Итоги I полугодия на первичном рынке России. Спрос сократился, но цены растут
Эксперты Циан проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости России в 1 полугодии 2021 года по данным, опубликованным Росреестром. Количество договоров долевого участия (ДДУ) выше, чем в 1 полугодии 2020 года, но ниже, чем во 2 полугодии 2020 года. Влияние льготной ипотеки, которая привела к ажиотажному спросу на квартиры во второй половине прошлого года ослабевает.
- В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. ДДУ - в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период год назад, но на 13% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года.
- В ¾ регионов число сделок на первичном рынке увеличилось по сравнению с 1 полугодием 2020 г. Максимальный прирост отмечен в Томской области (в 5 раз), наибольшее падение – в Бурятии (-29,3%).
- В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке. Среди лидеров столичные агломерации и субъекты с миллионниками (Краснодарский край, Новосибирская область, Свердловская область).
- В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 по обоим показателям практически полностью совпадают.
- 58% всех ДДУ (244,4 тыс.) в 1 полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами. Это всего на 14% меньше, чем за весь 2020 год.
Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
1. Влияние льготной ипотеки ослабевает
В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. договоров долевого участия - это в 1,5 раза больше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда - 279,2 тыс.), когда действовали карантинные ограничения, но на 12,9% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года (484,6 тыс.). Существенные изменения связаны, в первую очередь, с динамикой спроса на квартиры. Влияние льготной ипотечной программы в 2021 году уже не было таким сильным, как во второй половине 2020 года, большинство тех, кто желал улучшить свои жилищные условия, сделали это еще в прошлом году. К тому же, на фоне ажиотажного спроса во 2 полугодии 2020 г. значительно выросли цены, что нивелировало выгоду от льготной ипотеки.
По сравнению с 1 полугодием 2019 года число ДДУ просело на 5%. Высокие показатели 2 половины 2018 и 1 половины 2019 гг. связаны с переходом на эскроу-счета. До 10-15% сделок в этот период были нерыночными - их заключали инвесторы с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу. Реальное число сделок тогда было меньше. В сравнении с 1 полугодиями 2016-2018 гг. число ДДУ сейчас существенно выше, что говорит о сохраняющемся повышенном спросе на фоне действия льготной ипотеки.
Большая часть сделок в первой половине 2021 пришлась на второй квартал (232,8 тыс. ДДУ). Схожая ситуация была и в 1 полугодии 2017, 2018 и 2019 годов. В 2020 году из-за ограничений во 2 квартале было заключено минимальное за последние 5 лет число сделок. Сейчас показатели близки к уровню 3 квартала 2020 года, когда спрос только начинал расти. Пик числа ДДУ пришелся на 4 квартал 2020 года - 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. По сравнению с этим периодом количество ДДУ во 2 квартале 2021 меньше на ~15%, а в 1 квартале - на ~30%. В целом, в предыдущие годы большая часть сделок приходилась на 3-4 кварталы. В 2019 году было исключение - пик был в первой половине года за счет перехода на эскроу. В текущем году вполне может повториться такая ситуация, но не за счет эскроу, а из-за обновления условий по льготной ипотеке и стремительного роста цен на первичном рынке - ожидать роста числа сделок во 2 полугодии 2021 года не приходится.
Динамика числа ДДУ в 2016-2021 гг.
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
2. В 64 регионах число ДДУ за год возросло
Наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 40%. Доля его в 1 полугодии 2021 года возросла - в 2020 году на него пришлось только 34%. В пересчете на численность населения лидером является Северо-Западный ФО - 445 сделок на 100 тыс. жителей. Для сравнения – в Центральном ФО заключено 431 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО - 78 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 289 сделок на первичном рынке.
По сравнению с 1 полугодием 2020 года во всех федеральных округах зафиксирован рост числа сделок: от +11,3% в Северо-Западном ФО до +85,5% в Северо-Кавказском ФО. Если сравнивать со 2 полугодием 2020 года, то увеличение только в двух округах - Дальневосточном (+6,1%) и Северо-Кавказском (+4,6%). Здесь мог повлиять эффект низкой базы - в обоих округах очень мало сделок: на Кавказе большая часть жилья вводится населением, а на Дальнем Востоке низкая численность населения.
