Итоги I полугодия на первичном рынке России. Спрос сократился, но цены растут
Эксперты Циан проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости России в 1 полугодии 2021 года по данным, опубликованным Росреестром. Количество договоров долевого участия (ДДУ) выше, чем в 1 полугодии 2020 года, но ниже, чем во 2 полугодии 2020 года. Влияние льготной ипотеки, которая привела к ажиотажному спросу на квартиры во второй половине прошлого года ослабевает.
- В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. ДДУ - в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период год назад, но на 13% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года.
- В ¾ регионов число сделок на первичном рынке увеличилось по сравнению с 1 полугодием 2020 г. Максимальный прирост отмечен в Томской области (в 5 раз), наибольшее падение – в Бурятии (-29,3%).
- В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке. Среди лидеров столичные агломерации и субъекты с миллионниками (Краснодарский край, Новосибирская область, Свердловская область).
- В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 по обоим показателям практически полностью совпадают.
- 58% всех ДДУ (244,4 тыс.) в 1 полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами. Это всего на 14% меньше, чем за весь 2020 год.
Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
1. Влияние льготной ипотеки ослабевает
В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. договоров долевого участия - это в 1,5 раза больше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда - 279,2 тыс.), когда действовали карантинные ограничения, но на 12,9% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года (484,6 тыс.). Существенные изменения связаны, в первую очередь, с динамикой спроса на квартиры. Влияние льготной ипотечной программы в 2021 году уже не было таким сильным, как во второй половине 2020 года, большинство тех, кто желал улучшить свои жилищные условия, сделали это еще в прошлом году. К тому же, на фоне ажиотажного спроса во 2 полугодии 2020 г. значительно выросли цены, что нивелировало выгоду от льготной ипотеки.
По сравнению с 1 полугодием 2019 года число ДДУ просело на 5%. Высокие показатели 2 половины 2018 и 1 половины 2019 гг. связаны с переходом на эскроу-счета. До 10-15% сделок в этот период были нерыночными - их заключали инвесторы с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу. Реальное число сделок тогда было меньше. В сравнении с 1 полугодиями 2016-2018 гг. число ДДУ сейчас существенно выше, что говорит о сохраняющемся повышенном спросе на фоне действия льготной ипотеки.
Большая часть сделок в первой половине 2021 пришлась на второй квартал (232,8 тыс. ДДУ). Схожая ситуация была и в 1 полугодии 2017, 2018 и 2019 годов. В 2020 году из-за ограничений во 2 квартале было заключено минимальное за последние 5 лет число сделок. Сейчас показатели близки к уровню 3 квартала 2020 года, когда спрос только начинал расти. Пик числа ДДУ пришелся на 4 квартал 2020 года - 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. По сравнению с этим периодом количество ДДУ во 2 квартале 2021 меньше на ~15%, а в 1 квартале - на ~30%. В целом, в предыдущие годы большая часть сделок приходилась на 3-4 кварталы. В 2019 году было исключение - пик был в первой половине года за счет перехода на эскроу. В текущем году вполне может повториться такая ситуация, но не за счет эскроу, а из-за обновления условий по льготной ипотеке и стремительного роста цен на первичном рынке - ожидать роста числа сделок во 2 полугодии 2021 года не приходится.
Динамика числа ДДУ в 2016-2021 гг.
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
2. В 64 регионах число ДДУ за год возросло
Наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 40%. Доля его в 1 полугодии 2021 года возросла - в 2020 году на него пришлось только 34%. В пересчете на численность населения лидером является Северо-Западный ФО - 445 сделок на 100 тыс. жителей. Для сравнения – в Центральном ФО заключено 431 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО - 78 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 289 сделок на первичном рынке.
По сравнению с 1 полугодием 2020 года во всех федеральных округах зафиксирован рост числа сделок: от +11,3% в Северо-Западном ФО до +85,5% в Северо-Кавказском ФО. Если сравнивать со 2 полугодием 2020 года, то увеличение только в двух округах - Дальневосточном (+6,1%) и Северо-Кавказском (+4,6%). Здесь мог повлиять эффект низкой базы - в обоих округах очень мало сделок: на Кавказе большая часть жилья вводится населением, а на Дальнем Востоке низкая численность населения.
