Итоги I полугодия на первичном рынке России. Спрос сократился, но цены растут
Эксперты Циан проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости России в 1 полугодии 2021 года по данным, опубликованным Росреестром. Количество договоров долевого участия (ДДУ) выше, чем в 1 полугодии 2020 года, но ниже, чем во 2 полугодии 2020 года. Влияние льготной ипотеки, которая привела к ажиотажному спросу на квартиры во второй половине прошлого года ослабевает.
- В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. ДДУ - в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период год назад, но на 13% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года.
- В ¾ регионов число сделок на первичном рынке увеличилось по сравнению с 1 полугодием 2020 г. Максимальный прирост отмечен в Томской области (в 5 раз), наибольшее падение – в Бурятии (-29,3%).
- В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке. Среди лидеров столичные агломерации и субъекты с миллионниками (Краснодарский край, Новосибирская область, Свердловская область).
- В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 по обоим показателям практически полностью совпадают.
- 58% всех ДДУ (244,4 тыс.) в 1 полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами. Это всего на 14% меньше, чем за весь 2020 год.
Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
1. Влияние льготной ипотеки ослабевает
В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. договоров долевого участия - это в 1,5 раза больше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда - 279,2 тыс.), когда действовали карантинные ограничения, но на 12,9% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года (484,6 тыс.). Существенные изменения связаны, в первую очередь, с динамикой спроса на квартиры. Влияние льготной ипотечной программы в 2021 году уже не было таким сильным, как во второй половине 2020 года, большинство тех, кто желал улучшить свои жилищные условия, сделали это еще в прошлом году. К тому же, на фоне ажиотажного спроса во 2 полугодии 2020 г. значительно выросли цены, что нивелировало выгоду от льготной ипотеки.
По сравнению с 1 полугодием 2019 года число ДДУ просело на 5%. Высокие показатели 2 половины 2018 и 1 половины 2019 гг. связаны с переходом на эскроу-счета. До 10-15% сделок в этот период были нерыночными - их заключали инвесторы с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу. Реальное число сделок тогда было меньше. В сравнении с 1 полугодиями 2016-2018 гг. число ДДУ сейчас существенно выше, что говорит о сохраняющемся повышенном спросе на фоне действия льготной ипотеки.
Большая часть сделок в первой половине 2021 пришлась на второй квартал (232,8 тыс. ДДУ). Схожая ситуация была и в 1 полугодии 2017, 2018 и 2019 годов. В 2020 году из-за ограничений во 2 квартале было заключено минимальное за последние 5 лет число сделок. Сейчас показатели близки к уровню 3 квартала 2020 года, когда спрос только начинал расти. Пик числа ДДУ пришелся на 4 квартал 2020 года - 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. По сравнению с этим периодом количество ДДУ во 2 квартале 2021 меньше на ~15%, а в 1 квартале - на ~30%. В целом, в предыдущие годы большая часть сделок приходилась на 3-4 кварталы. В 2019 году было исключение - пик был в первой половине года за счет перехода на эскроу. В текущем году вполне может повториться такая ситуация, но не за счет эскроу, а из-за обновления условий по льготной ипотеке и стремительного роста цен на первичном рынке - ожидать роста числа сделок во 2 полугодии 2021 года не приходится.
Динамика числа ДДУ в 2016-2021 гг.
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
2. В 64 регионах число ДДУ за год возросло
Наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 40%. Доля его в 1 полугодии 2021 года возросла - в 2020 году на него пришлось только 34%. В пересчете на численность населения лидером является Северо-Западный ФО - 445 сделок на 100 тыс. жителей. Для сравнения – в Центральном ФО заключено 431 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО - 78 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 289 сделок на первичном рынке.
По сравнению с 1 полугодием 2020 года во всех федеральных округах зафиксирован рост числа сделок: от +11,3% в Северо-Западном ФО до +85,5% в Северо-Кавказском ФО. Если сравнивать со 2 полугодием 2020 года, то увеличение только в двух округах - Дальневосточном (+6,1%) и Северо-Кавказском (+4,6%). Здесь мог повлиять эффект низкой базы - в обоих округах очень мало сделок: на Кавказе большая часть жилья вводится населением, а на Дальнем Востоке низкая численность населения.
