Новостройки бизнес-класса на западе Москвы подорожали за год на 58%
Во II квартале 2021 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса на западе Москвы выросла до 427 тыс. рублей против 270 тыс. рублей в конце II квартала 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум». Запад Москвы стал самым быстро дорожающим локальным рынком нового жилья этого класса – квадратный метр за год прибавил здесь в цене 58%. Здесь же продаются самые дорогие новостройки бизнес-класса Москвы.
Во II квартале 2021 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса в Западном административном округе (ЗАО) Москвы составила 427 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». За год квадрат здесь подорожал на 58%, что стало самым быстрым ростом удельной цены среди новостроек этого сегмента в других округах Москвы. Год назад квартиры в новых домах бизнес-класса на Западе Москвы продавались по 270 тыс. рублей за кв.м.
В среднем по Москве новое жилье этого сегмента рынка выросло в цене на 43% – с 259 тыс. рублей за кв.м до 370 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, новостройки бизнес-класса на западе дорожали значительно быстрее рынка, а сейчас оказались на 15% дороже среднего показателя.
Помимо ЗАО, средние темпы роста цен обогнали новостройки бизнес-классе еще в двух административных округах столицы. На 53% увеличились расценки в Северо-Западном административном округе (СЗАО), где квадратный метр подорожал с 228 тыс. рублей до 349 тыс. рублей.
Быстрый рост цен наблюдался и в Северо-Восточном административном округе – с 246 тыс. рублей до 357 тыс. рублей за кв.м, то есть сейчас местные новостройки бизнес-класса стоят на 45% дороже, чем год назад.
В остальных округах квадратный метр дорожал медленнее рынка. В Восточном административном округе показатель увеличился на 42% до 335 тыс. рублей, в Юго-Восточном административном округе – на 34% до 289 тыс. рублей (кстати, это единственный округ Москвы, где новое жилье бизнес-класса еще можно купить дешевле 300 тыс. рублей за «квадрат»), в Южном административном округе – на 34% до 380 тыс. рублей, в Юго-Западном административном округе – на 28% до 368 тыс. рублей за кв.м, в Северном административном округе – на 22% до 348 тыс. рублей за кв.м, в Центральном административном округе – на 20% до 334 тыс. рублей за кв.м.
«Примечательно, что более агрессивную ценовую политику проводили девелоперы сравнительно новых проектов и новых очередей комплексов бизнес-класса, которые появились на рынке в последние два года, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Например, главная причина текущей средней цены в ЗАО свыше 420 тыс. руб./кв.м в большом объеме экспозиции проекта «Береговой» (35% от всех квартир округа), где средняя цена выше 520 тыс. руб./кв.м[1]. Именно поэтому некоторые районы, которые прежде не считались престижными, оказались дороже округов, всегда ассоциировавшихся с бизнес-классом. Вывод на рынок новых проектов в условиях дефицита и резкого роста цен стимулировал застройщиков назначать более высокие цены, тогда как у девелоперов старых проектов, сосредоточенных, скажем, в центре или на юго-западе, таких мотивов не было».
Аналитики «Метриум» отмечают, что новостройки бизнес-класса в Центральном административном округе оказались дешевле (334 тыс. рублей за кв.м), чем в большинстве других округов, где жилье бизнес-класса появлялось редко или было недорогим – ВАО, СВАО, ЮАО, САО.
Если говорить о новых территориях Москвы (ТиНАО), то здесь проекты бизнес-класса подорожали еще значительнее, чем в «старой» Москве. Во II квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в таких новостройках составляла 149 тыс. рублей. Во II квартале 2021 года она поднялась до 218 тыс. рублей. Таким образом, местные комплексы бизнес-класса за 12 месяцев выросли в цене на 46%. Квартира в таких новостройках в среднем подорожала с 8,7 млн рублей (при средней площади в 58 кв.м) до 14,7 млн рублей (но и площадь такого жилья в среднем выросла до 67 кв.м), то есть на 69%.
«Весьма примечательно, что квадратный метр в новостройках бизнес-класса в Новой Москве не уступил в динамике роста стоимости “квадрату” в старых границах столицы, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного жилого кластера Russian Design District). – Это свидетельствует о том, что потенциальные покупатели жилья в этом сегменте рассматривают Новую Москву как полноценную альтернативу для жизни семьи. Транспортная доступность, социальная и коммерческая инфраструктура стали качественнее, а новые комплексные проекты застройки позволяют пользоваться плюсами городской и загородной жизни».
