8% покупателей новостроек в Москве смогут получить кредит по ставке ниже 6%
Прошел месяц после того, как Правительство РФ переформатировало программу господдержки ипотеки 2020 года и расширило программу «Семейная ипотека». В Москве возможность получить субсидированную ипотеку фактически сохранилась только у семей с детьми. Аналитики «Метриум» подсчитали, сколько потенциальных покупателей в столице смогут воспользоваться господдержкой, и что они смогут купить на кредитные средства.
С 1 июля 2021 года условия программы господдержки 2020 ипотеки года изменились. Раньше кредит по сниженным государством ставкам можно было получить под 6,5% годовых, а фактически их уровень за год опустился ниже 6%. Теперь для всех регионов ставка повышена до 7%.
При этом снизился максимальный размер кредита, который можно получить под низкий процент по программе господдержки 2020 года. Если раньше власти субсидировали ставку по ипотеке до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн рублей – в остальных регионах, то теперь введен единый для всех регионов лимит в 3 млн рублей.
Для столичного региона лимит кредита в 3 млн рублей фактически означает закрытие программы субсидирования 2020 года. По данным «Метриум», средняя стоимость квартиры в новостройках массового сегмента московского рынка жилья достигла 12,7 млн рублей. Это значит, что при среднем первоначальном взносе в 20% покупателям понадобится взять в кредит 10,2 млн рублей, что в три раза больше, чем лимит по новым условиям программы. Впрочем, если у покупателя большой первоначальный взнос (к примеру, это деньги от продажи старой квартиры), а новая квартира дороже только на 3 млн, то можно взять и субсидированный кредит.
Одновременно правительство расширило программу «Семейная ипотека», которая действует с 2019 года. Раньше она распространялась только на семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок. Теперь она действует и для семей, в которых после этой даты родился первенец. Ставка по программе (меньше 6%) и максимальный размер займа сохранились: для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 12 млн рублей, для остальных регионов – 6 млн рублей.
Какую ипотеку на новостройку с субсидированной ставкой можно получить в Москве
|
Семейная ипотека |
Льготная ипотека |
|
|
Кто может получить |
Семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года появился ребенок |
Любой совершеннолетний гражданин РФ |
|
Сколько можно получить |
До 12 млн рублей |
До 3 млн рублей |
|
Какой первоначальный взнос нужен |
От 15% стоимости квартиры |
От 15% стоимости квартиры |
|
Под какой процент дается кредит |
До 6% (фактически 5,07%*) |
До 7% (фактически 6,00%*) |
|
На какой срок выдается кредит |
До 30 лет |
По условиям банка |
|
Сколько продлится программа |
До 1 марта 2023 года |
До 1 июля 2022 года |
*Средневзвешенная ставка выданных кредитов по подсчетам «Дом.рф» на начало августа
Источник: «Метриум» по данным «Дом.рф»
Аналитики «Метриум» определили, сколько потенциальных покупателей с детьми в Москве смогут воспользоваться расширенной программой «Семейной ипотеки». Для этого они подсчитали, какую долю составляют семьи с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, от общего числа домохозяйств в Москве. По данным Мосгорстата, в 2018 году в Москве родились 132 тыс. человек, в 2019 году – 137 тыс., а в 2020 году – 123 тыс. человек. Между тем количество домохозяйств в столице оценивается в 4,8 млн. Допустив, что все дети появились на свет в разных семьях, аналитики подсчитали, что порядка 392 тыс. московских семей отвечают требованиям программы льготной ипотеки. Это значит, что относительно всего населения Москвы 8,2% семей смогут взять кредит на старых условиях программы, но только с повышением ставки до 7% годовых.
«Полагаю, немало потенциальных покупателей переключатся на поиски подходящего жилье в Московской области, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «КОРТРОС-Москва». – Уровень цен в Подмосковье на 20-30% ниже, а лимит кредита такой же, как в Москве. Это значит, что взять ипотеку здесь можно на квартиру с большей площадью, что весьма актуально для семейных покупателей. К примеру, в нашем жилом квартале “Равновесие”, который мы возводим на Можайском шоссе рядом с городом Одинцово, двухкомнатную квартиру площадью 63 кв.м. можно приобрести за 5,9 млн рублей. В пределах МКАД на субсидированные ставки для покупки более дорогих квартир смогут рассчитывать только семьи с маленькими детьми».
Московские участники «Семейной ипотеки» при минимальном первоначальном взносе (15% или 2,1 млн рублей) смогут получить максимальный кредит 12 млн рублей, если приобретут квартиру не дороже 14,1 млн рублей. По подсчетам аналитиков «Метриум», при таких условиях кредитования можно купить около 65% квартир на рынке новостроек массового сегмента.
«Сохранение высокого лимита кредитования для покупателей с детьми – стратегически правильный шаг правительства, – комментирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Молодые семьи – это самые распространенные покупатели квартир в новостройках. В некоторых проектах доля таких клиентов достигает 15-20% от общего числа дольщиков. Это значит, что столичный рынок не ожидает резкий спад активности клиентов из-за ограничения программы субсидирования ставок. Более того, продолжает действовать программа “семейной ипотеки”, которая охватывает многодетные семьи».
Аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед» сравнили, какой доход приносят инвесторам доступные на рынках Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей типы недвижимости. Самыми выгодными для вложения средств на текущий момент являются складские помещения. Отдельные форматы складов могут приносить прибыль в размере 30% годовых.
Для проведения исследования эксперты оценили доходность арендной модели инвестиций (покупка помещения для сдачи в аренду), сравнив текущий уровень цен на различные объекты недвижимости и арендные ставки в соответствующих сегментах.
