Ипотека по цене квартиры: доля собственных средств в кредитных сделках снижается
Рынок ипотечного кредитования практически каждый месяц ставит рекорд – и если июнь 2021 года не смог обновить максимум по количеству сделок, то остальные показатели продолжают брать «новые вершины». К примеру, средний размер ипотечного займа в июне 2021 года достиг 3 млн рублей – абсолютный максимум за всю историю. Одновременно Центробанк ужесточает требования по ипотекам с минимальным первым взносом. Эксперты Циан выяснили, какую часть от цены предложения средней квартиры составляет ипотечный займ. В каждом пятом лидирующем по выдаче кредитов регионе эти показатели сопоставимы.
- Средний размер ипотечного займа по РФ (согласно данным ЦБ РФ) впервые преодолел отметку в 3 млн рублей – (+29% и + 700 тыс. за год).
- На первичном рынке в ипотеку берут в среднем 4,1 млн рублей – это исторический максимум. На вторичном рынке средний займ существенно ниже – 2,6 млн рублей.
- Разница в сумме кредита между первичными и вторичными рынками увеличивается – сегодня она составляет 1,4 млн рублей против 600 тыс. годом ранее.
- 76% ипотек в 1 полугодии 2021 года были выданы на вторичное жилье. Самый высокий спрос на «первичку» в кредит был в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях).
Вторичный рынок
- На 15 регионов приходится 51% выданных ипотек в 1 полугодии 2021 года. Средний займ превышает половину от средней цены квартиры в регионе: 56%.
- Минимальную долю от стоимости средней квартиры в регионе ипотека занимает в Краснодарском крае (31%), Москве и Санкт-Петербурге (40%). Максимальную – в Челябинской области (73%).
- Средний размер займа увеличивается большими темпами в сравнении со стоимостью квартир в Свердловской, Челябинской, Самарской областях, а также – в Москве. На данные регионы стоит обратить внимание при оценке закредитованности, как потенциально более рискованные локации.
Первичный рынок
- На 15 регионов приходится 59% выданных ипотек в 1 полугодии 2021 года. Средний размер ипотечного кредита составляет порядка 65% от средней стоимости квартиры, соответственно на собственные средства приходится порядка 35% суммы. В начале года доля кредитных средств была на уровне 56%.
- В каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже. На вторичном рынке таких регионов нет.
- Наибольшую долю средний займ занимает от бюджета предложения в Московской области. Минимальный размер займа от средней стоимости квартиры в регионе - в Москве (49%), а также – Краснодарском крае (41%).
- Рост среднего займа замедлится – только в 15% регионов РФ средний размер ипотеки ниже нового трехмиллионного лимита. Больше таких субъектов – в Приволжском ФО.
Ипотечный кредит преодолел отметку в 3 млн рублей – россияне берут в кредит на 700 тыс. больше, чем год назад.
По итогам июня 2021 года средний размер ипотечного займа, выданного в целом по РФ, впервые достиг отметки в 3 млн рублей – это на 29% больше, чем еще год назад – тогда россияне брали в ипотеку в среднем 2,37 млн рублей – на 680 тыс. меньше. В предыдущие годы прирост был существенно ниже: с июня 2019 года по июнь 2020 года – всего 6% или 140 тыс. рублей. С июня 2018 года по июнь 2019 года – 11% или 220 тыс.
Таким образом, наибольший рост ипотечного займа пришёлся как раз на период действия льготной ипотеки. Сегодня в кредит берут больше на 29%, чем в июне 2020 года, на 37% больше, чем в июне 2019 года и на 51% больше, чем еще три года назад – в июне 2018 года.
