Ипотека по цене квартиры: доля собственных средств в кредитных сделках снижается
Рынок ипотечного кредитования практически каждый месяц ставит рекорд – и если июнь 2021 года не смог обновить максимум по количеству сделок, то остальные показатели продолжают брать «новые вершины». К примеру, средний размер ипотечного займа в июне 2021 года достиг 3 млн рублей – абсолютный максимум за всю историю. Одновременно Центробанк ужесточает требования по ипотекам с минимальным первым взносом. Эксперты Циан выяснили, какую часть от цены предложения средней квартиры составляет ипотечный займ. В каждом пятом лидирующем по выдаче кредитов регионе эти показатели сопоставимы.
- Средний размер ипотечного займа по РФ (согласно данным ЦБ РФ) впервые преодолел отметку в 3 млн рублей – (+29% и + 700 тыс. за год).
- На первичном рынке в ипотеку берут в среднем 4,1 млн рублей – это исторический максимум. На вторичном рынке средний займ существенно ниже – 2,6 млн рублей.
- Разница в сумме кредита между первичными и вторичными рынками увеличивается – сегодня она составляет 1,4 млн рублей против 600 тыс. годом ранее.
- 76% ипотек в 1 полугодии 2021 года были выданы на вторичное жилье. Самый высокий спрос на «первичку» в кредит был в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях).
Вторичный рынок
- На 15 регионов приходится 51% выданных ипотек в 1 полугодии 2021 года. Средний займ превышает половину от средней цены квартиры в регионе: 56%.
- Минимальную долю от стоимости средней квартиры в регионе ипотека занимает в Краснодарском крае (31%), Москве и Санкт-Петербурге (40%). Максимальную – в Челябинской области (73%).
- Средний размер займа увеличивается большими темпами в сравнении со стоимостью квартир в Свердловской, Челябинской, Самарской областях, а также – в Москве. На данные регионы стоит обратить внимание при оценке закредитованности, как потенциально более рискованные локации.
Первичный рынок
- На 15 регионов приходится 59% выданных ипотек в 1 полугодии 2021 года. Средний размер ипотечного кредита составляет порядка 65% от средней стоимости квартиры, соответственно на собственные средства приходится порядка 35% суммы. В начале года доля кредитных средств была на уровне 56%.
- В каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже. На вторичном рынке таких регионов нет.
- Наибольшую долю средний займ занимает от бюджета предложения в Московской области. Минимальный размер займа от средней стоимости квартиры в регионе - в Москве (49%), а также – Краснодарском крае (41%).
- Рост среднего займа замедлится – только в 15% регионов РФ средний размер ипотеки ниже нового трехмиллионного лимита. Больше таких субъектов – в Приволжском ФО.
Ипотечный кредит преодолел отметку в 3 млн рублей – россияне берут в кредит на 700 тыс. больше, чем год назад.
По итогам июня 2021 года средний размер ипотечного займа, выданного в целом по РФ, впервые достиг отметки в 3 млн рублей – это на 29% больше, чем еще год назад – тогда россияне брали в ипотеку в среднем 2,37 млн рублей – на 680 тыс. меньше. В предыдущие годы прирост был существенно ниже: с июня 2019 года по июнь 2020 года – всего 6% или 140 тыс. рублей. С июня 2018 года по июнь 2019 года – 11% или 220 тыс.
Таким образом, наибольший рост ипотечного займа пришёлся как раз на период действия льготной ипотеки. Сегодня в кредит берут больше на 29%, чем в июне 2020 года, на 37% больше, чем в июне 2019 года и на 51% больше, чем еще три года назад – в июне 2018 года.
Средний размер ипотечного кредита в целом по РФ (первичный и вторичный рынки)
|
Месяц |
Средний размер ипотеки, млн рублей |
Прирост за год в % |
Прирост за год в тыс. рублей |
|
июн.18 |
2,01 |
||
|
июн.19 |
2,23 |
11% |
220 |
|
июн.20 |
2,37 |
6% |
140 |
|
июн.21 |
3,05 |
29% |
680 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Рекорд поставлен не только целом по рынку, но и отдельно по сегменту новостроек: в июне 2021 года средний займ преодолел отметку в 4 млн рублей (4,1 млн), что на 1,5 млн рублей больше, чем россияне берут в ипотеку на вторичном рынке (2,6 млн рублей). Разница в сумме среднего займа между сегментами увеличивается: годом ранее (в июне 2020 года) она составляла 600 тыс. рублей, как и в июне 2019 года. В июне 2018 года (три года назад) разница была ниже – на уровне 400 тыс. рублей. Увеличение разрыва между средними займами объясняется не только более дешевой ипотекой «на первичке» (благодаря чему можно взять в кредит большую сумму), но и стоимостью самой недвижимости. К примеру, если взять города от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, то в 60% из них средняя стоимость кв.м на первичном рынке – выше, чем на вторичном. За исключением Москвы, во всех городах-миллионниках новостройки в среднем оказываются дороже «вторички».