Динамика числа ДДУ в 1 полугодии 2021 года по федеральным округам
|
Число ДДУ |
По сравнению с 1 полугодием 2029 г. |
По сравнению с 2 полугодием 2020 г. |
Доля ФО от рынка |
Число ДДУ на 100 тыс. жителей |
Центральный ФО |
168965 |
+84% |
-2% |
40% |
431 |
Приволжский ФО |
63299 |
+51% |
-24% |
15% |
218 |
Северо-Западный ФО |
62028 |
+11% |
-20% |
15% |
445 |
Южный ФО |
43512 |
+35% |
-19% |
10% |
264 |
Сибирский ФО |
33677 |
+40% |
-18% |
8% |
198 |
Уральский ФО |
33128 |
+64% |
-17% |
8% |
269 |
Дальневосточный ФО |
10162 |
+12% |
6% |
2% |
125 |
Северо-Кавказский ФО |
7727 |
+86% |
5% |
2% |
78 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
Только в 12 регионах в 1 полугодии 2021 года спрос на первичном рынке ниже, чем в 1 полугодии 2020 года - это регионы ДФО (Забайкальский край, Якутия, Амурская область и Бурятия), СЗФО (Архангельская область, Карелия, Вологодская область), СФО (Республика Алтай и Красноярский край), а также Астраханская и Владимирская области и Марий Эл. Здесь программа льготного ипотечного кредитования не позволила увеличить продажи на первичном рынке. За исключением Красноярского края это регионы с не очень высокими показателями числа ДДУ. Максимальное сокращение спроса в Бурятии (-29,3%). В 10 регионах число сделок увеличилось более, чем в 2 раза: Томская область (в 5 раз), Дагестан (в 4,3 раза), Кабардино-Балкария и Ингушетия (в 4 раза), Курганская область (в 3,5 раза), Рязанская область (в 3,2 раза), Самарская и Кемеровская области (в 2,5 раза), Московская область (в 2,3 раза), Пензенская область (в 2,2 раза).
В 6 регионах со 2 полугодия 2019 года по 1 полугодие 2021 года на первичном рынке не было ни одной сделки - это Еврейская АО, Камчатский край, Магаданская область, Чукотский АО, Мурманская область, Тыва. В Карачаево-Черкесии во 2 полугодии 2019 года было зафиксировано 15 ДДУ и еще 1 ДДУ в 1 полугодии 2020 г., затем показатель вышел в 0. Все это регионы с минимальными объемами ввода жилья девелоперами (либо малонаселенные, либо с широким распространением индивидуального жилищного строительства).
По сравнению со 2 полугодием 2020 года число ДДУ увеличилось лишь в 17 регионах. Максимальный прирост в Кабардино-Балкарии (в 4,7 раз), максимальное сокращение (почти в 2 раза) в Кировской и Владимирской областях.
Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года
|
Регионы-лидеры по приросту сделок в % |
|||
Регион |
ДДУ 1 полуг. 2020 |
ДДУ 1 полуг. 2021 |
Динамика за год |
|
1 |
Томская область |
112 |
560 |
+400% |
2 |
Республика Дагестан |
118 |
505 |
+328% |
3 |
Кабардино-Балкарская Республика |
181 |
733 |
+305% |
4 |
Республика Ингушетия |
11 |
44 |
+300% |
5 |
Курганская область |
350 |
1233 |
+252% |
6 |
Рязанская область |
3250 |
10356 |
+219% |
7 |
Самарская область |
3918 |
9910 |
+153% |
8 |
Кемеровская область |
691 |
1704 |
+147% |
9 |
Московская область |
26479 |
60603 |
+129% |
10 |
Пензенская область |
1916 |
4169 |
+118% |
Регионы с максимальным падением сделок в % |
||||
1 |
Республика Бурятия |
927 |
655 |
-29% |
2 |
Амурская область |
404 |
308 |
-24% |
3 |
Республика Саха (Якутия) |
2282 |
1782 |
-22% |
4 |
Вологодская область |
1955 |
1549 |
-21% |
5 |
Республика Марий Эл |
1084 |
869 |
-20% |
6 |
Республика Карелия |
1437 |
1179 |
-18% |
7 |
Архангельская область и Ненецкий АО |
3486 |
2964 |
-15% |
8 |
Красноярский край |
5652 |
5001 |
-12% |
9 |
Астраханская область |
644 |
600 |
-7% |
10 |
Республика Алтай |
44 |
41 |
-7% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
3. В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке
На 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 62,2% общего числа ДДУ. Это выше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда 60,8%) и чем во 2 полугодии 2020 (60,3%). Для сравнения, в 2016 г. на топ-10 регионов приходилось 55,5% сделок, далее, с 2017 по по 2019 гг., - 59-61%. Концентрация спроса нарастает. Особенно сильно за год возросла доля Москвы (с 14,3% до 16,2% от общего числа сделок) и Московской области (от 9,5% до 14,3%). Программа льготного ипотечного кредитования сделала квартиры в Московском регионе более доступными, в результате чего спрос существенно увеличился как со стороны местных жителей, которые решили улучшить свои жилищные условия, так и со стороны региональных покупателей. По оценкам Циан покупатели из регионов интересовались столичной недвижимостью на четверть активнее, чем до пандемии и объявления льготной ипотеки.
