Выручка девелоперов Северной столицы выросла на 38,8% в 2021 году
По подсчетам аналитической платформы bnMAP.pro суммарный бюджет сделок на рынке новостроек Санкт-Петербурга в первом полугодии 2021 года оказался на 38,8% выше, чем за аналогичный период в прошлом году, хотя объем продаж по количеству лотов вырос лишь на 1%. В Ленинградской области зафиксирован еще более существенный рост: выручка девелоперов стала на 91,1% больше, чем за первые 6 месяцев 2020 года.
В прошлом месяце власти «перезапустили» программу льготной ипотеки. Новые условия стали более жесткими и сделали программу малоприменимой для рынков Санкт-Петербурга и Москвы, где цены на недвижимость заметно выше, чем в большинстве регионов России. Тем не менее за первые полгода во многом благодаря данной программе девелоперы смогли неплохо «заработать». Аналитики платформы bnMAP.pro подготовили статистику о динамике продаж в Северной столице и Ленинградской области в первой половине 2021 года.
По данным bnMAP.pro, суммарный бюджет сделок на рынке новостроек (все классы) Санкт-Петербурга за первое полугодие текущего года составил 194 млрд рублей. Таким образом, выручка девелоперов оказалась на 38,8% больше, чем за аналогичный период в 2020 году. А по сравнению с рассматриваемым периодом в докризисном 2019 году рост составил 49,2%. В Ленинградской области с января по июнь 2021 года включительно, на первичном рынке жилья (все классы) было продано недвижимости на 40 млрд рублей, что на 91,1% больше чем за аналогичный период в прошлом году. По сравнению с рассматриваемым периодом в 2019 году выручка оказалась больше на 50,4%. «Первая половина этого года оказалась в целом очень успешной для девелоперов, многие из них смогли накопить хорошую финансовую подушку, накануне текущего падения спроса в связи ростом ставок по ипотеке и сезонным фактором, комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
При этом несмотря на существенное увеличение выручки девелоперов объем заключенных сделок за тот же период вырос менее внушительно. Так по данным bnMAP.pro, в первом полугодии 2021 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга было заключено 28 786 сделок, что всего на 1% больше, чем за аналогичный период в прошлом году, но на 12,5% меньше, чем в январе – июне 2019 года. В Ленинградской области за рассматриваемый период было реализовано 9 665 лотов, что на 45,1% больше, чем в первом полугодии 2020 года, но на 3,1% меньше, чем за тот же период в 2019 году.
Увеличение выручки девелоперов произошло во многом благодаря существенному росту цен на новостройки. По данным bnMAP.pro, средняя цена квадратного метра в сделках на рынке первичного жилья Санкт-Петербурга по итогам шести месяцев 2021 году выросла на 31,9% по сравнению с первым полугодием 2020 года, до 161,2 тыс. рублей. Похожую динамику цен продемонстрировали и новостройки Ленинградской области: + 31,5% по сравнению с январем июнем 2020, до 108,8 тыс. рублей.
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 полугодия 2021 года.
Предложение
По итогам первого полугодия 2021 года общий объем рынка качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга остался на уровне 3,06 млн. кв.м
За 6 месяцев с начала года производственно-складские проекты не вводились в эксплуатацию.
Мы ожидаем, что все заявленные проекты введутся в эксплуатацию во втором полугодии.
Перспективное предложение
Исходя из заявленных планов девелоперов, к концу 2021 года объем рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга увеличится на 247 тыс. кв.м.
Важной тенденцией является высокий уровень заполняемости проектов уже на этапе строительства. К моменту ввода в эксплуатацию значительная часть новых проектов будет законтрактована: на фоне дефицита предложения последних лет, клиенты активно рассматривают строящееся предложение и заключают предварительные договоры аренды до момента вывода проекта на рынок.
Ввиду сложившихся условий очевидно, что значительный уровень нового предложения, прогнозируемый до конца года, не повлияет существенным образом на показатели вакантных площадей.
