Итоги I полугодия на первичном рынке России. Спрос сократился, но цены растут
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/67952157/a2c5115a9bf4a8568042a22c.jpg)
Эксперты Циан проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости России в 1 полугодии 2021 года по данным, опубликованным Росреестром. Количество договоров долевого участия (ДДУ) выше, чем в 1 полугодии 2020 года, но ниже, чем во 2 полугодии 2020 года. Влияние льготной ипотеки, которая привела к ажиотажному спросу на квартиры во второй половине прошлого года ослабевает.
- В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. ДДУ - в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период год назад, но на 13% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года.
- В ¾ регионов число сделок на первичном рынке увеличилось по сравнению с 1 полугодием 2020 г. Максимальный прирост отмечен в Томской области (в 5 раз), наибольшее падение – в Бурятии (-29,3%).
- В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке. Среди лидеров столичные агломерации и субъекты с миллионниками (Краснодарский край, Новосибирская область, Свердловская область).
- В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 по обоим показателям практически полностью совпадают.
- 58% всех ДДУ (244,4 тыс.) в 1 полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами. Это всего на 14% меньше, чем за весь 2020 год.
Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
1. Влияние льготной ипотеки ослабевает
В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. договоров долевого участия - это в 1,5 раза больше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда - 279,2 тыс.), когда действовали карантинные ограничения, но на 12,9% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года (484,6 тыс.). Существенные изменения связаны, в первую очередь, с динамикой спроса на квартиры. Влияние льготной ипотечной программы в 2021 году уже не было таким сильным, как во второй половине 2020 года, большинство тех, кто желал улучшить свои жилищные условия, сделали это еще в прошлом году. К тому же, на фоне ажиотажного спроса во 2 полугодии 2020 г. значительно выросли цены, что нивелировало выгоду от льготной ипотеки.
По сравнению с 1 полугодием 2019 года число ДДУ просело на 5%. Высокие показатели 2 половины 2018 и 1 половины 2019 гг. связаны с переходом на эскроу-счета. До 10-15% сделок в этот период были нерыночными - их заключали инвесторы с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу. Реальное число сделок тогда было меньше. В сравнении с 1 полугодиями 2016-2018 гг. число ДДУ сейчас существенно выше, что говорит о сохраняющемся повышенном спросе на фоне действия льготной ипотеки.
Большая часть сделок в первой половине 2021 пришлась на второй квартал (232,8 тыс. ДДУ). Схожая ситуация была и в 1 полугодии 2017, 2018 и 2019 годов. В 2020 году из-за ограничений во 2 квартале было заключено минимальное за последние 5 лет число сделок. Сейчас показатели близки к уровню 3 квартала 2020 года, когда спрос только начинал расти. Пик числа ДДУ пришелся на 4 квартал 2020 года - 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. По сравнению с этим периодом количество ДДУ во 2 квартале 2021 меньше на ~15%, а в 1 квартале - на ~30%. В целом, в предыдущие годы большая часть сделок приходилась на 3-4 кварталы. В 2019 году было исключение - пик был в первой половине года за счет перехода на эскроу. В текущем году вполне может повториться такая ситуация, но не за счет эскроу, а из-за обновления условий по льготной ипотеке и стремительного роста цен на первичном рынке - ожидать роста числа сделок во 2 полугодии 2021 года не приходится.
Динамика числа ДДУ в 2016-2021 гг.
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
2. В 64 регионах число ДДУ за год возросло
Наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 40%. Доля его в 1 полугодии 2021 года возросла - в 2020 году на него пришлось только 34%. В пересчете на численность населения лидером является Северо-Западный ФО - 445 сделок на 100 тыс. жителей. Для сравнения – в Центральном ФО заключено 431 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО - 78 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 289 сделок на первичном рынке.
По сравнению с 1 полугодием 2020 года во всех федеральных округах зафиксирован рост числа сделок: от +11,3% в Северо-Западном ФО до +85,5% в Северо-Кавказском ФО. Если сравнивать со 2 полугодием 2020 года, то увеличение только в двух округах - Дальневосточном (+6,1%) и Северо-Кавказском (+4,6%). Здесь мог повлиять эффект низкой базы - в обоих округах очень мало сделок: на Кавказе большая часть жилья вводится населением, а на Дальнем Востоке низкая численность населения.