Лидером по числу ДДУ традиционно является Москва (68,3 тыс.). Далее следуют Московская область (60,6 тыс.), Санкт-Петербург (37,8 тыс.), Краснодарский край (23,8 тыс.), Новосибирская область (16,6 тыс.), Свердловская область (14,9 тыс.), Ленинградская область (10,5 тыс.), Рязанская область (10,4 тыс.), Самарская область (9,9 тыс.), Ростовская область (9,8 тыс.). За исключением Рязанской области - это регионы с городами-миллионниками. Год назад топ-10 лидеров был практически таким же, только вместо Рязанской и Самарской областей были Татарстан и Башкортостан.
Количество сделок на первичном рынке зависит, в том числе, и от ситуации в строительной отрасли. В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 регионов по объему строительства в 1 полугодии 2021 года практически полностью совпадает с топом по количеству сделок, отличия лишь в том, что вместо Рязанской и Ростовской областей в десятку попали Татарстан и Башкортостан, которые по числу ДДУ занимают 11 и 13 места соответственно.
Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года
№ |
Субъект |
Кол-во сделок, тыс. шт |
Относительно 1 полугодия 2020 г. |
Доля от всего рынка |
Место по объему ввода жилья по РФ, 1 полугодие 2021 г. |
1 |
Москва |
68,3 |
+71% |
16,2% |
1 |
2 |
Московская область |
60,6 |
+129% |
14,3% |
2 |
3 |
Санкт-Петербург |
37,8 |
+9% |
8,9% |
3 |
4 |
Краснодарский край |
23,8 |
+39% |
5,6% |
4 |
5 |
Новосибирская область |
16,6 |
+73% |
3,9% |
8 |
6 |
Свердловская область |
14,9 |
+41% |
3,5% |
6 |
7 |
Ленинградская область |
10,5 |
+19% |
2,5% |
5 |
8 |
Рязанская область |
10,4 |
+219% |
2,5% |
24 |
9 |
Самарская область |
9,9 |
+153% |
2,3% |
10 |
10 |
Ростовская область |
9,8 |
+15% |
2,3% |
11 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра и Росстата
- 58% ДДУ в первом полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами
57,8% всех ДДУ в 1 полугодии 2021 года прошли с открытием эскроу-счетов – 244,4 тыс. сделок. Для сравнения – в 2020 году (суммарно за первое и второе полугодие) показатель был ниже – 37,4%, а в 2019 году - всего 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,5 тыс. сделок), Краснодарский край (19,5 тыс.), и Санкт-Петербург (13,3 тыс.).
Примечательно, что в первой половине 2021 года число ДДУ с эскроу в целом по стране лишь на 14% меньше, чем за весь 2020 год, а в некоторых регионах (всего их 24) даже больше, например, в Санкт-Петербурге и Новосибирской области (на 19%), в Томской области (на 37%), в Рязанской области (в 2,9 раз), в Псковской области (в 3,3 раза), в Кабардино-Балкарии (в 5,4 раза), в Забайкальском крае (в рекордные 39 раз). Только на Сахалине в первой половине 2021 года показатель был меньше, чем за аналогичный период в прошлом году (400 шт. против 493 шт.).
В Мордовии, Ингушетии и Калмыкии все сделки были с открытием эскроу. Более 90% зафиксировано еще в 13 регионах. По итогам 2020 года только в 2-х субъектах показатель был выше 90%. Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в Чечне.
Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе
№ |
Регион |
Число сделок с эскроу |
Доля эскроу-счетов в сделках по региону |
1 |
Республика Мордовия |
576 |
100% |
2 |
Республика Ингушетия |
44 |
100% |
3 |
Республика Калмыкия |
135 |
100% |
4 |
Оренбургская область |
2857 |
99% |
5 |
Амурская область |
305 |
99% |
6 |
Республика Коми |
657 |
99% |
7 |
Новгородская область |
481 |
98% |
8 |
Курганская область |
1204 |
98% |
9 |
Орловская область |
1393 |
96% |
10 |
Республика Хакасия |
550 |
95% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
«Субсидирование привело к существенному росту числа сделок на первичном рынке России во второй половине 2020 года, что в итоге отразилось на увеличении разрыва между ценами на жилье и средними зарплатами. С начала 2021 года ажиотажный спрос спал - большинство уже решили жилищный вопрос, а рост стоимости нивелировал выгоду от льготной ипотеки, поэтому по итогам первой половины 2021 года мы видим снижение числа ДДУ, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Изменение условий по льготной ипотеке приведет к еще большему замедлению спроса во втором полугодии 2021 года. Уже сейчас статистика по Московскому региону показывает сокращение числа сделок на 20% за месяц».
Регион |
Общее число сделок |
Динамика числа сделок за год |
Динамика числа сделок за полгода |
Количество сделок с эскроу-счетами |
Доля сделок с эскроу-счетами от общего количества |
Российская Федерация |
422 498 |
51,3% |
-12,9% |
244 356 |
58% |
Центральный ФО |
168 965 |
83,9% |
-1,6% |
75 691 |
45% |
Москва |
68 285 |
71,3% |
-4,3% |
43 515 |
64% |
Московская область |
60 603 |
128,9% |
10,8% |
10 943 |
18% |
Рязанская область |
10 356 |
218,6% |
42,1% |
1 077 |
10% |
Воронежская область |
7 345 |
39,9% |
-12,6% |
6 126 |
83% |
Ярославская область |
2 561 |
56,2% |
1,5% |
1 827 |
71% |
Тульская область |
2 552 |
50,0% |
-24,8% |
322 |
13% |
Калужская область |
2 100 |
24,2% |
-7,1% |
972 |
46% |
Брянская область |
2 005 |
41,4% |
-30,5% |
1 408 |
70% |
Владимирская область |
1 997 |
-5,1% |
-46,8% |
1 092 |
55% |
Тверская область |
1 971 |
41,0% |
-26,2% |
1 620 |
82% |
Смоленская область |
1 490 |
55,2% |
-16,5% |
1 169 |
78% |
Орловская область |
1 447 |
6,4% |
-31,1% |
1 393 |
96% |
Тамбовская область |
1 380 |
43,2% |
-29,4% |
1 198 |
87% |
Липецкая область |
1 325 |
26,9% |
-33,0% |
817 |
62% |
Белгородская область |
1 266 |
27,0% |
-7,5% |
691 |
55% |
Курская область |
874 |
35,1% |
-17,7% |
703 |
80% |
Ивановская область |
810 |
45,2% |
-43,3% |
353 |
44% |
Костромская область |
598 |
9,3% |
-34,1% |
465 |
78% |
Северо-Западный ФО |
62 028 |
11,3% |
-20,0% |
27 516 |
44% |
Санкт-Петербург |
37 796 |
9,0% |
-18,5% |
13 262 |
35% |
Ленинградская область |
10 495 |
18,9% |
-21,2% |
6 894 |
66% |
Калининградская область |
6 028 |
54,2% |
-4,5% |
3 269 |
54% |
Архангельская область и Ненецкий АО |
2 964 |
-15,0% |
-43,4% |
363 |
12% |
Вологодская область |
1 549 |
-20,8% |
-18,9% |
1 035 |
67% |
Республика Карелия |
1 179 |
-18,0% |
-39,0% |
796 |
68% |
Псковская область |
862 |
55,6% |
17,1% |
759 |
88% |
Республика Коми |
664 |
59,6% |
-35,8% |
657 |
99% |
Новгородская область |
491 |
11,8% |
-25,4% |
481 |
98% |
Мурманская область |
нет сделок |
||||
Южный ФО |
43 512 |
34,6% |
-19,4% |
32 446 |
75% |
Краснодарский край |
23 832 |
39,0% |
-19,8% |
19 497 |
82% |
Ростовская область |
9 821 |
15,4% |
-25,7% |
7 536 |
77% |
Республика Крым и Севастополь |
4 225 |
50,1% |
-9,6% |
2 291 |
54% |
Волгоградская область |
3 027 |
57,6% |
-13,7% |
2 183 |
72% |
Республика Адыгея |
1 872 |
