Доступность жилья в России выросла, но это не отражается на действиях покупателей
.jpg)
По данным аналитического центра GED Analytics в I квартале 2009 года индекс доступности жилья в России снизился на 3% на вторичном рынке (с 8,1 до 7,8 лет) и на 9% на первичном рынке (с 12,4 до 11,2 лет). Поскольку индекс показывает срок, за который семья может заработать на квартиру, фактически результат означает, что доступность жилья в стране выросла.
Однако ситуация характеризуется еще и тем, что доступность жилья выросла, а число сделок на рынке жилья наоборот снизилось как минимум на треть . Однако, тенденции, происходящие на этом рынке, не объясняются только соотношением доходов населения и цен на жилье, исходя из которого и считается индекс доступности.
Во-первых, из 1,5 млн сделок купли-продажи, совершенных в России в 2008 году, треть была закрыта с использованием жилищных кредитов. По крайней мере, такой вывод следует из статистики Центрального банка, согласно которой в 2008 году было выдано около 500 тысяч жилищных кредитов . При современных процентных ставках количество домохозяйств, которым доступны жилищные кредиты, снизилось как минимум в три раза , а статистика Центрального банка показывает, что выдается уже в 5 раз меньше кредитов, чем год назад . Таким образом, только за счет коллапса системы кредитования жилья количество сделок сократилось на четверть.
Во-вторых, во многом активность покупателей на рынке определяется их психологическим настроем. Когда на рынке главенствует оптимизм – как в отношении экономики страны в целом и личного финансового положения в частности, так и касательно роста цен на жилье участники рынка склонны совершать сделки даже с переплатой относительно «справедливой» цены. В настоящее же время опасения жителей России относительно стабильности своих доходов и наличия работы в будущем, а также ожидание дальнейшего снижения цен на жилье тормозят их активность на рынке. Этот фактор, вкупе с уходом с рынка инвесторов, обусловил снижение количества сделок еще на 10-15%. Совершаются в основном сделки, связанные с семейными обстоятельствами, сменой места жительства или незначительным улучшением жилищных условий.
По словам ведущего аналитика GED Analytics Александра Пыпина, на первичном рынке в России добавляется еще и глубокий скептицизм покупателей и кредиторов, которые в большинстве своем не верят, что будут построены дома, в которые они готовы вложить деньги. Это разгадка парадокса – доступность новостроек выросла (за счет снижения цен на них), но количество сделок мало. Год назад на вторичном рынке жилье было наиболее доступно (из 18 крупнейших регионов страны) в Тюменской, Кемеровской и Челябинской области. В 2009 году жилье на вторичном рынке наиболее доступно в Тюменской области, Красноярском крае, Челябинской области. На первичном рынке за год тройка лидеров, состоявшая из Тюменской, Кемеровской и Свердловской области, теперь включает Тюменскую и Свердловскую область, а также Татарстан. За год доступность жилья больше всего выросла в Красноярском крае, Пермском крае и Дагестане, а снизилась в Московской, Кемеровской и Новосибирской области.
Изменение доступности жилья в крупнейших регионах России на первичном и вторичном рынке
|
|
Индекс доступности, лет |
Изменение за год, % |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
первичный рынок |
вторичный рынок |
первичный рынок |
вторичный рынок |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
2008 |
2009 |
2008 |
2009 |
2009 |
2009 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
I квартал |
I квартал |
I квартал |
I квартал |
I квартал |
I квартал |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Российская Федерация |
12,4 |
11,2 |
8,1 |
7,8 |
-9% |
-3% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Москва |
9,8 |
8,6 |
6,9 |
6,6 |
-11% |
-5% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Московская область |
9,8 |
10,9 |
6,6 |
7,5 |
11% |
13% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Краснодарский край |
17,1 |
17,6 |
13,5 |
15,0 |
3% |
11% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Санкт-Петербург |
16,4 |
15,5 |
8,2 |
9,0 |
-6% |
9% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Свердловская область |
8,1 |
6,9 |
6,1 |
4,8 |
-14% |
-21% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ростовская область |
14,2 |
14,2 |
9,5 |
