8% покупателей новостроек в Москве смогут получить кредит по ставке ниже 6%
Прошел месяц после того, как Правительство РФ переформатировало программу господдержки ипотеки 2020 года и расширило программу «Семейная ипотека». В Москве возможность получить субсидированную ипотеку фактически сохранилась только у семей с детьми. Аналитики «Метриум» подсчитали, сколько потенциальных покупателей в столице смогут воспользоваться господдержкой, и что они смогут купить на кредитные средства.
С 1 июля 2021 года условия программы господдержки 2020 ипотеки года изменились. Раньше кредит по сниженным государством ставкам можно было получить под 6,5% годовых, а фактически их уровень за год опустился ниже 6%. Теперь для всех регионов ставка повышена до 7%.
При этом снизился максимальный размер кредита, который можно получить под низкий процент по программе господдержки 2020 года. Если раньше власти субсидировали ставку по ипотеке до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн рублей – в остальных регионах, то теперь введен единый для всех регионов лимит в 3 млн рублей.
Для столичного региона лимит кредита в 3 млн рублей фактически означает закрытие программы субсидирования 2020 года. По данным «Метриум», средняя стоимость квартиры в новостройках массового сегмента московского рынка жилья достигла 12,7 млн рублей. Это значит, что при среднем первоначальном взносе в 20% покупателям понадобится взять в кредит 10,2 млн рублей, что в три раза больше, чем лимит по новым условиям программы. Впрочем, если у покупателя большой первоначальный взнос (к примеру, это деньги от продажи старой квартиры), а новая квартира дороже только на 3 млн, то можно взять и субсидированный кредит.
Одновременно правительство расширило программу «Семейная ипотека», которая действует с 2019 года. Раньше она распространялась только на семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок. Теперь она действует и для семей, в которых после этой даты родился первенец. Ставка по программе (меньше 6%) и максимальный размер займа сохранились: для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 12 млн рублей, для остальных регионов – 6 млн рублей.
Какую ипотеку на новостройку с субсидированной ставкой можно получить в Москве
|
Семейная ипотека |
Льготная ипотека |
|
|
Кто может получить |
Семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года появился ребенок |
Любой совершеннолетний гражданин РФ |
|
Сколько можно получить |
До 12 млн рублей |
До 3 млн рублей |
|
Какой первоначальный взнос нужен |
От 15% стоимости квартиры |
От 15% стоимости квартиры |
|
Под какой процент дается кредит |
До 6% (фактически 5,07%*) |
До 7% (фактически 6,00%*) |
|
На какой срок выдается кредит |
До 30 лет |
По условиям банка |
|
Сколько продлится программа |
До 1 марта 2023 года |
До 1 июля 2022 года |
*Средневзвешенная ставка выданных кредитов по подсчетам «Дом.рф» на начало августа
Источник: «Метриум» по данным «Дом.рф»
Аналитики «Метриум» определили, сколько потенциальных покупателей с детьми в Москве смогут воспользоваться расширенной программой «Семейной ипотеки». Для этого они подсчитали, какую долю составляют семьи с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, от общего числа домохозяйств в Москве. По данным Мосгорстата, в 2018 году в Москве родились 132 тыс. человек, в 2019 году – 137 тыс., а в 2020 году – 123 тыс. человек. Между тем количество домохозяйств в столице оценивается в 4,8 млн. Допустив, что все дети появились на свет в разных семьях, аналитики подсчитали, что порядка 392 тыс. московских семей отвечают требованиям программы льготной ипотеки. Это значит, что относительно всего населения Москвы 8,2% семей смогут взять кредит на старых условиях программы, но только с повышением ставки до 7% годовых.
«Полагаю, немало потенциальных покупателей переключатся на поиски подходящего жилье в Московской области, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «КОРТРОС-Москва». – Уровень цен в Подмосковье на 20-30% ниже, а лимит кредита такой же, как в Москве. Это значит, что взять ипотеку здесь можно на квартиру с большей площадью, что весьма актуально для семейных покупателей. К примеру, в нашем жилом квартале “Равновесие”, который мы возводим на Можайском шоссе рядом с городом Одинцово, двухкомнатную квартиру площадью 63 кв.м. можно приобрести за 5,9 млн рублей. В пределах МКАД на субсидированные ставки для покупки более дорогих квартир смогут рассчитывать только семьи с маленькими детьми».
Московские участники «Семейной ипотеки» при минимальном первоначальном взносе (15% или 2,1 млн рублей) смогут получить максимальный кредит 12 млн рублей, если приобретут квартиру не дороже 14,1 млн рублей. По подсчетам аналитиков «Метриум», при таких условиях кредитования можно купить около 65% квартир на рынке новостроек массового сегмента.
«Сохранение высокого лимита кредитования для покупателей с детьми – стратегически правильный шаг правительства, – комментирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Молодые семьи – это самые распространенные покупатели квартир в новостройках. В некоторых проектах доля таких клиентов достигает 15-20% от общего числа дольщиков. Это значит, что столичный рынок не ожидает резкий спад активности клиентов из-за ограничения программы субсидирования ставок. Более того, продолжает действовать программа “семейной ипотеки”, которая охватывает многодетные семьи».
По данным департамента аналитики компании «Синица», в январе в ближнем поясе Московской области[1] (примерно до 7 км от МКАД) наблюдался рост не только цен, но и объемов предложения. По сравнению с декабрем 2020 года средневзвешенная цена на первичном рынке ближайшего Подмосковья прибавила 1,5%, достигнув 134,7 тыс. рублей/кв. м (за год +26,1%), а объем предложения увеличился на 7,3% по количеству квартир и на 5,1% в квадратных метрах (около 13,95 тыс. квартир или 746,3 тыс. кв. м).
