8% покупателей новостроек в Москве смогут получить кредит по ставке ниже 6%
Прошел месяц после того, как Правительство РФ переформатировало программу господдержки ипотеки 2020 года и расширило программу «Семейная ипотека». В Москве возможность получить субсидированную ипотеку фактически сохранилась только у семей с детьми. Аналитики «Метриум» подсчитали, сколько потенциальных покупателей в столице смогут воспользоваться господдержкой, и что они смогут купить на кредитные средства.
С 1 июля 2021 года условия программы господдержки 2020 ипотеки года изменились. Раньше кредит по сниженным государством ставкам можно было получить под 6,5% годовых, а фактически их уровень за год опустился ниже 6%. Теперь для всех регионов ставка повышена до 7%.
При этом снизился максимальный размер кредита, который можно получить под низкий процент по программе господдержки 2020 года. Если раньше власти субсидировали ставку по ипотеке до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн рублей – в остальных регионах, то теперь введен единый для всех регионов лимит в 3 млн рублей.
Для столичного региона лимит кредита в 3 млн рублей фактически означает закрытие программы субсидирования 2020 года. По данным «Метриум», средняя стоимость квартиры в новостройках массового сегмента московского рынка жилья достигла 12,7 млн рублей. Это значит, что при среднем первоначальном взносе в 20% покупателям понадобится взять в кредит 10,2 млн рублей, что в три раза больше, чем лимит по новым условиям программы. Впрочем, если у покупателя большой первоначальный взнос (к примеру, это деньги от продажи старой квартиры), а новая квартира дороже только на 3 млн, то можно взять и субсидированный кредит.
Одновременно правительство расширило программу «Семейная ипотека», которая действует с 2019 года. Раньше она распространялась только на семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок. Теперь она действует и для семей, в которых после этой даты родился первенец. Ставка по программе (меньше 6%) и максимальный размер займа сохранились: для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 12 млн рублей, для остальных регионов – 6 млн рублей.
Какую ипотеку на новостройку с субсидированной ставкой можно получить в Москве
|
Семейная ипотека |
Льготная ипотека |
|
|
Кто может получить |
Семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года появился ребенок |
Любой совершеннолетний гражданин РФ |
|
Сколько можно получить |
До 12 млн рублей |
До 3 млн рублей |
|
Какой первоначальный взнос нужен |
От 15% стоимости квартиры |
От 15% стоимости квартиры |
|
Под какой процент дается кредит |
До 6% (фактически 5,07%*) |
До 7% (фактически 6,00%*) |
|
На какой срок выдается кредит |
До 30 лет |
По условиям банка |
|
Сколько продлится программа |
До 1 марта 2023 года |
До 1 июля 2022 года |
*Средневзвешенная ставка выданных кредитов по подсчетам «Дом.рф» на начало августа
Источник: «Метриум» по данным «Дом.рф»
Аналитики «Метриум» определили, сколько потенциальных покупателей с детьми в Москве смогут воспользоваться расширенной программой «Семейной ипотеки». Для этого они подсчитали, какую долю составляют семьи с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, от общего числа домохозяйств в Москве. По данным Мосгорстата, в 2018 году в Москве родились 132 тыс. человек, в 2019 году – 137 тыс., а в 2020 году – 123 тыс. человек. Между тем количество домохозяйств в столице оценивается в 4,8 млн. Допустив, что все дети появились на свет в разных семьях, аналитики подсчитали, что порядка 392 тыс. московских семей отвечают требованиям программы льготной ипотеки. Это значит, что относительно всего населения Москвы 8,2% семей смогут взять кредит на старых условиях программы, но только с повышением ставки до 7% годовых.
«Полагаю, немало потенциальных покупателей переключатся на поиски подходящего жилье в Московской области, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «КОРТРОС-Москва». – Уровень цен в Подмосковье на 20-30% ниже, а лимит кредита такой же, как в Москве. Это значит, что взять ипотеку здесь можно на квартиру с большей площадью, что весьма актуально для семейных покупателей. К примеру, в нашем жилом квартале “Равновесие”, который мы возводим на Можайском шоссе рядом с городом Одинцово, двухкомнатную квартиру площадью 63 кв.м. можно приобрести за 5,9 млн рублей. В пределах МКАД на субсидированные ставки для покупки более дорогих квартир смогут рассчитывать только семьи с маленькими детьми».
Московские участники «Семейной ипотеки» при минимальном первоначальном взносе (15% или 2,1 млн рублей) смогут получить максимальный кредит 12 млн рублей, если приобретут квартиру не дороже 14,1 млн рублей. По подсчетам аналитиков «Метриум», при таких условиях кредитования можно купить около 65% квартир на рынке новостроек массового сегмента.
«Сохранение высокого лимита кредитования для покупателей с детьми – стратегически правильный шаг правительства, – комментирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Молодые семьи – это самые распространенные покупатели квартир в новостройках. В некоторых проектах доля таких клиентов достигает 15-20% от общего числа дольщиков. Это значит, что столичный рынок не ожидает резкий спад активности клиентов из-за ограничения программы субсидирования ставок. Более того, продолжает действовать программа “семейной ипотеки”, которая охватывает многодетные семьи».
Постепенное ослабление коронавирусных ограничений и рост трафика на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга увеличили активность арендаторов. Как следствие, по итогам первого квартала 2021 года уровень вакантности на основных торговых коридорах города за три месяца снизился на 3,4 п.п. и составил 12,3%. Это наименьший показатель с начала пандемии.