Динамика числа ДДУ в 1 полугодии 2021 года по федеральным округам
|
Число ДДУ |
По сравнению с 1 полугодием 2029 г. |
По сравнению с 2 полугодием 2020 г. |
Доля ФО от рынка |
Число ДДУ на 100 тыс. жителей |
Центральный ФО |
168965 |
+84% |
-2% |
40% |
431 |
Приволжский ФО |
63299 |
+51% |
-24% |
15% |
218 |
Северо-Западный ФО |
62028 |
+11% |
-20% |
15% |
445 |
Южный ФО |
43512 |
+35% |
-19% |
10% |
264 |
Сибирский ФО |
33677 |
+40% |
-18% |
8% |
198 |
Уральский ФО |
33128 |
+64% |
-17% |
8% |
269 |
Дальневосточный ФО |
10162 |
+12% |
6% |
2% |
125 |
Северо-Кавказский ФО |
7727 |
+86% |
5% |
2% |
78 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
Только в 12 регионах в 1 полугодии 2021 года спрос на первичном рынке ниже, чем в 1 полугодии 2020 года - это регионы ДФО (Забайкальский край, Якутия, Амурская область и Бурятия), СЗФО (Архангельская область, Карелия, Вологодская область), СФО (Республика Алтай и Красноярский край), а также Астраханская и Владимирская области и Марий Эл. Здесь программа льготного ипотечного кредитования не позволила увеличить продажи на первичном рынке. За исключением Красноярского края это регионы с не очень высокими показателями числа ДДУ. Максимальное сокращение спроса в Бурятии (-29,3%). В 10 регионах число сделок увеличилось более, чем в 2 раза: Томская область (в 5 раз), Дагестан (в 4,3 раза), Кабардино-Балкария и Ингушетия (в 4 раза), Курганская область (в 3,5 раза), Рязанская область (в 3,2 раза), Самарская и Кемеровская области (в 2,5 раза), Московская область (в 2,3 раза), Пензенская область (в 2,2 раза).
В 6 регионах со 2 полугодия 2019 года по 1 полугодие 2021 года на первичном рынке не было ни одной сделки - это Еврейская АО, Камчатский край, Магаданская область, Чукотский АО, Мурманская область, Тыва. В Карачаево-Черкесии во 2 полугодии 2019 года было зафиксировано 15 ДДУ и еще 1 ДДУ в 1 полугодии 2020 г., затем показатель вышел в 0. Все это регионы с минимальными объемами ввода жилья девелоперами (либо малонаселенные, либо с широким распространением индивидуального жилищного строительства).
По сравнению со 2 полугодием 2020 года число ДДУ увеличилось лишь в 17 регионах. Максимальный прирост в Кабардино-Балкарии (в 4,7 раз), максимальное сокращение (почти в 2 раза) в Кировской и Владимирской областях.
Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года
|
Регионы-лидеры по приросту сделок в % |
|||
Регион |
ДДУ 1 полуг. 2020 |
ДДУ 1 полуг. 2021 |
Динамика за год |
|
1 |
Томская область |
112 |
560 |
+400% |
2 |
Республика Дагестан |
118 |
505 |
+328% |
3 |
Кабардино-Балкарская Республика |
181 |
733 |
+305% |
4 |
Республика Ингушетия |
11 |
44 |
+300% |
5 |
Курганская область |
350 |
1233 |
+252% |
6 |
Рязанская область |
3250 |
10356 |
+219% |
7 |
Самарская область |
3918 |
9910 |
+153% |
8 |
Кемеровская область |
691 |
1704 |
+147% |
9 |
Московская область |
26479 |
60603 |
+129% |
10 |
Пензенская область |
1916 |
4169 |
+118% |
Регионы с максимальным падением сделок в % |
||||
1 |
Республика Бурятия |
927 |
655 |
-29% |
2 |
Амурская область |
404 |
308 |
-24% |
3 |
Республика Саха (Якутия) |
2282 |
1782 |
-22% |
4 |
Вологодская область |
1955 |
1549 |
-21% |
5 |
Республика Марий Эл |
1084 |
869 |
-20% |
6 |
Республика Карелия |
1437 |
1179 |
-18% |
7 |
Архангельская область и Ненецкий АО |
3486 |
2964 |
-15% |
8 |
Красноярский край |
5652 |
5001 |
-12% |
9 |
Астраханская область |
644 |
600 |
-7% |
10 |
Республика Алтай |
44 |
41 |
-7% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
3. В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке
На 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 62,2% общего числа ДДУ. Это выше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда 60,8%) и чем во 2 полугодии 2020 (60,3%). Для сравнения, в 2016 г. на топ-10 регионов приходилось 55,5% сделок, далее, с 2017 по по 2019 гг., - 59-61%. Концентрация спроса нарастает. Особенно сильно за год возросла доля Москвы (с 14,3% до 16,2% от общего числа сделок) и Московской области (от 9,5% до 14,3%). Программа льготного ипотечного кредитования сделала квартиры в Московском регионе более доступными, в результате чего спрос существенно увеличился как со стороны местных жителей, которые решили улучшить свои жилищные условия, так и со стороны региональных покупателей. По оценкам Циан покупатели из регионов интересовались столичной недвижимостью на четверть активнее, чем до пандемии и объявления льготной ипотеки.
Лидером по числу ДДУ традиционно является Москва (68,3 тыс.). Далее следуют Московская область (60,6 тыс.), Санкт-Петербург (37,8 тыс.), Краснодарский край (23,8 тыс.), Новосибирская область (16,6 тыс.), Свердловская область (14,9 тыс.), Ленинградская область (10,5 тыс.), Рязанская область (10,4 тыс.), Самарская область (9,9 тыс.), Ростовская область (9,8 тыс.). За исключением Рязанской области - это регионы с городами-миллионниками. Год назад топ-10 лидеров был практически таким же, только вместо Рязанской и Самарской областей были Татарстан и Башкортостан.
Количество сделок на первичном рынке зависит, в том числе, и от ситуации в строительной отрасли. В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 регионов по объему строительства в 1 полугодии 2021 года практически полностью совпадает с топом по количеству сделок, отличия лишь в том, что вместо Рязанской и Ростовской областей в десятку попали Татарстан и Башкортостан, которые по числу ДДУ занимают 11 и 13 места соответственно.
Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года
№ |
Субъект |
Кол-во сделок, тыс. шт |
Относительно 1 полугодия 2020 г. |
Доля от всего рынка |
Место по объему ввода жилья по РФ, 1 полугодие 2021 г. |
1 |
Москва |
68,3 |
+71% |
16,2% |
1 |
2 |
Московская область |
60,6 |
+129% |
14,3% |
2 |
3 |
Санкт-Петербург |
37,8 |
+9% |
8,9% |
3 |
4 |
Краснодарский край |
23,8 |
+39% |
5,6% |
4 |
5 |
Новосибирская область |
16,6 |
+73% |
3,9% |
8 |
6 |
Свердловская область |
14,9 |
+41% |
3,5% |
6 |
7 |
Ленинградская область |
10,5 |
+19% |
2,5% |
5 |
8 |
Рязанская область |
10,4 |
+219% |
2,5% |
24 |
9 |
Самарская область |
9,9 |
+153% |
2,3% |
10 |
10 |
Ростовская область |
9,8 |
+15% |
2,3% |
11 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра и Росстата
- 58% ДДУ в первом полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами
57,8% всех ДДУ в 1 полугодии 2021 года прошли с открытием эскроу-счетов – 244,4 тыс. сделок. Для сравнения – в 2020 году (суммарно за первое и второе полугодие) показатель был ниже – 37,4%, а в 2019 году - всего 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,5 тыс. сделок), Краснодарский край (19,5 тыс.), и Санкт-Петербург (13,3 тыс.).