Динамика числа ДДУ в 1 полугодии 2021 года по федеральным округам
|
|
Число ДДУ |
По сравнению с 1 полугодием 2029 г. |
По сравнению с 2 полугодием 2020 г. |
Доля ФО от рынка |
Число ДДУ на 100 тыс. жителей |
|
Центральный ФО |
168965 |
+84% |
-2% |
40% |
431 |
|
Приволжский ФО |
63299 |
+51% |
-24% |
15% |
218 |
|
Северо-Западный ФО |
62028 |
+11% |
-20% |
15% |
445 |
|
Южный ФО |
43512 |
+35% |
-19% |
10% |
264 |
|
Сибирский ФО |
33677 |
+40% |
-18% |
8% |
198 |
|
Уральский ФО |
33128 |
+64% |
-17% |
8% |
269 |
|
Дальневосточный ФО |
10162 |
+12% |
6% |
2% |
125 |
|
Северо-Кавказский ФО |
7727 |
+86% |
5% |
2% |
78 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
Только в 12 регионах в 1 полугодии 2021 года спрос на первичном рынке ниже, чем в 1 полугодии 2020 года - это регионы ДФО (Забайкальский край, Якутия, Амурская область и Бурятия), СЗФО (Архангельская область, Карелия, Вологодская область), СФО (Республика Алтай и Красноярский край), а также Астраханская и Владимирская области и Марий Эл. Здесь программа льготного ипотечного кредитования не позволила увеличить продажи на первичном рынке. За исключением Красноярского края это регионы с не очень высокими показателями числа ДДУ. Максимальное сокращение спроса в Бурятии (-29,3%). В 10 регионах число сделок увеличилось более, чем в 2 раза: Томская область (в 5 раз), Дагестан (в 4,3 раза), Кабардино-Балкария и Ингушетия (в 4 раза), Курганская область (в 3,5 раза), Рязанская область (в 3,2 раза), Самарская и Кемеровская области (в 2,5 раза), Московская область (в 2,3 раза), Пензенская область (в 2,2 раза).
В 6 регионах со 2 полугодия 2019 года по 1 полугодие 2021 года на первичном рынке не было ни одной сделки - это Еврейская АО, Камчатский край, Магаданская область, Чукотский АО, Мурманская область, Тыва. В Карачаево-Черкесии во 2 полугодии 2019 года было зафиксировано 15 ДДУ и еще 1 ДДУ в 1 полугодии 2020 г., затем показатель вышел в 0. Все это регионы с минимальными объемами ввода жилья девелоперами (либо малонаселенные, либо с широким распространением индивидуального жилищного строительства).
По сравнению со 2 полугодием 2020 года число ДДУ увеличилось лишь в 17 регионах. Максимальный прирост в Кабардино-Балкарии (в 4,7 раз), максимальное сокращение (почти в 2 раза) в Кировской и Владимирской областях.
Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года
|
|
Регионы-лидеры по приросту сделок в % |
|||
|
Регион |
ДДУ 1 полуг. 2020 |
ДДУ 1 полуг. 2021 |
Динамика за год |
|
|
1 |
Томская область |
112 |
560 |
+400% |
|
2 |
Республика Дагестан |
118 |
505 |
+328% |
|
3 |
Кабардино-Балкарская Республика |
181 |
733 |
+305% |
|
4 |
Республика Ингушетия |
11 |
44 |
+300% |
|
5 |
Курганская область |
350 |
1233 |
+252% |
|
6 |
Рязанская область |
3250 |
10356 |
+219% |
|
7 |
Самарская область |
3918 |
9910 |
+153% |
|
8 |
Кемеровская область |
691 |
1704 |
+147% |
|
9 |
Московская область |
26479 |
60603 |
+129% |
|
10 |
Пензенская область |
1916 |
4169 |
+118% |
|
Регионы с максимальным падением сделок в % |
||||
|
1 |
Республика Бурятия |
927 |
655 |
-29% |
|
2 |
Амурская область |
404 |
308 |
-24% |
|
3 |
Республика Саха (Якутия) |
2282 |
1782 |
-22% |
|
4 |
Вологодская область |
1955 |
1549 |
-21% |
|
5 |
Республика Марий Эл |
1084 |
869 |
-20% |
|
6 |
Республика Карелия |
1437 |
1179 |
-18% |
|
7 |
Архангельская область и Ненецкий АО |
3486 |
2964 |
-15% |
|
8 |
Красноярский край |
5652 |
5001 |
-12% |
|
9 |
Астраханская область |
644 |
600 |
-7% |
|
10 |
Республика Алтай |
44 |
41 |
-7% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
3. В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке
На 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 62,2% общего числа ДДУ. Это выше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда 60,8%) и чем во 2 полугодии 2020 (60,3%). Для сравнения, в 2016 г. на топ-10 регионов приходилось 55,5% сделок, далее, с 2017 по по 2019 гг., - 59-61%. Концентрация спроса нарастает. Особенно сильно за год возросла доля Москвы (с 14,3% до 16,2% от общего числа сделок) и Московской области (от 9,5% до 14,3%). Программа льготного ипотечного кредитования сделала квартиры в Московском регионе более доступными, в результате чего спрос существенно увеличился как со стороны местных жителей, которые решили улучшить свои жилищные условия, так и со стороны региональных покупателей. По оценкам Циан покупатели из регионов интересовались столичной недвижимостью на четверть активнее, чем до пандемии и объявления льготной ипотеки.