Спрос
По итогам первого полугодия 2021 года мы фиксируем укрепление тренда на смену основных драйверов рынка аренды качественных складских площадей. По итогам прошедших полутора лет – с начала пандемии COVID-19 – основным арендатором выступают крупнейшие игроки рынка интернет-торговли.
В сегменте производственной недвижимости мы наблюдаем высокий спрос со стороны сегмента автомобильного производства. В частности, после приобретения корейским гигантом Hyundai завода General Motors подрядчики Hyundai активно ищут и арендуют производственные площади. На текущий момент в этом сегменте спрос в значительной степени превышает качественное предложение.
В сегменте build-to-suit мы наблюдаем тенденцию уменьшения площади запроса на реализацию проекта. Если еще 3 года назад в формате build-to-suit наиболее распространённая площадь сделки находилась на уровне 30-50 тыс. кв.м, то на текущий момент серьезно выросла доля запросов на проекты 5-10 тыс. кв.м.
На фоне дефицита качественных складов и производственных комплексов увеличился объем запросов на приобретение земельных участков, а также выросли темпы освоения имеющегося земельного банка девелоперами и конечными пользователями.
Объем арендного поглощения по итогам 1 полугодия составил 78,5 тыс. кв.м.
Ставки аренды и уровень вакансии
Средневзвешенный уровень вакантных площадей в сегменте качественной складской недвижимости находится на уровне менее 1 %. Для проектов класса А вакансия стремится к нулю.
С учетом того, что новые проекты выходят на рынок практически заполненные, мы не ожидаем роста показателя вакантности.
По итогам первого полугодия 2021 года зафиксирован следующий средний уровень запрашиваемых ставок аренды:
- на складские объекты класса А находится 550–580 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы;
- для класса В – 420–460 рублей за кв.м в месяц включая НДС и операционные расходы.
На склады в наиболее востребованных локациях – Московский, Пушкинский районы вдоль Московского шоссе – ставки аренды находятся на уровне 600 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы. До конца 2021 года мы прогнозируем рост ставок аренды до 10%.
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка гибких офисных пространств Санкт-Петербурга за 1-ое полугодие 2021 года.
По итогам первого полугодия 2021 года объем гибких офисных пространств Санкт-Петербурга составляет 61 920 кв.м.
По итогам 2021 года прирост сегмента может составить 22 012 кв.м, при условии запуска всех анонсированных проектов.
Всего в 2021 году к открытию запланировано 14 проектов общей площадью 22 012 кв.м.
Развитие продолжают локальные игроки – «Практик», Corner, Page, в августе состоится открытие сервисного офиса Case. Кроме того, на рынок Санкт-Петербурга выйдут московские игроки: ноябре откроется проект московского оператора SOK, также в Петербург выйдет сеть «Ключ».
В 2020-2021 году значительно увеличилась средняя площадь открываемых проектов. Если до 2019 года средняя площадь не превышала и показателя в 800 кв.м, то в 2020 году за счет открытия Page на Аптекарской средняя площадь выросла до 1 500 кв.м, а в 2021 – до 2 000 кв.м. В 2021 году на рынок выйдут сразу 4 проекта площадью более 3 000 кв.м. 
- Важно отметить рост качества гибких пространств – все чаще новые проекты открываются в объектах класса А и В+.
- Соответственно, с запуском новых проектов мы ожидаем и роста стоимости рабочих мест. Например, уже сейчас стоимость фиксированного места в «Практике на Гороховой» составляет от 26 тыс. рублей, в проектах сети Corner – от 17 тыс. рублей, в Case – от 22 тыс. рублей.
- Рынок Санкт-Петербурга уже принимает такие тарифы. Компании, которые рассматривают гибкие пространства и коворкинги как альтернативу привычным офисам, понимают, за счет чего формируется разница в стоимости.