8% покупателей новостроек в Москве смогут получить кредит по ставке ниже 6%
Прошел месяц после того, как Правительство РФ переформатировало программу господдержки ипотеки 2020 года и расширило программу «Семейная ипотека». В Москве возможность получить субсидированную ипотеку фактически сохранилась только у семей с детьми. Аналитики «Метриум» подсчитали, сколько потенциальных покупателей в столице смогут воспользоваться господдержкой, и что они смогут купить на кредитные средства.
С 1 июля 2021 года условия программы господдержки 2020 ипотеки года изменились. Раньше кредит по сниженным государством ставкам можно было получить под 6,5% годовых, а фактически их уровень за год опустился ниже 6%. Теперь для всех регионов ставка повышена до 7%.
При этом снизился максимальный размер кредита, который можно получить под низкий процент по программе господдержки 2020 года. Если раньше власти субсидировали ставку по ипотеке до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн рублей – в остальных регионах, то теперь введен единый для всех регионов лимит в 3 млн рублей.
Для столичного региона лимит кредита в 3 млн рублей фактически означает закрытие программы субсидирования 2020 года. По данным «Метриум», средняя стоимость квартиры в новостройках массового сегмента московского рынка жилья достигла 12,7 млн рублей. Это значит, что при среднем первоначальном взносе в 20% покупателям понадобится взять в кредит 10,2 млн рублей, что в три раза больше, чем лимит по новым условиям программы. Впрочем, если у покупателя большой первоначальный взнос (к примеру, это деньги от продажи старой квартиры), а новая квартира дороже только на 3 млн, то можно взять и субсидированный кредит.
Одновременно правительство расширило программу «Семейная ипотека», которая действует с 2019 года. Раньше она распространялась только на семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок. Теперь она действует и для семей, в которых после этой даты родился первенец. Ставка по программе (меньше 6%) и максимальный размер займа сохранились: для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 12 млн рублей, для остальных регионов – 6 млн рублей.
Какую ипотеку на новостройку с субсидированной ставкой можно получить в Москве
|
Семейная ипотека |
Льготная ипотека |
|
|
Кто может получить |
Семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года появился ребенок |
Любой совершеннолетний гражданин РФ |
|
Сколько можно получить |
До 12 млн рублей |
До 3 млн рублей |
|
Какой первоначальный взнос нужен |
От 15% стоимости квартиры |
От 15% стоимости квартиры |
|
Под какой процент дается кредит |
До 6% (фактически 5,07%*) |
До 7% (фактически 6,00%*) |
|
На какой срок выдается кредит |
До 30 лет |
По условиям банка |
|
Сколько продлится программа |
До 1 марта 2023 года |
До 1 июля 2022 года |
*Средневзвешенная ставка выданных кредитов по подсчетам «Дом.рф» на начало августа
Источник: «Метриум» по данным «Дом.рф»
Аналитики «Метриум» определили, сколько потенциальных покупателей с детьми в Москве смогут воспользоваться расширенной программой «Семейной ипотеки». Для этого они подсчитали, какую долю составляют семьи с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, от общего числа домохозяйств в Москве. По данным Мосгорстата, в 2018 году в Москве родились 132 тыс. человек, в 2019 году – 137 тыс., а в 2020 году – 123 тыс. человек. Между тем количество домохозяйств в столице оценивается в 4,8 млн. Допустив, что все дети появились на свет в разных семьях, аналитики подсчитали, что порядка 392 тыс. московских семей отвечают требованиям программы льготной ипотеки. Это значит, что относительно всего населения Москвы 8,2% семей смогут взять кредит на старых условиях программы, но только с повышением ставки до 7% годовых.
«Полагаю, немало потенциальных покупателей переключатся на поиски подходящего жилье в Московской области, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «КОРТРОС-Москва». – Уровень цен в Подмосковье на 20-30% ниже, а лимит кредита такой же, как в Москве. Это значит, что взять ипотеку здесь можно на квартиру с большей площадью, что весьма актуально для семейных покупателей. К примеру, в нашем жилом квартале “Равновесие”, который мы возводим на Можайском шоссе рядом с городом Одинцово, двухкомнатную квартиру площадью 63 кв.м. можно приобрести за 5,9 млн рублей. В пределах МКАД на субсидированные ставки для покупки более дорогих квартир смогут рассчитывать только семьи с маленькими детьми».
Московские участники «Семейной ипотеки» при минимальном первоначальном взносе (15% или 2,1 млн рублей) смогут получить максимальный кредит 12 млн рублей, если приобретут квартиру не дороже 14,1 млн рублей. По подсчетам аналитиков «Метриум», при таких условиях кредитования можно купить около 65% квартир на рынке новостроек массового сегмента.
«Сохранение высокого лимита кредитования для покупателей с детьми – стратегически правильный шаг правительства, – комментирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Молодые семьи – это самые распространенные покупатели квартир в новостройках. В некоторых проектах доля таких клиентов достигает 15-20% от общего числа дольщиков. Это значит, что столичный рынок не ожидает резкий спад активности клиентов из-за ограничения программы субсидирования ставок. Более того, продолжает действовать программа “семейной ипотеки”, которая охватывает многодетные семьи».
По итогам I полугодия 2021 года выручка от реализации лотов в столичных новостройках элитного сегмента выросла на 24,1% по сравнению с тем же периодом прошлого года, подсчитали эксперты «Метриум». При этом количество заключенных договоров долевого участия снизилось на 11%, а объем реализованной площади – на 3,6%.