Лидером по числу ДДУ традиционно является Москва (68,3 тыс.). Далее следуют Московская область (60,6 тыс.), Санкт-Петербург (37,8 тыс.), Краснодарский край (23,8 тыс.), Новосибирская область (16,6 тыс.), Свердловская область (14,9 тыс.), Ленинградская область (10,5 тыс.), Рязанская область (10,4 тыс.), Самарская область (9,9 тыс.), Ростовская область (9,8 тыс.). За исключением Рязанской области - это регионы с городами-миллионниками. Год назад топ-10 лидеров был практически таким же, только вместо Рязанской и Самарской областей были Татарстан и Башкортостан.
Количество сделок на первичном рынке зависит, в том числе, и от ситуации в строительной отрасли. В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 регионов по объему строительства в 1 полугодии 2021 года практически полностью совпадает с топом по количеству сделок, отличия лишь в том, что вместо Рязанской и Ростовской областей в десятку попали Татарстан и Башкортостан, которые по числу ДДУ занимают 11 и 13 места соответственно.
Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года
|
№ |
Субъект |
Кол-во сделок, тыс. шт |
Относительно 1 полугодия 2020 г. |
Доля от всего рынка |
Место по объему ввода жилья по РФ, 1 полугодие 2021 г. |
|
1 |
Москва |
68,3 |
+71% |
16,2% |
1 |
|
2 |
Московская область |
60,6 |
+129% |
14,3% |
2 |
|
3 |
Санкт-Петербург |
37,8 |
+9% |
8,9% |
3 |
|
4 |
Краснодарский край |
23,8 |
+39% |
5,6% |
4 |
|
5 |
Новосибирская область |
16,6 |
+73% |
3,9% |
8 |
|
6 |
Свердловская область |
14,9 |
+41% |
3,5% |
6 |
|
7 |
Ленинградская область |
10,5 |
+19% |
2,5% |
5 |
|
8 |
Рязанская область |
10,4 |
+219% |
2,5% |
24 |
|
9 |
Самарская область |
9,9 |
+153% |
2,3% |
10 |
|
10 |
Ростовская область |
9,8 |
+15% |
2,3% |
11 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра и Росстата
- 58% ДДУ в первом полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами
57,8% всех ДДУ в 1 полугодии 2021 года прошли с открытием эскроу-счетов – 244,4 тыс. сделок. Для сравнения – в 2020 году (суммарно за первое и второе полугодие) показатель был ниже – 37,4%, а в 2019 году - всего 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,5 тыс. сделок), Краснодарский край (19,5 тыс.), и Санкт-Петербург (13,3 тыс.).
Примечательно, что в первой половине 2021 года число ДДУ с эскроу в целом по стране лишь на 14% меньше, чем за весь 2020 год, а в некоторых регионах (всего их 24) даже больше, например, в Санкт-Петербурге и Новосибирской области (на 19%), в Томской области (на 37%), в Рязанской области (в 2,9 раз), в Псковской области (в 3,3 раза), в Кабардино-Балкарии (в 5,4 раза), в Забайкальском крае (в рекордные 39 раз). Только на Сахалине в первой половине 2021 года показатель был меньше, чем за аналогичный период в прошлом году (400 шт. против 493 шт.).
В Мордовии, Ингушетии и Калмыкии все сделки были с открытием эскроу. Более 90% зафиксировано еще в 13 регионах. По итогам 2020 года только в 2-х субъектах показатель был выше 90%. Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в Чечне.
Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе
|
№ |
Регион |
Число сделок с эскроу |
Доля эскроу-счетов в сделках по региону |
|
1 |
Республика Мордовия |
576 |
100% |
|
2 |
Республика Ингушетия |
44 |
100% |
|
3 |
Республика Калмыкия |
135 |
100% |
|
4 |
Оренбургская область |
2857 |
99% |
|
5 |
Амурская область |
305 |
99% |
|
6 |
Республика Коми |
657 |
99% |
|
7 |
Новгородская область |
481 |
98% |
|
8 |
Курганская область |
1204 |
98% |
|
9 |
Орловская область |
1393 |
96% |
|
10 |
Республика Хакасия |
550 |
95% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
«Субсидирование привело к существенному росту числа сделок на первичном рынке России во второй половине 2020 года, что в итоге отразилось на увеличении разрыва между ценами на жилье и средними зарплатами. С начала 2021 года ажиотажный спрос спал - большинство уже решили жилищный вопрос, а рост стоимости нивелировал выгоду от льготной ипотеки, поэтому по итогам первой половины 2021 года мы видим снижение числа ДДУ, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Изменение условий по льготной ипотеке приведет к еще большему замедлению спроса во втором полугодии 2021 года. Уже сейчас статистика по Московскому региону показывает сокращение числа сделок на 20% за месяц».
|
Регион |
Общее число сделок |
Динамика числа сделок за год |
Динамика числа сделок за полгода |
Количество сделок с эскроу-счетами |
Доля сделок с эскроу-счетами от общего количества |
|
Российская Федерация |
422 498 |
51,3% |
-12,9% |
244 356 |
58% |
|
Центральный ФО |
168 965 |
83,9% |
-1,6% |
75 691 |
45% |
|
Москва |
68 285 |
71,3% |
-4,3% |
43 515 |
64% |
|
Московская область |
60 603 |
128,9% |
10,8% |
10 943 |
18% |
|
Рязанская область |
10 356 |
218,6% |
42,1% |
1 077 |
10% |
|
Воронежская область |
7 345 |
39,9% |
-12,6% |
6 126 |
83% |
|
Ярославская область |
2 561 |
56,2% |
1,5% |
1 827 |
71% |
|
Тульская область |
2 552 |
50,0% |
-24,8% |
322 |
13% |
|
Калужская область |
2 100 |
24,2% |
-7,1% |
972 |
46% |
|
Брянская область |
2 005 |
41,4% |
-30,5% |
1 408 |
70% |
|
Владимирская область |
1 997 |
-5,1% |
-46,8% |
1 092 |
55% |
|
Тверская область |
1 971 |
41,0% |
-26,2% |
1 620 |
82% |
|
Смоленская область |
1 490 |
55,2% |
-16,5% |
1 169 |
78% |
|
Орловская область |
1 447 |
6,4% |
-31,1% |
1 393 |
96% |
|
Тамбовская область |
1 380 |
43,2% |
-29,4% |
1 198 |
87% |
|
Липецкая область |
1 325 |
26,9% |
-33,0% |
817 |
62% |
|
Белгородская область |
1 266 |
27,0% |
-7,5% |
691 |
55% |
|
Курская область |
874 |
35,1% |
-17,7% |
703 |
80% |
|
Ивановская область |
810 |
45,2% |
-43,3% |
353 |
44% |
|
Костромская область |
598 |
9,3% |
-34,1% |
465 |
78% |
|
Северо-Западный ФО |
62 028 |
11,3% |
-20,0% |
27 516 |
44% |
|
Санкт-Петербург |
37 796 |
9,0% |
-18,5% |
13 262 |
35% |
|
Ленинградская область |
10 495 |
18,9% |
-21,2% |
6 894 |
66% |
|
Калининградская область |
6 028 |
54,2% |
-4,5% |
3 269 |
54% |
|
Архангельская область и Ненецкий АО |
2 964 |
-15,0% |
-43,4% |
363 |
12% |
|
Вологодская область |
1 549 |
-20,8% |
-18,9% |
1 035 |
67% |
|
Республика Карелия |
1 179 |
-18,0% |
-39,0% |
796 |
68% |
|
Псковская область |
862 |
55,6% |
17,1% |
759 |
88% |
|
Республика Коми |
664 |
59,6% |
-35,8% |
657 |
99% |
|
Новгородская область |
491 |
11,8% |
-25,4% |
481 |
98% |
|
Мурманская область |
нет сделок |
||||
|
Южный ФО |
43 512 |
34,6% |
-19,4% |
32 446 |
75% |
|
Краснодарский край |
23 832 |
39,0% |
-19,8% |
19 497 |
82% |
|
Ростовская область |
9 821 |
15,4% |
-25,7% |
7 536 |
77% |
|
Республика Крым и Севастополь |
4 225 |
50,1% |
-9,6% |
