За год предложение апартаментов в Москве сократилось наполовину
За прошедшие 12 месяцев предложение апартаментов в московских новостройках массового сегмента и бизнес-класса упало на 46%, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас в продаже насчитывается всего 4 тыс. таких помещений. Причем заметнее всего сократилось предложение апартаментов комфорт-класса – на 67% за год.
Во II квартале 2021 года на рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса в Москве застройщики продавали 4 тыс. помещений, тогда как в аналогичный период 2020 года в продаже насчитывалось 7,4 тыс. апартаментов этих сегментов. Таким образом за 12 месяцев предложение этого типа недвижимости в двух крупнейших секторах рынка новостроек Москвы снизилось на 46%.
Аналитики «Метриум» отмечают, что несмотря на сокращение числа апартаментов, количество комплексов с ними практически не изменилось. Во II кв. 2020 года застройщики реализовывали 71 проект апартаментов комфорт- и бизнес-класса, в III кв. 2020 – 68, в IV кв. 2020 – 69, в I кв. 2021 – 68, а во II кв. 2021 – 70.
«Девелоперская активность в сегменте апартаментов в целом остается высокой, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – Только за первое полугодие 2021 года в продаже появились 10 новых проектов. Поэтому сокращение предложения связано прежде всего с высоким спросом. В первой фазе нашего комплекса большую часть апартаментов раскупили еще до завершения строительства. На фоне роста цен на квартиры многие покупатели переключились на приобретение апартаментов, где квадратный метр в среднем доступнее на 15-20%, чем в аналогичных квартирах».
Заметнее всего сократилось предложение апартаментов комфорт-класса. Если во II квартале 2020 года насчитывалось 3,6 тыс. помещений в проектах этого класса, то во II квартале 2021 года – 1,2 тыс. Таким образом, выбор у потенциального покупателя недорогих апартаментов в Москве за 12 месяцев уменьшился на 67%.
Апартаментов бизнес-класса в продаже тоже стало меньше. Год назад застройщики предлагали 3,9 тыс. вариантов такой недвижимости, а сейчас – 2,8 тыс, то есть на 28% меньше.
«Апартаменты продолжают оставаться антикризисным вариантом решения жилищного вопроса в Москве, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По уровню качества они принципиально не отличаются от комплекса с жилым статусом, но цена в них ниже, что позволяет покупателю найти подходящее помещение под свой бюджет. Сокращение предложения апартаментов с этой точки зрения вполне логично. Примечательно, что апартаменты не попали под действие программы субсидирования ипотечных ставок, но господдержка все равно повлияла на этот сегменте рынка новостроек Москвы. Вероятно, многие покупатели апартаментов – москвичи, которые выручили деньги от продажи подорожавшего вторичного жилья и решили вложить их в новые апартаменты».
Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet подсчитали: по итогам II квартала 2021 года средневзвешенная цена предложения в старых границах Москвы достигла 405,6 тыс. руб./кв. м (с учётом элитного сегмента), что на 11,5% выше, чем в предыдущем квартале, и на 31,6% выше, чем во II квартале 2020 года. Наибольший рост цен показал комфорт-класс – более 12% за квартал.
«Во II квартале цены росли, а объем предложения снижался во всех классах жилья, кроме премиального – там предложение выросло на 4,4% за 3 месяца, а цены за этот период снизились на 3,6%, – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet. – В остальных классах жилья объём предложения продолжает снижаться, и причины тому – высокий спрос и вывод в реализацию небольших пулов жилья. Дополнительное влияние оказывают закрытые продажи и предварительные бронирования до официального старта».
В целом по рынку объём предложения сократился за квартал на 16,5%, а за год – на 32,5% (в кв.м). Количество лотов в экспозиции за квартал снизилось на 15,5%, за год – на 30,3% (в лотах).
Во II квартале 2021 года в реализацию вышло 330,6 тыс. кв. м квартир и апартаментов в новых проектах или новых корпусах, что на 10,6% больше, чем в предыдущем квартале. Новые объёмы предложения выходили не только в массовом сегменте, но и в премиальном и элитном, где в последние годы отмечался дефицит предложения.
Самый высокий рост цен за квартал зафиксирован в сегменте квартир комфорт-класса (12,2%), где наблюдается наибольшее сокращение предложения (21,7% за квартал и 42,5% за год). В сегменте квартир бизнес-класса средневзвешенная цена предложения выросла за квартал на 11,8%, а предложение сократилось на 12,6%. В сегменте премиальных квартир, как уже было отмечено, за квартал средневзвешенная цена предложения снизилась на 3,6%, а предложение выросло на 4,4%. Элитные квартиры и апартаменты подорожали за квартал на 11,4%, а предложение в этом сегменте снизилось на 14,1%.
По данным JLL, на офисном рынке Санкт-Петербурга отмечается стабильный тренд на восстановление спроса: объем сделок в нынешнем году оказался выше не только прошлогоднего показателя, но и допандемийного уровня и составил 138,5 тыс. кв. м. За первые шесть месяцев 2021 года было сдано в аренду и продано на 48% больше офисов, чем в 1-м полугодии прошлого, и на 13%, чем в аналогичном периоде 2019 года.
«IT-компании, которым еще год назад пророчили уход на “удаленку”, возвращают лидирующие позиции в структуре сделок как в классических бизнес-центрах, так и в составе гибких офисных пространств. Сейчас мы наблюдаем реализацию отложенного спроса, ведь в прошлом году многие взяли паузу по поиску новых офисов», – говорит Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
В 1-м полугодии 2021 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 12 офисными зданиями площадью 94 тыс. кв. м, что вдвое превышает уровень аналогичного периода прошлого года. Большая часть из новых бизнес-центров расположена в центральной части города (87%) и представляет собой объекты реконструкции (53%).
Доля реконструкции и нового строительства в структуре ввода
Источник: JLL
«Компания “Максидом” завершила обновление корпусов завода имени Калинина на Васильевском острове, в которых теперь открыт бизнес-центр класса В+ арендопригодной площадью 24,6 тыс. кв. м. Рынок офисов класса А увеличился всего на 12,5 тыс. кв. м за счет завершения реконструкции четырех зданий на Большой Морской улице. Здесь бизнес-центрами стали бывшая телефонная станция, Дом Фаберже, доходный дом и дореволюционный частный коммерческий банк», - перечисляет Наталия Киреева руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
На завершающей стадии строительства сейчас находится более 100 тыс. кв. м офисов, которые анонсированы к вводу до конца года. Среди них: Tesla на Васильевском острове, Atlas City, а также вторые очереди «Собрания» и «Элкуса» в Московском районе, Premier на Загородном проспекте, Ferrum в составе бизнес-парка «Полюстрово».
Ввод бизнес-центров класса А привел к росту вакантности до 4,8% (+0,8 п.п. к декабрю 2020 года). По причине высоких арендных ставок и бо́льшего объема предложения спрос сместился в класс В, что привело к снижению доли свободных площадей в этом сегменте до 9,6% (-1,1 п.п. к декабрю 2020 года).
Доля свободных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса А в 2021 году не менялась и составляет 1 913 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, хотя диапазон становится шире – от 1 500 до 3 000 рублей.
В бизнес-центрах класса В средние запрашиваемые арендные ставки выросли на 2,1%, до 1 338 рублей за кв. м в месяц, за счет новых объектов, которые вышли на рынок в 2021 году. При этом большинство арендодателей не повышают ставки ввиду растущей конкуренции на рынке за счет как действующих, так и строящихся бизнес-центров.