8% покупателей новостроек в Москве смогут получить кредит по ставке ниже 6%
Прошел месяц после того, как Правительство РФ переформатировало программу господдержки ипотеки 2020 года и расширило программу «Семейная ипотека». В Москве возможность получить субсидированную ипотеку фактически сохранилась только у семей с детьми. Аналитики «Метриум» подсчитали, сколько потенциальных покупателей в столице смогут воспользоваться господдержкой, и что они смогут купить на кредитные средства.
С 1 июля 2021 года условия программы господдержки 2020 ипотеки года изменились. Раньше кредит по сниженным государством ставкам можно было получить под 6,5% годовых, а фактически их уровень за год опустился ниже 6%. Теперь для всех регионов ставка повышена до 7%.
При этом снизился максимальный размер кредита, который можно получить под низкий процент по программе господдержки 2020 года. Если раньше власти субсидировали ставку по ипотеке до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн рублей – в остальных регионах, то теперь введен единый для всех регионов лимит в 3 млн рублей.
Для столичного региона лимит кредита в 3 млн рублей фактически означает закрытие программы субсидирования 2020 года. По данным «Метриум», средняя стоимость квартиры в новостройках массового сегмента московского рынка жилья достигла 12,7 млн рублей. Это значит, что при среднем первоначальном взносе в 20% покупателям понадобится взять в кредит 10,2 млн рублей, что в три раза больше, чем лимит по новым условиям программы. Впрочем, если у покупателя большой первоначальный взнос (к примеру, это деньги от продажи старой квартиры), а новая квартира дороже только на 3 млн, то можно взять и субсидированный кредит.
Одновременно правительство расширило программу «Семейная ипотека», которая действует с 2019 года. Раньше она распространялась только на семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок. Теперь она действует и для семей, в которых после этой даты родился первенец. Ставка по программе (меньше 6%) и максимальный размер займа сохранились: для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 12 млн рублей, для остальных регионов – 6 млн рублей.
Какую ипотеку на новостройку с субсидированной ставкой можно получить в Москве
|
Семейная ипотека |
Льготная ипотека |
|
|
Кто может получить |
Семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года появился ребенок |
Любой совершеннолетний гражданин РФ |
|
Сколько можно получить |
До 12 млн рублей |
До 3 млн рублей |
|
Какой первоначальный взнос нужен |
От 15% стоимости квартиры |
От 15% стоимости квартиры |
|
Под какой процент дается кредит |
До 6% (фактически 5,07%*) |
До 7% (фактически 6,00%*) |
|
На какой срок выдается кредит |
До 30 лет |
По условиям банка |
|
Сколько продлится программа |
До 1 марта 2023 года |
До 1 июля 2022 года |
*Средневзвешенная ставка выданных кредитов по подсчетам «Дом.рф» на начало августа
Источник: «Метриум» по данным «Дом.рф»
Аналитики «Метриум» определили, сколько потенциальных покупателей с детьми в Москве смогут воспользоваться расширенной программой «Семейной ипотеки». Для этого они подсчитали, какую долю составляют семьи с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, от общего числа домохозяйств в Москве. По данным Мосгорстата, в 2018 году в Москве родились 132 тыс. человек, в 2019 году – 137 тыс., а в 2020 году – 123 тыс. человек. Между тем количество домохозяйств в столице оценивается в 4,8 млн. Допустив, что все дети появились на свет в разных семьях, аналитики подсчитали, что порядка 392 тыс. московских семей отвечают требованиям программы льготной ипотеки. Это значит, что относительно всего населения Москвы 8,2% семей смогут взять кредит на старых условиях программы, но только с повышением ставки до 7% годовых.
«Полагаю, немало потенциальных покупателей переключатся на поиски подходящего жилье в Московской области, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «КОРТРОС-Москва». – Уровень цен в Подмосковье на 20-30% ниже, а лимит кредита такой же, как в Москве. Это значит, что взять ипотеку здесь можно на квартиру с большей площадью, что весьма актуально для семейных покупателей. К примеру, в нашем жилом квартале “Равновесие”, который мы возводим на Можайском шоссе рядом с городом Одинцово, двухкомнатную квартиру площадью 63 кв.м. можно приобрести за 5,9 млн рублей. В пределах МКАД на субсидированные ставки для покупки более дорогих квартир смогут рассчитывать только семьи с маленькими детьми».
