Объем инвестиций в недвижимость России по итогам 1 полугодия 2021 года увеличился на 50%
Согласно данным CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, благодаря высокой инвестиционной активности в Великобритании и Германии, общий объем инвестиций в европейскую недвижимость достиг во II квартале 2021 года 70 млрд. евро, что на 45% выше показателя аналогичного периода прошлого года.
Выдающиеся результаты показала, в частности, Великобритания, где во II квартале 2021 года инвестиционная активность выросла на 279% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а общий объем инвестиций достиг 16,8 млрд. евро. Германия также заметно оправилась во II квартале: общий объем инвестиций составил 17,8 млрд. евро, что на 27% больше, чем во II квартале 2020 года. Среди других рынков, продемонстрировавших рост во II квартале, — Дания, Норвегия, Испания и Швеция.
Благодаря хорошим результатам II квартала, объем инвестиций в Европе в 1 полугодии 2021 года составил 125,6 млрд. евро, что на 9% меньше, чем за тот же период 2020 года. Тем не менее, намечается общий положительный тренд, особенно если учесть, что I квартал 2020 года предшествовал пандемии и показал самый высокий результат за всю историю европейского рынка недвижимости.
Если посмотреть на данные по разным сегментам рынка, то рост электронной коммерции, который стал причиной низкой доли вакантных площадей и высокого спроса, позволил индустриальной недвижимости сохранить хорошие показатели по всей Европе. Сегмент индустриальной недвижимости вырос в 1 полугодии 2021 года вырос на 64% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом объем инвестиций достиг 25,4 млрд. евро.
Поскольку правительства снимают ограничения с экономической деятельности, а работники начинают возвращаться в офисы, инвестиции в офисную недвижимость выросли во II квартале 2021 года на 37%, достигнув в Европе, включая Великобританию, показателя 22 млрд. евро. Значительное восстановление наблюдалось в течение квартала на ряде ведущих рынков, включая Великобританию (рост на 300%), Испанию (рост на 249%) и Германию (рост на 67%).
После частичной отмены ограничений на поездки между странами Европы, объемы инвестиций в гостиничную недвижимость также показали признаки восстановления, увеличившись в 1 полугодии 2021 года на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 6,4 млрд. евро. Эту активность обеспечили в основном Италия, Франция, Великобритания, Германия и Испания.
В сегменте жилой недвижимости объемы инвестиций за полугодие достигли 28,3 млрд. евро, что на 26% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Инвесторы по-прежнему проявляют интерес к сегменту арендного жилья по всей Европе, причем данный сегмент привлекает все больше глобального капитала, а инвесторы стремятся к платформенным сделкам для увеличения масштабов своей деятельности.
Крис Бретт, руководитель отдела рынков капитала CBRE в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, прокомментировал это так:
«Наблюдается заметное восстановление объемов инвестиций по всей Европе. Страны, которые больше зависят от офисной недвижимости, как правило, отличаются более медленным восстановлением по сравнению с рынками с развитыми сегментами индустриальной недвижимости и сегментом арендного жилья. Мы ожидаем, что объемы инвестиций в Европе продолжат восстанавливаться и во 2 полугодии, а прирост за весь год составит 5% по сравнению с показателями 2020 года».
Объем инвестиций в недвижимость России по итогам 1 полугодия 2021 года увеличился на 50% и составил 188 млрд руб. (2,1 млрд евро) против 125 млрд руб. в января-июне 2020 года. По итогам II квартала 2021 года объем инвестиций составил 117 млрд руб. (1,3 млрд евро), что является максимальным квартальным значением за 3,5 года с конца 2017 года и в 2 раза превосходит показатель в аналогичном периоде прошлого года.
Сегмент жилой недвижимости является основным драйвером высокого уровня объема инвестиций и второй квартал подряд бьет рекорд. По итогам 1 полугодия 2021 года в участки под жилое строительство было вложено 119 млрд руб. (1,3 млрд евро), что является максимальным значение за всю историю рынка и на 23% превосходит показатель за весь 2020 год.
Объем вложений в сегменты коммерческой недвижимости по итогам 1 полугодия составил 69 млрд руб. (0,8 млрд евро), что на 9% уступает значению за аналогичный период 2020 года (76 млрд руб.). Больше всего вложений было направлено в офисную и складскую недвижимость, доля которых составила по 12% каждая от общего объема инвестиций. Активность инвесторов в данных сегментах ограничивает сохраняющийся дефицит доступного к приобретению качественного продукта. Доля торговой недвижимости составила всего лишь 5% от общего объема инвестиций по итогам 1 полугодия 2021 года, вложения в этот сегмент сохраняются на низком уровне. Хотя мы наблюдаем возврат интереса к данному сегменту со стороны инвесторов.
Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE в России, комментирует:
«Улучшение экономической ситуации большинства стран мира и увеличение темпов вакцинации стимулируют активное восстановление инвестиций. В России мы наблюдаем рост объемов вложений в жилой сегмент в то время, как конверсия сделок в сегментах коммерческой недвижимости остается на низком уровне. Тем не менее, интерес инвесторов увеличивается, мы ожидаем увеличение вложений в коммерческую недвижимость по итогам года».
В феврале 2021 года в Москве приобрели почти на 30% больше квартир в строящихся домах, чем в тот же месяц предыдущего года, подсчитали аналитики «Метриум» на основе новых данных Росреестра по Москве. Между тем спрос на готовое жилье увеличился в годовом выражении на 7%. Также резко возросла активность ипотечных заемщиков.
В феврале Росреестр по Москве зарегистрировал 7,6 тыс. договоров участия в долевом строительстве. По сравнению с январем спрос на строящееся жилье в Москве увеличился на 45%, а в сопоставлении с февралем 2020 года – на 29%.
В прошлом месяце было заключено наибольшее число сделок на рынке новостроек за феврали прошедших 8 лет. Предыдущий рекорд был зафиксировано в феврале 2019 года (7,2 тыс. договоров долевого участия).
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Стимулировать столичный рынок новостроек продолжает программа субсидирования ипотеки. В феврале в Москве было выдано 9,2 тыс. ипотечных кредитов на покупку строящегося и готового жилья. По сравнению с январем выдача ипотеки увеличилась на 54%. Относительно февраля 2020 года, когда заемщики в Москве получили 8,1 тыс. кредитов, спрос вырос на 13%.
Эксперты «Метриум» отмечают, что февральское число сделок превосходит среднемесячное количество выданных ипотечных кредитов в 2020 (8,7 тыс. ДДУ) и в 2019 году (7,5 тыс. ДДУ). Примерно столько же, сколько и в феврале 2021 года, банки выдали в июле 2020 года, когда карантинные ограничения в основном были сняты и покупатели начали массово участвовать в программе субсидирования ставок.
«Ускорение ипотечного спроса вполне объяснимо, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Программа субсидирования ипотечного кредитования завершится в июне, если власти не примут решение её продлить. После этого ставки повысятся по разным оценкам на 1-2 процентных пункта, то есть с текущих 6-6,5% до 7-8,5%. С учетом значительного роста цен за последний год покупка жилья в ипотеку по более высокой ставке может стать обременительной. Поэтому большинство покупателей будут стремиться успеть получить одобрение кредита до завершения субсидирования. Такой же эффект мы наблюдали и в период действия предыдущих программ субсидирования ипотеки».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Особенно быстро после январского спада оправился рынок готового жилья в Москве. В феврале было зарегистрировано 12 тыс. договоров купли-продажи жилья. Это на 59% больше, чем в январе и на 7% больше, чем в феврале 2020 года. Таким образом вторичный рынок жилья в феврале рос быстрее, чем первичный, где во втором месяце 2021 года спрос увеличился на 45%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Быстрый рост числа сделок в феврале свидетельствует о том, что первое полугодие на рынке московского жилья будет “жарким”, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Неопределенность перспектив программы субсидирования будет подталкивать клиентов быстрее принимать решение о покупке жилья. Застройщики, стремясь увеличить продажу, повысят предложение новостроек, чтобы перехватить ажиотажный спрос у конкурентов. Банки также будут стимулировать спрос на кредиты. В этих условиях наиболее вероятный сценарий – рост цен на жилье, который, сохранится как минимум до середины лета».
В обзорах столичного рынка недвижимости принято говорить о безусловном доминировании ГК «ПИК». Действительно, в Москве пока нет компаний, способных на равных конкурировать с ней. Однако в портфель ПИК входит только пятая часть от совокупной площади жилья в новостройках. Аналитики Urbanus.ru выявили 19 субъектов федерации, в которых застройщики-лидеры контролируют более 30% рынка.
В регионе с развитой строительной индустрией должны присутствовать от трех до пяти крупных строительных компаний, а также представительный «второй эшелон», включающий пять-семь девелоперов среднего масштаба. Подобный расклад обеспечивает здоровую конкуренцию и стимулирует участников рынка к повышению качества строительного продукта. Следует отметить, что эта модель встречается не так уж и редко. В качестве характерных примеров можно указать Самару, Екатеринбург или Новосибирск. Сбалансированный рынок может сложиться и в городах, которые не являются «миллионниками» (Калининград, Владивосток, Ульяновск).
