Итоги I полугодия на первичном рынке России. Спрос сократился, но цены растут
Эксперты Циан проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости России в 1 полугодии 2021 года по данным, опубликованным Росреестром. Количество договоров долевого участия (ДДУ) выше, чем в 1 полугодии 2020 года, но ниже, чем во 2 полугодии 2020 года. Влияние льготной ипотеки, которая привела к ажиотажному спросу на квартиры во второй половине прошлого года ослабевает.
- В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. ДДУ - в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период год назад, но на 13% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года.
- В ¾ регионов число сделок на первичном рынке увеличилось по сравнению с 1 полугодием 2020 г. Максимальный прирост отмечен в Томской области (в 5 раз), наибольшее падение – в Бурятии (-29,3%).
- В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке. Среди лидеров столичные агломерации и субъекты с миллионниками (Краснодарский край, Новосибирская область, Свердловская область).
- В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 по обоим показателям практически полностью совпадают.
- 58% всех ДДУ (244,4 тыс.) в 1 полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами. Это всего на 14% меньше, чем за весь 2020 год.
Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
1. Влияние льготной ипотеки ослабевает
В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. договоров долевого участия - это в 1,5 раза больше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда - 279,2 тыс.), когда действовали карантинные ограничения, но на 12,9% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года (484,6 тыс.). Существенные изменения связаны, в первую очередь, с динамикой спроса на квартиры. Влияние льготной ипотечной программы в 2021 году уже не было таким сильным, как во второй половине 2020 года, большинство тех, кто желал улучшить свои жилищные условия, сделали это еще в прошлом году. К тому же, на фоне ажиотажного спроса во 2 полугодии 2020 г. значительно выросли цены, что нивелировало выгоду от льготной ипотеки.
По сравнению с 1 полугодием 2019 года число ДДУ просело на 5%. Высокие показатели 2 половины 2018 и 1 половины 2019 гг. связаны с переходом на эскроу-счета. До 10-15% сделок в этот период были нерыночными - их заключали инвесторы с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу. Реальное число сделок тогда было меньше. В сравнении с 1 полугодиями 2016-2018 гг. число ДДУ сейчас существенно выше, что говорит о сохраняющемся повышенном спросе на фоне действия льготной ипотеки.
Большая часть сделок в первой половине 2021 пришлась на второй квартал (232,8 тыс. ДДУ). Схожая ситуация была и в 1 полугодии 2017, 2018 и 2019 годов. В 2020 году из-за ограничений во 2 квартале было заключено минимальное за последние 5 лет число сделок. Сейчас показатели близки к уровню 3 квартала 2020 года, когда спрос только начинал расти. Пик числа ДДУ пришелся на 4 квартал 2020 года - 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. По сравнению с этим периодом количество ДДУ во 2 квартале 2021 меньше на ~15%, а в 1 квартале - на ~30%. В целом, в предыдущие годы большая часть сделок приходилась на 3-4 кварталы. В 2019 году было исключение - пик был в первой половине года за счет перехода на эскроу. В текущем году вполне может повториться такая ситуация, но не за счет эскроу, а из-за обновления условий по льготной ипотеке и стремительного роста цен на первичном рынке - ожидать роста числа сделок во 2 полугодии 2021 года не приходится.
Динамика числа ДДУ в 2016-2021 гг.
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
2. В 64 регионах число ДДУ за год возросло
Наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 40%. Доля его в 1 полугодии 2021 года возросла - в 2020 году на него пришлось только 34%. В пересчете на численность населения лидером является Северо-Западный ФО - 445 сделок на 100 тыс. жителей. Для сравнения – в Центральном ФО заключено 431 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО - 78 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 289 сделок на первичном рынке.
По сравнению с 1 полугодием 2020 года во всех федеральных округах зафиксирован рост числа сделок: от +11,3% в Северо-Западном ФО до +85,5% в Северо-Кавказском ФО. Если сравнивать со 2 полугодием 2020 года, то увеличение только в двух округах - Дальневосточном (+6,1%) и Северо-Кавказском (+4,6%). Здесь мог повлиять эффект низкой базы - в обоих округах очень мало сделок: на Кавказе большая часть жилья вводится населением, а на Дальнем Востоке низкая численность населения.
