За год предложение апартаментов в Москве сократилось наполовину
За прошедшие 12 месяцев предложение апартаментов в московских новостройках массового сегмента и бизнес-класса упало на 46%, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас в продаже насчитывается всего 4 тыс. таких помещений. Причем заметнее всего сократилось предложение апартаментов комфорт-класса – на 67% за год.
Во II квартале 2021 года на рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса в Москве застройщики продавали 4 тыс. помещений, тогда как в аналогичный период 2020 года в продаже насчитывалось 7,4 тыс. апартаментов этих сегментов. Таким образом за 12 месяцев предложение этого типа недвижимости в двух крупнейших секторах рынка новостроек Москвы снизилось на 46%.
Аналитики «Метриум» отмечают, что несмотря на сокращение числа апартаментов, количество комплексов с ними практически не изменилось. Во II кв. 2020 года застройщики реализовывали 71 проект апартаментов комфорт- и бизнес-класса, в III кв. 2020 – 68, в IV кв. 2020 – 69, в I кв. 2021 – 68, а во II кв. 2021 – 70.
«Девелоперская активность в сегменте апартаментов в целом остается высокой, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – Только за первое полугодие 2021 года в продаже появились 10 новых проектов. Поэтому сокращение предложения связано прежде всего с высоким спросом. В первой фазе нашего комплекса большую часть апартаментов раскупили еще до завершения строительства. На фоне роста цен на квартиры многие покупатели переключились на приобретение апартаментов, где квадратный метр в среднем доступнее на 15-20%, чем в аналогичных квартирах».
Заметнее всего сократилось предложение апартаментов комфорт-класса. Если во II квартале 2020 года насчитывалось 3,6 тыс. помещений в проектах этого класса, то во II квартале 2021 года – 1,2 тыс. Таким образом, выбор у потенциального покупателя недорогих апартаментов в Москве за 12 месяцев уменьшился на 67%.
Апартаментов бизнес-класса в продаже тоже стало меньше. Год назад застройщики предлагали 3,9 тыс. вариантов такой недвижимости, а сейчас – 2,8 тыс, то есть на 28% меньше.
«Апартаменты продолжают оставаться антикризисным вариантом решения жилищного вопроса в Москве, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По уровню качества они принципиально не отличаются от комплекса с жилым статусом, но цена в них ниже, что позволяет покупателю найти подходящее помещение под свой бюджет. Сокращение предложения апартаментов с этой точки зрения вполне логично. Примечательно, что апартаменты не попали под действие программы субсидирования ипотечных ставок, но господдержка все равно повлияла на этот сегменте рынка новостроек Москвы. Вероятно, многие покупатели апартаментов – москвичи, которые выручили деньги от продажи подорожавшего вторичного жилья и решили вложить их в новые апартаменты».
Средняя стоимость трехкомнатной квартиры в московских новостройках массового сегмента увеличилась за год на 22%. Если год назад такое жилье можно было приобрести за 15,4 млн рублей, то сейчас оно в среднем доступно за 18,9 млн рублей. Тем не менее, эксперты «Метриум» наши семь жилых комплексов, в которых трехкомнатную квартиру все же можно купить дешевле, чем за 13 млн рублей.
- Южные сады
Цена: 10,7 млн рублей
Площадь: 69,8 кв.м
Самые доступные трехкомнатные квартиры сейчас продаются в жилом комплексе «Южные сады», который строит компания «А101» в Южном Бутове. В крупном проекте, реализуемом в шаговой доступности от трех станций метро, трехкомнатную квартиру площадью почти 70 кв.м. можно приобрести за 10,7 млн рублей. В среднем же за квадратный метр в этом проекте застройщик предлагает заплатить 194 тыс. рублей, а средняя квартира доступна за 9,0 млн рублей.
- Сказочный лес [1]
Цена: 10,9 млн рублей
Площадь: 65,3 кв.м
В комплексе комфорт-класса «Сказочный лес» трехкомнатную квартиру площадью 65 кв.м. можно купить за 10,9 млн рублей. Проект реализует девелопер Seven Suns Development рядом с национальным парком Лосиный остров в Ярославском районе Москвы (в пределах МКАД). В состав комплекса входит детский сад и школа. В среднем квадратный метр обойдется покупателю в 181 тыс. рублей за кв.м., а квартира – в 8,2 млн рублей.