Динамика числа ДДУ в 1 полугодии 2021 года по федеральным округам
|
|
Число ДДУ |
По сравнению с 1 полугодием 2029 г. |
По сравнению с 2 полугодием 2020 г. |
Доля ФО от рынка |
Число ДДУ на 100 тыс. жителей |
|
Центральный ФО |
168965 |
+84% |
-2% |
40% |
431 |
|
Приволжский ФО |
63299 |
+51% |
-24% |
15% |
218 |
|
Северо-Западный ФО |
62028 |
+11% |
-20% |
15% |
445 |
|
Южный ФО |
43512 |
+35% |
-19% |
10% |
264 |
|
Сибирский ФО |
33677 |
+40% |
-18% |
8% |
198 |
|
Уральский ФО |
33128 |
+64% |
-17% |
8% |
269 |
|
Дальневосточный ФО |
10162 |
+12% |
6% |
2% |
125 |
|
Северо-Кавказский ФО |
7727 |
+86% |
5% |
2% |
78 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
Только в 12 регионах в 1 полугодии 2021 года спрос на первичном рынке ниже, чем в 1 полугодии 2020 года - это регионы ДФО (Забайкальский край, Якутия, Амурская область и Бурятия), СЗФО (Архангельская область, Карелия, Вологодская область), СФО (Республика Алтай и Красноярский край), а также Астраханская и Владимирская области и Марий Эл. Здесь программа льготного ипотечного кредитования не позволила увеличить продажи на первичном рынке. За исключением Красноярского края это регионы с не очень высокими показателями числа ДДУ. Максимальное сокращение спроса в Бурятии (-29,3%). В 10 регионах число сделок увеличилось более, чем в 2 раза: Томская область (в 5 раз), Дагестан (в 4,3 раза), Кабардино-Балкария и Ингушетия (в 4 раза), Курганская область (в 3,5 раза), Рязанская область (в 3,2 раза), Самарская и Кемеровская области (в 2,5 раза), Московская область (в 2,3 раза), Пензенская область (в 2,2 раза).
В 6 регионах со 2 полугодия 2019 года по 1 полугодие 2021 года на первичном рынке не было ни одной сделки - это Еврейская АО, Камчатский край, Магаданская область, Чукотский АО, Мурманская область, Тыва. В Карачаево-Черкесии во 2 полугодии 2019 года было зафиксировано 15 ДДУ и еще 1 ДДУ в 1 полугодии 2020 г., затем показатель вышел в 0. Все это регионы с минимальными объемами ввода жилья девелоперами (либо малонаселенные, либо с широким распространением индивидуального жилищного строительства).
По сравнению со 2 полугодием 2020 года число ДДУ увеличилось лишь в 17 регионах. Максимальный прирост в Кабардино-Балкарии (в 4,7 раз), максимальное сокращение (почти в 2 раза) в Кировской и Владимирской областях.
Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года
|
|
Регионы-лидеры по приросту сделок в % |
|||
|
Регион |
ДДУ 1 полуг. 2020 |
ДДУ 1 полуг. 2021 |
Динамика за год |
|
|
1 |
Томская область |
112 |
560 |
+400% |
|
2 |
Республика Дагестан |
118 |
505 |
+328% |
|
3 |
Кабардино-Балкарская Республика |
181 |
733 |
+305% |
|
4 |
Республика Ингушетия |
11 |
44 |
+300% |
|
5 |
Курганская область |
350 |
1233 |
+252% |
|
6 |
Рязанская область |
3250 |
10356 |
+219% |
|
7 |
Самарская область |
3918 |
9910 |
+153% |
|
8 |
Кемеровская область |
691 |
1704 |
+147% |
|
9 |
Московская область |
26479 |
60603 |
+129% |
|
10 |
Пензенская область |
1916 |
4169 |
+118% |
|
Регионы с максимальным падением сделок в % |
||||
|
1 |
Республика Бурятия |
927 |
655 |
-29% |
|
2 |
Амурская область |
404 |
308 |
-24% |
|
3 |
Республика Саха (Якутия) |
2282 |
1782 |
-22% |
|
4 |
Вологодская область |
1955 |
1549 |
-21% |
|
5 |
Республика Марий Эл |
1084 |
869 |
-20% |
|
6 |
Республика Карелия |
1437 |
1179 |
-18% |
|
7 |
Архангельская область и Ненецкий АО |
3486 |
2964 |
-15% |
|
8 |
Красноярский край |
5652 |
5001 |
-12% |
|
9 |
Астраханская область |
644 |
600 |
-7% |
|
10 |
Республика Алтай |
44 |
41 |
-7% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
3. В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке
На 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 62,2% общего числа ДДУ. Это выше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда 60,8%) и чем во 2 полугодии 2020 (60,3%). Для сравнения, в 2016 г. на топ-10 регионов приходилось 55,5% сделок, далее, с 2017 по по 2019 гг., - 59-61%. Концентрация спроса нарастает. Особенно сильно за год возросла доля Москвы (с 14,3% до 16,2% от общего числа сделок) и Московской области (от 9,5% до 14,3%). Программа льготного ипотечного кредитования сделала квартиры в Московском регионе более доступными, в результате чего спрос существенно увеличился как со стороны местных жителей, которые решили улучшить свои жилищные условия, так и со стороны региональных покупателей. По оценкам Циан покупатели из регионов интересовались столичной недвижимостью на четверть активнее, чем до пандемии и объявления льготной ипотеки.
