Ипотека по цене квартиры: доля собственных средств в кредитных сделках снижается
Рынок ипотечного кредитования практически каждый месяц ставит рекорд – и если июнь 2021 года не смог обновить максимум по количеству сделок, то остальные показатели продолжают брать «новые вершины». К примеру, средний размер ипотечного займа в июне 2021 года достиг 3 млн рублей – абсолютный максимум за всю историю. Одновременно Центробанк ужесточает требования по ипотекам с минимальным первым взносом. Эксперты Циан выяснили, какую часть от цены предложения средней квартиры составляет ипотечный займ. В каждом пятом лидирующем по выдаче кредитов регионе эти показатели сопоставимы.
- Средний размер ипотечного займа по РФ (согласно данным ЦБ РФ) впервые преодолел отметку в 3 млн рублей – (+29% и + 700 тыс. за год).
- На первичном рынке в ипотеку берут в среднем 4,1 млн рублей – это исторический максимум. На вторичном рынке средний займ существенно ниже – 2,6 млн рублей.
- Разница в сумме кредита между первичными и вторичными рынками увеличивается – сегодня она составляет 1,4 млн рублей против 600 тыс. годом ранее.
- 76% ипотек в 1 полугодии 2021 года были выданы на вторичное жилье. Самый высокий спрос на «первичку» в кредит был в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях).
Вторичный рынок
- На 15 регионов приходится 51% выданных ипотек в 1 полугодии 2021 года. Средний займ превышает половину от средней цены квартиры в регионе: 56%.
- Минимальную долю от стоимости средней квартиры в регионе ипотека занимает в Краснодарском крае (31%), Москве и Санкт-Петербурге (40%). Максимальную – в Челябинской области (73%).
- Средний размер займа увеличивается большими темпами в сравнении со стоимостью квартир в Свердловской, Челябинской, Самарской областях, а также – в Москве. На данные регионы стоит обратить внимание при оценке закредитованности, как потенциально более рискованные локации.
Первичный рынок
- На 15 регионов приходится 59% выданных ипотек в 1 полугодии 2021 года. Средний размер ипотечного кредита составляет порядка 65% от средней стоимости квартиры, соответственно на собственные средства приходится порядка 35% суммы. В начале года доля кредитных средств была на уровне 56%.
- В каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже. На вторичном рынке таких регионов нет.
- Наибольшую долю средний займ занимает от бюджета предложения в Московской области. Минимальный размер займа от средней стоимости квартиры в регионе - в Москве (49%), а также – Краснодарском крае (41%).
- Рост среднего займа замедлится – только в 15% регионов РФ средний размер ипотеки ниже нового трехмиллионного лимита. Больше таких субъектов – в Приволжском ФО.
Ипотечный кредит преодолел отметку в 3 млн рублей – россияне берут в кредит на 700 тыс. больше, чем год назад.
По итогам июня 2021 года средний размер ипотечного займа, выданного в целом по РФ, впервые достиг отметки в 3 млн рублей – это на 29% больше, чем еще год назад – тогда россияне брали в ипотеку в среднем 2,37 млн рублей – на 680 тыс. меньше. В предыдущие годы прирост был существенно ниже: с июня 2019 года по июнь 2020 года – всего 6% или 140 тыс. рублей. С июня 2018 года по июнь 2019 года – 11% или 220 тыс.
Таким образом, наибольший рост ипотечного займа пришёлся как раз на период действия льготной ипотеки. Сегодня в кредит берут больше на 29%, чем в июне 2020 года, на 37% больше, чем в июне 2019 года и на 51% больше, чем еще три года назад – в июне 2018 года.
Средний размер ипотечного кредита в целом по РФ (первичный и вторичный рынки)
|
Месяц |
Средний размер ипотеки, млн рублей |
Прирост за год в % |
Прирост за год в тыс. рублей |
|
июн.18 |
2,01 |
||
|
июн.19 |
2,23 |
11% |
220 |
|
июн.20 |
2,37 |
6% |
140 |
|
июн.21 |
3,05 |
29% |
680 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Рекорд поставлен не только целом по рынку, но и отдельно по сегменту новостроек: в июне 2021 года средний займ преодолел отметку в 4 млн рублей (4,1 млн), что на 1,5 млн рублей больше, чем россияне берут в ипотеку на вторичном рынке (2,6 млн рублей). Разница в сумме среднего займа между сегментами увеличивается: годом ранее (в июне 2020 года) она составляла 600 тыс. рублей, как и в июне 2019 года. В июне 2018 года (три года назад) разница была ниже – на уровне 400 тыс. рублей. Увеличение разрыва между средними займами объясняется не только более дешевой ипотекой «на первичке» (благодаря чему можно взять в кредит большую сумму), но и стоимостью самой недвижимости. К примеру, если взять города от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, то в 60% из них средняя стоимость кв.м на первичном рынке – выше, чем на вторичном. За исключением Москвы, во всех городах-миллионниках новостройки в среднем оказываются дороже «вторички».