Регионы*, в которых более 30% площадей на рынке новостроек принадлежат одному застройщику
|
Регион |
Застройщик-лидер |
Доля застройщика лидера в общем объеме строительства/доля застройщика в объеме по строительству с применением эскроу-счетов, % |
|
Республика Ингушетия |
Газовик |
60,7/- |
|
Чеченская Республика |
Юг-Строй |
58,4/- |
|
Сахалинская область |
Рыбоводстрой |
54,1/64,2 |
|
Республика Коми |
СКАТ |
52,1/56,7 |
|
Севастополь |
Севастопольстрой |
51,8/55,7 |
|
Орловская область |
ОДСК |
49,2/53,0 |
|
Ставропольский край |
ЮгСтройИнвест |
44,7/62,7 |
|
Республика Калмыкия |
СУ №3 |
44,4/44,4 |
|
Томская область |
Спецгазстрой |
44,4/- |
|
Новгородская область |
СК «Глория» |
44,2/44,2 |
|
Республика Марий Эл |
Спектр-М |
42,5/30,0 |
|
Республика Дагестан |
СК «Сити Строй Холдинг» |
42,4/- |
|
Псковская область |
ГК «ЛУГ» |
40,6/53,8 |
|
Архангельская область |
Группа «Аквилон» |
38,8/42,0 |
|
Астраханская область |
Прогресс |
37,9/- |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
Новый город |
37,2/- |
|
Республика Карелия |
Баренц Групп |
35,4/- |
|
Оренбургская область |
УСК-2 |
32,5/37,9 |
|
Кемеровская область |
Промстрой |
31,9/14,0 |
*учитывались регионы, в которых строится не менее 10 тыс. кв. м жилья
В то же время сразу в 19 субъектах федерации зафиксирована ситуация, когда компания-лидер, концентрирует в своем портфеле не менее трети всего строящегося или недавно сданного жилья. Восемь из них расположены на юге России. Это Астраханская область, Калмыкия, Ставропольский край, Севастополь и четыре северо-кавказские республики – Кабардино-Балкария, Дагестан, Ингушетия и Чечня. Две последние выделяются наличием застройщиков-«монополистов». О монополии в полном смысле слова, когда один участник рынка поставляет 80-90% всей продукции, речи не идет. Тем не менее, ЖСК «Газовик», ведущий работы в 27-м микрорайоне Магаса (12 многоквартирных домов, 4 офисных здания, детский сад на 80 мест), по объему строительства в Ингушетии намного опережает своих конкурентов. Его удельный вес достигает 60,7%. Нужно учитывать, что изначально согласованный срок действия РНС по названному проекту истек еще в 2016 г., но завершение второй очереди (семь домов и два офисных блока) ожидается только к декабрю 2021-го. В соседней Чеченской республике аналогичное положение (58,4% от объема новой застройки) занимает компания «Юг-Строй». В 2021 г. она планирует ввести в эксплуатацию два жилых комплекса в центральной части Грозного.
Столь широкое представительство в рейтинге республик Северного Кавказа вполне закономерно. Покупатели здесь отдают предпочтение частным домам. Поэтому многоквартирное домостроение развито относительно слабо. Достаточно одного-двух новых проектов, чтобы застройщик утвердился в статусе безоговорочного лидера. Впрочем, на другом краю страны – в Северо-Западном федеральном округе, таких регионов тоже немало. Причины во многом схожи: малый выход новостроек и преобладание вторичного предложения, которое вполне удовлетворяет потребности местной аудитории. Наиболее мобильные покупатели ориентированы на переезд в Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Максимальный показатель в округе зарегистрирован у компании СКАТ, приступившей к реализации жилых комплексов «Платон» и «Аура» в Сыктывкаре – 52,1% от совокупной площади нового жилья в Республике Коми. Другими северо-западными делегатами рейтинга стали Карелия, Псковская, Новгородская и Архангельская области. Примечательно, что Архангельская область, как и Ставропольский край на юге, выбивается из локального тренда. В этих регионах на чемпионские позиции выдвинулись компании из первой двадцатки федерального рейтинга застройщиков – соответственно, Группа «Аквилон» (доля 38,8% в целом и 42,0% среди новостроек с эскроу) и «ЮгСтройИнвест» (доля 44,7% в целом и 62,7% среди новостроек с эскроу).
Всего в РФ насчитывается пять регионов, где ведущим застройщикам принадлежит более половины строящегося жилья, восемь регионов, где их удельный вес варьируется в пределах 40-50%, и шесть регионов, где этот индикатор составляет от 30% до 40%.
Отдельно упомянем компании, уступившие лидерство в общем зачете, но выступающие региональными флагманами в переходе на новую схему реализации (с применением эскроу). Это ГК «КСМ» в Карелии (удельный вес 46,2%) и специализированный застройщик «Михайловский парк-квартал», обслуживающий одноименный проект в Томской области (удельный вес 61,5%).