Средний размер ипотечного кредита в целом по РФ (первичный и вторичный рынки)
|
Месяц |
Средний размер ипотеки, млн рублей |
Прирост за год в % |
Прирост за год в тыс. рублей |
|
июн.18 |
2,01 |
||
|
июн.19 |
2,23 |
11% |
220 |
|
июн.20 |
2,37 |
6% |
140 |
|
июн.21 |
3,05 |
29% |
680 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Рекорд поставлен не только целом по рынку, но и отдельно по сегменту новостроек: в июне 2021 года средний займ преодолел отметку в 4 млн рублей (4,1 млн), что на 1,5 млн рублей больше, чем россияне берут в ипотеку на вторичном рынке (2,6 млн рублей). Разница в сумме среднего займа между сегментами увеличивается: годом ранее (в июне 2020 года) она составляла 600 тыс. рублей, как и в июне 2019 года. В июне 2018 года (три года назад) разница была ниже – на уровне 400 тыс. рублей. Увеличение разрыва между средними займами объясняется не только более дешевой ипотекой «на первичке» (благодаря чему можно взять в кредит большую сумму), но и стоимостью самой недвижимости. К примеру, если взять города от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, то в 60% из них средняя стоимость кв.м на первичном рынке – выше, чем на вторичном. За исключением Москвы, во всех городах-миллионниках новостройки в среднем оказываются дороже «вторички».
Кроме того, на вторичном рынке немало альтернативных сделок, когда в качестве первого взноса клиенты используют средства от продажи предыдущего жилья – в такой ситуации, как правило, в кредит нужно брать меньшую сумму, в отличие от тех клиентов, которые на первый взнос копят «с нуля».
За прошедший год средний размер займа на первичном рынке увеличился на 46%: с 2,8 млн до 4,1 млн рублей. На вторичном рынке рост скромнее: с 2,1 млн рублей до 2,6 млн (+24%).
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
Покупатели на вторичном рынке в среднем имеют примерно половину от стоимости жилья, вторая половина - в кредит
Несмотря на популярность льготной ипотеки, на первичный рынок приходится примерно четверть от всех выданных ипотек. К примеру, в 1 полугодии 2021 года доля ипотек на первичном рынке от общего количества составила 26%, а диапазон варьировался от 24% в марте-апреле до 30% в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на прежних условиях). Таким образом, 3 из 4 покупателей приходят в банк за ипотекой на готовую квартиру на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, какую долю от средней стоимости квартиры составляет средний займ в регионах с самым большим количеством выданных ипотек за 1 полугодие 2021 года. Поскольку основной объем сделок приходится на вторичный рынок, именно данный сегмент используется в расчетах.
На 15 регионов в 1 полугодии 2021 года пришлось 51% всех выданных ипотек на вторичном рынке. В лидерах - Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург и Татарстан. На пять регионов приходится 23% от всего числа выданных ипотек на вторичном рынке. Остальные 28% ипотек получены в Башкортостане, Свердловской, Челябинской областях, Краснодарском крае, Новосибирской области, Красноярском крае, Самарской, ростовской областях, Пермском крае и Нижегородской области.
Средний размер займа от средней стоимости квартиры по 15 регионам с наибольшим число выданных ипотек составляет 56% - то есть в кредит привлекают больше половины от стоимости квартиры, на собственные средства приходится 44%. Однако, в зависимости от конкретного региона, показатели существенно варьируются.
К примеру, в Краснодарском крае средний размер займа составляет всего 2,6 млн рублей (что соответствует общестрановым показателям), однако от средней цены квартиры – это всего 31%. За прошедший год средний размер займа в Краснодарском крае вырос на четверть, при том, что средний бюджет квартиры в продаже – на 67%: с 4,9 млн рублей до 8,2 млн рублей, чем и объясняется меньший процент кредитных средств. Кроме того, основной рост цен пришелся именно на Сочи, где сложно получить ипотеку из-за большого количества нелегальных схем строительства, из-за чего форма права собственности не позволяет претендовать на ипотеку.