Кроме того, на вторичном рынке немало альтернативных сделок, когда в качестве первого взноса клиенты используют средства от продажи предыдущего жилья – в такой ситуации, как правило, в кредит нужно брать меньшую сумму, в отличие от тех клиентов, которые на первый взнос копят «с нуля».
За прошедший год средний размер займа на первичном рынке увеличился на 46%: с 2,8 млн до 4,1 млн рублей. На вторичном рынке рост скромнее: с 2,1 млн рублей до 2,6 млн (+24%).
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
Покупатели на вторичном рынке в среднем имеют примерно половину от стоимости жилья, вторая половина - в кредит
Несмотря на популярность льготной ипотеки, на первичный рынок приходится примерно четверть от всех выданных ипотек. К примеру, в 1 полугодии 2021 года доля ипотек на первичном рынке от общего количества составила 26%, а диапазон варьировался от 24% в марте-апреле до 30% в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на прежних условиях). Таким образом, 3 из 4 покупателей приходят в банк за ипотекой на готовую квартиру на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, какую долю от средней стоимости квартиры составляет средний займ в регионах с самым большим количеством выданных ипотек за 1 полугодие 2021 года. Поскольку основной объем сделок приходится на вторичный рынок, именно данный сегмент используется в расчетах.
На 15 регионов в 1 полугодии 2021 года пришлось 51% всех выданных ипотек на вторичном рынке. В лидерах - Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург и Татарстан. На пять регионов приходится 23% от всего числа выданных ипотек на вторичном рынке. Остальные 28% ипотек получены в Башкортостане, Свердловской, Челябинской областях, Краснодарском крае, Новосибирской области, Красноярском крае, Самарской, ростовской областях, Пермском крае и Нижегородской области.
Средний размер займа от средней стоимости квартиры по 15 регионам с наибольшим число выданных ипотек составляет 56% - то есть в кредит привлекают больше половины от стоимости квартиры, на собственные средства приходится 44%. Однако, в зависимости от конкретного региона, показатели существенно варьируются.
К примеру, в Краснодарском крае средний размер займа составляет всего 2,6 млн рублей (что соответствует общестрановым показателям), однако от средней цены квартиры – это всего 31%. За прошедший год средний размер займа в Краснодарском крае вырос на четверть, при том, что средний бюджет квартиры в продаже – на 67%: с 4,9 млн рублей до 8,2 млн рублей, чем и объясняется меньший процент кредитных средств. Кроме того, основной рост цен пришелся именно на Сочи, где сложно получить ипотеку из-за большого количества нелегальных схем строительства, из-за чего форма права собственности не позволяет претендовать на ипотеку.
С 60% от стоимости квартиры на вторичном рынке “приходят” жители Москвы и Санкт-Петербурга. В Москве средний размер займа вырос на 21%, а стоимость квартиры на вторичном рынке – на 11%: с 13,4 млн до 15,9 млн рублей. В Санкт-Петербурге средний размер ипотеки и стоимость квартиры выросла сопоставимыми темпами: на 25% и 26% соответственно. С первоначальным взносом больше половины от стоимости средней квартиры приходят также жители Татарстана (51%).
Максимальный процент от стоимости квартиры приходится на кредитные средства на вторичном рынке в Челябинской области (73%), Ростовской (67%) и Пермском крае (67%).
В динамике за год средний размер кредита увеличился для 12 из 15 лидирующих по количеству выданных ипотек регионов. Соответственно, в этих же субъектах средний кредит стал составлять большую долю от стоимости квартиры в продаже. Рост «первого взноса» отмечен за год только в Краснодарском крае (+11%) и Московской области (+2%). Ничего не изменилось в Санкт-Петербурге и в Башкортостане.
Средний размер кредитных средств по ипотеке от стоимости квартиры на вторичном рынке (рассчитан, как отношение среднего размера кредита от средней стоимости квартиры)
|
Регион |
июн.19 |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
Динамика за 2 года |
|
г. Москва |
39% |
36% |
40% |
4% |
1% |
|
Московская область |
61% |
59% |
57% |
-2% |
-4% |
|
Тюменская область |
63% |
61% |
63% |
2% |
0% |
|
г. Санкт-Петербург |
39% |
40% |
40% |
0% |
1% |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
41% |
48% |
49% |
1% |
8% |
|
Республика Башкортостан |
48% |
60% |
61% |
1% |
13% |
|
Свердловская область |
55% |
59% |
65% |
6% |
10% |
|
Челябинская область |
66% |
66% |
73% |
7% |
7% |
|
Краснодарский край |
42% |
42% |
31% |
-11% |
-11% |
|
Новосибирская область |
52% |
53% |
55% |
2% |
3% |
|
Красноярский край |
66% |
59% |
63% |
4% |
-3% |
|
Самарская область |
54% |
56% |
61% |
5% |
7% |
|
Ростовская область |
60% |
61% |
67% |
6% |
7% |
|
Пермский край |
64% |
64% |
67% |
3% |
3% |
|
Нижегородская область |
53% |
51% |
55% |
4% |
2% |
|
В среднем по 15 регионам |
54% |
54% |
56% |
2% |
2% |
Источник: Аналитический центр Циан
В среднем по регионам-лидерам доля ипотеки от средней стоимости квартиры выросла за год на 2 п.п. В предыдущий годы динамика была нулевой. То есть рост среднего займа по ипотеке на фоне общего роста цен на недвижимость частично компенсирует соотношение между размером первого взноса и ипотекой.