Самые большие дивиденды инвесторам сегодня приносят кладовые для хранения личных вещей. Максимальный уровень прибыли от инвестиций в такие объекты доходит до 30% годовых. Средний уровень доходности кладовых составляет 16-22%.
Данный формат инвестиций предполагает покупку небольших подвальных помещений в крупных жилых комплексах, расположенных в густонаселенных районах городов. Объект недвижимости делиться на небольшие боксы, которые сдаются для хранения личных вещей – зимней резины, снаряжения, сезонных вещей и др.
«Высокая доходность кладовых объясняется двумя факторам. Во-первых, для их реализации используются неликвидные для других бизнесов помещения, поэтому данные объекты стоят относительно недорого. Во-вторых, ячейки для хранения вещей размещаются в несколько ярусов, что позволяет в несколько раз увеличивать арендопригодную площадь», ‒ отметил Руслан Сухий, сооснователь и руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
На втором месте по уровню доходности инвестиций находятся складские помещения больших форматов. Покупка логистического комплекса и сдача в аренду его площадей может сегодня принести инвестору до 15% годовых. Средний уровень прибыльности таких объектов – 10-12% годовых.
Максимум на 12,5% в год в текущих рыночных реалиях могут рассчитывать инвесторы, вкладывающие свои средства в апартаменты. Такого уровня прибыли можно достичь, если сдавать свой юнит в апарт-комплексе именно в посуточную аренду, как самостоятельно, так и через управляющую компанию. Средний уровень доходности сегмента сегодня чуть ниже – 9-11%.
До 11% прибыли в год можно получить, грамотно вложив деньги в офисную недвижимость либо готовый арендный бизнес (ГАБ) – помещение формата стрит-ритейл, которое продается с действующим арендатором, заключившим долгосрочный договор аренды. При этом, как отмечают аналитики фонда «Рентавед», средний уровень доходности ГАБ выше, чему у офисов – 7,5-9% против 6-8%.
«Верхнюю планку прибыли в офисном сегменте можно достичь лишь при правильной стратегии инвестирования. Она зависит от удачного расположения помещения и, конечно, локации», – подчеркнул Руслан Сухий.
Вложения в покупку торговых центров или помещений стрит-ритейла в настоящее время могут принести инвестору до 8-10% годовых.
«При этом нельзя не отметить, что на рынке торговой недвижимости можно найти отдельные объекты с доходностью выше 10%. Это либо максимально удачно распложенные крупные торговые центры, либо полуподвальные помещение, которые сдаются в мелкую нарезку неустойчивым арендаторам», ‒ добавил руководитель фонда «Рентавед».
На доход от 4 до 10% годовых сегодня должны ориентироваться желающие вкладывать деньги в объекты гостиничной недвижимости (без учета апарт-отелей).
Самым низкодоходным сегментом для инвестиций являются квартиры. После колоссального роста цен на жилую недвижимость покупка для сдачи в долгосрочную аренду даже ликвидной квартиры в Москве и Санкт-Петербурге приносит максимум 5-6% годовых, в среднем еще ниже – 3-5%.
По данным Департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, по итогам II квартала на первичном рынке Московского региона выросла доля ипотечных сделок, увеличилась доля покупателей до 60 лет. Более 60% ипотечных кредитов выдано на срок от 20 до 30 лет.
Во II квартале 2021 года доля ипотечных сделок на рынке первичного жилья Москвы достигла 63%, Новой Москвы и Московской области – 72%. Во II квартале 2021 года доля ипотечных кредитов в массовом сегменте, выданных в рамках действующей государственной Программы субсидирования ипотеки, увеличилась с 62% до 67,5%.
Выданные кредиты в разрезе по программам
Поскольку программа государственного субсидирования ипотеки должна была завершиться в июне 2021 года, покупатели поспешили воспользоваться привлекательными условиями. На стандартных условиях было выдано 27,6% ипотечных кредитов. Программой семейной ипотеки воспользовались 4,9% покупателей. По новым параметрам программы ипотеки с господдержкой смягчены условия получения «Семейной ипотеки». «В связи с этим в последующие периоды мы сможем наблюдать увеличение доли ипотечных сделок по семейной программе до 15%», – подсчитывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
Максимальная доля выданных во II квартале 2021 года ипотечных кредитов в массовом сегменте приходится на суммы от 6 до 8 млн рублей (19%). По остальным суммам выданных займов наблюдается достаточно равномерное распределение. Меньше всего кредитов выдаётся в диапазоне до 2 млн рублей и свыше 15 млн рублей. При этом по сравнению с предыдущим кварталом заметно смещение величины кредитов в большую сторону: суммарная доля кредитов на суммы выше 8 млн рублей увеличилась с 30% до 43%.
Структура ипотечного кредитования по сумме выданных кредитов, млн рублей
По новым условиям программы ипотеки с господдержкой снижен предельный размер ипотечного кредита – до 3 млн рублей вне зависимости от региона. По итогам II квартала, по данным Департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, доля ипотечных кредитов в размере до 3 млн рублей в массовом сегменте составила 10%.
Во II квартале 2021 года, так же, как и в предыдущем периоде, большинство ипотечных кредитов в массовом сегменте было выдано на срок кредитования от 20 до 30 лет (за квартал доля таких кредитов увеличилась с 59% до 62%). Это связано с тем, что с увеличением срока кредита величина ежемесячных платежей сокращается.
Основную часть заёмщиков на рынке первичного жилья Москвы во II квартале 2021 года составили покупатели в возрасте от 27 до 60 лет, при этом доли возрастных категорий 27-40 лет и 40-60 лет были практически равны. В предыдущем квартале более половины заёмщиков составили покупатели в возрасте 27-40 лет.