С 60% от стоимости квартиры на вторичном рынке “приходят” жители Москвы и Санкт-Петербурга. В Москве средний размер займа вырос на 21%, а стоимость квартиры на вторичном рынке – на 11%: с 13,4 млн до 15,9 млн рублей. В Санкт-Петербурге средний размер ипотеки и стоимость квартиры выросла сопоставимыми темпами: на 25% и 26% соответственно. С первоначальным взносом больше половины от стоимости средней квартиры приходят также жители Татарстана (51%).
Максимальный процент от стоимости квартиры приходится на кредитные средства на вторичном рынке в Челябинской области (73%), Ростовской (67%) и Пермском крае (67%).
В динамике за год средний размер кредита увеличился для 12 из 15 лидирующих по количеству выданных ипотек регионов. Соответственно, в этих же субъектах средний кредит стал составлять большую долю от стоимости квартиры в продаже. Рост «первого взноса» отмечен за год только в Краснодарском крае (+11%) и Московской области (+2%). Ничего не изменилось в Санкт-Петербурге и в Башкортостане.
Средний размер кредитных средств по ипотеке от стоимости квартиры на вторичном рынке (рассчитан, как отношение среднего размера кредита от средней стоимости квартиры)
|
Регион |
июн.19 |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
Динамика за 2 года |
|
г. Москва |
39% |
36% |
40% |
4% |
1% |
|
Московская область |
61% |
59% |
57% |
-2% |
-4% |
|
Тюменская область |
63% |
61% |
63% |
2% |
0% |
|
г. Санкт-Петербург |
39% |
40% |
40% |
0% |
1% |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
41% |
48% |
49% |
1% |
8% |
|
Республика Башкортостан |
48% |
60% |
61% |
1% |
13% |
|
Свердловская область |
55% |
59% |
65% |
6% |
10% |
|
Челябинская область |
66% |
66% |
73% |
7% |
7% |
|
Краснодарский край |
42% |
42% |
31% |
-11% |
-11% |
|
Новосибирская область |
52% |
53% |
55% |
2% |
3% |
|
Красноярский край |
66% |
59% |
63% |
4% |
-3% |
|
Самарская область |
54% |
56% |
61% |
5% |
7% |
|
Ростовская область |
60% |
61% |
67% |
6% |
7% |
|
Пермский край |
64% |
64% |
67% |
3% |
3% |
|
Нижегородская область |
53% |
51% |
55% |
4% |
2% |
|
В среднем по 15 регионам |
54% |
54% |
56% |
2% |
2% |
Источник: Аналитический центр Циан
В среднем по регионам-лидерам доля ипотеки от средней стоимости квартиры выросла за год на 2 п.п. В предыдущий годы динамика была нулевой. То есть рост среднего займа по ипотеке на фоне общего роста цен на недвижимость частично компенсирует соотношение между размером первого взноса и ипотекой.
Источник: Аналитический центр Циан
Считаем в рублях: с каким первым взносом приходят и сколько берут в ипотеку?
Аналитики Циан посчитали – что увеличивается быстрее – средний займ или стоимость квартиры на вторичном рынке. В 3 из 12 регионов (Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край) размер среднего займа показал чуть меньший рост в сравнении с динамикой средних цен на квартиры. В Башкортостане оба показателя растут равномерно. По остальным регионам-лидерам средний займ растет быстрее, чем стоимость жилья – то есть именно данным локациям стоит уделить более пристальное внимание, как потенциальным субъектам с большим ростом закредитованности.
Наибольший разрыв в темпах роста среднего кредита и стоимости квартиры наблюдается в Свердловской, Челябинской, Самарской областях, а также – в Москве.