Источник: «Метриум»
[1] Без учета «Берегового» в ЗАО средневзвешенная цена квадратного метра составила бы 370 тыс. руб./кв.м (+38% за год)
Аналитики Российского аукционного дома (РАД) подвели итоги продаж за май 2021 года. Согласно полученным данным, уровень продаж отчетного периода выше результатов аналогичного периода 2020 г. В частности, в мае по московскому региону было продано лотов на общую сумму почти 2 млрд руб. (1 935 611 553 ₽). Показатели Санкт-Петербурга и ЛО - 516 152 987,91 ₽ в мае 2021 г., что превышает показатели аналогичного периода 2020 г. в Северной столице на 300% в денежном выражении.
Интерес инвесторов в московском регионе традиционно направлен на объекты недвижимости, общая сумма продаж которых в мае 2021 года составила более 1,5 млрд. рублей. Лидером продаж в Москве по-прежнему является сектор коммерческой недвижимости, в Московской области лидирует сектор жилой недвижимости, а также земельных участков.
Ключевые сделки мая 2021 года по московскому региону:
- БЦ Крутицкий холл (3118 кв.м). Продажа с превышением цены на 120%. Сумма сделки – 313 млн.руб;
- Частный жилой дом с земельным участком в КП Горки-2 (1388 кв.м). Превышение цены на 25%. Сумма сделки - 253 268 750 руб;
- Нежилое помещение в офисно-торговом центре в Южном Бутово (599 кв.мм). Превышение цены на 60%. Сумма - 93 324 042 руб;
- Офисное помещение в административном здании на ул. Коккинаки, д. 4 (277 кв.м). Сумма сделки - 32 010 000 руб;
- Земельный участок под ИЖС (ПЖСК Сетунька), Одинцовский р-н (1500 кв.м). Превышение стоимости на 27%. Сумма сделки - 28 211 000 руб. Продажа выше рынка (на 20-25%);
- Нежилое помещение (ПСН), Волоколамское ш. 7 (225 кв.м). Превышение -46%. Сумма сделки - 26 777 777 руб;
- ОСЗ (административного типа) с ЗУ в г. Серпухов МО (1848 кв.м.). Превышение на 80%. Сумма сделки - 23 175 555 руб.
Как отметила Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора, продажа этих лотов составили 82% в обороте продаж категории недвижимость. Средняя цена продажи лота на уровне 69,3 млн. рублей.
«Интересны сделки по земельным участкам в Новой Москве, которые были проданы по цене 1,88 млн. рублей за 1 сотку или 188 млн. рублей за 1 га, что является выше рыночного значения примерно на 25%. Совокупные превышения итоговой цены сделок над минимальными значениями стоимости лотов составили 27%», - добавила Наталья Круглова. «Также, мы видим, что интерес рынка к сегменту проблемного имущества растет, у нас все больше участников торгов, которые впервые начинают работать с площадкой – в том числе физических лиц».
Структура продаж объектов недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 79% или 407 млн. рублей от общего объема продаж. Также, как и в Москве, инвесторы больше всего приобретают на торгах объекты коммерческой недвижимости – порядка 97% от всего объема. Однако, если в Москве это объекты офисного, свободного назначения, то в Санкт-Петербурге основной объем сделок составляют производственные и складские объекты, помещения свободного назначения (96% от продаж всей недвижимости по СПб и ЛО в мае, 76% от общего объема продаж по всем категориям).
«Это обусловлено в первую очередь разницей в структуре активов в экспозиции по обеим столицам, – комментирует Наталья Круглова. - Если в Москве мы работаем в основном с лотами АСВ, банковскими активами и объектами федеральной приватизации, то в Санкт-Петербурге наш портфель в основном формируется за счет объектов КИО, которые имеют низкий порог входа в сделку и как правило, относятся к классу ПСН и индустриальных активов».