Лидером по числу ДДУ традиционно является Москва (68,3 тыс.). Далее следуют Московская область (60,6 тыс.), Санкт-Петербург (37,8 тыс.), Краснодарский край (23,8 тыс.), Новосибирская область (16,6 тыс.), Свердловская область (14,9 тыс.), Ленинградская область (10,5 тыс.), Рязанская область (10,4 тыс.), Самарская область (9,9 тыс.), Ростовская область (9,8 тыс.). За исключением Рязанской области - это регионы с городами-миллионниками. Год назад топ-10 лидеров был практически таким же, только вместо Рязанской и Самарской областей были Татарстан и Башкортостан.
Количество сделок на первичном рынке зависит, в том числе, и от ситуации в строительной отрасли. В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 регионов по объему строительства в 1 полугодии 2021 года практически полностью совпадает с топом по количеству сделок, отличия лишь в том, что вместо Рязанской и Ростовской областей в десятку попали Татарстан и Башкортостан, которые по числу ДДУ занимают 11 и 13 места соответственно.
Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года
|
№ |
Субъект |
Кол-во сделок, тыс. шт |
Относительно 1 полугодия 2020 г. |
Доля от всего рынка |
Место по объему ввода жилья по РФ, 1 полугодие 2021 г. |
|
1 |
Москва |
68,3 |
+71% |
16,2% |
1 |
|
2 |
Московская область |
60,6 |
+129% |
14,3% |
2 |
|
3 |
Санкт-Петербург |
37,8 |
+9% |
8,9% |
3 |
|
4 |
Краснодарский край |
23,8 |
+39% |
5,6% |
4 |
|
5 |
Новосибирская область |
16,6 |
+73% |
3,9% |
8 |
|
6 |
Свердловская область |
14,9 |
+41% |
3,5% |
6 |
|
7 |
Ленинградская область |
10,5 |
+19% |
2,5% |
5 |
|
8 |
Рязанская область |
10,4 |
+219% |
2,5% |
24 |
|
9 |
Самарская область |
9,9 |
+153% |
2,3% |
10 |
|
10 |
Ростовская область |
9,8 |
+15% |
2,3% |
11 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра и Росстата
- 58% ДДУ в первом полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами
57,8% всех ДДУ в 1 полугодии 2021 года прошли с открытием эскроу-счетов – 244,4 тыс. сделок. Для сравнения – в 2020 году (суммарно за первое и второе полугодие) показатель был ниже – 37,4%, а в 2019 году - всего 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,5 тыс. сделок), Краснодарский край (19,5 тыс.), и Санкт-Петербург (13,3 тыс.).
Примечательно, что в первой половине 2021 года число ДДУ с эскроу в целом по стране лишь на 14% меньше, чем за весь 2020 год, а в некоторых регионах (всего их 24) даже больше, например, в Санкт-Петербурге и Новосибирской области (на 19%), в Томской области (на 37%), в Рязанской области (в 2,9 раз), в Псковской области (в 3,3 раза), в Кабардино-Балкарии (в 5,4 раза), в Забайкальском крае (в рекордные 39 раз). Только на Сахалине в первой половине 2021 года показатель был меньше, чем за аналогичный период в прошлом году (400 шт. против 493 шт.).
В Мордовии, Ингушетии и Калмыкии все сделки были с открытием эскроу. Более 90% зафиксировано еще в 13 регионах. По итогам 2020 года только в 2-х субъектах показатель был выше 90%. Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в Чечне.
Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе
|
№ |
Регион |
Число сделок с эскроу |
Доля эскроу-счетов в сделках по региону |
|
1 |
Республика Мордовия |
576 |
100% |
|
2 |
Республика Ингушетия |
44 |
100% |
|
3 |
Республика Калмыкия |
135 |
100% |
|
4 |
Оренбургская область |
2857 |
99% |
|
5 |
Амурская область |
305 |
99% |
|
6 |
Республика Коми |
657 |
99% |
|
7 |
Новгородская область |
481 |
98% |
|
8 |
Курганская область |
1204 |
98% |
|
9 |
Орловская область |
1393 |
96% |
|
10 |
Республика Хакасия |
550 |
95% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
«Субсидирование привело к существенному росту числа сделок на первичном рынке России во второй половине 2020 года, что в итоге отразилось на увеличении разрыва между ценами на жилье и средними зарплатами. С начала 2021 года ажиотажный спрос спал - большинство уже решили жилищный вопрос, а рост стоимости нивелировал выгоду от льготной ипотеки, поэтому по итогам первой половины 2021 года мы видим снижение числа ДДУ, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Изменение условий по льготной ипотеке приведет к еще большему замедлению спроса во втором полугодии 2021 года. Уже сейчас статистика по Московскому региону показывает сокращение числа сделок на 20% за месяц».
|
Регион |
Общее число сделок |
Динамика числа сделок за год |
Динамика числа сделок за полгода |
Количество сделок с эскроу-счетами |
Доля сделок с эскроу-счетами от общего количества |
|
Российская Федерация |
422 498 |
51,3% |
-12,9% |
244 356 |
58% |
|
Центральный ФО |
168 965 |
83,9% |
-1,6% |
75 691 |
45% |
|
Москва |
68 285 |
71,3% |
-4,3% |
43 515 |
64% |
|
Московская область |
60 603 |
128,9% |
10,8% |
10 943 |
18% |
|
Рязанская область |
10 356 |
218,6% |
42,1% |
1 077 |
10% |
|
Воронежская область |
7 345 |
39,9% |
-12,6% |
6 126 |
83% |
|
Ярославская область |
2 561 |
56,2% |
1,5% |
1 827 |
71% |
|
Тульская область |
2 552 |
50,0% |
-24,8% |
322 |
13% |
|
Калужская область |
2 100 |
24,2% |
-7,1% |
972 |
46% |
|
Брянская область |
2 005 |
41,4% |
-30,5% |
1 408 |
70% |
|
Владимирская область |
1 997 |
-5,1% |
-46,8% |
1 092 |
55% |
|
Тверская область |
1 971 |
41,0% |
-26,2% |
1 620 |
82% |
|
Смоленская область |
1 490 |
55,2% |
-16,5% |
1 169 |
78% |
|
Орловская область |
1 447 |
6,4% |
-31,1% |
1 393 |
96% |
|
Тамбовская область |
1 380 |
43,2% |
-29,4% |
1 198 |
87% |
|
Липецкая область |
1 325 |
26,9% |
-33,0% |
817 |
62% |
|
Белгородская область |
1 266 |
27,0% |
-7,5% |
691 |
55% |
|
Курская область |
874 |
35,1% |
-17,7% |
703 |
80% |
|
Ивановская область |
810 |
45,2% |
-43,3% |
353 |
44% |
|
Костромская область |
598 |
9,3% |
-34,1% |
465 |
78% |
|
Северо-Западный ФО |
62 028 |
11,3% |
-20,0% |
27 516 |
44% |
|
Санкт-Петербург |
37 796 |
9,0% |
-18,5% |
13 262 |
35% |
|
Ленинградская область |
10 495 |
18,9% |
-21,2% |
6 894 |
66% |
|
Калининградская область |
6 028 |
54,2% |
-4,5% |
3 269 |
54% |
|
Архангельская область и Ненецкий АО |
2 964 |
-15,0% |
-43,4% |
363 |
12% |
|
Вологодская область |
1 549 |
-20,8% |
-18,9% |
1 035 |
67% |
|
Республика Карелия |
1 179 |
-18,0% |
-39,0% |
796 |
68% |
|
Псковская область |
862 |
55,6% |
17,1% |
759 |
88% |
|
Республика Коми |
664 |
59,6% |
-35,8% |
657 |
99% |
|
Новгородская область |
491 |
11,8% |
-25,4% |
481 |
98% |
|
Мурманская область |
нет сделок |
||||
|
Южный ФО |
43 512 |
34,6% |
-19,4% |
32 446 |
75% |
|
Краснодарский край |
23 832 |
39,0% |
-19,8% |
19 497 |
82% |
|
Ростовская область |
9 821 |
15,4% |
-25,7% |
7 536 |
77% |
|
Республика Крым и Севастополь |
4 225 |
50,1% |
-9,6% |
2 291 |
54% |
|
Волгоградская область |
3 027 |
57,6% |
-13,7% |
2 183 |
72% |
|
Республика Адыгея |
1 872 |