Динамика среднего размера займа по ипотеке и стоимости квартиры на вторичном рынке
|
Регион |
Показатель |
июн.19 |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
Динамика за 2 года |
|
г. Москва |
Cредн. займ, млн р. |
5,0 |
4,9 |
5,9 |
21% |
19% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
12,9 |
13,4 |
14,9 |
11% |
16% |
|
|
Московская область |
Cредн. займ, млн р. |
3,1 |
3,3 |
4,0 |
21% |
26% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
5,2 |
5,6 |
7,0 |
25% |
35% |
|
|
Тюменская область |
Cредн. займ, млн р. |
2,3 |
2,4 |
2,8 |
18% |
21% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,7 |
3,9 |
4,5 |
15% |
22% |
|
|
г. Санкт-Петербург |
Cредн. займ, млн р. |
3,0 |
3,1 |
3,9 |
25% |
30% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
7,8 |
7,7 |
9,7 |
26% |
24% |
|
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,3 |
18% |
27% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
4,4 |
4,0 |
4,6 |
15% |
5% |
|
|
Республика Башкортостан |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,1 |
13% |
21% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,7 |
3,1 |
3,5 |
13% |
-5% |
|
|
Свердловская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
2,0 |
2,3 |
20% |
16% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,4 |
3,4 |
3,6 |
6% |
6% |
|
|
Челябинская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,5 |
1,5 |
1,8 |
21% |
20% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,2 |
2,2 |
2,4 |
9% |
9% |
|
|
Краснодарский край |
Cредн. займ, млн р. |
2,0 |
2,1 |
2,6 |
25% |
30% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
4,7 |
4,9 |
8,2 |
67% |
74% |
|
|
Новосибирская область |
Cредн. займ, млн р. |
2,0 |
2,1 |
2,5 |
21% |
27% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,8 |
3,9 |
4,6 |
18% |
21% |
|
|
Красноярский край |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
2,0 |
2,4 |
20% |
30% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,8 |
3,4 |
3,8 |
12% |
36% |
|
|
Самарская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,7 |
1,7 |
2,0 |
20% |
16% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,2 |
3,0 |
3,3 |
10% |
3% |
|
|
Ростовская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
1,9 |
2,2 |
17% |
18% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,1 |
3,1 |
3,3 |
6% |
6% |
|
|
Пермский край |
Cредн. займ, млн р. |
1,6 |
1,7 |
2,0 |
20% |
25% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,5 |
2,6 |
3,0 |
15% |
20% |
|
|
Нижегородская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,3 |
19% |
28% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,4 |
3,8 |
4,2 |
11% |
24% |
Источник: Аналитический центр Циан
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
В сегменте новостроек сумма ипотечного займа – больше, чем на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, сколько же составляет средний размер займа от стоимости средней квартиры в новостройке (в расчёты не принимались объекты в продаже от застройщиков в сданных новостройках).
На топ-15 регионов РФ с наибольшим количеством выданных ипотек приходится 59% всех сделок в 1 полугодии 2021 года. В лидерах по объемам выдачи – Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Краснодарский край и Тюменская область. В сравнении с пятеркой лидеров на вторичном рынке, на «первичке» нет Татарстана, зато есть Краснодарский край.
Кредитная нагрузка всё выше
В среднем по всем городам-миллионникам сумма по ипотеке занимает порядка 65% от среднего бюджета предложения квартиры на первичном рынке. В отдельных регионах средняя стоимость квартиры на первичном рынке оказывается сопоставимой со средним размером займа. Например, в Челябинской области средняя сумма займа в июне 2021 года составила 2,86 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры в регионе от застройщика – 3,44 млн рублей – ипотека занимает около 83% стоимость средней квартиры в регионе. Похожая ситуация и в Московской области, в которой средний займ составляет порядка 5,7 млн рублей при средней стоимости квартиры в 6,3 млн рублей (90%). Непропорциональное соотношение среднего ипотечного займа и средней стоимости квартиры и в Тюменской области (ипотека занимает 76% от среднего займа).
В Москве средний размер займа достиг на первичном рынке 7,2 млн рублей при средней стоимости квартиры 14,6 млн рублей – иными словами, покупатели столичных новостроек берут примерно половину стоимости жилья в кредит. В Санкт-Петербурге ситуация чуть хуже: средний займ составляет 55% (4,9 млн) от средней стоимости жилья (8,8 млн).