Примечательно, что в первой половине 2021 года число ДДУ с эскроу в целом по стране лишь на 14% меньше, чем за весь 2020 год, а в некоторых регионах (всего их 24) даже больше, например, в Санкт-Петербурге и Новосибирской области (на 19%), в Томской области (на 37%), в Рязанской области (в 2,9 раз), в Псковской области (в 3,3 раза), в Кабардино-Балкарии (в 5,4 раза), в Забайкальском крае (в рекордные 39 раз). Только на Сахалине в первой половине 2021 года показатель был меньше, чем за аналогичный период в прошлом году (400 шт. против 493 шт.).
В Мордовии, Ингушетии и Калмыкии все сделки были с открытием эскроу. Более 90% зафиксировано еще в 13 регионах. По итогам 2020 года только в 2-х субъектах показатель был выше 90%. Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в Чечне.
Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе
№ |
Регион |
Число сделок с эскроу |
Доля эскроу-счетов в сделках по региону |
1 |
Республика Мордовия |
576 |
100% |
2 |
Республика Ингушетия |
44 |
100% |
3 |
Республика Калмыкия |
135 |
100% |
4 |
Оренбургская область |
2857 |
99% |
5 |
Амурская область |
305 |
99% |
6 |
Республика Коми |
657 |
99% |
7 |
Новгородская область |
481 |
98% |
8 |
Курганская область |
1204 |
98% |
9 |
Орловская область |
1393 |
96% |
10 |
Республика Хакасия |
550 |
95% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
«Субсидирование привело к существенному росту числа сделок на первичном рынке России во второй половине 2020 года, что в итоге отразилось на увеличении разрыва между ценами на жилье и средними зарплатами. С начала 2021 года ажиотажный спрос спал - большинство уже решили жилищный вопрос, а рост стоимости нивелировал выгоду от льготной ипотеки, поэтому по итогам первой половины 2021 года мы видим снижение числа ДДУ, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Изменение условий по льготной ипотеке приведет к еще большему замедлению спроса во втором полугодии 2021 года. Уже сейчас статистика по Московскому региону показывает сокращение числа сделок на 20% за месяц».
Регион |
Общее число сделок |
Динамика числа сделок за год |
Динамика числа сделок за полгода |
Количество сделок с эскроу-счетами |
Доля сделок с эскроу-счетами от общего количества |
Российская Федерация |
422 498 |
51,3% |
-12,9% |
244 356 |
58% |
Центральный ФО |
168 965 |
83,9% |
-1,6% |
75 691 |
45% |
Москва |
68 285 |
71,3% |
-4,3% |
43 515 |
64% |
Московская область |
60 603 |
128,9% |
10,8% |
10 943 |
18% |
Рязанская область |
10 356 |
218,6% |
42,1% |
1 077 |
10% |
Воронежская область |
7 345 |
39,9% |
-12,6% |
6 126 |
83% |
Ярославская область |
2 561 |
56,2% |
1,5% |
1 827 |
71% |
Тульская область |
2 552 |
50,0% |
-24,8% |
322 |
13% |
Калужская область |
2 100 |
24,2% |
-7,1% |
972 |
46% |
Брянская область |
2 005 |
41,4% |
-30,5% |
1 408 |
70% |
Владимирская область |
1 997 |
-5,1% |
-46,8% |
1 092 |
55% |
Тверская область |
1 971 |
41,0% |
-26,2% |
1 620 |
82% |
Смоленская область |
1 490 |
55,2% |
-16,5% |
1 169 |
78% |
Орловская область |
1 447 |
6,4% |
-31,1% |
1 393 |
96% |
Тамбовская область |
1 380 |
43,2% |
-29,4% |
1 198 |
87% |
Липецкая область |
1 325 |
26,9% |
-33,0% |
817 |
62% |
Белгородская область |
1 266 |
27,0% |
-7,5% |
691 |
55% |
Курская область |
874 |