Источник: Аналитический центр Циан
Считаем в рублях: с каким первым взносом приходят и сколько берут в ипотеку?
Аналитики Циан посчитали – что увеличивается быстрее – средний займ или стоимость квартиры на вторичном рынке. В 3 из 12 регионов (Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край) размер среднего займа показал чуть меньший рост в сравнении с динамикой средних цен на квартиры. В Башкортостане оба показателя растут равномерно. По остальным регионам-лидерам средний займ растет быстрее, чем стоимость жилья – то есть именно данным локациям стоит уделить более пристальное внимание, как потенциальным субъектам с большим ростом закредитованности.
Наибольший разрыв в темпах роста среднего кредита и стоимости квартиры наблюдается в Свердловской, Челябинской, Самарской областях, а также – в Москве.
Динамика среднего размера займа по ипотеке и стоимости квартиры на вторичном рынке
|
Регион |
Показатель |
июн.19 |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
Динамика за 2 года |
|
г. Москва |
Cредн. займ, млн р. |
5,0 |
4,9 |
5,9 |
21% |
19% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
12,9 |
13,4 |
14,9 |
11% |
16% |
|
|
Московская область |
Cредн. займ, млн р. |
3,1 |
3,3 |
4,0 |
21% |
26% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
5,2 |
5,6 |
7,0 |
25% |
35% |
|
|
Тюменская область |
Cредн. займ, млн р. |
2,3 |
2,4 |
2,8 |
18% |
21% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,7 |
3,9 |
4,5 |
15% |
22% |
|
|
г. Санкт-Петербург |
Cредн. займ, млн р. |
3,0 |
3,1 |
3,9 |
25% |
30% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
7,8 |
7,7 |
9,7 |
26% |
24% |
|
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,3 |
18% |
27% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
4,4 |
4,0 |
4,6 |
15% |
5% |
|
|
Республика Башкортостан |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,1 |
13% |
21% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,7 |
3,1 |
3,5 |
13% |
-5% |
|
|
Свердловская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
2,0 |
2,3 |
20% |
16% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,4 |
3,4 |
3,6 |
6% |
6% |
|
|
Челябинская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,5 |
1,5 |
1,8 |
21% |
20% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,2 |
2,2 |
2,4 |
9% |
9% |
|
|
Краснодарский край |
Cредн. займ, млн р. |
2,0 |
2,1 |
2,6 |
25% |
30% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
4,7 |
4,9 |
8,2 |
67% |
74% |
|
|
Новосибирская область |
Cредн. займ, млн р. |
2,0 |
2,1 |
2,5 |
21% |
27% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,8 |
3,9 |
4,6 |
18% |
21% |
|
|
Красноярский край |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
2,0 |
2,4 |
20% |
30% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,8 |
3,4 |
3,8 |
12% |
36% |
|
|
Самарская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,7 |
1,7 |
2,0 |
20% |
16% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,2 |
3,0 |
3,3 |
10% |
3% |
|
|
Ростовская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
1,9 |
2,2 |
17% |
18% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,1 |
3,1 |
3,3 |
6% |
6% |
|
|
Пермский край |
Cредн. займ, млн р. |
1,6 |
1,7 |
2,0 |
20% |
25% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,5 |
2,6 |
3,0 |
15% |
20% |
|
|
Нижегородская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,3 |
19% |
28% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,4 |
3,8 |
4,2 |
11% |
24% |
Источник: Аналитический центр Циан
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
В сегменте новостроек сумма ипотечного займа – больше, чем на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, сколько же составляет средний размер займа от стоимости средней квартиры в новостройке (в расчёты не принимались объекты в продаже от застройщиков в сданных новостройках).
На топ-15 регионов РФ с наибольшим количеством выданных ипотек приходится 59% всех сделок в 1 полугодии 2021 года. В лидерах по объемам выдачи – Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Краснодарский край и Тюменская область. В сравнении с пятеркой лидеров на вторичном рынке, на «первичке» нет Татарстана, зато есть Краснодарский край.
Кредитная нагрузка всё выше
В среднем по всем городам-миллионникам сумма по ипотеке занимает порядка 65% от среднего бюджета предложения квартиры на первичном рынке. В отдельных регионах средняя стоимость квартиры на первичном рынке оказывается сопоставимой со средним размером займа. Например, в Челябинской области средняя сумма займа в июне 2021 года составила 2,86 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры в регионе от застройщика – 3,44 млн рублей – ипотека занимает около 83% стоимость средней квартиры в регионе. Похожая ситуация и в Московской области, в которой средний займ составляет порядка 5,7 млн рублей при средней стоимости квартиры в 6,3 млн рублей (90%). Непропорциональное соотношение среднего ипотечного займа и средней стоимости квартиры и в Тюменской области (ипотека занимает 76% от среднего займа).