Кроме того, на вторичном рынке немало альтернативных сделок, когда в качестве первого взноса клиенты используют средства от продажи предыдущего жилья – в такой ситуации, как правило, в кредит нужно брать меньшую сумму, в отличие от тех клиентов, которые на первый взнос копят «с нуля».
За прошедший год средний размер займа на первичном рынке увеличился на 46%: с 2,8 млн до 4,1 млн рублей. На вторичном рынке рост скромнее: с 2,1 млн рублей до 2,6 млн (+24%).
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
Покупатели на вторичном рынке в среднем имеют примерно половину от стоимости жилья, вторая половина - в кредит
Несмотря на популярность льготной ипотеки, на первичный рынок приходится примерно четверть от всех выданных ипотек. К примеру, в 1 полугодии 2021 года доля ипотек на первичном рынке от общего количества составила 26%, а диапазон варьировался от 24% в марте-апреле до 30% в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на прежних условиях). Таким образом, 3 из 4 покупателей приходят в банк за ипотекой на готовую квартиру на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, какую долю от средней стоимости квартиры составляет средний займ в регионах с самым большим количеством выданных ипотек за 1 полугодие 2021 года. Поскольку основной объем сделок приходится на вторичный рынок, именно данный сегмент используется в расчетах.
На 15 регионов в 1 полугодии 2021 года пришлось 51% всех выданных ипотек на вторичном рынке. В лидерах - Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург и Татарстан. На пять регионов приходится 23% от всего числа выданных ипотек на вторичном рынке. Остальные 28% ипотек получены в Башкортостане, Свердловской, Челябинской областях, Краснодарском крае, Новосибирской области, Красноярском крае, Самарской, ростовской областях, Пермском крае и Нижегородской области.
Средний размер займа от средней стоимости квартиры по 15 регионам с наибольшим число выданных ипотек составляет 56% - то есть в кредит привлекают больше половины от стоимости квартиры, на собственные средства приходится 44%. Однако, в зависимости от конкретного региона, показатели существенно варьируются.
К примеру, в Краснодарском крае средний размер займа составляет всего 2,6 млн рублей (что соответствует общестрановым показателям), однако от средней цены квартиры – это всего 31%. За прошедший год средний размер займа в Краснодарском крае вырос на четверть, при том, что средний бюджет квартиры в продаже – на 67%: с 4,9 млн рублей до 8,2 млн рублей, чем и объясняется меньший процент кредитных средств. Кроме того, основной рост цен пришелся именно на Сочи, где сложно получить ипотеку из-за большого количества нелегальных схем строительства, из-за чего форма права собственности не позволяет претендовать на ипотеку.
С 60% от стоимости квартиры на вторичном рынке “приходят” жители Москвы и Санкт-Петербурга. В Москве средний размер займа вырос на 21%, а стоимость квартиры на вторичном рынке – на 11%: с 13,4 млн до 15,9 млн рублей. В Санкт-Петербурге средний размер ипотеки и стоимость квартиры выросла сопоставимыми темпами: на 25% и 26% соответственно. С первоначальным взносом больше половины от стоимости средней квартиры приходят также жители Татарстана (51%).
Максимальный процент от стоимости квартиры приходится на кредитные средства на вторичном рынке в Челябинской области (73%), Ростовской (67%) и Пермском крае (67%).
В динамике за год средний размер кредита увеличился для 12 из 15 лидирующих по количеству выданных ипотек регионов. Соответственно, в этих же субъектах средний кредит стал составлять большую долю от стоимости квартиры в продаже. Рост «первого взноса» отмечен за год только в Краснодарском крае (+11%) и Московской области (+2%). Ничего не изменилось в Санкт-Петербурге и в Башкортостане.