Московские участники «Семейной ипотеки» при минимальном первоначальном взносе (15% или 2,1 млн рублей) смогут получить максимальный кредит 12 млн рублей, если приобретут квартиру не дороже 14,1 млн рублей. По подсчетам аналитиков «Метриум», при таких условиях кредитования можно купить около 65% квартир на рынке новостроек массового сегмента.
«Сохранение высокого лимита кредитования для покупателей с детьми – стратегически правильный шаг правительства, – комментирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Молодые семьи – это самые распространенные покупатели квартир в новостройках. В некоторых проектах доля таких клиентов достигает 15-20% от общего числа дольщиков. Это значит, что столичный рынок не ожидает резкий спад активности клиентов из-за ограничения программы субсидирования ставок. Более того, продолжает действовать программа “семейной ипотеки”, которая охватывает многодетные семьи».
В Bright Rich | CORFAC Int. подвели итоги I квартала на офисном рынке Санкт-Петербурга.
В эксплуатацию было введено четыре объекта: «Морская резиденция» (арендопригодная площадь – 40 тыс. кв. м), Garage (арендопригодная площадь – 3 548 кв. м), реконструированный бизнес-центр «Гайде» (2 745 кв. м) и БЦ «Гайот» (1 880 кв. м арендопригодной площади). Спекулятивными являются лишь бизнес-центры Garage и «Гайот». При этом, в Bright Rich | CORFAC Int. отмечают, что сдали последний объект еще до его ввода в эксплуатацию.
До конца года к вводу в эксплуатацию запланировано 253 890 кв. м качественных офисных площадей (GLA), основная часть из них, по прогнозам аналитиков, придется на III-IV кварталы. Наиболее крупными из новых бизнес-центров станут БЦ «Черниговская 8» (арендопригодная площадь – 46 050 кв. м), БЦ «Заневский каскад 4» (арендопригодная площадь – 40 300 кв. м), БЦ «Элкус II очередь» (арендопригодная площадь – 23 560 кв. м).
Крупнейшие объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2021 г.
|
Название бизнес-центра |
Адрес |
Район |
Общая площадь, кв. м |
Арендопригодная площадь, кв. м |
Класс |
Квартал |
|
ATLAS CITY 1 очередь |
Московский пр., д. 120, лит. А, стр. 1 |
Московский |
10 037 |
8 914 |
В+ |
Q2 |
|
Премьер |
Щербаков пер, д. 17/3, лит. А |
Центральный |
7 953 |
6 478 |
А |
Q2 |
|
11-я Красноармейская (реконструкция) |
11-я Красноармейская ул., д. 18 |
Адмиралтейский |
7 300 |
5 500 |
В |
Q2 |
|
OBWODNIY |
Обводного канала наб., д. 118Б, лит. А |
Адмиралтейский |
5 733 |
5 733 |
В |
Q2 |
|
Заневский каскад 4 |
Заневский пр. |
Красногвардейский |
113 600 |
40 300 |
В+ |
Q3 |
|
Lotos Tower |
Приморский пр., д. 68, 70, стр. 1 |
Приморский |
30 000 |
15 000 |
А |
Q3 |
|
Собрание, II очередь |
Цветочная ул., д. 25, лит. Ц |
Московский |
26 763 |
15 417 |
В+ |
Q3 |
|
Спутник |
Бабушкина ул., д. 40, лит. А |
Невский |
25 000 |
3 800 |
В+ |
Q3 |
|
Феррум I |
Свердловская наб, д. 44, лит. Б |
Калининский |
9 900 |
8 870 |
А |
Q3 |
|
КЕРСТЕН (реконструкция) |
Красного Курсанта ул., д. 25, лит. Е |
Петроградский |
7 940 |
7 940 |
В+ |
Q3 |
|
Черниговская 8 |
ул. Черниговская, д. 8 |
Московский |
66 480 |
46 050 |
А |
Q4 |
|
Элкус II очередь |
Благодатная ул. |
Московский |
33 773 |
23 560 |
А |
Q4 |
|
ТЕСЛА |
В.О. 24-я линия, д. 15/2 |
Василеостровский |
13 890 |
9 600 |
В+ |
Q4 |
|
Аквилон LINKS |
Московский пр., д. 83, лит. Н |
Адмиралтейский |
10 711 |
8 328 |
А |
Q4 |
С точки зрения распределения объектов, заявленных к вводу до конца года, по классам офисной недвижимости лидируют здания класса А, их доля в структуре планируемого ввода составляет 58% (148 290 кв. м). Далее следует класс В+ (91 400 кв. м, или 36%) и класс В (14 330 кв. м, или 6%).