В Москве средний размер займа достиг на первичном рынке 7,2 млн рублей при средней стоимости квартиры 14,6 млн рублей – иными словами, покупатели столичных новостроек берут примерно половину стоимости жилья в кредит. В Санкт-Петербурге ситуация чуть хуже: средний займ составляет 55% (4,9 млн) от средней стоимости жилья (8,8 млн).
Наравне с Москвой небольшую долю средний кредит от стоимости квартиры на первичном рынке составляет и в Краснодарском крае: 42% (ипотека – 3,2 млн рублей при стоимости жилья в 7,71 млн рублей).
Опасения Центробанка логичны: начиная с января 2021 года, доля ипотечного займа от средней стоимости квартиры в лидирующих регионах планомерно увеличивается: если в начале этого года показатель был на уровне 56% - то есть на долю первого взноса приходилось 44% от стоимости квартиры, то сегодня ипотека занимает 65%, остальная сумма (35%) – на условный первый взнос.
Эксперты Циан отмечают, что с началом выдачи льготной ипотеки доля кредитных средств в общей структуре стоимости квартиры снизилась, что связано с изменением структуры спроса: на рынке стали активно приобретать и небольшие квартиры в качестве первого жилья (на которые требуется меньшая сумма в кредит из-за стоимости). Большие же квартиры могли приобретаться и по «семейной ипотеке», которая была доступна задолго до льготного кредитования «для всех». Однако рост цен на недвижимость нивелировал данный фактор – чтобы компенсировать рост цен на новостройки, приходится брать большие суммы в кредит.
Источник: Аналитический центр Циан
За прошедший год количество регионов, в которых средний размер ипотечного займа максимально приближен (более 70%) к средней стоимости квартиры, увеличивается. В июне 2020 года из 15 лидирующих по числу выданных ипотек регионов, в их число попал только один, а именно – Московская область (88%). Сейчас к списку регионов, в которых средний займ – более 70% от средней стоимости квартиры присоединилось еще 4: Челябинская область (83%), Ростовская (78%), Тюменская (76%), Пермский край (75%). Таким образом, в каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе, средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже в том же регионе. На вторичном рынке таких регионов нет.
Одновременно список регионов, в которых средний займ оказался меньше 50% от средней стоимости квартиры на первичном рынке, уменьшился: в июне 2020 года речь шла о Москве, Санкт-Петербург, Краснодарском крае и Нижегородской области. Сейчас из их числа остались только Москва и Краснодарский край.
Ситуация с ипотечным кредитование именно на первичном рынке вызывает наибольшие опасения в части высокой закредитованности населения и больших кредитов в абсолютных суммах в пересчете на среднюю стоимости жилья в продаже.
Средний размер ипотечного займа от средней стоимости квартиры на первичном рынке
|
Регион |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
|
Москва |
44% |
49% |
6% |
|
г. Санкт-Петербург |
46% |
55% |
9% |
|
Московская область |
83% |
91% |
7% |
|
Краснодарский |
49% |
41% |
-8% |
|
Тюменская |
62% |
76% |
13% |
|
Свердловская |
55% |
62% |
7% |
|
Новосибирская |
58% |
62% |
4% |
|
Башкортостан |
51% |
59% |
8% |
|
Ростовская |
64% |
78% |
14% |
|
Татарстан |
51% |
60% |
9% |
|
Красноярский |
60% |
64% |
3% |
|
Воронежская |
67% |
57% |
-10% |
|
Пермский |
60% |
75% |
15% |
|
Челябинская область |
62% |
83% |
21% |
|
Нижегородская |
49% |
62% |
13% |
|
В среднем по 15 регионам |
57% |
65% |
8% |
Источник: Аналитический центр Циан
Охлаждение неизбежно: новый лимит по льготной ипотеке превышен в 85% регионах
В июне 2021 года в целом по РФ на первичном рынок пришлось 30% выданных ипотек, что логично, учитывая последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях. Новый лимит кредитования – до 3 млн рублей оказывается недостаточным для большинства регионов. В июне 2021 года сумму кредита в 3 млн рублей была превышена для 85% всех субъектов РФ. До 3 млн рублей в среднем в кредит брали в 13 регионах. Причем в 11 из них средняя сумма займа вплотную подошла к лимиту и варьируется от 2,8 млн до 3 млн рублей. «Запас» примерно в 400-500 тыс. рублей есть по сделкам в Воронежской области и Алтайском крае.