Динамика числа ДДУ в 1 полугодии 2021 года по федеральным округам
|
|
Число ДДУ |
По сравнению с 1 полугодием 2029 г. |
По сравнению с 2 полугодием 2020 г. |
Доля ФО от рынка |
Число ДДУ на 100 тыс. жителей |
|
Центральный ФО |
168965 |
+84% |
-2% |
40% |
431 |
|
Приволжский ФО |
63299 |
+51% |
-24% |
15% |
218 |
|
Северо-Западный ФО |
62028 |
+11% |
-20% |
15% |
445 |
|
Южный ФО |
43512 |
+35% |
-19% |
10% |
264 |
|
Сибирский ФО |
33677 |
+40% |
-18% |
8% |
198 |
|
Уральский ФО |
33128 |
+64% |
-17% |
8% |
269 |
|
Дальневосточный ФО |
10162 |
+12% |
6% |
2% |
125 |
|
Северо-Кавказский ФО |
7727 |
+86% |
5% |
2% |
78 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
Только в 12 регионах в 1 полугодии 2021 года спрос на первичном рынке ниже, чем в 1 полугодии 2020 года - это регионы ДФО (Забайкальский край, Якутия, Амурская область и Бурятия), СЗФО (Архангельская область, Карелия, Вологодская область), СФО (Республика Алтай и Красноярский край), а также Астраханская и Владимирская области и Марий Эл. Здесь программа льготного ипотечного кредитования не позволила увеличить продажи на первичном рынке. За исключением Красноярского края это регионы с не очень высокими показателями числа ДДУ. Максимальное сокращение спроса в Бурятии (-29,3%). В 10 регионах число сделок увеличилось более, чем в 2 раза: Томская область (в 5 раз), Дагестан (в 4,3 раза), Кабардино-Балкария и Ингушетия (в 4 раза), Курганская область (в 3,5 раза), Рязанская область (в 3,2 раза), Самарская и Кемеровская области (в 2,5 раза), Московская область (в 2,3 раза), Пензенская область (в 2,2 раза).
В 6 регионах со 2 полугодия 2019 года по 1 полугодие 2021 года на первичном рынке не было ни одной сделки - это Еврейская АО, Камчатский край, Магаданская область, Чукотский АО, Мурманская область, Тыва. В Карачаево-Черкесии во 2 полугодии 2019 года было зафиксировано 15 ДДУ и еще 1 ДДУ в 1 полугодии 2020 г., затем показатель вышел в 0. Все это регионы с минимальными объемами ввода жилья девелоперами (либо малонаселенные, либо с широким распространением индивидуального жилищного строительства).
По сравнению со 2 полугодием 2020 года число ДДУ увеличилось лишь в 17 регионах. Максимальный прирост в Кабардино-Балкарии (в 4,7 раз), максимальное сокращение (почти в 2 раза) в Кировской и Владимирской областях.
Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года
|
|
Регионы-лидеры по приросту сделок в % |
|||
|
Регион |
ДДУ 1 полуг. 2020 |
ДДУ 1 полуг. 2021 |
Динамика за год |
|
|
1 |
Томская область |
112 |
560 |
+400% |
|
2 |
Республика Дагестан |
118 |
505 |
+328% |
|
3 |
Кабардино-Балкарская Республика |
181 |
733 |
+305% |
|
4 |
Республика Ингушетия |
11 |
44 |
+300% |
|
5 |
Курганская область |
350 |
1233 |
+252% |
|
6 |
Рязанская область |
3250 |
10356 |
+219% |
|
7 |
Самарская область |
3918 |
9910 |
+153% |
|
8 |
Кемеровская область |
691 |
1704 |
+147% |
|
9 |
Московская область |
26479 |
60603 |
+129% |
|
10 |
Пензенская область |
1916 |
4169 |
+118% |
|
Регионы с максимальным падением сделок в % |
||||
|
1 |
Республика Бурятия |
927 |
655 |
-29% |
|
2 |
Амурская область |
404 |
308 |
-24% |
|
3 |
Республика Саха (Якутия) |
2282 |
1782 |
-22% |
|
4 |
Вологодская область |
1955 |
1549 |
-21% |
|
5 |
Республика Марий Эл |
1084 |
869 |
-20% |
|
6 |
Республика Карелия |
1437 |
1179 |
-18% |
|
7 |
Архангельская область и Ненецкий АО |
3486 |
2964 |
-15% |
|
8 |
Красноярский край |
5652 |
5001 |
-12% |
|
9 |
Астраханская область |
644 |
600 |
-7% |
|
10 |
Республика Алтай |
44 |
41 |
-7% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
3. В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке
На 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 62,2% общего числа ДДУ. Это выше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда 60,8%) и чем во 2 полугодии 2020 (60,3%). Для сравнения, в 2016 г. на топ-10 регионов приходилось 55,5% сделок, далее, с 2017 по по 2019 гг., - 59-61%. Концентрация спроса нарастает. Особенно сильно за год возросла доля Москвы (с 14,3% до 16,2% от общего числа сделок) и Московской области (от 9,5% до 14,3%). Программа льготного ипотечного кредитования сделала квартиры в Московском регионе более доступными, в результате чего спрос существенно увеличился как со стороны местных жителей, которые решили улучшить свои жилищные условия, так и со стороны региональных покупателей. По оценкам Циан покупатели из регионов интересовались столичной недвижимостью на четверть активнее, чем до пандемии и объявления льготной ипотеки.
Лидером по числу ДДУ традиционно является Москва (68,3 тыс.). Далее следуют Московская область (60,6 тыс.), Санкт-Петербург (37,8 тыс.), Краснодарский край (23,8 тыс.), Новосибирская область (16,6 тыс.), Свердловская область (14,9 тыс.), Ленинградская область (10,5 тыс.), Рязанская область (10,4 тыс.), Самарская область (9,9 тыс.), Ростовская область (9,8 тыс.). За исключением Рязанской области - это регионы с городами-миллионниками. Год назад топ-10 лидеров был практически таким же, только вместо Рязанской и Самарской областей были Татарстан и Башкортостан.
Количество сделок на первичном рынке зависит, в том числе, и от ситуации в строительной отрасли. В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 регионов по объему строительства в 1 полугодии 2021 года практически полностью совпадает с топом по количеству сделок, отличия лишь в том, что вместо Рязанской и Ростовской областей в десятку попали Татарстан и Башкортостан, которые по числу ДДУ занимают 11 и 13 места соответственно.
Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года
|
№ |
Субъект |
Кол-во сделок, тыс. шт |
Относительно 1 полугодия 2020 г. |
Доля от всего рынка |
Место по объему ввода жилья по РФ, 1 полугодие 2021 г. |
|
1 |
Москва |
68,3 |
+71% |
16,2% |
1 |
|
2 |
Московская область |
60,6 |
+129% |
14,3% |
2 |
|
3 |
Санкт-Петербург |
37,8 |
+9% |
8,9% |
3 |
|
4 |
Краснодарский край |
23,8 |
+39% |
5,6% |
4 |
|
5 |
Новосибирская область |
16,6 |
+73% |
3,9% |
8 |
|
6 |
Свердловская область |
14,9 |
+41% |
3,5% |
6 |
|
7 |
Ленинградская область |
10,5 |
+19% |
2,5% |
5 |
|
8 |
Рязанская область |
10,4 |
+219% |
2,5% |
24 |
|
9 |
Самарская область |
9,9 |
+153% |
2,3% |
10 |
|
10 |
Ростовская область |
9,8 |
+15% |
2,3% |
11 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра и Росстата
- 58% ДДУ в первом полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами
57,8% всех ДДУ в 1 полугодии 2021 года прошли с открытием эскроу-счетов – 244,4 тыс. сделок. Для сравнения – в 2020 году (суммарно за первое и второе полугодие) показатель был ниже – 37,4%, а в 2019 году - всего 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,5 тыс. сделок), Краснодарский край (19,5 тыс.), и Санкт-Петербург (13,3 тыс.).