58,8% |
6,7% |
418 |
22% |
|
Астраханская область |
600 |
-6,8% |
-36,2% |
386 |
64% |
|
Республика Калмыкия |
135 |
27,4% |
-13,5% |
135 |
100% |
|
Северо-Кавказский ФО |
7 727 |
85,5% |
4,6% |
4 710 |
61% |
|
Ставропольский край |
5 288 |
70,5% |
-6,9% |
4 369 |
83% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
1 096 |
56,8% |
25,1% |
176 |
16% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
733 |
305,0% |
372,9% |
59 |
8% |
|
Республика Дагестан |
505 |
328,0% |
-9,8% |
62 |
12% |
|
Чеченская Республика |
61 |
13,0% |
-35,1% |
0 |
0% |
|
Республика Ингушетия |
44 |
300,0% |
69,2% |
44 |
100% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
нет сделок |
||||
|
Приволжский ФО |
63 299 |
51,4% |
-24,0% |
48 529 |
77% |
|
Самарская область |
9 910 |
152,9% |
-8,8% |
6 265 |
63% |
|
Республика Татарстан |
9 690 |
26,4% |
-28,0% |
6 856 |
71% |
|
Республика Башкортостан |
8 301 |
32,3% |
-24,1% |
4 993 |
60% |
|
Пермский край |
6 187 |
39,5% |
-31,1% |
5 166 |
83% |
|
Нижегородская область |
4 950 |
51,7% |
-28,9% |
3 422 |
69% |
|
Удмуртская Республика |
4 563 |
33,6% |
-21,1% |
4 011 |
88% |
|
Пензенская область |
4 169 |
117,6% |
-18,3% |
3 694 |
89% |
|
Чувашская Республика |
3 648 |
32,6% |
-36,8% |
3 376 |
93% |
|
Саратовская область |
3 454 |
87,9% |
-31,9% |
3 020 |
87% |
|
Оренбургская область |
2 880 |
90,9% |
4,0% |
2 857 |
99% |
|
Ульяновская область |
2 501 |
31,3% |
-14,2% |
2 214 |
89% |
|
Кировская область |
1 601 |
3,9% |
-48,3% |
1 265 |
79% |
|
Республика Марий Эл |
869 |
-19,8% |
-32,4% |
814 |
94% |
|
Республика Мордовия |
576 |
98,6% |
83,4% |
576 |
100% |
|
Уральский ФО |
33 128 |
64,4% |
-17,4% |
22 592 |
68% |
|
Свердловская область |
14 916 |
40,8% |
-16,2% |
6 565 |
44% |
|
Тюменская область |
9 545 |
99,7% |
-25,6% |
8 070 |
85% |
|
Челябинская область |
5 318 |
71,9% |
-18,3% |
4 818 |
91% |
|
Ханты-Мансийский АО |
1 798 |
67,9% |
-6,9% |
1 669 |
93% |
|
Курганская область |
1 233 |
252,3% |
95,7% |
1 204 |
98% |
|
Ямало-Ненецкий АО |
318 |
20,5% |
-27,1% |
266 |
84% |
|
Сибирский ФО |
33 677 |
39,6% |
-17,7% |
25 548 |
76% |
|
Новосибирская область |
16 639 |
72,6% |
-14,7% |
12 068 |
73% |
|
Алтайский край |
5 374 |
19,3% |
-28,7% |
4 560 |
85% |
|
Красноярский край |
5 001 |
-11,5% |
-21,5% |
3 915 |
78% |
|
Иркутская область |
2 963 |
22,5% |
-8,5% |
1 705 |
58% |
|
Кемеровская область |
1 704 |
146,6% |
11,2% |
1 546 |
91% |
|
Омская область |
814 |
49,4% |
-44,9% |
661 |
81% |
|
Республика Хакасия |
581 |
14,1% |
-32,4% |
550 |
95% |
|
Томская область |
560 |
400,0% |
60,5% |
519 |
93% |
|
Республика Алтай |
41 |
-6,8% |
-19,6% |
24 |
59% |
|
Республика Тыва |
нет сделок |
||||
|
Дальневосточный ФО |
10 162 |
12,4% |
6,1% |
7 324 |
72% |
|
Приморский край |
4 788 |
67,3% |
24,7% |
4 160 |
87% |
|
Республика Саха (Якутия) |
1 782 |
-21,9% |
0,1% |
769 |
43% |
|
Хабаровский край |
1 318 |
4,4% |
-25,2% |
954 |
72% |
|
Сахалинская область |
810 |
5,2% |
20,9% |
400 |
49% |
|
Республика Бурятия |
655 |
-29,3% |
-7,7% |
541 |
83% |
|
Забайкальский край |
501 |
-5,6% |
36,5% |
195 |
39% |
|
Амурская область |
308 |
-23,8% |
-31,4% |
305 |
99% |
|
Еврейская АО |
нет сделок |
||||
|
Камчатский край |
нет сделок |
||||
|
Магаданская область и Чукотский АО |
нет сделок |
||||
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
В 2020 году 57% от общего числа проданных площадей в Новой Москве реализовали три крупнейших застройщика на местном рынке, подсчитали эксперты «Метриум». Эти девелоперы продали 616 тыс. кв.м., что тем не менее ненамного больше, чем в 2019 году. Суммарная выручка десяти крупнейших новомосковских застройщиком между тем составила почти 150 млрд рублей.