Регионы со средние размером ипотеки до 3 млн рублей – нового лимита по льготной ипотеке
|
Федеральный округ |
Регион |
Средняя сумма ипотечного кредита |
|
Центральный ФО |
Воронежская область |
2,56 |
|
Орловская область |
2,91 |
|
|
Рязанская область |
2,86 |
|
|
Северо-Западный ФО |
Вологодская область |
2,87 |
|
Псковская область |
2,83 |
|
|
Южный ФО |
Ростовская область |
3 |
|
Приволжский ФО |
Республика Марий Эл |
2,91 |
|
Удмуртская Республика |
2,83 |
|
|
Пермский край |
2,99 |
|
|
Оренбургская область |
2,82 |
|
|
Пензенская область |
2,9 |
|
|
Уральский ФО |
Челябинская область |
2,86 |
|
Сибирский ФО |
Алтайский край |
2,63 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
“Рост средней суммы ипотечного займа можно было бы объяснить ростом цен на недвижимость, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. - Однако увеличение среднего ипотечного кредита за прошедший год на 46% (с 2,8 млн до 4,1 млн рублей) на первичном рынке не позволило сохранить баланс между собственными и заемными средствами, что потенциально как раз и ведет к рискам, обозначенным Центробанком. В такой ситуации повышение минимального первого взноса по ипотеке позволит частично сократить разрыв между суммой кредита и стоимостью жилья. Особенно это актуально на первичном рынке, в сегменте готовой недвижимости динамика не столь выражена”.
Режим самоизоляции и закрытые границы привели к «перезагрузке» рынка загородной недвижимости и оживили интерес населения к данному сегменту жилья. Эксперты Циан выяснили, как изменились цены и спрос на частные дома в России с начала 2021 года.
- Более половины (55%) всего нового жилья в России вводится за счет индивидуального жилищного строительства. В январе-марте этого года доля ИЖС впервые превысила 50%-й рубеж по итогам отдельного квартала.
- За год цены на загородные дома в целом по России выросли на 18%. Максимальный прирост - в курортных регионах.
- В процентном отношении растет спрос на земельные участки: с начала 2021 года 23% от общего числа просмотров объявлений приходятся на данный сегмент (в целом за 2020 год - 18%) загородного рынка.
- Дома и дачи занимают 56% от всего предложения загородного рынка РФ. На втором месте – земельные участки (41%). 3% приходится на таунхаусы.
1. 55% всего нового жилья в России вводится за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
Вымывание наиболее ликвидных вариантов на загородном рынке в совокупности с утверждением льготной семейной ипотеки на строительство частного дома стимулировали интерес населения к приобретению земельных участков и увеличили темпы ИЖС. Статистический рост доли домов, построенных населением, связан также и с процессом дачной амнистии.
В 1 квартале 2021 года зафиксировано преобладание объема жилищного строительства населением над вводом застройщиками. На протяжении долгого времени доля ИЖС от всего объема жилищного строительства держалась на уровне 41-43%. В 2020 году на ввод населением пришлось 48%, а в 1 квартале 2021 года более половины - 54,5%. Ранее такая ситуация наблюдалась только в отдельные месяцы.
Высокая доля ИЖС фиксируется не только в южных регионах, где она была традиционно велика, но и в Центральной России (53%), на Урале (72%) и в Поволжье (55%). Только в двух федеральных округах доля ИЖС меньше 50% - в Северо-Западном и Дальневосточном. В северных регионах “суровость” климата требует существенных вложений средств и труда в индивидуальные дома для проживания там зимой (траты на отопление).
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата
Самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Центральном ФО (2,8 млн кв. м). В региональном разрезе лидируют Московская область (1,1 млн кв. м) и Ленинградская область (0,6 млн кв. м) - именно здесь наиболее распространен формат коттеджных поселков. Далее следуют Татарстан (0,5 млн кв. м), Башкортостан (0,4 млн кв. м), Свердловская область (0,3 млн кв. м) и южные регионы - Краснодарский край (0,4 млн кв. м) и Ростовская область (0,3 млн кв. м).
2. За год дома в курортных регионах подорожали на треть
Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет 7 млн рублей против 6,1 млн рублей в мае 2020. Без учета домов в пределах Москвы и Санкт-Петербурга средняя стоимость 5,9 млн против 5,5 млн рублей год назад.
Примечание
В расчетах учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50-700 кв м.) и ценой (0,15-200 млн руб.). Регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже, в выборку не вошли.
Дома дорожают чуть медленнее квартир. Во-первых, на рынке загородной недвижимости в 2020 году не действовала льготная ипотека, как на первичном рынке, которая провоцирует спрос и последующее удорожание лотов. Во-вторых, покупка дома - это большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные также с необходимостью вкладываться в решение вопросов, которые не актуальны для квартир (уборка территории, инвестиции в инженерную инфраструктуру, содержание других строений). Поскольку загородный сегмент медленнее растет в цене, индивидуальные дома в пригородах все чаще становятся актуальной альтернативой для решения жилищных вопросов.