2 291 |
54% |
|
Волгоградская область |
3 027 |
57,6% |
-13,7% |
2 183 |
72% |
|
Республика Адыгея |
1 872 |
58,8% |
6,7% |
418 |
22% |
|
Астраханская область |
600 |
-6,8% |
-36,2% |
386 |
64% |
|
Республика Калмыкия |
135 |
27,4% |
-13,5% |
135 |
100% |
|
Северо-Кавказский ФО |
7 727 |
85,5% |
4,6% |
4 710 |
61% |
|
Ставропольский край |
5 288 |
70,5% |
-6,9% |
4 369 |
83% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
1 096 |
56,8% |
25,1% |
176 |
16% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
733 |
305,0% |
372,9% |
59 |
8% |
|
Республика Дагестан |
505 |
328,0% |
-9,8% |
62 |
12% |
|
Чеченская Республика |
61 |
13,0% |
-35,1% |
0 |
0% |
|
Республика Ингушетия |
44 |
300,0% |
69,2% |
44 |
100% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
нет сделок |
||||
|
Приволжский ФО |
63 299 |
51,4% |
-24,0% |
48 529 |
77% |
|
Самарская область |
9 910 |
152,9% |
-8,8% |
6 265 |
63% |
|
Республика Татарстан |
9 690 |
26,4% |
-28,0% |
6 856 |
71% |
|
Республика Башкортостан |
8 301 |
32,3% |
-24,1% |
4 993 |
60% |
|
Пермский край |
6 187 |
39,5% |
-31,1% |
5 166 |
83% |
|
Нижегородская область |
4 950 |
51,7% |
-28,9% |
3 422 |
69% |
|
Удмуртская Республика |
4 563 |
33,6% |
-21,1% |
4 011 |
88% |
|
Пензенская область |
4 169 |
117,6% |
-18,3% |
3 694 |
89% |
|
Чувашская Республика |
3 648 |
32,6% |
-36,8% |
3 376 |
93% |
|
Саратовская область |
3 454 |
87,9% |
-31,9% |
3 020 |
87% |
|
Оренбургская область |
2 880 |
90,9% |
4,0% |
2 857 |
99% |
|
Ульяновская область |
2 501 |
31,3% |
-14,2% |
2 214 |
89% |
|
Кировская область |
1 601 |
3,9% |
-48,3% |
1 265 |
79% |
|
Республика Марий Эл |
869 |
-19,8% |
-32,4% |
814 |
94% |
|
Республика Мордовия |
576 |
98,6% |
83,4% |
576 |
100% |
|
Уральский ФО |
33 128 |
64,4% |
-17,4% |
22 592 |
68% |
|
Свердловская область |
14 916 |
40,8% |
-16,2% |
6 565 |
44% |
|
Тюменская область |
9 545 |
99,7% |
-25,6% |
8 070 |
85% |
|
Челябинская область |
5 318 |
71,9% |
-18,3% |
4 818 |
91% |
|
Ханты-Мансийский АО |
1 798 |
67,9% |
-6,9% |
1 669 |
93% |
|
Курганская область |
1 233 |
252,3% |
95,7% |
1 204 |
98% |
|
Ямало-Ненецкий АО |
318 |
20,5% |
-27,1% |
266 |
84% |
|
Сибирский ФО |
33 677 |
39,6% |
-17,7% |
25 548 |
76% |
|
Новосибирская область |
16 639 |
72,6% |
-14,7% |
12 068 |
73% |
|
Алтайский край |
5 374 |
19,3% |
-28,7% |
4 560 |
85% |
|
Красноярский край |
5 001 |
-11,5% |
-21,5% |
3 915 |
78% |
|
Иркутская область |
2 963 |
22,5% |
-8,5% |
1 705 |
58% |
|
Кемеровская область |
1 704 |
146,6% |
11,2% |
1 546 |
91% |
|
Омская область |
814 |
49,4% |
-44,9% |
661 |
81% |
|
Республика Хакасия |
581 |
14,1% |
-32,4% |
550 |
95% |
|
Томская область |
560 |
400,0% |
60,5% |
519 |
93% |
|
Республика Алтай |
41 |
-6,8% |
-19,6% |
24 |
59% |
|
Республика Тыва |
нет сделок |
||||
|
Дальневосточный ФО |
10 162 |
12,4% |
6,1% |
7 324 |
72% |
|
Приморский край |
4 788 |
67,3% |
24,7% |
4 160 |
87% |
|
Республика Саха (Якутия) |
1 782 |
-21,9% |
0,1% |
769 |
43% |
|
Хабаровский край |
1 318 |
4,4% |
-25,2% |
954 |
72% |
|
Сахалинская область |
810 |
5,2% |
20,9% |
400 |
49% |
|
Республика Бурятия |
655 |
-29,3% |
-7,7% |
541 |
83% |
|
Забайкальский край |
501 |
-5,6% |
36,5% |
195 |
39% |
|
Амурская область |
308 |
-23,8% |
-31,4% |
305 |
99% |
|
Еврейская АО |
нет сделок |
||||
|
Камчатский край |
нет сделок |
||||
|
Магаданская область и Чукотский АО |
нет сделок |
||||
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
Консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC Int. подвела итоги 2020 года на офисном рынке Санкт-Петербурга.
