Новостройки бизнес-класса на западе Москвы подорожали за год на 58%
Во II квартале 2021 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса на западе Москвы выросла до 427 тыс. рублей против 270 тыс. рублей в конце II квартала 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум». Запад Москвы стал самым быстро дорожающим локальным рынком нового жилья этого класса – квадратный метр за год прибавил здесь в цене 58%. Здесь же продаются самые дорогие новостройки бизнес-класса Москвы.
Во II квартале 2021 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса в Западном административном округе (ЗАО) Москвы составила 427 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». За год квадрат здесь подорожал на 58%, что стало самым быстрым ростом удельной цены среди новостроек этого сегмента в других округах Москвы. Год назад квартиры в новых домах бизнес-класса на Западе Москвы продавались по 270 тыс. рублей за кв.м.
В среднем по Москве новое жилье этого сегмента рынка выросло в цене на 43% – с 259 тыс. рублей за кв.м до 370 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, новостройки бизнес-класса на западе дорожали значительно быстрее рынка, а сейчас оказались на 15% дороже среднего показателя.
Помимо ЗАО, средние темпы роста цен обогнали новостройки бизнес-классе еще в двух административных округах столицы. На 53% увеличились расценки в Северо-Западном административном округе (СЗАО), где квадратный метр подорожал с 228 тыс. рублей до 349 тыс. рублей.
Быстрый рост цен наблюдался и в Северо-Восточном административном округе – с 246 тыс. рублей до 357 тыс. рублей за кв.м, то есть сейчас местные новостройки бизнес-класса стоят на 45% дороже, чем год назад.
В остальных округах квадратный метр дорожал медленнее рынка. В Восточном административном округе показатель увеличился на 42% до 335 тыс. рублей, в Юго-Восточном административном округе – на 34% до 289 тыс. рублей (кстати, это единственный округ Москвы, где новое жилье бизнес-класса еще можно купить дешевле 300 тыс. рублей за «квадрат»), в Южном административном округе – на 34% до 380 тыс. рублей, в Юго-Западном административном округе – на 28% до 368 тыс. рублей за кв.м, в Северном административном округе – на 22% до 348 тыс. рублей за кв.м, в Центральном административном округе – на 20% до 334 тыс. рублей за кв.м.
«Примечательно, что более агрессивную ценовую политику проводили девелоперы сравнительно новых проектов и новых очередей комплексов бизнес-класса, которые появились на рынке в последние два года, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Например, главная причина текущей средней цены в ЗАО свыше 420 тыс. руб./кв.м в большом объеме экспозиции проекта «Береговой» (35% от всех квартир округа), где средняя цена выше 520 тыс. руб./кв.м[1]. Именно поэтому некоторые районы, которые прежде не считались престижными, оказались дороже округов, всегда ассоциировавшихся с бизнес-классом. Вывод на рынок новых проектов в условиях дефицита и резкого роста цен стимулировал застройщиков назначать более высокие цены, тогда как у девелоперов старых проектов, сосредоточенных, скажем, в центре или на юго-западе, таких мотивов не было».
Аналитики «Метриум» отмечают, что новостройки бизнес-класса в Центральном административном округе оказались дешевле (334 тыс. рублей за кв.м), чем в большинстве других округов, где жилье бизнес-класса появлялось редко или было недорогим – ВАО, СВАО, ЮАО, САО.
Если говорить о новых территориях Москвы (ТиНАО), то здесь проекты бизнес-класса подорожали еще значительнее, чем в «старой» Москве. Во II квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в таких новостройках составляла 149 тыс. рублей. Во II квартале 2021 года она поднялась до 218 тыс. рублей. Таким образом, местные комплексы бизнес-класса за 12 месяцев выросли в цене на 46%. Квартира в таких новостройках в среднем подорожала с 8,7 млн рублей (при средней площади в 58 кв.м) до 14,7 млн рублей (но и площадь такого жилья в среднем выросла до 67 кв.м), то есть на 69%.
«Весьма примечательно, что квадратный метр в новостройках бизнес-класса в Новой Москве не уступил в динамике роста стоимости “квадрату” в старых границах столицы, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного жилого кластера Russian Design District). – Это свидетельствует о том, что потенциальные покупатели жилья в этом сегменте рассматривают Новую Москву как полноценную альтернативу для жизни семьи. Транспортная доступность, социальная и коммерческая инфраструктура стали качественнее, а новые комплексные проекты застройки позволяют пользоваться плюсами городской и загородной жизни».