Наибольший рост средних цен на загородном рынке зафиксирован в Южном ФО (+22,3%) и Северо-Западном ФО (+16,9%). В Южном ФО увеличение цен обеспечивается, в первую очередь, Краснодарским краем (рекордные +47,9%), а также Севастополем (+31%). Там цены растут самыми быстрыми темпами. Причиной является увеличение спроса - в современных условиях, когда многие перешли на удаленную работу, а ситуация с туристическими поездками остается достаточно неопределенной, предложения в частных домах в регионах с комфортным климатом стали весьма привлекательными. Дома приобретаются как для постоянного проживания, так и для поездок на лето. Аналогичная ситуация характерна для Ставропольского края, где особой популярностью пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, а также Крыма (+17,7%) и Республики Алтай (+21,5%). В среднем дома в курортных регионах подорожали за год на треть. Также высокие темпы в столичных регионах: в Москве (+23,1%), Санкт-Петербурге (+21,3%), Ленинградской (+28,6%) и в Московской областях (+22,5%), что свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании наиболее доступных вариантов с меньшей площадью.
Средняя стоимость дома в продаже*
|
Субъект |
Средняя цена дома в продаже, май 2021 |
Динамика средней цены за год |
Средняя площадь дома в продаже, май 2021 |
Динамика средней площади за год |
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
6,63 |
17,9% |
151 |
-0,2% |
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФО |
6,81 |
13,0% |
149 |
0,6% |
|
Москва |
32,00 |
23,1% |
305 |
4,7% |
|
Московская область |
20,34 |
22,5% |
234 |
3,2% |
|
Калужская область |
5,76 |
12,5% |
150 |
0,7% |
|
Тверская область |
5,75 |
7,3% |
142 |
1,2% |
|
Воронежская область |
5,15 |
9,8% |
134 |
-1,7% |
|
Тульская область |
5,00 |
4,2% |
137 |
-0,6% |
|
Белгородская область |
4,90 |
10,9% |
137 |
0,0% |
|
Ярославская область |
4,88 |
14,0% |
136 |
-2,0% |
|
Ивановская область |
4,57 |
11,2% |
132 |
1,0% |
|
Костромская область |
4,30 |
2,4% |
144 |
4,3% |
|
Курская область |
4,17 |
1,7% |
137 |
0,6% |
|
Смоленская область |
3,83 |
-4,0% |
143 |
-1,5% |
|
Липецкая область |
3,91 |
8,3% |
132 |
2,3% |
|
Орловская область |
3,78 |
4,7% |
132 |
-0,2% |
|
Владимирская область |
3,80 |
10,1% |
130 |
1,1% |
|
Тамбовская область |
3,62 |
5,2% |
118 |
-1,5% |
|
Брянская область |
3,46 |
1,8% |
118 |
-4,2% |
|
Рязанская область |
3,40 |
1,2% |
122 |
-2,9% |
|
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФО |
9,27 |
16,9% |
167 |
2,7% |
|
Санкт-Петербург |
28,50 |
21,3% |
290 |
12,9% |
|
Ленинградская область |
18,00 |
28,6% |
192 |
9,8% |
|
Калининградская область |
11,33 |
17,7% |
192 |
-0,6% |
|
Мурманская область |
8,50 |
8,6% |
205 |
0,1% |
|
Республика Коми |
5,05 |
3,1% |
146 |
5,7% |
|
Республика Карелия |
4,90 |
-1,2% |
124 |
-12,6% |
|
Архангельская область |
4,91 |
11,1% |
139 |
1,2% |
|
Вологодская область |
4,06 |
19,4% |
133 |
0,2% |
|
Псковская область |
3,81 |
9,5% |
126 |
0,7% |
|
Новгородская область |
3,60 |
14,3% |
120 |
1,7% |
|
ЮЖНЫЙ ФО |
9,37 |
22,3% |
157 |
3,2% |
|
Севастополь |
16,05 |
31,0% |
193 |
8,5% |
|
Краснодарский край |
18,16 |
47,9% |
191 |
8,3% |
|
Республика Крым |
12,53 |
17,7% |
167 |
6,0% |
|
Ростовская область |
5,55 |
-1,8% |
128 |
-4,3% |
|
Республика Адыгея |
5,00 |
6,4% |
135 |
3,4% |
|
Астраханская область |
4,40 |
2,3% |
148 |
-0,3% |
|
Волгоградская область |
3,89 |
2,1% |
135 |
-2,7% |
|
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФО |
6,66 |
5,0% |
174 |
2,3% |
|
Республика Дагестан |
8,50 |
10,4% |
199 |
3,1% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
7,02 |
-3,3% |
198 |
17,2% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
5,89 |
-8,1% |
163 |
-15,5% |
|
Ставропольский край |
5,23 |
30,8% |
135 |
8,7% |
|
ПРИВОЛЖСКИЙ ФО |
4,84 |
7,2% |
141 |
-0,2% |
|
Республика Татарстан |
6,78 |
15,3% |
152 |
-0,1% |
|
Самарская область |
6,22 |
7,1% |
164 |
-0,6% |
|
Нижегородская область |
6,18 |
11,2% |
159 |
3,6% |
|
Пермский край |
5,52 |
15,7% |
157 |
9,0% |
|
Ульяновская область |
5,01 |
7,5% |
135 |
-5,6% |
|
Республика Марий Эл |
4,50 |
-8,0% |
137 |
-3,9% |
|
Чувашская Республика |
4,81 |
6,4% |
142 |
-0,4% |
|
Республика Башкортостан |
4,32 |
3,6% |
128 |
-2,4% |
|
Кировская область |
4,04 |
9,5% |
147 |
0,5% |
|
Удмуртская Республика |