Примечательно, что в первой половине 2021 года число ДДУ с эскроу в целом по стране лишь на 14% меньше, чем за весь 2020 год, а в некоторых регионах (всего их 24) даже больше, например, в Санкт-Петербурге и Новосибирской области (на 19%), в Томской области (на 37%), в Рязанской области (в 2,9 раз), в Псковской области (в 3,3 раза), в Кабардино-Балкарии (в 5,4 раза), в Забайкальском крае (в рекордные 39 раз). Только на Сахалине в первой половине 2021 года показатель был меньше, чем за аналогичный период в прошлом году (400 шт. против 493 шт.).
В Мордовии, Ингушетии и Калмыкии все сделки были с открытием эскроу. Более 90% зафиксировано еще в 13 регионах. По итогам 2020 года только в 2-х субъектах показатель был выше 90%. Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в Чечне.
Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе
|
№ |
Регион |
Число сделок с эскроу |
Доля эскроу-счетов в сделках по региону |
|
1 |
Республика Мордовия |
576 |
100% |
|
2 |
Республика Ингушетия |
44 |
100% |
|
3 |
Республика Калмыкия |
135 |
100% |
|
4 |
Оренбургская область |
2857 |
99% |
|
5 |
Амурская область |
305 |
99% |
|
6 |
Республика Коми |
657 |
99% |
|
7 |
Новгородская область |
481 |
98% |
|
8 |
Курганская область |
1204 |
98% |
|
9 |
Орловская область |
1393 |
96% |
|
10 |
Республика Хакасия |
550 |
95% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
«Субсидирование привело к существенному росту числа сделок на первичном рынке России во второй половине 2020 года, что в итоге отразилось на увеличении разрыва между ценами на жилье и средними зарплатами. С начала 2021 года ажиотажный спрос спал - большинство уже решили жилищный вопрос, а рост стоимости нивелировал выгоду от льготной ипотеки, поэтому по итогам первой половины 2021 года мы видим снижение числа ДДУ, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Изменение условий по льготной ипотеке приведет к еще большему замедлению спроса во втором полугодии 2021 года. Уже сейчас статистика по Московскому региону показывает сокращение числа сделок на 20% за месяц».
|
Регион |
Общее число сделок |
Динамика числа сделок за год |
Динамика числа сделок за полгода |
Количество сделок с эскроу-счетами |
Доля сделок с эскроу-счетами от общего количества |
|
Российская Федерация |
422 498 |
51,3% |
-12,9% |
244 356 |
58% |
|
Центральный ФО |
168 965 |
83,9% |
-1,6% |
75 691 |
45% |
|
Москва |
68 285 |
71,3% |
-4,3% |
43 515 |
64% |
|
Московская область |
60 603 |
128,9% |
10,8% |
10 943 |
18% |
|
Рязанская область |
10 356 |
218,6% |
42,1% |
1 077 |
10% |
|
Воронежская область |
7 345 |
39,9% |
-12,6% |
6 126 |
83% |
|
Ярославская область |
2 561 |
56,2% |
1,5% |
1 827 |
71% |
|
Тульская область |
2 552 |
50,0% |
-24,8% |
322 |
13% |
|
Калужская область |
2 100 |
24,2% |
-7,1% |
972 |
46% |
|
Брянская область |
2 005 |
41,4% |
-30,5% |
1 408 |
70% |
|
Владимирская область |
1 997 |
-5,1% |
-46,8% |
1 092 |
55% |
|
Тверская область |
1 971 |
41,0% |
-26,2% |
1 620 |
82% |
|
Смоленская область |
1 490 |
55,2% |
-16,5% |
1 169 |
78% |
|
Орловская область |
1 447 |
6,4% |
-31,1% |