В 2020 году в Новой Москве застройщики заключили с покупателями жилья 22,2 тыс. договоров участия в долевом строительстве на сумму 158,5 млрд рублей. Площадь проданных лотов составила 1,1 млн кв.м. По сравнению с показателями 2019 года число ДДУ сократилось на 6%, а суммарная проданная площадь – на 5%. Однако по объему общей выручки за счет повышения цен девелоперы получили на 12% больше средств.
На первое место по суммарной проданной площади в 2020 году вышла группа компаний «ПИК», которая реализовала 275,8 тыс. кв.м, что на 13% больше, чем в 2019 году. За год доля ПИК в продажах в Новой Москве выросла с 22% до 25%. Всего компания заключила с клиентами почти 5,5 тыс. ДДУ и заработала 39,6 млрд рублей.
На втором месте лидер позапрошлого года – ГК «А101». В 2020 году компания реализовала 209,4 тыс. кв.м, что на 21% меньше, чем в 2019 году. Соответственно, доля рынка сократилась с 23% до 20%. Тем не менее, отмечают эксперты «Метриум», ГК «А101» сохраняет большой разрыв с другими игроками местного рынка. Всего было реализовано 3,7 тыс. квартир, а суммарная выручка достигла 31 млрд рублей.
«В 2020 году на продажи повлияла пандемия коронавируса, – поясняет Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – Поэтому в первую половину года девелоперы в основном не спешили выводить на рынок большие объемы предложения. Благодаря льготной ипотеке спрос начал расти уже в мае, однако из-за возникшего дефицита предложения цены на жилье в локации выросли примерно на 35%, хотя в предыдущие годы росли примерно на 15% в год. Тем не менее, для рынка новостроек в Новой Москве год был успешным. В частности, мы открыли продажи в новом ЖК «Прокшино», который показал высокую востребованность у покупателей».
На третьей позиции – ГК «Абсолют». В 2020 году эта компания реализовала в Новой Москве 131,2 тыс. квадратных метров, что на 26% больше, чем в 2019 году. Доля рынка ГК «Абсолют» существенно возросла с 8,9% до 12%. Дольщики заключили с этим девелопером 2,2 тыс. ДДУ и внесли на строительство объектов около 19,1 млрд рублей.