- Митинский лес
Цена: 11,2 млн рублей
Площадь: 73 кв.м
Доступные трехкомнатные квартиры есть и в проекте «Митинский лес», который реализует группа «ПИК» в районе Митино за МКАД. Самая доступная из них стоит 11,2 млн рублей за 73 кв.м. В комплексе предусмотрена собственная инфраструктура, которая состоит из школ, детских садов, магазинов. Средняя стоимость жилой площади в комплексе составляет 158 тыс. рублей за кв.м, а квартира – 11,6 млн рублей.
- Измайловский пр-д 22-1
Цена: 12,1 млн рублей
Площадь: 70,3 кв.м
Недорогие квартиры предлагает покупателям ЖСК «Измайловский проезд 22-1», которой возводит одноименный жилой дом в районе Измайлово на востоке Москвы. Трехкомнатная квартира площадью 70 кв.м. продается здесь за 12,1 млн рублей. Квадратный метр пайщики могут приобрести за 175 тыс. рублей, а квартира обойдется в среднем в 13,7 млн рублей.
- Квартал Некрасовка
Цена: 12,3 млн рублей
Площадь: 70,4 кв.м
В одном из самых доступных жилых комплексов Москвы «Квартал Некрасовка» трехкомнатную квартиру площадью 70 кв.м. можно приобрести за 12,3 млн рублей. Проект реализуется на юго-востоке Москвы, за МКАД, группой компаний «Самолет». «Квартал Некрасовка» расположен в шаговой доступности от метро «Некрасовка». В среднем квадратный метр стоит 201 тыс. рублей за кв.м., а квартиру можно приобрести примерно за 9,8 млн рублей.
- Люблинский парк
Цена: 12,3 млн рублей
Площадь: 71,7 кв.м
В другом проекте группы «ПИК» – «Люблинский парк» – трехкомнатная квартира площадью почти 72 квадратных метра продается за 12,3 млн рублей. Комплекс возводится в ЮВАО в районе Люблино и включает в состав собственную социальную и коммерческую инфраструктуру. В среднем в этом комплексе жилье продается по 205 тыс. рублей за кв.м., а квартиры – по 9,4 млн рублей.
- Бусиновский парк
Цена: 12,9 млн рублей
Площадь: 75,3 кв.м
Наконец в проекте «Бусиновский парк», который реализует на севере Москвы в районе Западное Дегунино группа «ПИК», трехкомнатную квартиру можно приобрести за 12,9 млн рублей, а её площадь составляет 75,3 кв.м. В комплексе, состоящем из 19 жилых корпусов, наземных паркингов, детских садов и школы, жилой квадратный метр в среднем продается за 204 тыс. рублей за кв.м., а стоимость квартиры составляет – 9,5 млн рублей.
«Несмотря на резкий рост цен, на рынке новостроек по-прежнему можно найти комплексы с весьма доступными вариантами покупки, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Цены на трехкомнатные квартиры в вышеперечисленных проектах значительно ниже, чем средняя по сегменту. Это значит, что покупателям еще рано искать более доступные предложения, к примеру, в Новой Москве или в Московской области. Впрочем, нужно учитывать, что речь идет о проектах, весьма удаленных от центра».
[1] Администрация парка «Лосинный остров» требует через суд остановить строительство 19.01.2021 Арбитражный суд Москвы направил проект на повторную экспертизу с целью установления возможного негативного воздействие на природу парка "Лосиный остров" строительства комплекса.
Просроченная ипотечная задолженность по кредитам на покупку строящегося жилья увеличивает свой вес в общей структуре просроченных ипотечных долгов. По итогам января-апреля 2021 года в целом по России её доля выросла на 0,5 процентных пункта (п.п.), до 9,3%. В ряде регионов прирост составил 16 п.п., приблизившись к критичной отметке в 29%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России и данных «Дом.рф».
В целом по стране объём просроченной задолженности по кредитам под залог договоров долевого участия (ДДУ) на 1 мая 2021 года составил 6,99 млрд рублей, прирост с начала года составил 1,2% или 11% по сравнению с годом ранее. В структуре общей ипотечной просроченной задолженности доля проблемных кредитов под залог ДДУ увеличилась на 0,5 п.п. с начала года или 1 п.п. в годовом исчислении, с 8,3% до 9,3%.