Основной объем предложения – порядка 20,8% – в январе был сконцентрирован в юго-восточной части Подмосковья в районе Люберец, на втором месте – Видное (17,9%), на третьем – Балашиха (11,5%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (2,2%) и в Долгопрудном (2,2%).
Динамика средневзвешенной цены в разных локациях Подмосковья была разнонаправленной. В январе больше всего цены поднялись в районе Красногорска (+4,2%), Химок (+3,3%) и Балашихи (+3,3%), чуть меньше – в Одинцове (+2,1%) и Котельниках (+1,9%). В Долгопрудном стартовали продажи квартир в новых корпусах ЖК «Бригантина», средняя цена по городу при этом составила 133,5 тыс. рублей/кв. м.
Что касается абсолютных значений, то самыми дорогими локациями в январе были Красногорск (163,0 тыс. рублей/за кв. м), Одинцово (156,9 тыс. рублей/кв. м) и Мытищи (152,7 тыс. рублей/кв. м). Наиболее доступные средние цены в Балашихе (102,8 тыс. рублей/кв. м) и Котельниках (125,1 тыс. рублей/кв. м).
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Второй месяц подряд мы фиксируем прирост объемов предложения в ближнем поясе Московской области. В январе на рынок вышел один новый проект «Облака 2.0», а также 14 новых корпусов в уже реализуемых проектах, вернув показатели на уровень конца лета 2020 года, однако по сравнению с январем 2020 года объемы снизились на 36,1%. В целом, вымывание объемов предложения фиксировалось на протяжении всего 2020 года и в большинстве локаций Московской области: сильнее всего предложение уменьшилось в Красногорске (–66,2%) и в Мытищах (–64,2%), прирост объемов отмечен в Реутове (+108,3%), в Долгопрудном (+68,3%). В январе доля квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов, достигла почти 40% (+8,4%), тогда как в декабре составляла 31,5%, а также на рынок вышло новое предложение квартир без отделки, из-за чего доля квартир, готовых к проживанию, в январе снизилась – на них приходилось 47,2%, что на 3,8% меньше, чем в декабре».
Если говорить о средней стоимости «квадрата» по классам жилья, то в экономклассе цены выросли на 1,2% по сравнению показателями декабря и составили 131,4 тыс. рублей/кв. м, в комфортклассе – на 2,1% до 137,3 тыс. рублей/кв. м, бизнес-класс подорожал до уровня 188,1 тыс. рублей/кв. м (+0,8%).
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
В 2020 году предложение новостроек бизнес-класса в Москве резко сократилось. По подсчетам аналитиков «Метриум», количество квартир в продаже уменьшилось на 31% по сравнению с IV кварталом 2019 года. Всего в продаже 9,7 тыс квартир – последний раз такой маленький выбор у покупателей новостроек бизнес-класса был в начале 2015 года.
В IV квартале 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса в Москве велись продажи 92 жилых комплексов, в которых представлено 9,7 тыс. квартир. За квартал предложение новостроек сократилось на 7%. В IV квартале 2019 года на рынке новостроек бизнес-класса насчитывались 97 проектов с 14,1 тыс. квартир. Таким образом, за прошедший год количество объектов в продаже сократилось на 31%.
Предложение новостроек бизнес-класса сокращается последние два года на фоне роста спроса. Пика этот показатель достиг в I квартале 2018 года, когда в продаже насчитывалось 17 тыс. квартир. Сопоставимый с текущим уровень предложения последний раз фиксировался в II квартале 2015 года. Тогда рынок оценивался в 9,8 тыс. квартир. Минимальное число квартир в новостройках бизнес-класса за всю историю наблюдений аналитиков «Метриум» было отмечено в IV кв. 2013 года – 4,9 тыс. объектов.
Основная причина сокращения предложения – рост спроса на жилье бизнес-класса. В 202 году в Москве было зарегистрировано 21 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в сегменте бизнес-класса. Это на 33% больше, чем за 2019 год. Темп роста спроса в этом секторе рынка почти в 2 раза выше среднего по всем сегментам: количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв. м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.
«На активность застройщиков повлияла реформа долевого строительства в 2018 году, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Тогда многие компании взяли паузу в разработке новых проектов. Спустя 1-2 года мы видим результат этого процесса – при резком повышении спроса значительный объем предложения вымывается, а быстрого возмещения за счет старта продаж новых проектов или корпусов не происходит. В 2020 году также пандемия замедлила пополнение предложения жилья. На мой взгляд, в ближайшее время ситуация начнет исправляться на фоне роста экономической активности и стабилизации эпидемиологической обстановки».
«Несмотря на сокращение предложения жилья бизнес-класса в пределах МКАД, в 2020 году увеличилось число объектов этого сегмента в Новой Москве, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Весной начались продажи сразу двух комплексов бизнес-класса, которые прежде в ТиНАО появлялись крайне редко. Среди них и наш проект Russian Design District. Расширение географии предложения жилья бизнес-класса связано с изменениями покупательских предпочтений. Если раньше потенциальные жители таких комплексов стремились выбирать квартиры ближе к центру, то сегодня в приоритете максимальная обеспеченность качественной инфраструктурой и экология. Полагаю в будущем ЖК бизнес-класса будут еще чаще появляться за пределами “старой” Москвы».
«Несмотря на снижение предложения, дефицит рынку новостроек бизнес-класса не грозит, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество проектов остается очень большим – более 90 жилых комплексов. Многие из них – крупные ЖК, которые насчитывают много очередей и корпусов, поэтому они будут пополняться новым предложением. Однако стоит отметить, что спрос сконцентрирован на самых доступных вариантах жилья, поэтому в продаже остаются более дорогие квартиры, что следует учитывать потенциальным покупателям, которые склонны откладывать приобретение квартиры на потом».
Источник: «Метриум»