Наиболее популярной локацией среди девелоперов является Московский район, здесь к вводу заявлено 93 940 кв. м офисных площадей (37%). Меньше всего площадей заявлено к вводу во Фрунзенском районе (2 750 кв. м, или 1%).
В I квартале 2021 г. объем поглощения составил 54 920 кв. м. По прогнозам аналитиков Bright Rich | CORFAC Int., по итогам полугодия этот показатель может составить порядка 120 000 кв. м.
По объему сделок лидирует класс В+, здесь было заключено 40% от всего объема сделок за квартал (22 090 кв. м). Наиболее востребованным по количеству сделок также оказался класс В+, с ним было заключено 38% от общего количества сделок за период.
Наиболее востребованными среди арендаторов и покупателей оказались Петроградский и Центральный районы, на их долю в структуре поглощения пришлось 46% от общего количества сделок за период.
Петроградский район лидирует также по объему заключенных сделок, на него приходится 25% в структуре спроса. Далее идут Центральный и Адмиралтейский районы (19% и 18% соответственно).
Наибольшее количество сделок был заключено с небольшими офисными блоками площадью 100-250 кв. м (49%). В объемном выражении лидируют блоки 500-1000 кв. м. Средний размер арендованного помещения составил 405 кв. м.
Общий уровень вакансии на конец I квартала составляет 7,7% (337 570 кв. м). При этом в классе А вакансия составляет 8,1%, в классе В+ – 8,0% и в классе В – 7,3%. По объему предложения лидирует Центральный район, здесь свободно 86 580 кв. м. Меньше всего вакантных офисов в Кировском районе, здесь к аренде доступно всего 5 370 кв. м.
По прогнозу аналитиков Bright Rich | CORFAC Int., во II квартале 2021 г. объем вакантных площадей сократится до 310 000 кв. м. «Движение рынка будет зависеть от выхода новых спекулятивных офисных площадей. Спрос во втором квартале предположительно останется на уровне I квартала 2021 года», - отмечает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC Int.
Ставки аренды за I квартал выросли, в основном за счет индексации. Средневзвешенная ставка аренды на конец квартала составила 1 970 руб./кв. м/мес. (включая НДС и КУ) в классе А, 1 360 руб./кв. м/мес. в классе В+ и 1 170 руб./кв. м/мес., в В-классе (также с НДС и КУ). Аналитики отмечают, что в классе В зафиксирован наиболее активный рост ставок аренды, по сравнению с концом 2020 года ставка здесь увеличилась на 6,4%. Если сравнивать с аналогичным периодом 2020 года, то ставка аренды в классе В увеличилась на 10,4%. Во II квартале в Bright Rich | CORFAC Int. дальнейшего роста арендных ставок не ожидают.
Наиболее дорогим районом с точки зрения средневзвешенной базовой ставки аренды в классе А является Адмиралтейский, здесь ставка аренды на конец I квартала составляет 2 160 руб. за «квадрат». В классе В+ самая высокая базовая средневзвешенная ставка аренды приходится на Московский район (1 560 руб./кв. м/мес. с учетом НДС и КУ). В В-классе самая высокая средневзвешенная ставка зафиксирована в Центральной районе Петербурга – 1 490 руб./кв. м/мес.
По данным Colliers, за прошедший год (с марта 2020 года по март 2021 года) средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге выросла на 28% - с 123 тыс. руб. до 157 тыс. руб. соответственно.
