах именно в “столицах” рантье зарабатывают больше всех. В среднем за год сдача квартиры в аренду приносит в Москве 544 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – 308 тыс. рублей. Далее следуют Екатеринбург (244 тыс.), Новосибирск (232 тыс.). Замыкает топ-5 Казань (214 тыс.). Это самые крупные города России с большим притоком мигрантов и значительным спросом на рынке аренды, поэтому и ставки здесь – самые высокие по стране. Кроме того, на вторичном рынке здесь велика доля квартир в недавно сданных домах, приобретенных с инвестиционными целями, что также повышает средний ценник. 

Меньше всего зарабатывают рантье в Челябинске (154 тыс. рублей в год), Воронеже (169 тыс.) и Перми (170 тыс.)

В среднем по городам-миллионникам годовая арендная ставка составляет 223 тыс. рублей. Это всего на 5 тыс. рублей больше, чем в прошлом году.

III. Стоимость жилья растет быстрее ставки аренды

Средняя ставка аренды студий, 1 и 2-комнатных квартир в городах-миллионниках России в июне 2021 года составляет 18,6 тыс. рублей. За год показатель увеличился на 2,2%. В целом в миллионниках за последние 4 года средняя ставка аренды практически не изменилась. Средняя цена квартиры достигла 4,2 млн рублей, за год прибавив 16,1%. До этого рост составлял 5-8% в год.

Такая динамика стала реакцией на увеличение цен на первичном рынке, где с весны прошлого года действовала программа льготного ипотечного кредитования. Ажиотажный спрос на новостройки вызвал их подорожание, в результате чего часть потенциальных покупателей обратили свое внимание на вторичный рынок, где цены росли не так стремительно, а ставка по ипотеке была на минимальном уровне.

Рынок аренды, напротив, стагнировал. Многие арендаторы при переходе на  удаленный формат работы покидали региональные центры, спрос на съем жилья сокращался. Снижались и ставки, которые с частичным возобновлением работы в офисах стали восстанавливаться очень плавно. Кроме того, при минимальных процентах по ипотеке как на первичном, так и на вторичном рынке многие бывшие арендаторы переходили в категорию покупателей недвижимости, что также привело к сокращению спроса и ценника. 

В некоторых городах ставка даже сократилась по сравнению с прошлым годом. Так на 9% снижение в Воронеже, на 7,7% – в Краснодаре, на 6% – в Перми, на 3,4% – в Санкт-Петербурге, на 1,3% – в Самаре. Стоимость квартир при этом выросла во всех городах от 7,4% в Ростове-на-Дону до 29,9% в Омске.

IV. Средний срок окупаемости квартиры - 18 лет

Бизнес по сдаче квартиры в аренду подразумевает значительные первоначальные инвестиции, которые требуют длительного срока окупаемости, прежде, чем начнут приносить доход. Аналитики Циан подсчитали, что в среднем по городам-миллионникам необходимо 18 лет для того, чтобы вернуть вложенные средства. Самый высокий показатель окупаемости в Санкт-Петербурге – 24 года. Более 20 лет он также составляет в Москве и Казани (22,4 и 22,5 лет) и в Нижнем Новгороде (20,2 лет).

Быстрее всего «вернуть» стоимость жилья за счет сдачи в аренду удастся в Челябинске (13,9 лет), Волгограде (15,3 лет) и Екатеринбурге (15,6 лет).

Срок окупаемости инвестиций продолжает увеличиваться. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году, он составляет порядка 13,8 лет, 2019 году – 15 лет, 2020 году – 16 лет.

V. Сдача квартиры в аренду выгоднее банковского вклада

Планомерное снижение ключевой ставки, которое наблюдалось с начала 2015 года, вело к падению доходности по банковским депозитам. Альтернативным вариантом сохранения и преумножения средств стала сдача недвижимости в аренду. Даже в первой половине 2021 года, когда ЦБ стал повышать ключевую ставку, а доходность за счет роста цен на недвижимость сокращается, выгода от такого инвестирования сохраняется. По подсчетам аналитиков Циан, средняя доходность арендодателей в городах-миллионниках в 2021 году на 1,2 п.п. выше, чем банковского вкладчика. Только в Санкт-Петербурге, где она составляет 4,2%, выгоднее вложить средства в банк. Пограничные значения также в Москве и Казани (доходность 4,5%).

Последний месяц, по которому ЦБ приводит данные по банковским вкладам - апрель. К этому времени статистика еще не полностью успела “учесть” решение по повышению ключевой ставки. В дальнейшем вероятно сокращение разрыва между доходностью от сдачи квартиры и от банковских депозитов.

Кроме того, фактическая доходность от сдачи в аренду чуть ниже расчетной, т.к. в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы - затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения.

«Сдача квартиры в аренду – один из самых простых и доступных инструментов инвестирования. Такой способ вложения средств остается чуть более прибыльным, чем банковские депозиты даже при существенном росте цен на недвижимость в течение предыдущего года, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В 2020 году спрос на арендном рынке существенно просел на фоне перевода части сотрудников на дистанционный формат работы, и рантье были вынуждены снижать ставки. Впоследствии их восстановление шло крайне медленно. При сохранении стагнации ставок доходность будет и дальше сокращаться».

По данным «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ), располагающим информацией о примерно 97% российских заемщиков, в июне 2021 года средний размер ипотечного кредита впервые превысил 3 млн рублей, увеличившись за месяц на 134 тыс рублей.

В июне средний размер ипотечного кредита составил 3,02 млн рублей, тогда как еще в мае он составлял 2,89 млн рублей (2,92 млн руб, по данным ЦБ), а в апреле – 2,86 млн рублей (2,86 млн руб, по данным ЦБ). За полугодие он увеличился на 403 тыс руб, а за год – на 652 тыс руб.

Среди 30 регионов, в которых заемщики берут наибольшее количество ипотечных кредитов, средняя сумма сильнее всего выросла в Калмыкии (рост в июне на 12% по сравнению с маем), Мурманской, Архангельской и Томской областях (во всех трех – на 9%). В Москве – на 4%, в Санкт-Петербурге – на 3%.    

Александрович Артур, генеральный директор ОКБ:

«На столь быстрый рост среднего размера кредита повлияли прежде всего цены на недвижимость. Если в апреле квадратный метр на вторичном рынке стоил менее 71 тыс руб, а на первичном – 92 тыс руб, то в мае – уже 73 и 95 тыс рублей соответственно. В июне квадратный метр на вторичном рынке подорожал до 98 тыс рублей. Поскольку гражданам пришлось занимать у банков больше средств, то им пришлось увеличить и срок кредитования. За июнь он в среднем увеличился на 3 месяца до 18 лет и 8 месяцев».