Средний размер кредитных средств по ипотеке от стоимости квартиры на вторичном рынке (рассчитан, как отношение среднего размера кредита от средней стоимости квартиры)
|
Регион |
июн.19 |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
Динамика за 2 года |
|
г. Москва |
39% |
36% |
40% |
4% |
1% |
|
Московская область |
61% |
59% |
57% |
-2% |
-4% |
|
Тюменская область |
63% |
61% |
63% |
2% |
0% |
|
г. Санкт-Петербург |
39% |
40% |
40% |
0% |
1% |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
41% |
48% |
49% |
1% |
8% |
|
Республика Башкортостан |
48% |
60% |
61% |
1% |
13% |
|
Свердловская область |
55% |
59% |
65% |
6% |
10% |
|
Челябинская область |
66% |
66% |
73% |
7% |
7% |
|
Краснодарский край |
42% |
42% |
31% |
-11% |
-11% |
|
Новосибирская область |
52% |
53% |
55% |
2% |
3% |
|
Красноярский край |
66% |
59% |
63% |
4% |
-3% |
|
Самарская область |
54% |
56% |
61% |
5% |
7% |
|
Ростовская область |
60% |
61% |
67% |
6% |
7% |
|
Пермский край |
64% |
64% |
67% |
3% |
3% |
|
Нижегородская область |
53% |
51% |
55% |
4% |
2% |
|
В среднем по 15 регионам |
54% |
54% |
56% |
2% |
2% |
Источник: Аналитический центр Циан
В среднем по регионам-лидерам доля ипотеки от средней стоимости квартиры выросла за год на 2 п.п. В предыдущий годы динамика была нулевой. То есть рост среднего займа по ипотеке на фоне общего роста цен на недвижимость частично компенсирует соотношение между размером первого взноса и ипотекой.
Источник: Аналитический центр Циан
Считаем в рублях: с каким первым взносом приходят и сколько берут в ипотеку?
Аналитики Циан посчитали – что увеличивается быстрее – средний займ или стоимость квартиры на вторичном рынке. В 3 из 12 регионов (Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край) размер среднего займа показал чуть меньший рост в сравнении с динамикой средних цен на квартиры. В Башкортостане оба показателя растут равномерно. По остальным регионам-лидерам средний займ растет быстрее, чем стоимость жилья – то есть именно данным локациям стоит уделить более пристальное внимание, как потенциальным субъектам с большим ростом закредитованности.
Наибольший разрыв в темпах роста среднего кредита и стоимости квартиры наблюдается в Свердловской, Челябинской, Самарской областях, а также – в Москве.
Динамика среднего размера займа по ипотеке и стоимости квартиры на вторичном рынке
|
Регион |
Показатель |
июн.19 |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
Динамика за 2 года |
|
г. Москва |
Cредн. займ, млн р. |
5,0 |
4,9 |
5,9 |
21% |
19% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
12,9 |
13,4 |
14,9 |
11% |
16% |
|
|
Московская область |
Cредн. займ, млн р. |
3,1 |
3,3 |
4,0 |
21% |
26% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
5,2 |
5,6 |
7,0 |
25% |
35% |
|
|
Тюменская область |
Cредн. займ, млн р. |
2,3 |
2,4 |
2,8 |
18% |
21% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,7 |
3,9 |
4,5 |
15% |
22% |
|
|
г. Санкт-Петербург |
Cредн. займ, млн р. |
3,0 |
3,1 |
3,9 |
25% |
30% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
7,8 |
7,7 |
9,7 |
26% |
24% |
|
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,3 |
18% |
27% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
4,4 |
4,0 |
4,6 |
15% |
5% |
|
|
Республика Башкортостан |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,1 |
13% |
21% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,7 |
3,1 |
3,5 |
13% |
-5% |
|
|
Свердловская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
2,0 |
2,3 |
20% |
16% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,4 |
3,4 |
3,6 |
6% |
6% |
|
|
Челябинская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,5 |
1,5 |
1,8 |
21% |
20% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,2 |
2,2 |
2,4 |
9% |
9% |
|
|
Краснодарский край |
Cредн. займ, млн р. |
2,0 |
2,1 |
2,6 |
25% |
30% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
4,7 |
4,9 |
8,2 |
67% |
74% |
|
|
Новосибирская область |
Cредн. займ, млн р. |
2,0 |
2,1 |
2,5 |
21% |
27% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,8 |
3,9 |
4,6 |
18% |
21% |
|
|
Красноярский край |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
2,0 |
2,4 |
20% |
30% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,8 |
3,4 |
3,8 |
12% |
36% |
|
|
Самарская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,7 |
1,7 |
2,0 |
20% |
16% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,2 |
3,0 |
3,3 |
10% |
3% |
|
|
Ростовская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
1,9 |
2,2 |
17% |
18% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,1 |
3,1 |
3,3 |
6% |
6% |
|
|
Пермский край |
Cредн. займ, млн р. |
1,6 |
1,7 |
2,0 |
20% |
25% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,5 |
2,6 |
3,0 |
15% |
20% |
|
|
Нижегородская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,3 |
19% |
28% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,4 |
3,8 |
4,2 |
11% |
24% |
Источник: Аналитический центр Циан
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
В сегменте новостроек сумма ипотечного займа – больше, чем на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, сколько же составляет средний размер займа от стоимости средней квартиры в новостройке (в расчёты не принимались объекты в продаже от застройщиков в сданных новостройках).