35,1% |
-17,7% |
703 |
80% |
Ивановская область |
810 |
45,2% |
-43,3% |
353 |
44% |
Костромская область |
598 |
9,3% |
-34,1% |
465 |
78% |
Северо-Западный ФО |
62 028 |
11,3% |
-20,0% |
27 516 |
44% |
Санкт-Петербург |
37 796 |
9,0% |
-18,5% |
13 262 |
35% |
Ленинградская область |
10 495 |
18,9% |
-21,2% |
6 894 |
66% |
Калининградская область |
6 028 |
54,2% |
-4,5% |
3 269 |
54% |
Архангельская область и Ненецкий АО |
2 964 |
-15,0% |
-43,4% |
363 |
12% |
Вологодская область |
1 549 |
-20,8% |
-18,9% |
1 035 |
67% |
Республика Карелия |
1 179 |
-18,0% |
-39,0% |
796 |
68% |
Псковская область |
862 |
55,6% |
17,1% |
759 |
88% |
Республика Коми |
664 |
59,6% |
-35,8% |
657 |
99% |
Новгородская область |
491 |
11,8% |
-25,4% |
481 |
98% |
Мурманская область |
нет сделок |
||||
Южный ФО |
43 512 |
34,6% |
-19,4% |
32 446 |
75% |
Краснодарский край |
23 832 |
39,0% |
-19,8% |
19 497 |
82% |
Ростовская область |
9 821 |
15,4% |
-25,7% |
7 536 |
77% |
Республика Крым и Севастополь |
4 225 |
50,1% |
-9,6% |
2 291 |
54% |
Волгоградская область |
3 027 |
57,6% |
-13,7% |
2 183 |
72% |
Республика Адыгея |
1 872 |
58,8% |
6,7% |
418 |
22% |
Астраханская область |
600 |
-6,8% |
-36,2% |
386 |
64% |
Республика Калмыкия |
135 |
27,4% |
-13,5% |
135 |
100% |
Северо-Кавказский ФО |
7 727 |
85,5% |
4,6% |
4 710 |
61% |
Ставропольский край |
5 288 |
70,5% |
-6,9% |
4 369 |
83% |
Республика Северная Осетия - Алания |
1 096 |
56,8% |
25,1% |
176 |
16% |
Кабардино-Балкарская Республика |
733 |
305,0% |
372,9% |
59 |
8% |
Республика Дагестан |
505 |
328,0% |
-9,8% |
62 |
12% |
Чеченская Республика |
61 |
13,0% |
-35,1% |
0 |
0% |
Республика Ингушетия |
44 |
300,0% |
69,2% |
44 |
100% |
Карачаево-Черкесская Республика |
нет сделок |
||||
Приволжский ФО |
63 299 |
51,4% |
-24,0% |
48 529 |
77% |
Самарская область |
9 910 |
152,9% |
-8,8% |
6 265 |
63% |
Республика Татарстан |
9 690 |
26,4% |
-28,0% |
6 856 |
71% |
Республика Башкортостан |
8 301 |
32,3% |
-24,1% |
4 993 |
60% |
Пермский край |
6 187 |
39,5% |
-31,1% |
5 166 |
83% |
Нижегородская область |
4 950 |
51,7% |
-28,9% |
3 422 |
69% |
Удмуртская Республика |
4 563 |
33,6% |
-21,1% |
4 011 |
88% |
Пензенская область |
4 169 |
117,6% |
-18,3% |
3 694 |
89% |
Чувашская Республика |
3 648 |
32,6% |
-36,8% |
3 376 |
93% |
Саратовская область |
3 454 |
87,9% |
-31,9% |
3 020 |
87% |
Оренбургская область |
2 880 |
90,9% |
4,0% |
2 857 |
99% |
Ульяновская область |
2 501 |
31,3% |
-14,2% |
2 214 |
89% |
Кировская область |
1 601 |
3,9% |
-48,3% |
1 265 |
79% |
Республика Марий Эл |
869 |
-19,8% |
-32,4% |
814 |
94% |
Республика Мордовия |
576 |
98,6% |
83,4% |
576 |
100% |
Уральский ФО |
33 128 |
64,4% |
-17,4% |
22 592 |
68% |
Свердловская область |
14 916 |
40,8% |
-16,2% |
6 565 |
44% |
Тюменская область |
9 545 |
99,7% |
-25,6% |
8 070 |
85% |
Челябинская область |
5 318 |
71,9% |
-18,3% |
4 818 |
91% |
Ханты-Мансийский АО |
1 798 |
67,9% |
-6,9% |
1 669 |
93% |
Курганская область |
1 233 |
252,3% |
95,7% |
1 204 |
98% |
Ямало-Ненецкий АО |
318 |
20,5% |
-27,1% |
266 |
84% |
Сибирский ФО |
33 677 |
39,6% |
-17,7% |
25 548 |
76% |
Новосибирская область |
16 639 |
72,6% |
-14,7% |
12 068 |
73% |
Алтайский край |
5 374 |
19,3% |
-28,7% |
4 560 |
85% |