10,0 |
0% |
6% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Республика Башкортостан |
11,8 |
9,5 |
8,0 |
6,4 |
-19% |
-20% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Республика Татарстан |
8,5 |
7,6 |
5,7 |
5,1 |
-10% |
-11% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Челябинская область |
8,4 |
7,9 |
4,5 |
4,3 |
-5% |
-4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Тюменская область |
5,9 |
5,7 |
4,0 |
3,7 |
-3% |
-9% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Нижегородская область |
18,1 |
15,9 |
8,5 |
11.08.2008 17:27
Это может быть связано 1) с выводом в этом районе заметного объекта недвижимости, который повлиял на рынок этого сегмента, 2) с общим смещением спроса в сторону пригородов, характерным для летнего периода. В целом, налицо спрос в основном на ликвидные квартиры; неликвидные («хрущевки», «корабли» и т.п.) – спросом не пользуются. На данный момент средняя цена на недвижимость на вторичном рынке Петербурга держится на уровне 105 тысяч рублей за 1 кв. м. По данным Бюллетеня Недвижимости, средние цены по типам квартир распределились следующим образом: однокомнатные квартиры – 109593,5 руб./кв.м., двухкомнатные квартиры - 105548,3 руб./кв.м., трехкомнатные квартиры - 102752 руб. кв. м., четырехкомнатные - 101436,3 руб. кв. м. Самое дорогое жилье продается, как правило, с сталинских домах (113275,9 руб/кв.м), самое дешевое – в панельных – 98 167,6 руб/кв.м.На первичном рынке на фоне стабильно плавного роста цен быстрее растут цены на недвижимость во Фрунзенском районе. Дело в том, что недвижимость там – одна из самых дешевых, соответственно, есть потенциал для роста, который сейчас постепенно реализуется. По аналогичной причине меньше всего цены растут в Петроградском и Центральном районах с традиционно самым дорогим «квадратом» (рост цен на 4-5% за полугодие при 30% роста в других районах). Временно это тенденция прерывается в отношении недвижимости Петроградского района, которая за июль стала «наверстывать упущенное»: 9,13% за последнюю неделю месяца, плюс 3,98% за первую неделю августа. По мнению экспертов АН «Бекар», такое подорожание может быть довольно случайным, возможно, оно связано с выводом на рынок района нового объекта. Кроме того, в июле на первичном рынке увеличился разрыв цен на 1 кв. м в 1-3-хкомнатных квартирах и квартирах четырехкомнатных (сравните: средняя цена квадратного метра в трехкомнатной квартире держится на уровне 87 тыс. рублей, а в четырехкомнатной квартире – 105 тыс. рублей). По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, двух-трехкомнатные квартиры могут относится как к эконом (малогабаритные квартиры), так и к бизнес или элит-классу, четырехкомнатная же квартира – это почти всегда элитное жилье, поэтому средняя цена «квадрата» в четырехкомнатной квартире значительно (на 15 тыс. руб/кв.м) дороже среднего «квадрата» в квартирах с меньшим количеством комнат. В целом спрос на рынке недвижимости остается невысоким, хотя пока это не сказывается на уровне цен, который продолжает плавно расти. Однако некоторые факторы позволяют допускать возможность падения цен осенью этого года. К таким факторам относятся: · снижение цен на стройматериалы: цемент, металл; · снижение объемов ввода жилья за первое полугодие (в Петербурге снижение на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Вероятно, это было вызвано снижением спроса. Цены выросли, люди не успевают накапливать деньги, соответственно, спрос падает. Кроме того, усложнилась выдача ипотечных кредитов в банках. Все это может говорить о возможном снижении цен. Резкость же этого снижения зависит от одного фактора – паники. Именно паника стала основным фактором, который привел к резкому скачку цен в 2006 году. Тогда люди в долги залезали, но считали, что квартиру нужно купить именно сейчас: сейчас или никогда. Отсюда такой скачок. Обратная ситуация может случиться сейчас, если спрос будет снижаться. Для начала паники достаточно, чтобы статистика в течение 2-3 месяцев фиксировала снижение цен. Все зависит от того, сработает ли сейчас спусковой крючок. В 2006 г. таким крючком стало начало выдачи ипотечных кредитов, когда много денег вышло на рынок, резко увеличился спрос и, соответственно, цены. Теперь таким спусковым крючком может стать массовый выход на рынок новых пректов-миллионников. Хотя это ожидается не раньше, чем через два года.