Источник: «Метриум»
[1] Без учета «Берегового» в ЗАО средневзвешенная цена квадратного метра составила бы 370 тыс. руб./кв.м (+38% за год)
Эксперты департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet опросили тех, кто покупает в Москве первое жильё, и выяснили, что чаще всего они выбирают студии и компактное жилье евроформата. Ради бюджета и транспортной доступности такие покупатели даже готовы жертвовать комфортом.
Среди тех, кто покупает в Москве своё первое жилье, можно условно выделить несколько основных категорий:
- семейные пары без детей
- дети, которые съезжают от родителей
- приезжие
Для каждой из этих категорий ключевыми факторами выбора недвижимости являются:
- невысокий бюджет покупки,
- локация,
- хорошая доступность личным и общественным транспортом,
- развитая инфраструктура (в большей степени она важна для семейных пар, в меньшей – для молодых покупателей, которые съезжают от родителей).
«При этом ради доступного бюджета и хорошей транспортной доступности более 80% покупателей первого жилья бывают готовы пожертвовать комфортом и выбрать ЖК, расположенный рядом с железнодорожными путями или в окружении промзон, – рассказывает Роман Родионцев, руководитель департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. – В качестве первого жилья чаще всего рассматриваются студии, небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры, в том числе евроформата».
К проектам массового сегмента с компактными студиями можно отнести:
ЖК «Амурский парк», расположенный с недавно открывшимся Восточным вокзалом и в пешей доступности до станции МЦК «Локомотив» и станции метро «Черкизовская» Сокольнической линии. ЖК расположен в непосредственной близости от Северо-Восточной хорды и Щёлковского шоссе. Средняя площадь студий составляет 19,6 кв. м, а минимальная стоимость – 6,5 млн руб. Все квартиры в «Амурском парке» реализуются с готовой чистовой отделкой.
Ещё один проект, в котором предлагаются студии компактных площадей, также обладающий хорошей транспортной доступностью – ЖК «Талисман на Рокоссовского». Средняя площадь студий в ЖК составляет 19,7 кв. м. Проект расположен также в ВАО, рядом с Северо-Восточной хордой. В пешей доступности – две одноимённых станции «Бульвар Рокоссовского» (МЦК и Сокольнической линии). Минимальная стоимость лота – 7,5 млн руб. за студию площадью 19,9 кв. м с отделкой.
Также к проектам с компактными студиями относится ЖК «Молодогвардейская 36», расположенный в пешей доступности от станции метро «Молодёжная» Арбатско-Покровской линии. Средняя площадь студий в проекте – 19,8 кв. м. В наличии – единичные лоты, минимальная стоимость такой студии с готовой отделкой – 8,8 млн руб.
Компактные однокомнатные квартиры можно приобрести в апарт-комплексе «Лофты на Соколиной горе». Средняя площадь однушек здесь – 30,1 кв. м. Комплекс расположен в пешей доступности до станции МЦК «Соколиная Гора». Минимальный бюджет покупки однокомнатных апартаментов – 8,0 млн руб.
В апарт-комплексе «Измайловский парк», недавно вышедшем в реализацию, средняя площадь однокомнатных апартаментов составляет 33,5 кв. м. Проект находится в пешей доступности от станции МЦК «Измайлово». Минимальная стоимость однокомнатного лота площадью 31,8 кв. м составляет 7,6 млн руб. Все апартаменты реализуются с готовой чистовой отделкой и оборудованной кухней, оснащённой бытовой техникой.
Средняя площадь однокомнатных квартир в жилом комплексе «Аквилон Beside», расположенном недалеко от станции «Нижегородская» (МЦК, Некрасовской линии и БКЛ) и всего в 3,5 км от ТТК, составляет 34,5 кв. м. Минимальная стоимость однушек – 10,3 млн руб. (без учета 15% скидки).
Небольшие двухкомнатные лоты есть в ЖК «Перовское 2», расположенном рядом со станцией метро и МЦК «Нижегородская». Причём в экспозиции представлены как двушки евро-формата площадью от 32,6 кв. м, так и небольшие двухкомнатные квартиры классической планировки. Средняя площадь классических двушек в ЖК – 50,8 кв. м, минимальная стоимость – 8,0 млн руб. за евродвушку площадью 32,6 кв. м. Все квартиры реализуются с отделкой.
Маленькие двушки классической планировки представлены в ЖК «Мякинино парк» - их площадь начинается от 45 кв. м. В недавно вышедшем в реализацию проекте «Южные сады» площадь двухкомнатных квартир классического формата начинается от 49,5 кв. м, а минимальная стоимость – от 8,8 млн руб. за площадь 51,7 кв. м. Двухкомнатные квартиры площадью 45 кв. м классической планировки представлены в ЖК «Большая Академическая 85».