На топ-15 регионов РФ с наибольшим количеством выданных ипотек приходится 59% всех сделок в 1 полугодии 2021 года. В лидерах по объемам выдачи – Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Краснодарский край и Тюменская область. В сравнении с пятеркой лидеров на вторичном рынке, на «первичке» нет Татарстана, зато есть Краснодарский край.
Кредитная нагрузка всё выше
В среднем по всем городам-миллионникам сумма по ипотеке занимает порядка 65% от среднего бюджета предложения квартиры на первичном рынке. В отдельных регионах средняя стоимость квартиры на первичном рынке оказывается сопоставимой со средним размером займа. Например, в Челябинской области средняя сумма займа в июне 2021 года составила 2,86 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры в регионе от застройщика – 3,44 млн рублей – ипотека занимает около 83% стоимость средней квартиры в регионе. Похожая ситуация и в Московской области, в которой средний займ составляет порядка 5,7 млн рублей при средней стоимости квартиры в 6,3 млн рублей (90%). Непропорциональное соотношение среднего ипотечного займа и средней стоимости квартиры и в Тюменской области (ипотека занимает 76% от среднего займа).
В Москве средний размер займа достиг на первичном рынке 7,2 млн рублей при средней стоимости квартиры 14,6 млн рублей – иными словами, покупатели столичных новостроек берут примерно половину стоимости жилья в кредит. В Санкт-Петербурге ситуация чуть хуже: средний займ составляет 55% (4,9 млн) от средней стоимости жилья (8,8 млн).
Наравне с Москвой небольшую долю средний кредит от стоимости квартиры на первичном рынке составляет и в Краснодарском крае: 42% (ипотека – 3,2 млн рублей при стоимости жилья в 7,71 млн рублей).
Опасения Центробанка логичны: начиная с января 2021 года, доля ипотечного займа от средней стоимости квартиры в лидирующих регионах планомерно увеличивается: если в начале этого года показатель был на уровне 56% - то есть на долю первого взноса приходилось 44% от стоимости квартиры, то сегодня ипотека занимает 65%, остальная сумма (35%) – на условный первый взнос.
Эксперты Циан отмечают, что с началом выдачи льготной ипотеки доля кредитных средств в общей структуре стоимости квартиры снизилась, что связано с изменением структуры спроса: на рынке стали активно приобретать и небольшие квартиры в качестве первого жилья (на которые требуется меньшая сумма в кредит из-за стоимости). Большие же квартиры могли приобретаться и по «семейной ипотеке», которая была доступна задолго до льготного кредитования «для всех». Однако рост цен на недвижимость нивелировал данный фактор – чтобы компенсировать рост цен на новостройки, приходится брать большие суммы в кредит.
Источник: Аналитический центр Циан
За прошедший год количество регионов, в которых средний размер ипотечного займа максимально приближен (более 70%) к средней стоимости квартиры, увеличивается. В июне 2020 года из 15 лидирующих по числу выданных ипотек регионов, в их число попал только один, а именно – Московская область (88%). Сейчас к списку регионов, в которых средний займ – более 70% от средней стоимости квартиры присоединилось еще 4: Челябинская область (83%), Ростовская (78%), Тюменская (76%), Пермский край (75%). Таким образом, в каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе, средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже в том же регионе. На вторичном рынке таких регионов нет.