Таблица 1. Регионы-лидеры по темпу прироста доли просроченной ипотечной задолженности по кредитам на покупку строящегося жилья в общем объёме просроченной ипотеки
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность под залог ДДУ, млн руб. на 01.05.2021 г. |
Доля в общем объёме просроченной ипотечной задолженности |
Изменение доли, п.п. |
|
Ивановская область |
101 |
29,1% |
16,14 |
|
Орловская область |
29 |
18,2% |
6,12 |
|
Томская область |
27 |
10,4% |
6,09 |
|
Мурманская область |
31 |
12,8% |
4,01 |
|
Пензенская область |
43 |
13,9% |
3,34 |
|
Краснодарский край |
565 |
19,3% |
3,26 |
|
Республика Крым |
8 |
14,3% |
2,96 |
|
Удмуртская Республика |
26 |
5,9% |
2,96 |
|
Республика Карелия |
15 |
10,6% |
2,30 |
|
Рязанская область |
74 |
21,5% |
2,10 |
|
Сахалинская область |
8 |
4,3% |
2,04 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
89 |
21,9% |
1,70 |
|
Ростовская область |
158 |
9,2% |
1,60 |
|
Самарская область |
105 |
7,3% |
1,40 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
15 |
6,1% |
1,29 |
Источник: КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы доступна по ссылке.
«Прирост доли просроченных ипотечных кредитов под залог ДДУ говорит о повышении рисков в ипотечном кредитовании. Банки, стремясь нарастить портфели по программам льготного ипотечного кредитования, несколько ослабили требования к заемщикам, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Теперь эти заемщики, не справившись с финансовым бременем, не платят по кредитам. Если строительство многоквартирного дома не остановлено, то, даже при отсутствии средств, заемщик может выйти из этой ситуации путем уступки права требования по ДДУ. С учетом роста цен на недвижимость эта операция может оказаться прибыльной, если не ждать, пока банк начислит миллионные штрафы за просрочку».
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность под залог ДДУ, млн руб. на 01.05.2021 г. |
Изменение просроченной ипотечной задолженности под залог ДДУ за год |
Доля в общем объёме просроченной ипотечной задолженности |
|
Ивановская область |
101 |
494,1% |
29,1% |
|
Республика Крым |
8 |
300,0% |
14,3% |
|
Псковская область |
7 |
250,0% |
4,1% |
|
Удмуртская Республика |
26 |
188,9% |
5,9% |
|
Астраханская область |
25 |
127,3% |
6,1% |
|
Приморский край |
29 |
107,1% |
4,7% |
|
Магаданская область |
4 |
100,0% |
5,6% |
|
Республика Карелия |
15 |
87,5% |
10,6% |
|
Томская область |
27 |
68,8% |
10,4% |
|
Республика Коми |
18 |
63,6% |
6,3% |
|
Мурманская область |
31 |
63,2% |
12,8% |
|
Республика Мордовия |
8 |
60,0% |
6,4% |
|
Оренбургская область |
43 |
53,6% |
6,8% |
|
Орловская область |
29 |
52,6% |
18,2% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
47 |
51,6% |
7,4% |
Источник: КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы доступна по ссылке.
«Рост просроченной ипотеки по ДДУ в структуре общей просроченной задолженности напрямую зависит от темпов ввода жилья в эксплуатацию, чем больше квадратных метров застройщики сдают, тем меньше должны быть объёмы просроченной задолженности по ДДУ, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — И хотя некоторые проблемные заёмщики не спешат оформлять право собственности на готовую квартиру, как правило, в течение полугода-года этот процесс неизбежно завершается. Текущая ситуация формируется вне тренда прошлых лет: количество введённых метров сокращается, размер просроченной задолженности растёт. Это происходит потому, что количество ипотечных сделок на первичном рынке за период действия льготной программы резко увеличилось».
Справочно: по данным «Дом.рф», в апреле 2021 года в РФ было сдано 2,4 млн. м2 жилья, что на 37% меньше, чем в апреле 2020 года, в мае — в 3,6 раза меньше, 2 млн м2 против 7,2 млн годом ранее.