Красноярский край |
5 001 |
-11,5% |
-21,5% |
3 915 |
78% |
Иркутская область |
2 963 |
22,5% |
-8,5% |
1 705 |
58% |
Кемеровская область |
1 704 |
146,6% |
11,2% |
1 546 |
91% |
Омская область |
814 |
49,4% |
-44,9% |
661 |
81% |
Республика Хакасия |
581 |
14,1% |
-32,4% |
550 |
95% |
Томская область |
560 |
400,0% |
60,5% |
519 |
93% |
Республика Алтай |
41 |
-6,8% |
-19,6% |
24 |
59% |
Республика Тыва |
нет сделок |
||||
Дальневосточный ФО |
10 162 |
12,4% |
6,1% |
7 324 |
72% |
Приморский край |
4 788 |
67,3% |
24,7% |
4 160 |
87% |
Республика Саха (Якутия) |
1 782 |
-21,9% |
0,1% |
769 |
43% |
Хабаровский край |
1 318 |
4,4% |
-25,2% |
954 |
72% |
Сахалинская область |
810 |
5,2% |
20,9% |
400 |
49% |
Республика Бурятия |
655 |
-29,3% |
-7,7% |
541 |
83% |
Забайкальский край |
501 |
-5,6% |
36,5% |
195 |
39% |
Амурская область |
308 |
-23,8% |
-31,4% |
305 |
99% |
Еврейская АО |
нет сделок |
||||
Камчатский край |
нет сделок |
||||
Магаданская область и Чукотский АО |
нет сделок |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/7f1c85e1/376d38f85528a867095ec693.jpg)
Аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед» сравнили, какой доход приносят инвесторам доступные на рынках Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей типы недвижимости. Самыми выгодными для вложения средств на текущий момент являются складские помещения. Отдельные форматы складов могут приносить прибыль в размере 30% годовых.
Для проведения исследования эксперты оценили доходность арендной модели инвестиций (покупка помещения для сдачи в аренду), сравнив текущий уровень цен на различные объекты недвижимости и арендные ставки в соответствующих сегментах.
Самые большие дивиденды инвесторам сегодня приносят кладовые для хранения личных вещей. Максимальный уровень прибыли от инвестиций в такие объекты доходит до 30% годовых. Средний уровень доходности кладовых составляет 16-22%.
Данный формат инвестиций предполагает покупку небольших подвальных помещений в крупных жилых комплексах, расположенных в густонаселенных районах городов. Объект недвижимости делиться на небольшие боксы, которые сдаются для хранения личных вещей – зимней резины, снаряжения, сезонных вещей и др.
«Высокая доходность кладовых объясняется двумя факторам. Во-первых, для их реализации используются неликвидные для других бизнесов помещения, поэтому данные объекты стоят относительно недорого. Во-вторых, ячейки для хранения вещей размещаются в несколько ярусов, что позволяет в несколько раз увеличивать арендопригодную площадь», ‒ отметил Руслан Сухий, сооснователь и руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
На втором месте по уровню доходности инвестиций находятся складские помещения больших форматов. Покупка логистического комплекса и сдача в аренду его площадей может сегодня принести инвестору до 15% годовых. Средний уровень прибыльности таких объектов – 10-12% годовых.
Максимум на 12,5% в год в текущих рыночных реалиях могут рассчитывать инвесторы, вкладывающие свои средства в апартаменты. Такого уровня прибыли можно достичь, если сдавать свой юнит в апарт-комплексе именно в посуточную аренду, как самостоятельно, так и через управляющую компанию. Средний уровень доходности сегмента сегодня чуть ниже – 9-11%.