Одновременно список регионов, в которых средний займ оказался меньше 50% от средней стоимости квартиры на первичном рынке, уменьшился: в июне 2020 года речь шла о Москве, Санкт-Петербург, Краснодарском крае и Нижегородской области. Сейчас из их числа остались только Москва и Краснодарский край.
Ситуация с ипотечным кредитование именно на первичном рынке вызывает наибольшие опасения в части высокой закредитованности населения и больших кредитов в абсолютных суммах в пересчете на среднюю стоимости жилья в продаже.
Средний размер ипотечного займа от средней стоимости квартиры на первичном рынке
|
Регион |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
|
Москва |
44% |
49% |
6% |
|
г. Санкт-Петербург |
46% |
55% |
9% |
|
Московская область |
83% |
91% |
7% |
|
Краснодарский |
49% |
41% |
-8% |
|
Тюменская |
62% |
76% |
13% |
|
Свердловская |
55% |
62% |
7% |
|
Новосибирская |
58% |
62% |
4% |
|
Башкортостан |
51% |
59% |
8% |
|
Ростовская |
64% |
78% |
14% |
|
Татарстан |
51% |
60% |
9% |
|
Красноярский |
60% |
64% |
3% |
|
Воронежская |
67% |
57% |
-10% |
|
Пермский |
60% |
75% |
15% |
|
Челябинская область |
62% |
83% |
21% |
|
Нижегородская |
49% |
62% |
13% |
|
В среднем по 15 регионам |
57% |
65% |
8% |
Источник: Аналитический центр Циан
Охлаждение неизбежно: новый лимит по льготной ипотеке превышен в 85% регионах
В июне 2021 года в целом по РФ на первичном рынок пришлось 30% выданных ипотек, что логично, учитывая последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях. Новый лимит кредитования – до 3 млн рублей оказывается недостаточным для большинства регионов. В июне 2021 года сумму кредита в 3 млн рублей была превышена для 85% всех субъектов РФ. До 3 млн рублей в среднем в кредит брали в 13 регионах. Причем в 11 из них средняя сумма займа вплотную подошла к лимиту и варьируется от 2,8 млн до 3 млн рублей. «Запас» примерно в 400-500 тыс. рублей есть по сделкам в Воронежской области и Алтайском крае.
Регионы со средние размером ипотеки до 3 млн рублей – нового лимита по льготной ипотеке
|
Федеральный округ |
Регион |
Средняя сумма ипотечного кредита |
|
Центральный ФО |
Воронежская область |
2,56 |
|
Орловская область |
2,91 |
|
|
Рязанская область |
2,86 |
|
|
Северо-Западный ФО |
Вологодская область |
2,87 |
|
Псковская область |
2,83 |
|
|
Южный ФО |
Ростовская область |
3 |
|
Приволжский ФО |
Республика Марий Эл |
2,91 |
|
Удмуртская Республика |
2,83 |
|
|
Пермский край |
2,99 |
|
|
Оренбургская область |
2,82 |
|
|
Пензенская область |
2,9 |
|
|
Уральский ФО |
Челябинская область |
2,86 |
|
Сибирский ФО |
Алтайский край |
2,63 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
“Рост средней суммы ипотечного займа можно было бы объяснить ростом цен на недвижимость, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. - Однако увеличение среднего ипотечного кредита за прошедший год на 46% (с 2,8 млн до 4,1 млн рублей) на первичном рынке не позволило сохранить баланс между собственными и заемными средствами, что потенциально как раз и ведет к рискам, обозначенным Центробанком. В такой ситуации повышение минимального первого взноса по ипотеке позволит частично сократить разрыв между суммой кредита и стоимостью жилья. Особенно это актуально на первичном рынке, в сегменте готовой недвижимости динамика не столь выражена”.
«Главстрой-Регионы», один из крупнейших застройщиков Московской области, проанализировал динамику спроса на рынке жилой недвижимости Подмосковья в I квартале 2021 года и сопоставил с показателями собственных проектов: ЖК «Героев» и ЖК «Столичный», самого продаваемого проекта МО*.