Наравне с Москвой небольшую долю средний кредит от стоимости квартиры на первичном рынке составляет и в Краснодарском крае: 42% (ипотека – 3,2 млн рублей при стоимости жилья в 7,71 млн рублей).
Опасения Центробанка логичны: начиная с января 2021 года, доля ипотечного займа от средней стоимости квартиры в лидирующих регионах планомерно увеличивается: если в начале этого года показатель был на уровне 56% - то есть на долю первого взноса приходилось 44% от стоимости квартиры, то сегодня ипотека занимает 65%, остальная сумма (35%) – на условный первый взнос.
Эксперты Циан отмечают, что с началом выдачи льготной ипотеки доля кредитных средств в общей структуре стоимости квартиры снизилась, что связано с изменением структуры спроса: на рынке стали активно приобретать и небольшие квартиры в качестве первого жилья (на которые требуется меньшая сумма в кредит из-за стоимости). Большие же квартиры могли приобретаться и по «семейной ипотеке», которая была доступна задолго до льготного кредитования «для всех». Однако рост цен на недвижимость нивелировал данный фактор – чтобы компенсировать рост цен на новостройки, приходится брать большие суммы в кредит.
Источник: Аналитический центр Циан
За прошедший год количество регионов, в которых средний размер ипотечного займа максимально приближен (более 70%) к средней стоимости квартиры, увеличивается. В июне 2020 года из 15 лидирующих по числу выданных ипотек регионов, в их число попал только один, а именно – Московская область (88%). Сейчас к списку регионов, в которых средний займ – более 70% от средней стоимости квартиры присоединилось еще 4: Челябинская область (83%), Ростовская (78%), Тюменская (76%), Пермский край (75%). Таким образом, в каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе, средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже в том же регионе. На вторичном рынке таких регионов нет.
Одновременно список регионов, в которых средний займ оказался меньше 50% от средней стоимости квартиры на первичном рынке, уменьшился: в июне 2020 года речь шла о Москве, Санкт-Петербург, Краснодарском крае и Нижегородской области. Сейчас из их числа остались только Москва и Краснодарский край.
Ситуация с ипотечным кредитование именно на первичном рынке вызывает наибольшие опасения в части высокой закредитованности населения и больших кредитов в абсолютных суммах в пересчете на среднюю стоимости жилья в продаже.
Средний размер ипотечного займа от средней стоимости квартиры на первичном рынке
|
Регион |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
|
Москва |
44% |
49% |
6% |
|
г. Санкт-Петербург |
46% |
55% |
9% |
|
Московская область |
83% |
91% |
7% |
|
Краснодарский |
49% |
41% |
-8% |
|
Тюменская |
62% |
76% |
13% |
|
Свердловская |
55% |
62% |
7% |
|
Новосибирская |
58% |
62% |
4% |
|
Башкортостан |
51% |
59% |
8% |
|
Ростовская |
64% |
78% |
14% |
|
Татарстан |
51% |
60% |
9% |
|
Красноярский |
60% |
64% |
3% |
|
Воронежская |
67% |
57% |
-10% |
|
Пермский |
60% |
75% |
15% |
|
Челябинская область |
62% |
83% |
21% |
|
Нижегородская |
49% |
62% |
13% |
|
В среднем по 15 регионам |
57% |
65% |
8% |
Источник: Аналитический центр Циан
Охлаждение неизбежно: новый лимит по льготной ипотеке превышен в 85% регионах
В июне 2021 года в целом по РФ на первичном рынок пришлось 30% выданных ипотек, что логично, учитывая последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях. Новый лимит кредитования – до 3 млн рублей оказывается недостаточным для большинства регионов. В июне 2021 года сумму кредита в 3 млн рублей была превышена для 85% всех субъектов РФ. До 3 млн рублей в среднем в кредит брали в 13 регионах. Причем в 11 из них средняя сумма займа вплотную подошла к лимиту и варьируется от 2,8 млн до 3 млн рублей. «Запас» примерно в 400-500 тыс. рублей есть по сделкам в Воронежской области и Алтайском крае.