58,8% |
6,7% |
418 |
22% |
Астраханская область |
600 |
-6,8% |
-36,2% |
386 |
64% |
Республика Калмыкия |
135 |
27,4% |
-13,5% |
135 |
100% |
Северо-Кавказский ФО |
7 727 |
85,5% |
4,6% |
4 710 |
61% |
Ставропольский край |
5 288 |
70,5% |
-6,9% |
4 369 |
83% |
Республика Северная Осетия - Алания |
1 096 |
56,8% |
25,1% |
176 |
16% |
Кабардино-Балкарская Республика |
733 |
305,0% |
372,9% |
59 |
8% |
Республика Дагестан |
505 |
328,0% |
-9,8% |
62 |
12% |
Чеченская Республика |
61 |
13,0% |
-35,1% |
0 |
0% |
Республика Ингушетия |
44 |
300,0% |
69,2% |
44 |
100% |
Карачаево-Черкесская Республика |
нет сделок |
||||
Приволжский ФО |
63 299 |
51,4% |
-24,0% |
48 529 |
77% |
Самарская область |
9 910 |
152,9% |
-8,8% |
6 265 |
63% |
Республика Татарстан |
9 690 |
26,4% |
-28,0% |
6 856 |
71% |
Республика Башкортостан |
8 301 |
32,3% |
-24,1% |
4 993 |
60% |
Пермский край |
6 187 |
39,5% |
-31,1% |
5 166 |
83% |
Нижегородская область |
4 950 |
51,7% |
-28,9% |
3 422 |
69% |
Удмуртская Республика |
4 563 |
33,6% |
-21,1% |
4 011 |
88% |
Пензенская область |
4 169 |
117,6% |
-18,3% |
3 694 |
89% |
Чувашская Республика |
3 648 |
32,6% |
-36,8% |
3 376 |
93% |
Саратовская область |
3 454 |
87,9% |
-31,9% |
3 020 |
87% |
Оренбургская область |
2 880 |
90,9% |
4,0% |
2 857 |
99% |
Ульяновская область |
2 501 |
31,3% |
-14,2% |
2 214 |
89% |
Кировская область |
1 601 |
3,9% |
-48,3% |
1 265 |
79% |
Республика Марий Эл |
869 |
-19,8% |
-32,4% |
814 |
94% |
Республика Мордовия |
576 |
98,6% |
83,4% |
576 |
100% |
Уральский ФО |
33 128 |
64,4% |
-17,4% |
22 592 |
68% |
Свердловская область |
14 916 |
40,8% |
-16,2% |
6 565 |
44% |
Тюменская область |
9 545 |
99,7% |
-25,6% |
8 070 |
85% |
Челябинская область |
5 318 |
71,9% |
-18,3% |
4 818 |
91% |
Ханты-Мансийский АО |
1 798 |
67,9% |
-6,9% |
1 669 |
93% |
Курганская область |
1 233 |
252,3% |
95,7% |
1 204 |
98% |
Ямало-Ненецкий АО |
318 |
20,5% |
-27,1% |
266 |
84% |
Сибирский ФО |
33 677 |
39,6% |
-17,7% |
25 548 |
76% |
Новосибирская область |
16 639 |
72,6% |
-14,7% |
12 068 |
73% |
Алтайский край |
5 374 |
19,3% |
-28,7% |
4 560 |
85% |
Красноярский край |
5 001 |
-11,5% |
-21,5% |
3 915 |
78% |
Иркутская область |
2 963 |
22,5% |
-8,5% |
1 705 |
58% |
Кемеровская область |
1 704 |
146,6% |
11,2% |
1 546 |
91% |
Омская область |
814 |
49,4% |
-44,9% |
661 |
81% |
Республика Хакасия |
581 |
14,1% |
-32,4% |
550 |
95% |
Томская область |
560 |
400,0% |
60,5% |
519 |
93% |
Республика Алтай |
41 |
-6,8% |
-19,6% |
24 |
59% |
Республика Тыва |
нет сделок |
||||
Дальневосточный ФО |
10 162 |
12,4% |
6,1% |
7 324 |
72% |
Приморский край |
4 788 |
67,3% |
24,7% |
4 160 |
87% |
Республика Саха (Якутия) |
1 782 |
-21,9% |
0,1% |
769 |
43% |
Хабаровский край |
1 318 |
4,4% |
-25,2% |
954 |
72% |
Сахалинская область |
810 |
5,2% |
20,9% |
400 |
49% |
Республика Бурятия |
655 |
-29,3% |
-7,7% |
541 |
83% |
Забайкальский край |
501 |
-5,6% |
36,5% |
195 |
39% |
Амурская область |
308 |
-23,8% |
-31,4% |
305 |
99% |
Еврейская АО |
нет сделок |
||||
Камчатский край |
нет сделок |
||||
Магаданская область и Чукотский АО |
нет сделок |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
С января по июнь россияне заняли у банков на покупку жилья почти в два раза больше денег, чем в аналогичный период 2020 года, подсчитали эксперты «Метриум», проанализировав свежие данные Центробанка. При этом количество кредитов увеличилось только наполовину, так как приобретаемые в ипотеку квартиры подорожали за год примерно на 29%. Средний срок ипотечного кредита при этом впервые превысил 20 лет.