1 393 |
96% |
|
Тамбовская область |
1 380 |
43,2% |
-29,4% |
1 198 |
87% |
|
Липецкая область |
1 325 |
26,9% |
-33,0% |
817 |
62% |
|
Белгородская область |
1 266 |
27,0% |
-7,5% |
691 |
55% |
|
Курская область |
874 |
35,1% |
-17,7% |
703 |
80% |
|
Ивановская область |
810 |
45,2% |
-43,3% |
353 |
44% |
|
Костромская область |
598 |
9,3% |
-34,1% |
465 |
78% |
|
Северо-Западный ФО |
62 028 |
11,3% |
-20,0% |
27 516 |
44% |
|
Санкт-Петербург |
37 796 |
9,0% |
-18,5% |
13 262 |
35% |
|
Ленинградская область |
10 495 |
18,9% |
-21,2% |
6 894 |
66% |
|
Калининградская область |
6 028 |
54,2% |
-4,5% |
3 269 |
54% |
|
Архангельская область и Ненецкий АО |
2 964 |
-15,0% |
-43,4% |
363 |
12% |
|
Вологодская область |
1 549 |
-20,8% |
-18,9% |
1 035 |
67% |
|
Республика Карелия |
1 179 |
-18,0% |
-39,0% |
796 |
68% |
|
Псковская область |
862 |
55,6% |
17,1% |
759 |
88% |
|
Республика Коми |
664 |
59,6% |
-35,8% |
657 |
99% |
|
Новгородская область |
491 |
11,8% |
-25,4% |
481 |
98% |
|
Мурманская область |
нет сделок |
||||
|
Южный ФО |
43 512 |
34,6% |
-19,4% |
32 446 |
75% |
|
Краснодарский край |
23 832 |
39,0% |
-19,8% |
19 497 |
82% |
|
Ростовская область |
9 821 |
15,4% |
-25,7% |
7 536 |
77% |
|
Республика Крым и Севастополь |
4 225 |
50,1% |
-9,6% |
2 291 |
54% |
|
Волгоградская область |
3 027 |
57,6% |
-13,7% |
2 183 |
72% |
|
Республика Адыгея |
1 872 |
58,8% |
6,7% |
418 |
22% |
|
Астраханская область |
600 |
-6,8% |
-36,2% |
386 |
64% |
|
Республика Калмыкия |
135 |
27,4% |
-13,5% |
135 |
100% |
|
Северо-Кавказский ФО |
7 727 |
85,5% |
4,6% |
4 710 |
61% |
|
Ставропольский край |
5 288 |
70,5% |
-6,9% |
4 369 |
83% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
1 096 |
56,8% |
25,1% |
176 |
16% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
733 |
305,0% |
372,9% |
59 |
8% |
|
Республика Дагестан |
505 |
328,0% |
-9,8% |
62 |
12% |
|
Чеченская Республика |
61 |
13,0% |
-35,1% |
0 |
0% |
|
Республика Ингушетия |
44 |
300,0% |
69,2% |
44 |
100% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
нет сделок |
||||
|
Приволжский ФО |
63 299 |
51,4% |
-24,0% |
48 529 |
77% |
|
Самарская область |
9 910 |
152,9% |
-8,8% |
6 265 |
63% |
|
Республика Татарстан |
9 690 |
26,4% |
-28,0% |
6 856 |
71% |
|
Республика Башкортостан |
8 301 |
32,3% |
-24,1% |
4 993 |
60% |
|
Пермский край |
6 187 |
39,5% |
-31,1% |
5 166 |
83% |
|
Нижегородская область |
4 950 |
51,7% |
-28,9% |
3 422 |
69% |
|
Удмуртская Республика |
4 563 |
33,6% |
-21,1% |
4 011 |
88% |
|
Пензенская область |
4 169 |
117,6% |
-18,3% |
3 694 |
89% |
|
Чувашская Республика |
3 648 |
32,6% |
-36,8% |
3 376 |
93% |
|
Саратовская область |
3 454 |
87,9% |
-31,9% |
3 020 |
87% |
|
Оренбургская область |
2 880 |
90,9% |
4,0% |
2 857 |
99% |
|
Ульяновская область |
2 501 |
31,3% |
-14,2% |
2 214 |
89% |
|
Кировская область |
1 601 |
3,9% |
-48,3% |
1 265 |
79% |
|
Республика Марий Эл |
869 |
-19,8% |
-32,4% |
814 |
94% |
|
Республика Мордовия |
576 |
98,6% |
83,4% |
576 |
100% |
|
Уральский ФО |
33 128 |
64,4% |
-17,4% |
22 592 |
68% |
|
Свердловская область |