Регионы со средние размером ипотеки до 3 млн рублей – нового лимита по льготной ипотеке
|
Федеральный округ |
Регион |
Средняя сумма ипотечного кредита |
|
Центральный ФО |
Воронежская область |
2,56 |
|
Орловская область |
2,91 |
|
|
Рязанская область |
2,86 |
|
|
Северо-Западный ФО |
Вологодская область |
2,87 |
|
Псковская область |
2,83 |
|
|
Южный ФО |
Ростовская область |
3 |
|
Приволжский ФО |
Республика Марий Эл |
2,91 |
|
Удмуртская Республика |
2,83 |
|
|
Пермский край |
2,99 |
|
|
Оренбургская область |
2,82 |
|
|
Пензенская область |
2,9 |
|
|
Уральский ФО |
Челябинская область |
2,86 |
|
Сибирский ФО |
Алтайский край |
2,63 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
“Рост средней суммы ипотечного займа можно было бы объяснить ростом цен на недвижимость, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. - Однако увеличение среднего ипотечного кредита за прошедший год на 46% (с 2,8 млн до 4,1 млн рублей) на первичном рынке не позволило сохранить баланс между собственными и заемными средствами, что потенциально как раз и ведет к рискам, обозначенным Центробанком. В такой ситуации повышение минимального первого взноса по ипотеке позволит частично сократить разрыв между суммой кредита и стоимостью жилья. Особенно это актуально на первичном рынке, в сегменте готовой недвижимости динамика не столь выражена”.
Первый месяц 2021 года на рынке жилья Москвы завершился преимущественно сокращением числа сделок. К такому выводу пришли аналитики «Метриум», проанализировав последние данные о сделках московского Росреестра. Только сектор строящегося жилья в январе подрос на 6%, тогда как на вторичном рынке число сделок уменьшилось на 5%, а в ипотеке – на 6%.
В январе 2021 года в Управлении Росреестра по Москве зарегистрировали 5,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья в столице. Это на 6% больше, чем в январе 2020 года, когда было зафиксировано почти 5 тыс. сделок на рынке строящегося жилья.
Как и в предыдущие годы, в январе нового года заключается примерно в два раза меньше соглашений, чем в декабре предыдущего года, отмечают эксперты «Метриум». В последний месяц прошлого года в Москве оформили 10,7 тыс. ДДУ. В целом текущее число январских сделок (5,3 тыс.) примерно соответствует уровню активности клиентов, наблюдаемому с 2018 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В Новой Москве, по подсчетам аналитиков «Метриум», в январе покупатели строящегося жилья заключили 1,4 тыс. договоров долевого участия. В январе 2020 года было всего на 23 сделки больше. Таким образом, уровень спроса на новостройки в ТиНАО практически не изменился.
«Спрос на новостройки в Новой Москве достаточно стабилен, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Поскольку здесь сохраняется более доступный уровень цен, многие покупатели концентрируются именно на местном рынке нового жилья, особенно в условиях снижения ставок по ипотеке. Способствует устойчивому интересу клиентов и постоянное развитие инфраструктуры, сети социальных объектов, появление новых рабочих мест».
Количество ипотечных сделок, зарегистрированных в Большой Москве в январе 2021 года, сократилось. Относительно января 2020 года, когда были зафиксированы 6,4 тыс. соглашений между покупателями жилья и банками, спрос со стороны заемщиков снизился на 6%. Тем не менее только показатель первого месяца 2020 года превосходит текущие январские результаты, а в аналогичный период 2013-2019 гг. в январе было меньше ипотечных сделок, чем сейчас.