В I полугодии 2021 года 39,5% всех сделок с новостройками были зафиксированы в пяти из 33 проектов ТиНАО, подсчитали эксперты «Метриум». В наиболее востребованном у покупателей жилом комплексе девелоперу удалось реализовать за полгода почти 1,5 тыс. лотов, а его доля в общем объеме сделок достигла 10,6%. При этом среди самых популярных проектов две трети составляют ЖК со средней стоимостью квадратного метра менее 200 тыс. рублей.
По подсчетам экспертов «Метриум», за первые 6 месяцев 2021 года в Новой Москве было зарегистрировано 14 тыс. договоров долевого участия, что на 72% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. В среднем каждый месяц дольщики заключали здесь почти 2,3 тыс. ДДУ. Однако доля пяти наиболее популярных ЖК за год сократилась на 17,5% до 39,5%.
За полгода топ-15 самых популярных объектов обновился незначительно, в нем появились три новых проекта: ЖК «Испанские кварталы» и ЖК «Белые ночи» от застройщика ГК «А101», а также ЖК «Середневский лес» от ГК «ПИК». Гораздо более существенные изменения произошли в структуре рейтинга.
Со второго на первое место поднялся ЖК «Скандинавия» от девелопера ГК «А101», в котором за полгода было реализовано почти 1,5 тыс. квартир, что составило 10,6% от общего объема продаж. При этом во II квартале 2021 года на лоты в данном проекты было заключено на 77,1% больше ДДУ, чем в январе-марте, что обусловлено выходом на рынок значительного объема предложения. Стоит отметить, что за 6 месяцев средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Скандинавия» выросла на 13,5%, преодолев отметку в 200 тыс. рублей.
«По итогам полугодия в наших проектах было заключено почти 30% от общего объема всех сделок в ТиНАО, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – За этот период мы вывели в продажу 17 корпусов в жилых комплексах «Скандинавия» и «Прокшино» – перспективных локациях ТиНАО, где сосредоточен основной спрос, обеспечив рынок востребованным предложением. Как один из результатов, июнь стал для нас рекордным месяцем. Объемы продаж превысили 31 тыс. кв. метров – это больше, чем в любой другой месяц 2021 года».
«Серебро» досталось ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный» от застройщика «Инвестраст», на который приходится 7,8% всех ДДУ. Отметим, что за счет активных продаж в I квартале 2021 года данный проект совершил впечатляющий рывок с восьмого места, на котором он располагался по итогам 2020 года. Однако в апреле-июне количество сделок значительно сократилось из-за вымывания наиболее ликвидных лотов. Средневзвешенная цена «квадрата» в этом ЖК за шесть месяцев выросла на 22,7%, составив 174,9 тыс. рублей.
«Бронзу» берет ЖК «Бунинские луга» от ГК «ПИК», который в конце прошлого года замыкал первую пятерку. В его корпусах было заключено 7,2% от общего количества сделок. Средняя стоимость квадратного метра в данном комплексе за полгода также значительно увеличилась (на 22,1%), достигнув 194,8 тыс. рублей.
Из прочих достижений стоит отметить значительный рост продаж (в 60 раз) в ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Десна». Если в I квартале в нем было куплено 13 лотов, то за два весенних и один летний месяц – 781 (второй результат по итогам II квартала). Это обусловлено выходом на рынок значительного объема предложения в новой очереди.
По данным «Метриум» средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках ТиНАО за прошедший год увеличилась на 34,8%, достигнув 191,6 тыс. рублей. При этом в 6 из 15 проектов «квадрат» стоит дешевле среднего значения.
Эксперты «Метриум» отмечают, что 15 наиболее популярных проектов реализуются 8 застройщиками. По сравнению с предыдущим периодом их количество увеличилось за счет появления в рейтинге компании «Центр-Инвест». На долю ГК «А101» приходится четыре ЖК, ГК «ПИК» – три, ГК «Абсолют», «Инвесттраст» и ГК «Самолет» – по два, ГК «МИЦ» и «Центр-Инвест» - по одному.
«В первом полугодии 2021 года спрос на новостройки в ТиНАО демонстрировал высокие темпы роста, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в предыдущие периоды, наиболее востребованными были проекты комплексного освоения территории, предусматривающие размещение в шаговой доступности всей необходимой инфраструктуры. При этом в самых популярных комплексах стоимость квадратного метра сопоставима или даже превышает среднерыночные показатели. Это обусловлено возросшими требованиями клиентов к качеству городской среды».