4,47 |
18,3% |
129 |
5,5% |
|
Оренбургская область |
4,23 |
3,7% |
136 |
-3,4% |
|
Саратовская область |
4,10 |
-0,2% |
128 |
-4,4% |
|
Пензенская область |
4,00 |
4,2% |
135 |
-1,3% |
|
Республика Мордовия |
3,58 |
3,2% |
130 |
0,1% |
|
УРАЛЬСКИЙ ФО |
5,24 |
11,9% |
144 |
-0,4% |
|
Свердловская область |
6,84 |
10,3% |
165 |
1,7% |
|
Тюменская область |
6,74 |
20,4% |
148 |
3,0% |
|
Челябинская область |
4,63 |
7,4% |
145 |
-4,4% |
|
Курганская область |
2,76 |
4,9% |
118 |
-2,4% |
|
СИБИРСКИЙ ФО |
4,91 |
7,1% |
138 |
-1,2% |
|
Томская область |
7,03 |
20,6% |
166 |
2,9% |
|
Новосибирская область |
6,27 |
4,5% |
152 |
-1,0% |
|
Красноярский край |
5,37 |
-4,1% |
146 |
-4,0% |
|
Республика Алтай |
5,03 |
21,5% |
120 |
0,0% |
|
Иркутская область |
5,10 |
1,4% |
136 |
-3,2% |
|
Алтайский край |
4,29 |
9,7% |
131 |
3,3% |
|
Омская область |
3,99 |
0,3% |
134 |
-3,9% |
|
Республика Хакасия |
3,67 |
1,4% |
131 |
-0,9% |
|
Кемеровская область |
3,48 |
9,4% |
123 |
-3,8% |
|
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФО |
6,17 |
5,3% |
140 |
-0,2% |
|
Приморский край |
9,21 |
-0,8% |
150 |
-3,4% |
|
Хабаровский край |
7,49 |
7,2% |
168 |
2,5% |
|
Республика Саха (Якутия) |
6,69 |
0,8% |
132 |
-8,3% |
|
Амурская область |
5,81 |
4,3% |
139 |
-3,1% |
|
Забайкальский край |
4,14 |
16,9% |
135 |
6,5% |
|
Республика Бурятия |
3,70 |
17,5% |
119 |
7,1% |
Источник: Аналитический центр Циан
*Из статистики исключены регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже.
3. Спрос на земельные участки растет
2020 г. оказался ажиотажным по спросу на рынке загородной недвижимости – пик активности пришелся на период самоизоляции. После снятия ограничительных мер потенциальный спрос на приобретение загородных объектов стал снижаться: по данным Циан, в 1 квартале 2021 г. он был в 2 раза ниже пика 2020 года, но на 40% выше, чем в 2019 году. То есть пандемия оживила интерес россиян к загородному образу жизни.
По подсчетам Циан, в первые месяцы 2021 года покупатели чаще интересовались приобретением дома или дачи (74% всех просмотров объявлений), еще 23% - земельного участка, 3% - таунхауса. Несмотря на то, что россияне по-прежнему предпочитают загородное жилье «под ключ», в сравнении с 2020 годом в структуре спроса произошли изменения в пользу увеличения доли спроса на земельные участки (+5 п.п.).
Земельные участки стали популярнее по ряду причин. Во-первых, самые ликвидные готовые варианты на загородном рынке были быстро распроданы на фоне ажиотажного спроса в 2020 году. В продаже остались не самые востребованные варианты, часто – с завышенной стоимостью или с конструктивными дефектами. Дефицит ликвидного предложения стимулирует развитие индивидуального жилищного строительства. Во-вторых, повлияло утверждение льготной семейной ипотеки на строительство индивидуального дома. Льготные кредиты по ставке до 6% предусмотрены и на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем.
В структуре предложения дома занимают 56%, значительная доля принадлежит земельным участкам - 42%, 2% - таунхаусам. За год структура практически не изменилась. В абсолютном выражении выросло число объявлений во всех сегментах, что связано с выводом в продажу новых объектов на фоне повышенного спроса.
Источник: Аналитический центр Циан
4. По сравнению с маем прошлого года спрос просел на четверть
В первые 3 месяца 2021 года потенциальный спрос (число просмотров объявлений) на загородном рынке во всех сегментах был выше, чем за аналогичный период год назад. В большей степени увеличение спроса зафиксировано для земельных участков (~+60% в целом по РФ). Факторами послужили вымывание ликвидных готовых вариантов, относительная доступность (объекты приобретается «на будущее», с целью строительства дома, когда на это будут ресурсы), слухи о запуске льготной ипотеки на строительство частного дома. Далее по уровню прироста потенциального спроса – дома и дачи (~+30%). Россияне по-прежнему предпочитают готовые варианты. Кроме того, на рынке немало объектов в плохом состоянии, которые нередко приобретаются только ради земельного участка. Интерес к таунхаусам увеличился на ~20%. В целом по загородному рынку РФ число просмотров объявлений по всем сегментам и типам объектов оказалось в 1 квартале 2021 года в 1,4 раза выше, чем в 1 квартале 2020 года.