«Основываясь на данных за январь делать долгосрочный прогноз пока рано, – отмечет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – С одной стороны, возможно, мы наблюдаем начало процесса замедления рынка ипотеки. Хотя ставки сохраняются на низком уровне, цены на жилье за последний год возросли на 20%, и часть покупателей отказывается от своих планов. С другой стороны, нельзя исключать временные колебания спроса. В любом случае в феврале и марте ситуация прояснится».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве также покупатели жилья в январе заключили меньше сделок, чем год назад. В прошлом месяце в Москве зафиксировало 7,6 тыс. договоров купли продажи, тогда как в январе 2020 года – почти 8 тыс. Таким образом, активность покупателей снизилась на 5%. Текущий январский показатель – худший за последние три года. В 2018-2020 в январе в среднем заключали 8,7 тыс. сделок купли-продажи.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Снижение числа сделок в январе в целом ожидаемо, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Активность покупателей в первый месяц всегда ниже из-за долгих новогодних каникул. Однако январь 2021 года – первый месяц с 2016 года, когда было зафиксировано снижение, а не рост ипотечных сделок. На фоне действия программы субсидирования ипотеки – это странно. Впрочем, в целом абсолютные показатели по числу сделок все равно остаются очень высокими, поэтому необходимо дождаться развития динамики спроса».
Катаклизмы 2020 года вернули массовый интерес покупателей к загородному сектору высокобюджетного жилья в Московском регионе. Спрос по итогам года вырос на 20-30%. Эксперты «Метриум» рассказывают о пяти основных тенденциях рынка, которые следует иметь в виду покупателям подмосковной недвижимости в 2021 году.
- Неспокойный 2020 простимулировал спрос на загородное жилье
Для рынка загородного жилья в Московском регионе 2020 год стал самым успешным с 2008 года. Этому способствовало сразу несколько факторов. В марте произошла девальвация рубля, которая традиционно подогревает инвестиционный спрос на недвижимость. Затем началась первая волна коронавируса и связанных с ним ограничений, спровоцировавшая небывалый спрос на аренду жилья. Во время самоизоляций многие осознали, что лучше покинуть перенаселенный город и проводить время на природе в окружении меньшего числа людей. Таким образом, катаклизмы 2020 года помогли потенциальным покупателям загородного жилья вновь сконцентрироваться на этом рынке. По итогам года число сделок увеличилось примерно на 20-30%, по оценкам экспертов «Метриум».
Резкий всплеск спроса произошел на фоне ограниченного предложения и быстрого роста цен. Сейчас лоббируется закон о льготной ипотеке на загородное жилье. Многие, которые ранее не могли позволить себе приобрести подходящий дом, рассчитывают на низкие ставки.
«Сейчас клиенты, не успевшие заключить сделки в 2020 году, не утратили интерес к рынку, – говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – За прошедший год многие собственники провели апгрейд своих загородных домов, обновили ремонт, и сейчас они вновь выставляют их на продажу, поэтому у покупателей появится выбор среди интересных предложений. Впрочем, сохраняется спрос и на дома без отделки: есть группа клиентов, которые предпочитают самостоятельно провести отделку, чем приобретать недостаточно отвечающий их требованиям более дорогой дом под ключ сейчас. Эти тенденции будут продолжаться как минимум до осени, поэтому спрос на загородное жилье останется высоким».
- Многие загородные дома переходят в разряд неликвидных
Дефицит предложения усугубляет не только низкая активность застройщиков коттеджных поселков, но и кардинальная смена покупательских предпочтений. Многие объекты первичного и вторичного загородного рынка из-за этого переходят в разряд неликвидных, и эта тенденция сохранится в 2021 году.
Прежде всего, речь идет о «грандиозных» личных проектах домов на вторичном рынке, как правило, большой площади (от 1000 кв.м), от завершения которых собственник отказался. В комплекте с весьма спорными архитектурными решениями идет большая площадь и необходимость длительного ремонта. Таким собственникам придется либо проводить радикальную реконструкцию (или даже снос), либо давать высокие скидки. Основная часть клиентов сконцентрирована на домах площадью от 300 кв.м до 500 кв.м.