14 916 |
40,8% |
-16,2% |
6 565 |
44% |
|
Тюменская область |
9 545 |
99,7% |
-25,6% |
8 070 |
85% |
|
Челябинская область |
5 318 |
71,9% |
-18,3% |
4 818 |
91% |
|
Ханты-Мансийский АО |
1 798 |
67,9% |
-6,9% |
1 669 |
93% |
|
Курганская область |
1 233 |
252,3% |
95,7% |
1 204 |
98% |
|
Ямало-Ненецкий АО |
318 |
20,5% |
-27,1% |
266 |
84% |
|
Сибирский ФО |
33 677 |
39,6% |
-17,7% |
25 548 |
76% |
|
Новосибирская область |
16 639 |
72,6% |
-14,7% |
12 068 |
73% |
|
Алтайский край |
5 374 |
19,3% |
-28,7% |
4 560 |
85% |
|
Красноярский край |
5 001 |
-11,5% |
-21,5% |
3 915 |
78% |
|
Иркутская область |
2 963 |
22,5% |
-8,5% |
1 705 |
58% |
|
Кемеровская область |
1 704 |
146,6% |
11,2% |
1 546 |
91% |
|
Омская область |
814 |
49,4% |
-44,9% |
661 |
81% |
|
Республика Хакасия |
581 |
14,1% |
-32,4% |
550 |
95% |
|
Томская область |
560 |
400,0% |
60,5% |
519 |
93% |
|
Республика Алтай |
41 |
-6,8% |
-19,6% |
24 |
59% |
|
Республика Тыва |
нет сделок |
||||
|
Дальневосточный ФО |
10 162 |
12,4% |
6,1% |
7 324 |
72% |
|
Приморский край |
4 788 |
67,3% |
24,7% |
4 160 |
87% |
|
Республика Саха (Якутия) |
1 782 |
-21,9% |
0,1% |
769 |
43% |
|
Хабаровский край |
1 318 |
4,4% |
-25,2% |
954 |
72% |
|
Сахалинская область |
810 |
5,2% |
20,9% |
400 |
49% |
|
Республика Бурятия |
655 |
-29,3% |
-7,7% |
541 |
83% |
|
Забайкальский край |
501 |
-5,6% |
36,5% |
195 |
39% |
|
Амурская область |
308 |
-23,8% |
-31,4% |
305 |
99% |
|
Еврейская АО |
нет сделок |
||||
|
Камчатский край |
нет сделок |
||||
|
Магаданская область и Чукотский АО |
нет сделок |
||||
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
Для регионов российского северо-запада (за исключением Калининградской области) высокобюджетное жилье – редкость. Местная аудитория бизнес- и премиум-класса, как правило, ориентирована на петербургский рынок. При этом в массовом сегменте разница между Санкт-Петербургом и соседними областями не столь существенна, как в случае Москвы и ее окружения. Эксперты портала Urbanus.ru подсчитали, что порог входа для Пскова или Вологды всего вдвое ниже, чем для северной столицы.
Из областей, примыкающих к Петербургскому региону (Санкт-Петербург и Ленинградская область), самым доступным предложением отличается Вологодская. В жилом доме №12 по улице Архангельская, который входит в состав жилого массива «III Южный», студия площадью 19,93 кв. м продается за 1,15 млн рублей. В ЖК «Керамик» цены начинаются с 1,30 млн рублей, в ЖК «Белозерский» – с 1,47 млн рублей.
В Пскове и его предместьях также собрана группа комплексов с дешевым жильем. Среди них выделяется ЖК «Видный», расположенный на берегу реки Великая (неподалеку от впадения ее в Псковское озеро). По этому адресу студию с балконом можно приобрести за 1,29 млн рублей. Чудь дороже (1,30 млн рублей), но зато с городской пропиской стоит квартира площадью 26,84 кв. м из фонда ЖК «Прибрежный». В ЖК «Смарт-квартал» на северной окраине Пскова минимальный прайс равен 1,39 млн рублей. В пригородном селе Борисовичи строится ЖК «Европа» – там нижняя планка пока держится на уровне 1,40 млн рублей.