По итогам I квартала 2021 года на рынке новостроек МО половина реализованного спроса приходится на лоты площадью 30-40 м2 (29%) и 50-60 м2 (21%). Количество комнат в данных диапазонах варьируется. Так, в ЖК «Столичный» в диапазоне 30-40 м2 можно выбрать студию, полноценную однокомнатную квартиру и двухкомнатную формата «евро» (спальня + кухня-гостиная). На них в I квартале 2021 года пришлось 49% спроса по проекту. В диапазоне 50-60 м2 представлены двухкомнатные, трехкомнатные формата «евро» (две спальни + кухня-гостиная) и трехкомнатные квартиры. Доля таких квартир в структуре сделок составила 11%. Из приведенной статистики видно, что в проекте «Столичный» основной реализованный спрос - 60% - приходится на квартиры в диапазоне площадей 30-40 м2 и 50-60 м2. В ЖК «Героев» по итогам 1 квартала наибольшая часть реализованного спроса также приходится на лоты в диапазонах площадей 30-40 м2 и 50-60 м2 (в совокупности 58%), но при этом значимая часть спроса лежит в предложении 40-50 м2 (19%).
В предложении средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья массового сегмента МО к концу I квартала текущего года составила 117,6 тыс.рублей (без учета бизнес-класса), что на 6,3% превышает показатели IV квартала 2020 года. В ЖК «Столичный» средневзвешенная цена предложения за первые три месяца 2021 года выросла на 1,3%, а в ЖК «Героев» - на 5,1%. (Динамика роста средневзвешенной цены представлена в Графике 1).
Что касается средневзвешенной цены спроса, то здесь рост за первые три месяца текущего года составил 8,2 % по ЖК «Столичный» и 8,7% по ЖК «Героев» и составляет 120,5 тыс.рублей и 117,6 тыс.рублей соответственно. (Динамика роста средневзвешенной цены спроса представлена в Графике 2).
В I квартале 2021 года «Главстрой- Регионы» объявил о старте продаж в корпусе № 19 ЖК «Столичный» и в корпусе №309 ЖК «Героев». Всего же за указанный период на рынке Подмосковья выставлены на продажу лоты в 44 корпусах в 29 проектах, в общей сложности 304,6 тыс.м2 жилья. Таким образом, объем предложения на рынке первичного жилья в Подмосковье вырос за первые три месяца года на 2,4% по сравнению с 4 кварталом 2020 года и составляет 1,44 млн м2. Если посмотреть динамику объема предложения по МО (График 3), то можно заметить, что с января 2020 года это первый случай роста объема предложения, до этого показатели снижались.
В I квартале 2021 года наблюдается перераспределение предпочтений покупателей при выборе планировок. Так, в ЖК «Столичный» основной интерес приходится на однокомнатные квартиры, как отмечалось и ранее, но их доля в структуре сделок заметно увеличилась - до 46% против 36% годом ранее. Растет интерес к квартирам с двумя спальнями и объединенной кухней-гостиной (трехкомнатная формата «евро»). Если год назад их доля в структуре сделок составляла 10%, то в текущем году этот показатель вырос до 14%. В ЖК «Героев» предпочтения покупателей данную тенденцию подтверждают. Основной спрос также приходится на однокомнатные квартиры (41%), на втором месте по доле в структуре сделок трехкомнатные квартиры формата «евро» 21%.
В целом по области спрос распределился немного иначе: выше запрос на студии, ниже – на трех- и четырёхкомнатные квартиры, однокомнатные и двухкомнатные квартиры востребованы практически в равной степени (Структура спроса по комнатности представлен График 4).
Что касается субъективных показателей, можно отметить, что покупатели стали чаще обращать внимание на эффективность планировок, отдавая предпочтение максимально функциональным решениям: вместо одной просторной комнаты выбирают две маленьких спальни, вместо коридора – гардеробную или кладовую, вместо большой кухни – кухонный уголок в общей гостиной.
Основным драйвером спроса, влияющим на выбор и конечное решение о приобретении квартиры, являются выгодные условия ипотечного кредитования. По итогам I квартала по Московской области доля сделок с участием ипотеки составила 69%. В проектах «Главстрой-Регионы» в структуре продаж доля ипотечных сделок составила 78%, год назад этот показатель находился на уровне 70%. Новости о смене условий ипотечного кредитования и большая вероятность отмены программы господдержки стимулируют принятие решения о покупке, что подтверждает сократившееся в марте время выхода на сделку. По сравнению с январем в марте время выхода на сделку по проектам компании сократилось на 2 дня.