До 11% прибыли в год можно получить, грамотно вложив деньги в офисную недвижимость либо готовый арендный бизнес (ГАБ) – помещение формата стрит-ритейл, которое продается с действующим арендатором, заключившим долгосрочный договор аренды. При этом, как отмечают аналитики фонда «Рентавед», средний уровень доходности ГАБ выше, чему у офисов – 7,5-9% против 6-8%.
«Верхнюю планку прибыли в офисном сегменте можно достичь лишь при правильной стратегии инвестирования. Она зависит от удачного расположения помещения и, конечно, локации», – подчеркнул Руслан Сухий.
Вложения в покупку торговых центров или помещений стрит-ритейла в настоящее время могут принести инвестору до 8-10% годовых.
«При этом нельзя не отметить, что на рынке торговой недвижимости можно найти отдельные объекты с доходностью выше 10%. Это либо максимально удачно распложенные крупные торговые центры, либо полуподвальные помещение, которые сдаются в мелкую нарезку неустойчивым арендаторам», ‒ добавил руководитель фонда «Рентавед».
На доход от 4 до 10% годовых сегодня должны ориентироваться желающие вкладывать деньги в объекты гостиничной недвижимости (без учета апарт-отелей).
Самым низкодоходным сегментом для инвестиций являются квартиры. После колоссального роста цен на жилую недвижимость покупка для сдачи в долгосрочную аренду даже ликвидной квартиры в Москве и Санкт-Петербурге приносит максимум 5-6% годовых, в среднем еще ниже – 3-5%.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/a91c1325/48d45ece0ff176e2d87b31a0.jpg)
По данным Департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, по итогам II квартала на первичном рынке Московского региона выросла доля ипотечных сделок, увеличилась доля покупателей до 60 лет. Более 60% ипотечных кредитов выдано на срок от 20 до 30 лет.
Во II квартале 2021 года доля ипотечных сделок на рынке первичного жилья Москвы достигла 63%, Новой Москвы и Московской области – 72%. Во II квартале 2021 года доля ипотечных кредитов в массовом сегменте, выданных в рамках действующей государственной Программы субсидирования ипотеки, увеличилась с 62% до 67,5%.
Выданные кредиты в разрезе по программам
Поскольку программа государственного субсидирования ипотеки должна была завершиться в июне 2021 года, покупатели поспешили воспользоваться привлекательными условиями. На стандартных условиях было выдано 27,6% ипотечных кредитов. Программой семейной ипотеки воспользовались 4,9% покупателей. По новым параметрам программы ипотеки с господдержкой смягчены условия получения «Семейной ипотеки». «В связи с этим в последующие периоды мы сможем наблюдать увеличение доли ипотечных сделок по семейной программе до 15%», – подсчитывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
Максимальная доля выданных во II квартале 2021 года ипотечных кредитов в массовом сегменте приходится на суммы от 6 до 8 млн рублей (19%). По остальным суммам выданных займов наблюдается достаточно равномерное распределение. Меньше всего кредитов выдаётся в диапазоне до 2 млн рублей и свыше 15 млн рублей. При этом по сравнению с предыдущим кварталом заметно смещение величины кредитов в большую сторону: суммарная доля кредитов на суммы выше 8 млн рублей увеличилась с 30% до 43%.
Структура ипотечного кредитования по сумме выданных кредитов, млн рублей
По новым условиям программы ипотеки с господдержкой снижен предельный размер ипотечного кредита – до 3 млн рублей вне зависимости от региона. По итогам II квартала, по данным Департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, доля ипотечных кредитов в размере до 3 млн рублей в массовом сегменте составила 10%.
Во II квартале 2021 года, так же, как и в предыдущем периоде, большинство ипотечных кредитов в массовом сегменте было выдано на срок кредитования от 20 до 30 лет (за квартал доля таких кредитов увеличилась с 59% до 62%). Это связано с тем, что с увеличением срока кредита величина ежемесячных платежей сокращается.
Основную часть заёмщиков на рынке первичного жилья Москвы во II квартале 2021 года составили покупатели в возрасте от 27 до 60 лет, при этом доли возрастных категорий 27-40 лет и 40-60 лет были практически равны. В предыдущем квартале более половины заёмщиков составили покупатели в возрасте 27-40 лет.