Ключевые сделки мая 2021 в Санкт-Петербурге:
- Здание с з/у 4 этажа Выборгская набережная, 53 (1 477 кв.м.). Превышение на 93,2%. Сумма сделки - 114 000 000 руб;
- Помещение в Колпино, б-р Трудящихся 35 к.1 (1355 кв.м.). Сумма сделки - 70 000 000 руб;
- Здание 3 этажа Боровая 6 лит. Е (672 кв.м). Превышение на 42, 6%. Сумма сделки - 48 240 000 руб;
- Котельная с з/у Зеленогорск, Александровская 21 (8 403 кв.м). Превышение на 231,6%. Сумма сделки - 47 104 000 руб;
- Помещение Сапёрный пер 10 пом. 2-Н (156 кв.м). Превышение на 57, 7%. Сумма сделки - 16 400 000 руб;
- Объект незавершенного строительства с з/у (14 тыс.кв.м). Сумма сделки - 15 412 800 руб;
- Помещение Беринга 32 к 2 пом. 6-Н (183 кв.м). Превышение на 18,6%. Сумма сделки - 11 470 000 руб;
- Помещение Петрозаводск, наб. Варкауса 1-а (608 кв.м). Превышение на 94,8%. Сумма сделки - 10 311 005 руб;
- Помещение Колпино, Павловская 1/21 п. 22-Н (267 кв.м). Превышение на 9,4%. Сумма сделки - 8 150 000 руб;
- Помещение Роменская 13 пом. 4-Н (65 кв.м). Превышение на 23,7%. Сумма сделки - 7 300 000 руб.
«Десять ключевых лотов составили 67% в обороте продаж по Санкт-Петербургу, что суммарно составляет 348 млн. рублей. Средняя цена лота - 34,8 млн. рублей. Среднее превышение цены продажи лота над его минимальным значением составляет 51%», - прокомментировала Наталья Круглова.
Также, по данным РАД, самый высокий спрос в обеих столицах отмечается на земельном рынке – эти активы максимально востребованы инвесторами, но, ввиду вымывания с рынка предложения, данный спрос остается неудовлетворенным и ждет выхода на рынок новых объектов.
Отчетный период, как было указано выше, также характеризовался высокой инвестиционной активностью – это привело к заметному увеличению цен сделок, произошедшему в процессе аукционов. На торги собирается все больше и больше инвесторов, и они готовы к свободной конкуренции за лоты, понимая, что качественного имущества с потенциалом роста стоимости активов становится меньше, в то время как навес ликвидности на рынке остается, вкупе с высоким темпом инфляции и пропорциональными рублевыми рисками.
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg подсчитали, что исторические объекты Санкт-Петербурга чаще всего реконструируют в бизнес-центры и гостиницы.
Несмотря на то, что в Петербурге основной вид девелопмента жилой, под жилье в историческом центре реконструировано за 15 лет только 55 объектов, площадью 180 тыс. кв. метров, что составляет 3% от всего объема жилой застройки исторического центра.
Под апартаменты реконструировано 8 объектов общей площадью 19 тыс. кв. м., что составило 6% от общего объема апартаментов в историческом центре.
Совсем иначе складывается ситуация в историческом центре с коммерческой недвижимостью, в которую более охотно переделывают объекты с историей.
В бизнес-центры реконструировано 151 здание общей площадью 759 тыс. кв. м, что составило 20% общей площади качественных бизнес-центров, без учета БЦ класса С. Редевелопмент исторических зданий в бизнес-центры является наиболее простым и выгодным путем реконструкции исторических объектов. И несмотря на то, что планировочная структура не вполне соответствует представлениям арендаторов о современном бизнес-центре высокого класса, локация в центральной части города перевешивает отдельные недостатки планировочной эффективности.
Под гостиницы было реконструировано 74 зданий с общим фондом 9700 номеров, что составляет 35% всего гостиничного фонда исторического центра. Реконструкция исторических зданий под гостиницы достаточно популярное решение у девелоперов из-за близости к центру и основным достопримечательностям, а также большей привлекательности со стороны туристов.
Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg: «По нашим оценкам, девелоперам выгоднее реконструировать исторические здания дореволюционной постройки в бизнес-центры. В среднем стоимость аренды качественных офисных помещений в реконструированных исторических заданиях выше на 7% нежели в современных бизнес-центрах благодаря более выгодному расположению».
Пример реконструированных объектов:
- В жилье - «Особняк Кушелева-Безбородко», «Дом у Австрийской площади», «Зоологический 2-4»
- В апартаменты - Особняк на Манежной (Дом Львов).
- В бизнес-центры - бизнес-центры «Атриум на Невском, 25», «Невский, 68» и особняки на Большой Морской улице.
- В гостиницы - Corinthia St Petersburg Hotel, Wawelberg Hotel, Four Seasons Hotel Lion Palace St. Petersburg.