Итоги I полугодия 2021 года на рынке ипотеки в России
Показатели |
I п. 2014 |
I п. 2020 |
I п. 2021 |
Изменение к 2020 |
Изменение к 2014 |
Количество кредитов, тыс. |
448 |
601 |
937 |
+56% |
Рост в 2 раза |
Объем выдачи, трлн руб. |
0,77 |
1,44 |
2,69 |
+87% |
Рост в 3,5 раза |
Средневзвешенная ставка, %* |
12,23 |
7,50 |
7,07 |
–0,43 п.п. |
–5,16 п.п. |
Средняя сумма кредита, млн руб.* |
1,76 |
2,37 |
3,05 |
+0,68 млн |
+1,29 млн |
Средний срок кредитования, лет* |
14,6 |
18,2 |
20,3 |
+2,1 года |
+5,7 лет |
*Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца кредитам на конец полугодия (за июнь соответствующего года)
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Рынок ипотеки рекордно вырос по объему, но не по числу сделок
В I полугодии 2021 года заемщики ипотеки были очень активными, но рекорд прошлых лет не побили. Они оформили почти 937 тыс. кредитов, что на 56% больше, чем в I полугодии 2020 года, однако в аналогичные периоды прошлых этот показатель был выше. Так, в I полугодии 2018 года банки выдали на 57% больше ипотек, чем в такой же период 2017 года, хотя, конечно, в натуральном выражении цифры тогда были совсем другие (663 тыс. против 423 тыс. кредитов). Иными словами, по абсолютному количеству кредитов I полугодие 2021 года безусловно лидирует, но такой годовой рост покупательской активности участники рынка уже наблюдали и раньше.
Другая ситуация с количеством денег, которые заняли россияне на покупку жилья. По этому показателю I полугодие 2021 года во всех отношениях рекордное. Банки выдали 2,69 трлн рублей, что на 87% больше, чем в I полугодии 2020 года. Никогда прежде за I полугодие объем выдачи не вырастал настолько, то есть почти в два раза.
Лучшим для ипотечных банков месяцем стал апрель
Многие эксперты предполагали, что по мере приближения июня – последнего месяца действия программы субсидированной ипотеки под 6,5% годовых – активность заемщиков будет нарастать и достигнет пика в первый месяц лета. Однако статистика Центробанка показывает, что этот расчет не оправдался. Число и объем кредитов росли с января по апрель, а в мае и июне эти показатели начали снижаться.
В апреле россияне получили 191 тыс. кредитов на 551 млрд рублей, что соответственно больше в 2,1 и 2,7 раза, чем в апреле 2020 года. В мае 2021 года количество выданных кредитов сократилось до 148 тыс. (433 млрд рублей), а в июне – до 179 тыс. и 545 млрд рублей.
Таким образом, сезонный фактор вновь стал влиять на активность заемщиков, что косвенно указывает на исчерпание потенциала программы субсидирования к концу I полугодия, коль скоро россияне сосредоточились на отпусках, а не на последней возможности взять ипотеку под низкий процент
Кредит стал дороже и обременительнее
Чтобы приобрести квартиру, к концу первого полугодия россияне в среднем занимали 3,05 млн рублей. Банки выдавали им эти деньги в среднем под 7,07% годовых на 20,3 лет. Между тем в июне 2020 года ипотеку брали под 7,5 % годовых на 18,3 лет, а сумма кредита составляла 2,37 млн рублей.
Средний размер кредита таким образом вырос на 29% (в денежном выражении на 0,68 млн руб.). Это примерно соответствует росту цен на новое и старое жилье в России, которое зафиксировали риелторы. К примеру, в Москве новостройки массового сегмента с июня 2020 года к июню 2021 года подорожали на 35% в расчете на квадратный метр и на 23% по стоимости среднестатистической квартиры.