Рейтинг самых успешных девелоперов Новой Москвы в 2020 году*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей в 2019., тыс. кв.м |
Продано площадей в 2020, тыс. кв.м |
Динамика, % |
Количество заключенных ДДУ в 2020, тыс. ед. |
Выручено денег в 2020, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
|
1 |
▲ |
ГК ПИК |
244,5 |
275,8 |
13% |
5,5 |
39,6 |
25% |
|
2 |
▼ |
А101 Девелопмент |
265,7 |
209,4 |
-21% |
3,7 |
31,0 |
20% |
|
3 |
▲ |
ГК Абсолют |
104,0 |
131,2 |
26% |
2,2 |
19,1 |
12% |
|
4 |
▲ |
ГК Самолет |
58,3 |
109,7 |
88% |
2,6 |
14,8 |
9% |
|
5 |
▬ |
Инвесттраст |
70,2 |
105,0 |
50% |
2,4 |
13,3 |
8% |
|
6 |
▲ |
LEXION Development |
44,6 |
97,2 |
в 2,2 раза |
1,9 |
14,2 |
9% |
|
7 |
▼ |
ГК МИЦ |
147,6 |
59,4 |
-60% |
1,5 |
8,5 |
5% |
|
8 |
▲ |
Sezar Group |
7,9 |
22,0 |
в 2,8 раза |
0,4 |
3,7 |
2% |
|
9 |
▲ |
Группа Аквилон |
13,3 |
19,3 |
45% |
0,4 |
3,1 |
2% |
|
10 |
▼ |
ГК Гранель |
56,1 |
18,1 |
-68% |
0,3 |
2,5 |
2% |
*Без учета сделок с юридическими лицами и физлицами, заключивших более трех ДДУ
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«В отличие от “старой” Москвы, где мы наблюдаем нарастающую монополизацию рынка, в Новой Москве этот процесс протекает медленно, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в прошлом году, доля трех лидирующих по продажам застройщиков в сумме реализованной площади осталась на уровне 57%. Вместе с тем в целом это более высокая степень консолидации, чем в Москве, где три лидирующих застройщика контролируют менее 37% спроса. Однако есть надежда на изменение ситуации: в 2020 году на рынок ТиНАО вышли новые игроки с нестандартным продуктом, к примеру, группа “Родина” с проектом культурно-образовательного кластера Russian Design District или PPF с ЖК бизнес-класса homecity. Такие компании вполне могут в долгосрочной перспективе изменить расстановку сил в новомосковском девелопменте».
Вопреки пандемии коронавируса и экономического кризиса рынок ипотеки в России в 2020 году вырос наполовину относительно 2019 года, подсчитали эксперты «Метриум», основываясь на новой статистике Банка России. Беспрецедентное снижение ставок по ипотеке стимулировало россиян вкладываться в недвижимость, однако рост цен и стагнация доходов сделали ипотеку более обременительной и заставили многих заемщиков переключиться на вторичный рынок жилья.
В 2020 году российские банки выдали 1,71 млн ипотечных кредитов на сумму 4,29 трлн рублей. По сравнению с 2019 годом число займов выросло на 35%, а их денежный объем – на 51%. Относительно докризисного 2014 года количество заемщиков увеличилось на 69%, но сумма требующихся им для покупки жилья заемных средств за этот же период выросла в 2,5 раза.
Итоги 2020 года на рынке ипотеки в России
|
Показатели |
2014 |
2019 |
2020 |
Изменение к 2019 |
Изменение к 2014 |
|
Количество кредитов, млн |
1,01 |
1,27 |
1,71 |
+35% |
+69% |
|
Объем выдачи, млрд руб. |
1,75 |
2,85 |
4,29 |
+51% |
рост в 2,5 раза |
|
Средневзвешенная ставка, %* |
13,17 |
9,00 |
7,36 |
–1,64 п.п. |
–5,81 п.п. |
|
Средняя сумма кредита, млн руб.* |
1,72 |
2,38 |
2,65 |
+0,27 млн |
+0,93 млн |
|
Средний срок кредитования, лет* |
14,8 |
18,2 |
18,8 |
+0,6 лет |
+4 года |
*На конец года
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Субсидирование ставок спасло рынок ипотеки
В первом полугодии 2020 года спрос на ипотеку не демонстрировал внушительного роста. Относительно аналогичных месяцев 2019 года количество выданных кредитов росло на 1-8%. Ситуация кардинально поменялась во втором полугодии, когда многие потенциальные заемщики осознали выгоды от снижения ставок, а большинство коронавирусных ограничений сняли власти.
Во второй половине года спрос быстро увеличился. Лучшим месяцем стал декабрь, когда россияне получили 212 тыс. кредитов на 560 млрд рублей. В среднем каждый месяц с июля по декабрь банки выдавали по 185 тыс. кредитов на сумму 476 млрд рублей. В 2014 году в такой же период в среднем кредиторы предоставляли 93 тыс. ипотеки на сумму 165 млрд рублей.
Спрос на ипотеку вырос из-за программы субсидирования, благодаря которой ставки сократились примерно до 6%. Власти компенсируют банкам недополученную прибыль из-за снижения рыночной ставки с уровня примерно 9% до 6,5%. Без этой меры даже при отсутствии кризиса, связанного с коронавирусом, рынок ипотеки скорее всего продолжил бы стагнировать, как это было в 2019 и начале 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Кредит стал более обременительным
В крупных городах страны квартиры подорожали примерно на 15-20%. Новостройки росли в цене еще быстрее. К примеру, в Москве, по данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра нового жилья бизнес-класса за год возросла на 24%, а массовых новостроек – на 19%.