18.07.2008 19:07
По оценкам ведущих международных рейтинговых агентств Standard & Poor's, Fitch Ratings и Moody’s Санкт-Петербург входит в группу наиболее промышленно развитых российских регионов с высоким потенциалом диверсификации. Табл. 1. Рейтинг, присвоенный Санкт-Петербургу ведущими рейтинговыми агентствами
Основными факторами, позитивно влияющими на рейтинг Санкт-Петербурга, являются: - низкий уровень долга, - высокие финансовые показатели, - рост экономики и инвестиций, - низкий уровень долга, качество его управления и высокая ликвидность. Негативными факторами, сдерживающими экономический рост города, являются: - низкая предсказуемость и гибкость доходов вследствие контроля со стороны федерального центра, - значительные потребности в развитии инфраструктуры; - невысокий уровень благосостояния по сравнению с европейскими городами. Инвестиционная привлекательность города подтверждается положительной динамикой основных показателей. Инвестиции в основной капитал за январь-май 2008 года составили 80,4 млрд. рублей, что на 7,3% выше прошлогоднего показателя за этот же период. Основная их часть пришлась на транспорт и связь, обрабатывающие производства, операции с недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг. Объем прямых иностранных инвестиций за 1 квартал 2008 года составил 266,3 млн. долларов, что почти на 10% выше этого же показателя 2007 года За последние несколько лет изменилась отраслевая структура иностранных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга. Доля инвестиций в промышленность, торговлю, общественное питание и недвижимость возросла, в то время как приток капитала в сферу общей коммерческой деятельности, финансовую сферу, банковский сектор, страхование и управление сократился. По мнению экспертов на дальнейшее формирование и развитие инвестиционного потенциала Санкт-Петербурга будут оказывать влияние следующие взаимодополняющие факторы: - растущая инвестиционная привлекательность российского бизнеса в целом, - активное формирование в городе условий для привлечения крупных инвесторов, - реализация проектов территорий инновационного развития, - создание транспортной инфраструктуры региона, - инженерная подготовка новых территорий, - наличие квалифицированной рабочей силы, - высокий промышленный и научный потенциал города. Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга На момент проведения исследований ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге оценивается экспертами как стабильная и перспективная для привлечения новых инвестиционных средств в сегмент недвижимости. По мнению российских и иностранных инвестиционных фондов рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга занимает второе место по привлекательности среди всех российских регионов и обладает следующими характеристиками: - Высокой доходностью сегментов коммерческой недвижимости по сравнению с европейскими показателями - Активным интересом иностранных инвестиционных фондов к рынку недвижимости города - Административной поддержкой местных властей крупных инвесторов.
По итогам 2007 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга составил около 1 млрд. долларов. Наиболее существенный рост инвестиций в прошлом году был отмечен в торговой недвижимости, доля вложений в этот сегмент составила 60% от суммы инвестиций в коммерческую недвижимость города. Основными критериями принятия решения об инвестировании в недвижимость являются прибыльность и прозрачность проектов, а также наличие опытного партнера и его успешный опыт реализации проектов. Исходя из этих параметров, в текущем году иностранные инвесторы планируют направить свои средства в торговый и офисный сегменты. Складская недвижимость, несмотря на наибольшую доходность, интересует девелоперов в меньшей степени, что объясняется большим количеством заявленных проектов. Крупные инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге Наиболее активными иностранными игроками на рынке недвижимости являются скандинавские и западноевропейские инвестиционные фонды и девелоперские компании, такие как IKEA, Ruric AB, Wenaas Holding, Sponda, Stockmann Oyj Abp, SRV Group, Meinl European Land, Tilman Kraus Property Group, Fleming Family & Partners (FF&P), Immoeast, Ovental Investments, Ahlers. Популярными способами осуществления инвестирования являются покупка готового объекта недвижимости и совместное участие в проекте с российской девелоперской компанией. Табл. 2. Крупные инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
Новые инвестиционные проекты Основным фактором, препятствующим притоку иностранных инвестиций в петербургскую недвижимость, становится дефицит качественных проектов, выставленных на продажу и отвечающим высоким требованиям инвесторов. Далее в Табл. 3. представлены некоторые актуальные предложения по инвестированию средств в сектор коммерческой недвижимости города. Табл. 3. Текущие предложения по инвестированию в Санкт-Петербурге
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
По данным аналитической службы ГК «Бекар», июльский рынок недвижимости характеризуется стабильностью: цены на жилье растут со скоростью в пределах 0,5% в неделю. Однако было замечено относительно серьезное колебание цен на недвижимости в Павловске (рост цен до 6% за неделю и 4,3% за месяц) и Пушкине. 
Одной из главных целей социально-экономического развития Санкт-Петербурга является стимулирование притока инвестиций и увеличение инвестиций в основной капитал в целях повышения уровня конкурентоспособности и инновационного роста экономики города.
Рис.