Объем реализованного спроса по итогам I квартала 2021 года составил 793 тыс.м2, что почти на 23% ниже показателей IV квартала 2020 года, и на 3% выше показателей аналогичного периода прошлого года (Динамика объема реализованного спроса за год представлена в Графике 5).
«После непредсказуемого 2020 года мало кто рисковал делать точные прогнозы на 2021. Сейчас, подводя итоги I квартала, можно смело говорить, что события развиваются по оптимистичному сценарию. Январь и февраль прошли спокойно, без непредвиденных всплесков и резких спадов, что вполне характерно для этого времени года. В марте произошел заметный скачок интереса к проектам со стороны покупателей. Это видно по всем каналам – звонки, посещение сайтов проектов и офисов продаж, заключенные договоры. Для примера, количество обращений в компанию «Главстрой-Регионы» по вопросу покупки недвижимости в марте увеличилось на 37% относительно февраля, количество продаж – на 26%», - рассказывает Виктория Ковалевская, руководитель направления маркетинговых исследований «Главстрой-Регионы».
** Типология «Главстрой Регионы»: 2К - двухкомнатные квартиры и квартиры формата «евро» (спальня + кухня-гостиная); 3К – трехкомнатные и формат «евро» (2 спальни + кухня-гостиная); 4К – формат «евро» (3 спальни + кухня-гостиная)
*** Данные по Московской области предоставлены аналитической службой инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet
Источник: «Главстрой-Регионы»
Число квартир и апартаментов в продаже в московских новостройках элитного и премиум-класса сократилось до минимума с 2016 года. За последние 12 месяцев предложение дорогостоящего нового жилья в столице уменьшилось на 27%, подсчитали эксперты компании «Метриум». В сумме в обоих секторах рынка высокобюджетного жилья девелоперы продают 3,3 тыс. квартир.
В I квартале 2021 года в Москве девелоперы продавали 3,3 тыс. квартир и апартаментов в комплексах, относящихся к элитному и премиальному сегментам рынка новостроек. Это самый низкий уровень предложения дорогого жилья в столице, зафиксированный с 2016 года. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последний год этот показатель сократился на 27%, что стало самым резким годовым падением за пять лет.
Минимальное число квартир и апартаментов в продаже за последнюю пятилетку зарегистрировано в обоих секторах рынка высокобюджетного жилья. В премиум-классе в I квартале 2021 года застройщики продавали 2,1 тыс. квартир и апартаментов, тогда как в I квартале 2020 года – 2,5 тыс., в аналогичный период 2019 года – 3,5 тыс., 2018 года – 3,6 тыс., 2017 года – 3 тыс.
Схожая картина и в элитном сегменте. Сейчас в этом секторе рынка девелоперы ищут покупателей для 1,2 тыс. квартир и апартаментов, а год назад в продаже насчитывалось – 2 тыс., в 2019 году – 1,9 тыс., в 2018 году – 2,4 тыс., в 2017 году – 1,9 тыс.
Пика объем предложения дорогостоящих новостроек в Москве достиг в 2018 году, отмечают эксперты «Метриум». Тогда, в IV квартале, в обоих сегментах были представлены более 6 тыс. квартир и апартаментов.
Примечательно, что даже пополнение предложения новыми вариантами новостроек не исправило ситуацию. Продажи и бронирование открылись в четырех проектах премиум-класса, тогда как за аналогичный период 2020 года на рынке появился только один проект. Впрочем, в элитном сегменте новинок не было вовсе.
Вторая причина – высокий спрос на дорогие новостройки в Москве. По итогам I квартала 2021 года в комплексах премиум- и элитного классов зарегистрировано на 48% больше договоров долевого участия, чем за аналогичный период 2020 года. Это свидетельствует о высокой активности клиентов и объясняет причину рекордного сокращения предложения, особенно в премиум-классе.
«В 2021 году сразу несколько факторов способствовали росту спроса на элитное и премиальное жилье, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, закрытие границ и ограничение полетов в связи с пандемией коронавируса заставили многих традиционно “космополитично” настроенных обладателей крупных бюджетов вновь обратить взоры на российский рынок дорогих новостроек, подыскать новое жилье, чтобы переждать карантин. Во-вторых, ослабление рубля и снижение доходности финансовых инструментов вложений стимулировали инвестиции в недвижимость. При этом неопределенность в экономике не способствовала повышению активности девелоперов. В итоге предложение рекордно сократилось».
Источник: «Метриум»