Из-за этого кредит стал более обременительным, особенно для тех заемщиков, которые пришли на рынок в конце года. Если в начале 2020 года банки выдавали заемщикам в среднем по 2,43 млн рублей, то в декабре уже 2,65 млн. Однако ежемесячный платеж в условиях стагнации доходов заемщики не хотели увеличивать, что выразилось в повышении срока кредитования. В декабре россияне занимали у банков деньги на покупку жилья в среднем на 225 месяцев или 18,8 лет. Для сравнения, в мае срок кредитования составлял 217 месяцев (18,1 лет).
Примечательно, что такая динамика наблюдается на фоне беспрецедентного снижения ипотечных ставок. В декабре 2019 году кредит на покупку жилья (вторичного и первичного) в среднем выдавался под 9% годовых, а в декабре 2020 года – под 7,36%. То есть несмотря на снижение стоимости кредита, рост цен на жилье вынудил покупателей брать кредит в среднем на 8 месяцев дольше.
Доля ипотеки на новостройки сокращается
Несмотря на то, что госпрограмму субсидирования ипотеки власти реализовали для поддержки строительного сектора, доля ипотечных кредитов, полученных под покупку квартиры в строящихся домах к концу года, заметно снизилась.
В декабре 2019 года 25% кредитов были выданы под залог прав участника долевого строительства, иными словами – на покупку квартиры у застройщика в еще не готовом доме. Остальные кредиты, соответственно, приходились на договоры купли-продажи, в основном на вторичные квартиры, но в том числе и на жилье в готовых домах от застройщика. В мае, после начала субсидирования ставок, которое действовало только при покупке жилья от застройщика, доля ипотечных сделок с новостройками подскочила до 34%. В июне показатель достиг 35%, а затем начал устойчиво снижаться: в июле и августе – до 33%, в сентябре – до 28%, в октябре – до 27%, в ноябре – до 25%, в декабре – до 24%.
Хотя в целом спрос на новостройки в кредит увеличился по числу сделок на 44% (до 483 тыс.) и на 64% по объему (почти до 1,5 трлн рублей), к концу года заемщики стали чаще приобретать вторичное или готовое жилье. Это связано с тем, что средний кредит на новостройки стал значительно больше за год. Он увеличился с 2,93 млн в декабре 2019 года до 3,35 млн рублей в декабре 2020 года. Срок кредитования при этом вырос до 229 месяцев (19,1 лет), хотя, к примеру, в мае он составлял 214 месяцев (17,8 лет). Ставка по кредитам на новостройки снизилась за год с 8,28% до 5,82%.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
41% кредитов выданы в 10 регионах России
Спрос на жилье в кредит по-прежнему сконцентрирован в населенных и экономически успешных регионах России. В 2020 году 41% ипотеки выдали в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Татарстане, Свердловской области, Башкортостане, Краснодарском крае, Челябинской и Новосибирской областях. В 2019 году жителям этих регионов одобрили 40% кредитов, выданных в России.
Характерная в целом для страны тенденция к сокращению доли ипотечных сделок со строящимся жильём наблюдалась не во всех лидирующих по объему кредитования регионах. В Краснодарском крае доля кредитов на покупку таких квартир выросла с декабря 2019 года к декабрю 2020 года с 34% до 35%, в Тюменской области – с 19% до 22%, в Челябинской области – с 13% до 15%. Тем не менее этот показатель за аналогичный период сократился в Москве с 42% до 37%, Московской области – с 32% до 26%, Санкт-Петербурге – с 45% до 36%, Башкортостане – с 24% до 19%, Свердловской области – с 23% до 22%, Новосибирской области – с 25% до 23%. Не изменилась доля новостроек в ипотечном спросе только в Татарстане (20%).
«Основной вывод, который можно сделать по итогам 2020 года – программу субсидирования ипотеки необходимо продолжать, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Даже несмотря на трудные экономические условия, снижение ставок стимулировало инвестировать банки и население в строительство 4,3 трлн рублей – а это около 4% ВВП в 2020 году. По первой оценке, Росстата за 2020 год, ВВП страны сократился на 3,1%. То есть если бы не ипотечное кредитование строительства, мы имели бы еще более глубокий экономический спад. В 2021 году необходимо не только продолжить программу субсидирования, но и снизить ипотечные ставки, чтобы дополнительно простимулировать население приобретать жилье и помочь экономике быстрее восстановиться».