В январе-июне 2021 года в столичных проектах элитного класса было заключено 102 договоров долевого участия, что на 11% меньше, чем в I полугодии 2020 года. В свою очередь, объем реализованной площади за первые шесть месяцев 2021 года снизился на 3,6% по сравнению с тем же промежутком времени прошлого года, составив 12,9 тыс. кв.м. При этом прибыль девелоперов от продажи в I полугодии 2021 года выросла на 24,1% относительно аналогичного периода 2020 года, достигнув 11,1 млрд рублей.
Специфика элитного класса заключается в значительно меньших темпах продаж. Если в наиболее популярных проектах массового сегмента в месяц заключается порядка 160 ДДУ, бизнес-класса – 230, то в элитных новостройках хорошим показателем считаются 5-10 договоров долевого участия. Помимо этого, в них представлен относительно небольшой объем экспозиции: зачастую количество лотов в проекте не превышает 15-20. Кроме того, срок экспонирования вариантов в высокобюджетных объектах может составлять несколько лет (в том числе после ввода корпуса в эксплуатацию), поэтому определенная доля вариантов в них реализуется по договорам купли-продажи.
Наиболее востребованным проектом элитного класса по итогам I полугодия 2021 года стал ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE, расположенный в районе Хамовники. За январь-июнь 2021 года в нем было реализовано 4,2 тыс. кв.м., что составляет около трети (32,7%) всего объема проданной за полугодие площади. В данном комплексе зафиксирована наименьшая в топ-10 средняя стоимость квадратного метра – 718тыс. рублей, что ниже средневзвешенной цены «квадрата» в премиальном сегменте (718,7 тыс. рублей по состоянию на июнь 2021 года).
Второе место занял ЖК The Residence Mandarin Oriental, разместившийся в районе Якиманка. За отчетный период в нем было продано порядка 1,6 тыс. кв.м. недвижимости. Главной причиной интереса покупателей к данному комплексу выступает его локация – на Софийской набережной, напротив Кремля. Проект находится в стадии закрытых продаж, прайс предоставляется по запросу.
«Бронза» рейтинга досталась ЖК Turgenev, расположенному в Красносельском районе. В I полугодии 2021 года в данном комплексе было реализовано около 1,2 тыс. кв.м. жилой недвижимости. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в проекте составляет 1,4 млн рублей.
Также стоит выделить отсутствие продаж по ДДУ во II квартале в двух проектах: ЖК «Дом Абрикосова» и ЖК BVLGARI Hotel & Residences Moscow.
По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках элитного класса по итогам I полугодия 2021 года составляет 1,1 млн рублей. В 7 проектах, входящих в топ-10 самых продаваемых элитных комплексов, средневзвешенная цена «квадрата» выше. Наименьший средний прайс квадратного метра отмечен в ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE (718тыс. рублей), наибольший – в ЖК Fairmont Vesper Residences (1,8 млн рублей). Еще в двух проектах (ЖК The Residence Mandarin Oriental и ЖК BVLGARI Hotel & Residences Moscow) ведутся закрытые продажи.
«Фиксируемое в элитном сегменте столичного рынка новостроек по итогам первого полугодия сокращение количества заключенных договоров долевого участия не отражают реальный спрос в сегменте, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Более 65% предложения экспонируется в готовых домах и проходящие сделки по таким лотам в статистке не отражены. Текущий уровень реального спроса сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. Еще один важный момент для оценки спроса – это длительный срок закрытия сделки в этом сегменте. Сейчас мы наблюдаем высокий покупательский интерес на рынке, что скорее всего приведет к увеличению сделок во второй половине года. В отличие от иных классов жилья, к высокобюджетной недвижимости до конца 2021 года с большой долей вероятности сохранится устойчивый покупательский интерес, что также скажется на размере экспозиции. Поэтому в отсутствие выхода значительного объема нового предложения в некоторых топовых проектах уже введена практика закрытых продаж».
В Est-a-Tet выяснили, что в комфорт-классе с привлечением ипотеки покупают квартиры более 72% граждан, в элитном сегменте – всего 22%. За год доля ипотечных сделок выросла во всех классах жилья.
«Во II квартале наибольшее оживление среди ипотечных покупателей мы фиксировали в июне, когда стало понятно, что для Москвы льготная госпрограмма фактически окончена. В начале III квартала мы ожидаем некоторого снижения запросов на ипотеку – клиенты сейчас находятся в ситуации осознания и принятия новых условий, – рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. – Несмотря на завершение государственной льготной ипотеки для Москвы, ставки по кредитам все равно пока достаточно комфортные – в среднем от 7,5 до 8,5%, и в преддверии осеннего повышения цен есть смысл ими воспользоваться».
В сегменте квартир комфорт-класса доля сделок с привлечением ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим кварталом увеличилась с 70% до 72,4%. Годом ранее доля ипотечных сделок в сегменте составляла 66,1%.
Доля ипотечных сделок в сегменте бизнес-класса по сравнению с предыдущим кварталом, увеличилась с 55,6% в I квартале до 56,6% по итогам II квартала 2021 года. За год эта доля выросла более чем на 9% – с 47,5%.
В премиум-классе покупатели тоже более активно использовали ипотеку. За квартал доля сделок с привлечением ипотечного кредитования увеличилась на 6% - с 34,8% до 40,8%. А за год рост доли составил существенные 18%.
Также заметно подросла ипотека в элитном сегменте. Год назад эта доля равнялась всего 11,1% а сейчас – 22,3%, то есть рост за год превысил 11%. В прошлом квартале доля ипотечных сделок в элитном сегменте составляла 17,6%.
Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования апартаментов (без элитного класса) по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась с 49,5% до 47,9%. Но за год доля ипотечных сделок по апартаментам (без учёта элитных проектов) выросла на 10,2% - в июле 2020 года она составляла 39,7%.