Для совершения покупки на первичном рынке жилья в Новгороде нужно располагать суммой, по крайней мере, в 1,86 млн рублей (однокомнатная квартира площадью 31,33 кв. м в ЖК «Аркажская слобода»), в Петрозаводске – 2,45 млн рублей (студия 30,92 кв. м в ЖК «Молодежный»).
Самое доступное предложение по новому жилью в регионах рядом с Санкт-Петербургом
|
Регион |
Жилой комплекс |
Минимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с минимальной стоимостью, кв. м |
|
Вологодская область |
III Южный |
1,15 |
19,93 |
|
Псковская область |
Видный |
1,29 |
29,40 |
|
Новгородская область |
Аркажская слобода |
1,86 |
31,33 |
|
Ленинградская область |
Lampo |
2,10 |
21,25 |
|
Республика Карелия |
Молодежный |
2,45 |
30,92 |
Если сопоставить эти данные с соответствующими показателями Санкт-Петербурга и Ленинградской области, то не приходится говорить о какой-либо «пропасти». На петербургском рынке нижний ценовой предел сейчас – это 2,48 млн рублей. Именно столько нужно заплатить, чтобы купить студию в окраинных ЖК «Новое Колпино» (20,00 кв. м) или ЖК «Полет» (23,13 кв. м). Это на одном уровне с Петрозаводском и лишь вдвое больше, чем в Вологде, где проживает немногим более 300 тыс. человек. Для сравнения, Москва опережает соседние региональные центры в три-четыре раза. В ЖК Lampo, который базируется в 2 км к северу от КАД (Мурино, Всеволожский район Ленинградской области, студия площадью 21,25 кв. м может достаться новому владельцу за 2,10 млн рублей при условии 100-процентной оплаты. Это наиболее доступный вариант для проживания в петербургской агломерации.
Новостройки в регионах вокруг Санкт-Петербурга и ЛО с предложением от 10 млн рублей
|
Город |
Жилой комплекс |
Максимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с максимальной стоимостью, кв. м |
Аналог на петербургском рынке недвижимости |
Аналог на рынке недвижимости Ленинградской области |
|
Псков |
Дом «Патио» |
12,51 |
91,00 |
Двухкомнатная квартира в ЖК «Георг Ландрин» (Выборгский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК NewПитер (Ломоносовский район) |
|
Псков |
Дом «Курдонер» |
11,85 |
112,40 |
Трехкомнатная квартира в ЖК «Цивилизация на Неве» (Невский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК «Новое Горелово» (Ломоносовский район) |
|
Псков |
7 Небо |
10,50 |
131,40 |
Однокомнатная квартира в ЖК Golden City (Василеостровский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК ID Кудрово (Всеволожский район) |
|
Вологда |
Галкинский |
10,36 |
121,90 |
Двухкомнатная квартира в ЖК «Огни залива» (Красносельский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК ID Кудрово (Всеволожский район) |
|
Петрозаводск |
ЖК на переулке Студенческом, 9 |
10,18 |
97,00 |
Однокомнатная квартира в ЖК Domino (Приморский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК ID Кудрово (Всеволожский район) |
В то же время рынок дорогой недвижимости в соседних с Санкт-Петербургом регионах фактически не развивается. В Ленинградской области насчитывается 16 проектов с предложением от 10 млн рублей, а в трех смежных регионах – только пять (по сути, четыре): три (два) в Пскове, один в Вологде и еще один в Петрозаводске. Наиболее дорогостоящие объекты в рамках этой выборки зарегистрированы в псковском жилом комплексе «ТЭЦ на Великой», который объединяет историческое здание электростанции (памятник конструктивистской архитектуры 20-х гг.) и два жилых дома – «Патио» и «Курдонер». В первом ценник доходит до 12,51 млн рублей, во втором – до 11,85 млн рублей. Это примерно соответствует расценкам на двух- или трехкомнатные квартиры бизнес-класса в Санкт-Петербурге. На противоположном берегу Великой экспонируется ЖК «7 Небо», где к продаже готова четырехкомнатная квартира площадью 10,50 млн рублей. Этого бюджета хватит на однокомнатную квартиру в ЖК Golden City на Васильевском острове или трехкомнатную квартиру в Кудрово. Для вологодской недвижимости максимум обозначает четырехкомнатная квартира в ЖК «Галкинский» (10,36 млн рублей), для карельской – трехкомнатная квартира в жилом комплексе на переулке Студенческом, 9 (10,18 млн рублей).