Хотя ставки снизились, цены на жилье выросли настолько, что даже по субсидированной ставке кредит в конце I полугодия 2021 года оказался более дорогим для покупателя, чем год назад. Если в июне 2020 года по средним на тот момент условиям россиянам понадобилось бы выплачивать банку 20 тыс. рублей в месяц, то в июне 2021 года – уже 23,7 тыс. рублей.
Жилье подорожало сильнее, чем снизились ипотечные ставки, о чем говорит выросший средний срок кредитования. Чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа до комфортного для себя уровня, заемщики соглашались брать кредит на более длительный срок, то есть более чем на 20 лет. Этого показателя ипотечный рынок России достиг впервые. К примеру, в 2020 году деньги на квартиру занимали в среднем на 18 лет, в 2019 году – на 17,9 лет, в 2018 году – на 16 лет, в 2014-2016 годах – на 15 лет.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Доля кредитов на строящееся жилье сократилась
Хотя программа субсидирования ипотеки задумывалась для поддержки строительного комплекса, заемщики по-прежнему приобретают в кредит в основном вторичное или готовое жилье от застройщиков. В I полугодии 2021 года только 26%[1] ипотечных кредитов банки выдали участникам долевого строительства. К примеру, в I полугодии 2020 года на долю покупателей строящегося жилья пришлись 29% выданных кредитов. Между тем в 2017 году в такой же период дольщики получили 30% ипотечных кредитов, а в 2016 году – 36%.
Если сравнивать долю ипотеки для покупателей строящегося жилья помесячно, то можно увидеть, что основной приток заемщиков в сектор строящегося жилья был только в самом начале действия субсидий. В мае 2020 года (первый полный месяц выполнения программы) доля ипотеки для дольщиков составила 34%, хотя в апреле была 22%, в июне – 35%, июле и августе – 33%, в сентябре – 28%, в октябре – 27% и выше этого показателя уже не поднималась в последующие семь месяцев, будучи на уровне 25%. Только в последний месяц субсидирования – в июне 2021 года – доля ипотеки на строящееся жилье выросла до 30%.
Аналитики «Метриум» так интерпретируют эту динамику: после снижения ставок с 8-9% годовых до 6,5% доступность строящегося жилья резко выросла, поэтому заемщики ипотеки стремились приобрести новостройки. Однако одновременно начался быстрый рост цен на фоне снижения предложения и повышения себестоимости строительства. Привлекательность строящегося жилья уменьшилась, даже несмотря на выгодные ставки. Покупатели сосредоточили внимание либо на готовых домах от застройщиков, либо ушли на вторичный рынок жилья.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Россияне вложили в строящееся жильё почти триллион заёмных денег
В I полугодии 2021 года банки выдали участникам долевого строительства 241 тыс. ипотечных кредитов на сумму 923 млрд рублей. Это абсолютный рекорд для рынка строящегося жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года число кредитов для дольщиков увеличилось на 39%, а их сумма – на 83%. Ранее такая динамика никогда не фиксировалась. Больше всего ипотечных сделок участники долевого строительства заключили в июне (53 тыс. на сумму 215 млрд рублей) и в апреле (46 тыс. на 178 млрд рублей), хотя в отпускном мае их активность заметно снизилась.
Чтобы купить квартиру в строящемся доме, россияне занимали к концу полугодия в среднем 4,06 млн рублей под 5,48% годовых на 21 год. Между тем в июне 2020 года для этой цели было достаточно 2,77 млн рублей, которые банки предлагали под 6,09% годовых на 18 лет. Таким образом, средний размер кредита для дольщика вырос за год на 46%. Соответственно, в июне 2020 года дольщикам приходилось выплачивать банку в среднем 21 тыс. рублей в месяц за квартиру в строящемся доме, а сейчас – 28 тыс. рублей.
Москва – лидер по числу ипотечных сделок
Больше всего ипотечных сделок в I полугодии заключили в Москве – порядка 69,7 тыс. За столицей следует Московская область (54,8 тыс.), Санкт-Петербург (44,8 тыс.), Тюменская область (39,7 тыс.), Татарстан (32,6 тыс.), Свердловская область (33,5 тыс.), Башкортостан (32,5 тыс.), Краснодарский край (32,2 тыс.), Челябинская область (26,8 тыс.), Новосибирская область (25,8 тыс.).