«Всё больше сомнений у клиентов вызывают дома в небольших поселках (как по их изначальному планированию, так и по фактическому числу жителей), – отмечает Анна Раджабова. – С одной стороны, в них не хватает инфраструктуры – это многие поняли в период «пандемийной миграции» из Москвы. С другой стороны, общие расходы жителей посёлка, к примеру, на охрану, делятся между небольшим числом жителей. Покупатели будут стремиться к золотой середине с точки зрения числа соседей и уровня обеспеченности КП инфраструктурой».
- Покупатели загородки рассчитывают на проживание в России
До пандемии жители высокобюджетных загородных поселков рассматривали дом под Москвой как дачу или временную резиденцию, место для сбора семьи. Большую часть времени как владельцы жилья, так и их дети, особенно взрослые, проводили за пределами дома, а чаще – за границей. 2020 год внес серьезные коррективы в их образ жизни.
«Из-за закрытия границ, отмены авиасообщения и локдаунов многие были вынуждены вернуться домой, – продолжает Анна Раджабова. – За этот период жители загородных домов адаптировались к удаленному управлению делами, скажем, бизнесом, а их дети – перешли на дистанционное обучение, которое организовали многие зарубежные университеты. Соответственно потребность в постоянном проживании в загородном доме в России возросла. Помимо этого, на рынок вышло поколение успешных миллениалов, которые сейчас склонны реализовывать свои проекты в России. В совокупности все эти группы покупателей будут чаще приобретать дома для постоянного или долгосрочного проживания».
- Скидки кончились, демпинга не будет
За прошедший год в высокобюджетном сегменте загородного жилья цены выросли примерно на 10%, а на некоторые объекты и на 20%. Речь идет о немногочисленном ликвидном предложении вторичного сектора и о некоторых новых проектах, в том числе о домах от частных застройщиков. Высоколиквидные объекты пользуются большим спросом и их продавцы, профессиональные застройщики или частные владельцы, не готовы торговаться, как раньше. Потенциальные покупатели, которые давно отслеживают ситуацию на рынке, не могут свыкнуться с мыслью, что выбить даже 10-процентную скидку уже почти невозможно.
Помимо низкого объема ликвидного предложения, на рынок оказывает влияние отсутствие новых масштабных проектов организованных коттеджных поселков в 30 км от МКАД и ближе. Это связано с дефицитом земельных участков на престижных направлениях, где можно расположить большой поселок с собственной инфраструктурой. Соответственно недостаток предложения обостряет конкуренцию покупателей – они всё чаще вынуждены соглашаться на цены, к которыми не готовились.
- На загородный рынок вернулись клиенты с высокими бюджетами
В целом на загородном рынке отмечается рост числа потенциальных покупателей, готовых приобретать дорогие объекты. В 2020 году зафиксирован рост числа сделок в высоких бюджетах от 100 млн руб. Между тем основное число продаж на загородном элитном рынке проходит в пределах 50-150 млн рублей.
Помимо этого, на рынок постепенно возвращаются так называемые ультрахайнеты (Ultra high-net-worth individuals). Это клиенты, также готовые приобретать дорогие дома, но которые ранее большую часть времени проводили за рубежом, а в России появлялись редко. В силу закрытия границ и осложнившейся международной обстановки им приходится искать достойное постоянное жилье в РФ, тогда как ранее им было достаточно на короткое время останавливаться в дорогих отелях или в не совсем отвечающим их требованиям домах.
«В целом наблюдаемые сейчас тенденции загородного рынка недвижимости имеют долгосрочной потенциал, – резюмирует Анна Раджабова. – Пандемия коронавируса и нестабильность в экономике и политике стимулируют обладателей больших капиталов приобретать ликвидные загородные дома. При этом мы видим, что на рынке происходит смена поколений, поэтому какие домовладения в будущем будут пользоваться спросом, пока сказать нельзя. Сейчас мы видим, какие объекты совершенно точно не востребованы, но вкусы и нового поколения покупателей еще только формируются. В ближайшие месяцы эта ситуация будет проясняться».