В мае покупатели жилья в Москве были менее активны, чем в апреле, несмотря на завершающуюся программу субсидирования ипотеки. По подсчетам аналитиков «Метриум», основанных на последних данных Росреестра Москвы, количество сделок на рынке строящегося жилья уменьшилось относительно апреля на 13%, а на вторичном – на 25%.
В мае участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 7 тыс. договоров с застройщиками, что на 13% меньше, чем в апреле. С начала года это самый низкий показатель активности покупателей, не считая января, когда были зарегистрированы 5,3 тыс. ДДУ. Вероятнее всего активность дольщиков в прошлом месяце снизилась из-за длинных майских праздников. Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», выходные не всегда влекли за собой уменьшение числа сделок. Так, в мае 2019 года число зарегистрированных ДДУ равнялось апрельскому показателю.
Вместе с тем в годовом выражении число сделок на рынке строящегося жилья выросло. По сравнению с маем 2020 года, когда активность покупателей и застройщиков была парализована режимом самоизоляции, Росреестр зарегистрировал в прошлом месяце в 2,3 раза больше сделок.
«Можно предположить, что значительное число потенциальных покупателей решило воспользоваться длинными майскими праздниками, – отмечает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – После продолжительного мирового локдауна начинают открываться границы и расширяются возможные маршруты для поездок. Это способствовало тому, что многие потенциальные клиенты решили отложить покупку жилья и уехать на отдых. К тому же в мае еще не было понятно, будет ли отменена программа субсидирования ипотеки на новостройки, поэтому наверняка немало клиентов решили вернуться к этому вопросу в мае-июне до ее предполагаемого завершения в июле, посчитав 1,5-месячный срок достаточным для заключения сделки».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В мае Росреестр Москвы зафиксировал на 24% меньше ипотечных сделок, чем в апреле. В прошлом месяце заемщики получили 9,9 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как месяцем ранее – почти 13 тыс. Аналитики «Метриум» полагают, что и в этом случае проявился сезонный фактор. К примеру, в мае 2019 года число ипотечных сделок уменьшилось относительно апреля на 22%. Впрочем, относительно мая 2020 года в мае 2021 года банки выдали в 4,2 раза больше кредитов.
«Полагаю, снижение числа ипотечных сделок в мае было временным явлением, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В нашем проекте с начала года доля покупателей, привлекающих кредит, только росла. За полгода этот показатель увеличился с 45-50% до 60-65%. Мы видим, как после праздников в мае и сейчас многие клиенты возобновили звонки, подают заявки на ипотеку, поэтому по итогам июня можно ожидать увеличения числа сделок. Более того, в этом месяце вероятно будет зафиксировано рекордное значение по выданной ипотеке в связи с завершением программы субсидирования ставок».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке также отмечено снижение числа сделок. По данным Росреестра Москвы, в мае покупатели вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках заключили 13,1 тыс. договоров купли-продажи, что на 25% меньше, чем в апреле, когда их число составило 17,4 тыс. Это также сопоставимо со сезонным снижением 2019 года: тогда активность покупателей в этом сегменте за май уменьшилась на 26%. Тем не менее относительно мая 2020 года заключено в 3,3 раза больше договоров купли-продажи.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Помимо сезонного фактора на уменьшение числа сделок могли повлиять высокие цены на недвижимость, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В прошедшем мае новостройки массового сегмента в среднем стоили на 27% дороже, чем в мае 2020 года. Также начался постепенный рост ипотечных ставок. В совокупности с длинными праздниками это могло привести к снижению числа сделок во всех секторах рынка жилья».