Динамика спроса на кредит относительно I полугодия 2020 года также наиболее внушительной была в Москве, где банки выдали на 65% больше ипотек. Затем следует Краснодарский край (63%), Московская область (55%), Новосибирская область (50%), Челябинская и Тюменская области (46%), Свердловская область (45%), Башкортостан (42%), Татарстан (38%).
«В I полугодии мы наблюдали, пожалуй, последнюю мощную волну спроса накануне серьезного замедления, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Размер кредита в рамках программы субсидирования ограничен тремя миллионами рублей, что сделает практически невозможной покупку по сниженной ставке новой квартиры в столичных агломерациях и существенно ограничит выбор в регионах, где сейчас наблюдается активный ипотечный спрос. Рост цен из-за повышения себестоимости строительства на фоне удорожания стройматериалов также осложнит жизнь потенциальным заемщикам ипотеки. Вероятно, уже в начале 2022 года, если власти не разработают новые меры поддержки, мы увидим снижение спроса и замедление активности в сфере жилищного строительства».
[1] Доля накопленным итогом за 6 месяцев 2021 года
По данным компании Est-a-Tet, самое нежеланное приобретение – это избыточные квадратные метры. Средняя площадь предложения на первичном рынке Москвы – 66,9 кв.м, а приобретённых квартир – 57 кв.м. Необходимость остальных опций сильно зависит от класса жилья и бюджета покупки.
«В первую очередь покупатели не готовы переплачивать за ненужные метры – в последние годы на рынке сохраняется тенденция к оптимизации планировочных решений. Новые проекты выходят с более компактными и функциональными планировками. Причём эта тенденция отмечается во всех классах жилья – от стандартного до элитного», – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
В любом проекте, выходящем на рынок, в первую очередь вымываются наиболее ликвидные и компактные лоты. В настоящее время на рынке новостроек Москвы наблюдается дисбаланс спроса и предложения по площадям – в сегменте небольших площадей (от 25 до 65 кв. м) спрос значительно опережает предложения, а в сегменте больших площадей ситуация обратная – предложение существенно превышает спрос.
Средние площади лотов по типам комнатности различаются в предложении и в реализованном спросе. Средняя площадь однокомнатных квартир в предложении II квартала 2021 года составляла 43,3 кв. м, а в реализованном спросе – 41,1 кв. м. Аналогичная ситуация складывается по всем типам лотов, кроме студий (но это специфический продукт, который приобретается в первую очередь с целью инвестирования).
В целом на рынке первичного жилья средняя площадь лота в предложении составляет 66,9 кв. м, а средняя площадь лота по итогам реализованного в этом же периоде спроса – 57,0 кв. м.
Средняя площадь лота за последние четыре года в предложении сократилась с 69,1 кв. м до 66,9 кв. м, в спросе – с 59,1 кв. м до 57,0 кв. м.
«Для каждого класса жилья востребованность опций отличается: для покупателя в сегменте комфорт «лишним» может стать гостевой санузел или гардеробная, поскольку это увеличивает бюджет покупки. А для покупателя жилья бизнес-класса наличие дополнительного санузла и гардеробной является обязательным, как и наличие корзин (ниш) на фасаде для размещения внешних блоков кондиционеров, помещение колясочной на первом этаже и так далее, – делится Роман Родионцев. – В высоких ценовых сегментах, наоборот, скромное техническое оснащение и отсутствие дополнительных опций, уникальных сервисов, может отпугнуть взыскательного покупателя».
В массовом сегменте в условиях высокой конкуренции на рынке застройщики все чаще внедряют дополнительные опции, позволяющие выделить проект на фоне конкурентов – системы «умный дом», наличие террас, лоты с палисадниками, полностью оборудованные кухни. С одной стороны, это задаёт высокую планку на рынке жилья – качество проектов постоянно повышается. С другой стороны, застройщику необходимо трезво оценивать востребованность той или иной дополнительной опции – поскольку в массовом сегменте на спрос влияет, в первую очередь, бюджет покупки. Например, наличие эксплуатируемой кровли в проекте комфорт-класса будет являться сильным конкурентным преимуществом, но её содержание и эксплуатация ляжет на плечи жильцов. Есть ещё один риск – на рынке может сократиться число простых, бюджетных проектов, однако здесь существенную поддержку рынку оказывает программа реновации, в рамках которой возводится жилье без «спецэффектов».