Наибольшая динамика снижения уровня вакантности зафиксирована на Большом Проспекте П.С., где в первые три месяца 2021 года доля свободных помещений снизилась на 6,2 п.п. – до 9,5%. На Невском проспекте уровень вакантности сократился с 15% до 13,6%. Меньше всего вакантных помещений, по-прежнему, на улице Рубинштейна. По итогам первого квартала уровень вакантности на этой улице составил 7,2%.
По данным Colliers, в первые три месяца 2021 года улицы Санкт-Петербурга пополнили более 60 новых арендаторов. Больше всего открытий было зафиксировано в сегменте общественного питания – 18 точек. Так, на улице Рубинштейна место кафе «Рубинштейн» заняло заведение RS20. На Невском проспекте, 88 был открыт ресторан грузинской кухни «Чача Фокачча». На Старо-Невском проспекте, 160 готовится к открытию ресторан «Hobz – ремесленный хлеб».
Среди сегмента «одежда и обувь» открылось или готовится к открытию 14 магазинов. Среди значимых открытий первого квартала – магазин обуви ECCO (Невский проспект, 22), магазин женской одежды 12 Storeez (Большая Конюшенная, 13), шоурум женской одежды Anna Pekun (Большой проспект П.С., 63), флагманский магазин одежды Elisabetta (Невский проспект, 63). Готовится к открытию COS, &Other Stories на Большом проспекте П.С., 59.
В то же время, на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга было закрыто около 40 заведений. Наибольшее число закрытий также пришлось на сегмент общественного питания: за первый квартал прекратили работу 15 заведений. Среди них – кондитерская «Север-Метрополь» (Старо-Невский проспект, 184) и ресторан Porto Maltese (Старо-Невский проспект, 174).
«Несмотря на введение дополнительных коронавирусных ограничений в период новогодних праздников, последующее смягчение режима работы позволило арендаторам всех профилей работать в полную силу. Рынок стрит-ритейла постепенно восстанавливается – количество открытий превышает число закрытий. Предложение качественных помещений, как и сроки экспонирования объектов, сокращаются. Как правило, качественные помещения находят своего арендатора в течение одного квартала. Коммерческие условия возвращаются к допандемийному уровню», - комментирует Юлия Кузнецова, замдиректора департамента торговой недвижимости Colliers.
По данным департамента аналитики сервиса «Синица», в Москве отмечается рост спроса на кладовые помещения: в I квартале 2021 года было реализовано на 67% кладовок больше, чем в I квартале прошлого года. Причем всплеск пришелся на март, который превысил даже пиковые показатели ноября прошлого года: в этом месяце было продано 835 кладовок, что на 27% больше, чем в ноябре 2020 года, и в 2,7 раз больше, чем в марте прошлого года.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «По мере снижения средней площади квартир в новостройках – мощного рыночного тренда последних лет, и роста внимания к грамотному функциональному зонированию квартир, все более важным становится вопрос хранения крупных и сезонных вещей. Если раньше такие предметы занимали лоджии, балконы, места общего пользования в подъездах, то сейчас, особенно на фоне ставшей для многих перманентной «удаленки», люди стараются освободить как можно больше места для жизни и найти удобные места для хранения всего, что используется не часто».
В 2020 году объем предложения кладовых помещений был достаточно стабильным и составлял 2,7-2,8 тыс. лотов, но в декабре он вырос на 7,3% по сравнению с показателями ноября до 3 тыс. лотов. В январе-феврале 2021 года, за счет вывода новых объемов, объем снова подрос, достигнув уровня 3,2-3,4 тыс. лотов, однако в марте, на фоне высокого спроса со стороны покупателей, предложение снова снизилось и вернулось на средний уровень прошлого года.
Сейчас кладовки[1] предлагаются в 13,6% всех жилых комплексов в старых границах Москвы (без учета элитного и премиум сегментов) – это порядка 2,9 тыс. штук или 11,7% от общего объема предложения квартир и апартаментов. Основной объем предложения сосредоточен в новостройках комфорткласса (55,1% всех лотов), в сегменте бизнес-класса – около 44,4% и только 0,4% в новостройках экономкласса.
На протяжении последнего года основная доля сделок с кладовками совершалась в новостройках комфорткласса (61,3%), в бизнес-сегменте она подросла до 30,4%, а в экономклассе, наоборот, снизилась до 8,3%.
Площадь кладовки в новостройках Москвы в среднем составляет около 4,53 кв. м. В бизнес-классе такие лоты в среднем имеют площадь 4,05 кв. м, в «комфорте» – 4,92 кв. м, в «экономе» – 5,2 кв. м. Средняя площадь предлагаемых кладовок снизилась на 4,5%: в бизнес-сегменте снижение составило 6,6%, в комфортклассе – 13,9%, а в экономклассе площадь наоборот выросла на прирост составил около 60%,
«Стоимость кладовых помещений в разных сегментах демонстрировала разнонаправленную динамику, – отмечает Наталья Шаталина. – С лета 2020 года в новостройках бизнес-класса средняя цена 1 кв. м выросла на 10,9%, в экономклассе – на 42,4%, а в комфортклассе – снизилась на 10,8%, что объясняется смещением предложения в сторону более бюджетных комплексов данного сегмента. В среднем по рынку, цена 1 кв. м на кладовые помещения снизилась на 4,2% и составила в марте 132,5 тыс. рублей, средний бюджет предложения составил 656,3 тыс. рублей (от 644,2 тыс. рублей в бизнес-классе до 425,1 тыс. рублей в экономклассе)».
[1] Учитываются только те комплексы, где кладовые помещения представлены в открытой продаже, с публикацией прайс-листов.