За этот период на фоне появления льготной ипотечной программы и снижения ключевой ставки Центробанка средневзвешенная ипотечная ставка уменьшилась на 1,9% - до 6,1%. По данным Росреестра, всего с апреля 2020 по март 2021 было подписано 71 082 договоров долевого участия (ДДУ), из которых 64% - сделки с привлечением ипотечных средств. При этом доля квартир в экспозиции, подходящих под условия льготной ипотечной программы, значительно снизилась: с 85% в апреле 2020 года до 67% в апреле 2021 года.
Что касается льготной ипотеки, всего с апреля 2020 года по февраль 2021 года было подписано 33 055 ДДУ. Расширение условий в июле-августе 2020 года, когда была увеличена сумма кредита и снижен первоначальный взнос, а также частичное снятие коронавирусных ограничений привели к резкому росту количества выданных льготных ипотек: если в июне 2020 года было подписано 3 648 ДДУ на льготных условиях, в июле 2020 года их число достигло 4 532. При этом пик выдачи льготной ипотеки по числу сделок пришелся на сентябрь-октябрь 2020 года, когда суммарно было подписано 8 868 ДДУ.
«Несмотря на последовавшее осенью продление программы льготного кредитования, в ноябре 2020 года начинается тренд на снижение сделок с привлечением льготной ипотеки. Рост цен снижает привлекательность программы, и в декабре число сделок еще больше сокращается. В то же время, просыпается повышенный интерес к вторичному рынку, который предлагает готовые квартиры с похожими характеристиками и по сопоставимым ценам. Небольшая разница между ипотечными ставками в пределах 2% делает покупку на вторичном рынке еще более привлекательной», - рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Одним из главных результатов действия льготной ипотеки стало снижение финансовой нагрузки на покупателя. Аналитики Colliers подсчитали, как изменился среднемесячный платеж по ипотеке для типовой квартиры в Петербурге комфорт-класса площадью 60 кв. м, первоначальным взносом в 20% и сроком кредита в 20 лет. По подсчетам Colliers, по сравнению со вторым кварталом 2019 года, во втором квартале 2020 года среднемесячный платеж по кредиту для такой квартиры снизился на 16%. Вместе с тем, выгода позднее была нивелирована ростом цен: за год действия льготной ипотеки ежемесячный платеж за ту же квартиру (во втором квартале 2021 года) увеличился на четверть.
По прогнозам Colliers, при условии продления льготной ипотеки и сохранения ставки на уровне 6,1%, среднемесячный платеж вырастет на треть к уровню второго квартала 2020 года. Однако, если льготную программу отменят, а ипотечная ставка вернется на уровень 7,5-8%, то средний платеж по кредиту вырастет на 41% по сравнению со вторым кварталом 2020 года. Ощутимый рост среднемесячного платежа приведет к тому, что большинство покупателей в массовом сегменте будут вынуждены либо отложить покупку на неопределенный срок, либо выбирать квартиры меньшей площади.
«Мы ожидаем, что в случае прекращения льготной ипотеки спрос может снизиться примерно на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Хотя на фоне рекордных показателей 2020 года динамика кажется значительной, по нашим прогнозам, спрос вернется к привычному уровню продаж предыдущих лет. В случае продления программы сокращение спроса во втором полугодии 2021 года может составить 15-20% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. – Для поддержания спроса девелоперы будут предлагать субсидируемые программы ипотеки (в сотрудничестве с банками), а также специальные условия и льготы – например, паркинг или отделка «в подарок». По нашим прогнозам, по итогам 2021 года цены могут вырасти на 10-15%, причем большая часть прироста будет зафиксирована в первом полугодии, так как во втором полугодии драйверов значительного роста цен практически не будет».
«Отмена льготной ипотеки затронет в большей степени девелоперов, у которых (вне зависимости от сегмента) основным инструментом регуляции спроса и повышения привлекательности объекта выступает цена. У этого продукта есть свой покупатель. Для него стоимость квадратного метра является критичным фактором. Но есть и другой продукт - не просто метры в локации, а образ жизни, уровень кофморта, и цена его априори выше рынка. Покупатель, находящийся в поиске таких решений, готов к большему, чем просто совершить выгодную покупку, пользуясь дешевыми деньгами. Он готов платить больше за конкретные улучшения. И здесь отмена льготной ипотеки не окажет значительного влияния на спрос», - поясняет Елизавета Конвей.