Объем ввода новых площадей в 2020 году составил 60 130 кв. м. По сравнению с годом ранее этот показатель уменьшился на 63% и оказался минимальным за последние пять лет. В эксплуатацию было введено всего пять объектов: БЦ «Премьер Лига, III очередь» (18 850 кв. м), БЦ «Обводный 28» (15 380 кв. м), Bronka Space (11 360 кв. м), «Дом 12» (9 360 кв. м) и коворкинг Avenue Page (5 180 кв. м). 66% (39 570 кв. м) введенных в 2020 г. площадей приходится на класс B+, класс А в структуре ввода занимает 9% (5 180 кв. м). В 2019 году на класс А пришлось 50% от общего объема ввода.
Основной объем ввода, 31 920 кв. м, пришелся на I квартал, в IV квартале не было введено ни одного офисного объекта. В Bright Rich | CORFAC Int. отмечают, что в 2019 г. наблюдалась иная ситуация: основной объем ввода, 68%, пришелся именно на IV квартал.
С точки зрения локации по объему ввода лидирует Московский район, на него приходится 18 850 кв. м, или 31% от общего объема ввода.
В 2021 г. аналитики Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют вывод на рынок порядка 480 000 кв. м новых площадей. Показатель станет рекордным за последние пять лет и связан с тем, что из-за пандемии ряд девелоперов перенес сроки ввода объектов в эксплуатацию.
Крупнейшие объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 г.:
|
Бизнес-центр |
Адрес |
Район |
Общая площадь |
Аредопригодная площадь |
Класс |
|
Морская Резиденция |
Шкиперский проток, |
Василеостровский |
75 000 |
50 000 |
А |
|
Элкус II очередь |
Благодатная ул. |
Московский |
29 360 |
23 560 |
А |
|
На Уральской (реконструкция) |
ул. Уральская, |
Василеостровский |
27 300 |
20 630 |
В+ |
|
ТЕСЛА |
В.О. 24-я линия, |
Василеостровский |
13 890 |
9 600 |
В+ |
|
Аквилон LINKS |
Московский пр., |
Адмиралтейский |
10 711 |
8 328 |
А |
|
ATLAS CITY I очередь |
Московский пр., |
Московский |
10 037 |
8 914 |
В+ |
|
Полюстрово 16 |
Свердловская наб, |
Калининский |
9 452 |
8 870 |
А |
|
Обручевых 1 |
Обручевых ул., |
Калининский |
8 300 |
7 500 |
В+ |
|
Дом Рогова |
Загородный пр., д. 3 |
Центральный |
7 953 |
6 478 |
А |
|
Garage |
Кокколевская ул. |
Пушкинский |
3 549 |
2 200 |
В+ |
Объем вакантных площадей (класс А, B+ и B) по итогам года составил 6,3%, или 377 400 кв. м. По сравнению с 2019 г. он увеличился на 44%.
«Со второго полугодия 2020 г. чистое поглощение, т.е. разница между объемом занятых площадей на конец и начало года, демонстрирует отрицательную динамику и на конец года составляет -53 280 кв. м. Сильнее всего пострадал класс B. В бизнес-центрах этого класса зафиксировано наибольшее увеличение свободных офисов. Это прежде всего связано с тем, что малый бизнес, который, как правило, арендует площади в объектах B-класса, оптимизировал затраты и отказывался от части офисных помещений. На конец декабря в классе В остается незанято 161 620 кв. м, или 43% от общего объема вакансии», – отмечает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC Int.
Большая часть незанятых офисов (класс А, B+, B) расположена в Центральном районе Петербурга – 24% от общего объема предложения.