В апреле прошлого года уже действовал режим самоизоляции, поэтому потенциальный спрос апреля текущего года ниже, чем год назад (но разрыв с этим годом не так велик, т.к. в период самоизоляции в первую очередь появился интерес к рынку аренды, а не покупки). Исключение составляет только сегмент земельных участков, интерес к которому в этом году растет особенно сильно.
Источник: Аналитический центр Циан
“Рынок загородной недвижимости, лишенный ранее повышенного внимания, становится все более популярным. Об этом свидетельствует увеличение активности как покупателей (растет число просмотров объявлений), так и продавцов (появляется все больше предложений). По сравнению с пиковым периодом 2020 года показатели меньше, однако на фоне допандемийных 2018-2019 годов динамика положительная, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Это стимулирует и увеличение цен: за год загородные дома подорожали на 18%. Максимальный прирост - в регионах с высокой платежеспособностью населения и на курортах, которые стали пользоваться повышенным спросом на фоне развития удаленного формата работы и неопределенной ситуации с туристическими поездками. Комфортный климат притягивает население и для постоянного проживания, и на отдых летом.”
Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал изменение стоимости жилья на вторичном рынке «старой» Москвы в разрезе по районам по итогам апреля 2021 года и выявил районы с наибольшим снижением, наибольшим увеличением стоимости, а также наиболее стабильные в плане цены районы города.
С начала 2020 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья выросла на 17% и по итогам апреля 2021 года составила 359,1 тыс. руб. за 1 кв. м без учета Зеленограда и Новой Москвы.
Топ-10 дорогих районов остались практически без изменений, немного поменявшись местами. Хамовники - самый дорогой район Москвы со средней стоимостью квадратного метра 740 412 руб. Далее следуют Арбат и Якиманка, где средняя стоимость квадратного метра 645 113 и 609 149 руб. соответственно. Выбыли районы Басманный и Таганский, которые на начало 2021 года занимали 9 и 10 места. Вместо них в Топ-10 вошли районы Сокол и Дорогомилово.
Топ-10 самых дорогих районов
|
Район |
Цена 1 кв. м, руб. |
|
Хамовники |
740 112 |
|
Арбат |
645 113 |
|
Якиманка |
609 149 |
|
Тверской |
492 075 |
|
Замоскворечье |
489 192 |
|
Пресненский |
484 725 |
|
Раменки |
481 044 |
|
Сокол |
465 671 |
|
Мещанский |
427 054 |
|
Дорогомилово |
420 123 |
Традиционно в 10-ку самых бюджетных районов вошли наименее благоприятные районы у МКАД или за кольцевой дорогой. Капотня (170 480 руб./кв. м) и Некрасовка (173 951 руб./кв. м) остаются лидерами по наименьшей средней стоимости квадратного метра. Третье место занимает Южное Бутово вместо Бирюлево Западное. Выбыли из списка район Дмитровский и Бибирево. При этом появились районы Ростокино и Лосиноостровский.
Топ-10 самых дешевых районов
|
Район |
Цена 1 кв. м, руб. |
|
Капотня |
170 480 |
|
Некрасовка |
173 951 |
|
Южное Бутово |
182 182 |
|
Ростокино |
182 380 |
|
Бирюлево Западное |
182 765 |
|
Новокосино |
186 463 |
|
Ярославский |
187 559 |
|
Лосиноостровский |
188 168 |
|
Ново-Переделкино |
191 616 |
|
Бирюлево Восточное |
191 804 |
В связи со всеми событиями за последние 1,5 года цены поменялись во всех районах «старой» Москвы. Изменение средней стоимости во всех районах выше 1%. Если раньше в 10-20 районов наблюдалась динамика цен от 0% до 1%, то сейчас таких районов не осталось. Самыми стабильными районами можно считать Пресненский (+1,02%), Лосиноостровский (+1,4%), Марьина Роща (+1,6%) и Очаково-Матвеевское (+1,7%). В остальных районах изменение цен составило от 2% и более процентов.
Показатель средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья уменьшился только в четырех районах: Крылатское (-13,7%), Сокольники (-5,0%), Северное Тушино (-2,2%) и Ростокино (-2,0%).
«В среднем с начала 2020 года стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась на 17%, что является рекордным значением за последние 5 лет. Рост цен наблюдался в абсолютном большинстве районов города (112 районов). Больше всего стоимость квадратного метра выросла в таких районах, как Левобережный (+36,6%), Северный (33,5%) и Сокол (29,6%). Также в среднем на 27% увеличилась стоимость в районах Преображенское, Рязанский, Бирюлево Западное, Бирюлево Восточное, Западное Дегунино, Нагатинский Затон и Чертаново Южное», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».