Средневзвешенная арендная ставка на конец декабря 2020 года в классе А составляет
1930 руб./кв. м/мес. (с учетом НДС и коммунальных услуг), в классе В+ – 1310 руб./кв. м/мес., в классе В – 1100 руб. за «квадрат» (также с учетом НДС и КУ).
Денежный эквивалент выставленной на публичные торги недвижимости по итогам 2020 года в РФ превысил 36,5 млрд рублей, сократившись по сравнению с 2019 годом на 19%. Средняя цена предложения одного лота сократилась на 6%, до 2,07 млн рублей. К таким выводам пришли в коллекторском агентстве «Долговой Консультант» после изучения реестра извещений публичных торгов Федеральной службы судебных приставов.
В реестр извещений о публичных торгах ФССП вносит сведения о торгах имуществом должников, назначаемых в процессе исполнительного производства, которые являются следствием неисполнения решений судов. Снижение средней цены предложения в среднем по стране на 6% или 128 тысяч рублей говорит о том, что на торги было выставлено больше объектов недвижимости эконом-сегмента.
За 12 месяцев 2020 года судебные приставы выставили на продажу более 17,6 тысяч квартир на 36,5 млрд рублей. Годом ранее на публичные торги вышли 20,5 тыс. объектов на 45,2 млрд рублей. Наибольшее количество жилья было предложено на территории Челябинской области (1044 объектов), Республики Башкортостан (912), и третье место — Москва (860 объектов) (регионы-лидеры по количеству выставленной на продажу жилой недвижимости представлены в таблице №1).
Таблица №1. Топ-15 регионов по наибольшему количеству выставленной на торги жилой недвижимости.
|
Регион |
Количество квартир, ед. |
||
|
в 2019 году |
в 2020 году |
Изменение |
|
|
Челябинская область |
1178 |
1044 |
-11,4% |
|
Республика Башкортостан |
709 |
912 |
28,6% |
|
Москва |
1195 |
860 |
-28,0% |
|
Красноярский край |
1135 |
797 |
-29,8% |
|
Пермский край |
749 |
746 |
-0,4% |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
601 |
678 |
12,8% |
|
Санкт-Петербург |
986 |
577 |
-41,5% |
|
Саратовская область |
592 |
549 |
-7,3% |
|
Свердловская область |
630 |
535 |
-15,1% |
|
Ростовская область |
560 |
532 |
-5,0% |
|
Краснодарский край |
507 |
505 |
-0,4% |
|
Самарская область |
517 |
493 |
-4,6% |
|
Волгоградская область |
542 |
480 |
-11,4% |
|
Кемеровская область |
577 |
474 |
-17,9% |
|
Нижегородская область |
363 |
358 |
-1,4% |
Источник: ФССП РФ, КА «Долговой Консультант»
Аномальный объём торгов зафиксирован в Тюменской области (выставлено 72 квартиры против 1 в 2019 году) и Приморском крае (216 против 13). Впервые до процедуры торгов дошло жилье Чукотского автономного округа. В ходе исследования отмечена тенденция, что в южных регионах страны на торги через судебных приставов выходит гораздо меньше квартир по сравнению с соседними регионами.
Наибольший объём в рублях, напротив, пришелся на столичный регион (8,59 млрд рублей), Санкт-Петербург (2,22 млрд) и Республику Башкортостан (1,62 млрд) (полные данные представлены в таблице). Аномальный объём торгов зафиксирован в Тюменской области (выставлено 72 квартиры против 1 в 2019 году) и Приморском крае (216 против 13) (регионы-лидеры представлены в таблице №2).
Таблица №2. Топ-15 регионов по денежному объёму выставленной на торги жилой недвижимости.
|
Регион |
Объём выставленной на продажу жилой недвижимости, млрд руб. |
|||
|
в 2019 году |
в 2020 году |
Изменение |
||
|
Москва |
12 249,29 |
8 586,40 |
-30% |
|
|
Санкт-Петербург |
3 607,25 |
2 218,41 |
-39% |
|
|
Республика Башкортостан |
1 357,68 |
1 619,10 |
19% |
|
|
Челябинская область |
1 477,50 |
1 406,95 |
-5% |
|
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
1 152,06 |
1 278,33 |
11% |
|
|
Краснодарский край |
1 053,79 |
1 043,33 |
-1% |
|
|
Пермский край |
996,97 |
1 008,09 |
1% |
|
|
Красноярский край |
1 721,84 |
1 003,10 |
-42% |
|
|
Свердловская область |
1 133,46 |
939,27 |
-17% |
|
|
Ростовская область |
1 028,49 |
913,59 |
-11% |
|
|
Саратовская область |
880,30 |
731,69 |
-17% |
|
|
Волгоградская область |
791,65 |
718,61 |
-9% |
|
|
Самарская область |
828,90 |
714,91 |
-14% |
|
|
Московская область |
1 068,14 |
703,58 |
-34% |
|
|
Нижегородская область |
633,32 |
651,42 |
3% |
|
Источник: ФССП РФ, КА «Долговой Консультант»
Временной отрезок с первого дня неплатежа по кредиту до момента выставления жилья на торги через ФССП ранее в среднем составлял несколько лет. Банк-кредитор предварительно пытается вести переговоры с должниками, затем следует исковое заявление в суд, после — вынесение решения и получение исполнительного листа. Появление на торгах активов должников в виде прав требования по незавершенному строительству жилья с учётом среднего срока строительства не более трёх лет говорит о тенденции сокращения сроков между первым неплатежом по кредиту и подачей иска в суд.
«Сокращение денежного эквивалента выставленного на торги жилья может свидетельствовать о том, что банки-кредиторы и должники стали чаще прибегать к досудебным процедурам взыскания, так как на первичные торги жилье выставляется по цене, указанной в решении суда, которая чаще устанавливается с дисконтом 20% от рыночной оценки, на повторные — с уценкой ещё на 15%, — комментирует Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства 2Долговой Консультант». — Доведя дело до торгов, бывший собственник теряет до 40% от рыночной стоимости своего имущества и в каждом втором случае денег после реализации не хватает для полного погашения долга перед кредиторами. Второй причиной снижения средней цены, вероятно, является большее количество объектов с низкой рыночной стоимостью, то есть просроченная ипотека добралась уже те города и сёла, где раньше про нее не слышали».
Рост средней стоимости выставленной на торги недвижимости произошел в Удмуртской Республике (в 2,3 раза до 2,95 млн рублей), Тамбовской области (в 1,8 раза до 2,28 млн), Костромской области (в 1,5 раза до 1,37 млн рублей) (регионы-лидеры представлены в таблице №3).
Таблица №3. Топ-15 регионов по максимальному повышению средней стоимости одного объекта жилой недвижимости, выставленного на торги.
|
Регион |
Средняя стоимость одного объекта жилой недвижимости, руб. |
||||
|
в 2019 году |
в 2020 году |
Изменение |
|||
|
Удмуртская Республика |
1 263 982 |
2 950 518 |
133% |
||
|
Тамбовская область |
1 301 313 |
2 279 212 |
75% |
||
|
Костромская область |
901 792 |
1 369 086 |
52% |
||
|
Московская область |
3 160 180 |
4 753 917 |
50% |
||
|
Приморский край |
1 546 447 |
2 122 742 |
37% |
||
|
Республика Хакасия |
970 998 |
1 297 683 |
34% |
||
|
Республика Калмыкия |
1 417 248 |
1 811 498 |
28% |
||
|
Республика Ингушетия |
1 484 220 |
1 867 803 |
26% |
||
|
Оренбургская область |
1 032 902 |
1 219 847 |
18% |
||
|
Республика Дагестан |
1 852 917 |
2 160 511 |
17% |
||
|
Республика Бурятия |
1 526 848 |
1 769 309 |
16% |
||
|
Курганская область |
964 133 |
1 115 575 |
16% |
||
|
Омская область |
1 261 331 |
1 451 329 |
15% |
||
|
Новгородская область |
1 096 710 |
1 237 957 |
13% |
||
|
Пензенская область |
1 410 426 |
1 576 783 |
12% |
||
Источник: ФССП РФ, КА «Долговой Консультант»
«Повышение средней цены квартиры, выставленной на торги, может означать, что в дефолт переходят заёмщики, владевшие более качественным, просторным и востребованным на рынке жильём, с другой стороны, чем выше стоимость залоговой квартиры, тем больше вероятность, что должник после продажи имущества погасит всю задолженность и на оставшуюся часть денег может начать жизнь с начала, приобретя другое жилье, пусть и с более низкими характеристиками, но всё же жильё», — говорит Денис Аксёнов. По словам эксперта, в исследовании не даётся оценка влияния коронавирусных ограничений.
Итоговые данные в региональном разрезе совпадают с цифрами по темпам прироста просроченных ипотечных кредитов: наибольшее количество выставленных объектов и их денежный эквивалент сопоставим с официальным объёмом ипотеки, которую заёмщики перестали погашать более трёх месяцев подряд.