Объем ИЖС на 30% выше, чем до пандемии, спрос на частные дома - в 1,5 раза

11.08.2021 22:34

Объемы ввода жилья населением в 1 полугодии 2021 года показали существенный прирост по сравнению с аналогичными периодами 2019 и 2020 гг. Эксперты Циан проанализировали динамику индивидуального жилищного строительства (ИЖС) по данным, опубликованным Росстатом, а также выяснили, как изменились цены, спрос и предложение на рынке загородной недвижимости России за год.

В 1 полугодии 2021 года в России введено 20,2 млн кв.м. индивидуального жилья - на 41% больше, чем год назад и на 30% больше, чем в 1 полугодии допандемийного 2019 года.
Более половины (55,5%) всего нового жилья в России в 1 полугодии 2021 года введено за счет индивидуального жилищного строительства.
Объем предложения на рынке загородной недвижимости России сократился за год на 3,5%. В регионах с максимальным сокращением числа лотов в продаже увеличились темпы ИЖС.
Потенциальный спрос на рынке загородной недвижимости в 1 полугодии 2021 года в 1,5 раза выше, чем за аналогичный период до пандемии. Среди населения растет интерес к земельным участкам.
За 1 полугодие 2021 года год цены на загородные дома в целом по России выросли на 11%, за год - на 17%. Максимальный прирост - на курортах и в столичных регионах.

1. Объем ИЖС в 1 полугодии 2021 года на 30% выше, чем в 1 полугодии допандемийного 2019 года

В 1 полугодии 2021 года в России было введено в эксплуатацию 20,2 млн кв.м. индивидуального жилья. В сравнении с 1 полугодием 2020 года, на которое пришелся локдаун, показатель вырос на 41,3%. Больше объем и по сравнению с 1 полугодием допандемийного 2019 года на 29,5% (тогда было введено 15,5 млн кв.м.). Всего в 2020 году населением было введено 39,1 млн кв.м. жилья, в 2019 году значение было ниже - 37,0 млн кв.м. С 2010 года ежегодно объемы ИЖС увеличиваются в среднем на 5,5%. Исключением стали 2014-2016 года, когда были зафиксированы сначала очень высокие значения (36,1 млн кв.м. в 2014 году - +18,3% за год), а затем спад до прежнего уровня (31,8 млн кв.м. в 2016 году - -9,2% к 2015 году).

Ввод жилья населением по годам

Год	Ввод жилья населением, млн кв. м	Доля от общего объема ввода населением и застройщиками
2010	25,4	43,5%
2011	26,6	42,8%
2012	28,3	43,1%
2013	30,5	43,3%
2014	36,1	42,9%
2015	35,0	41,0%
2016	31,8	39,6%
2017	32,6	41,4%
2018	32,3	43,1%
2019	37,0	45,1%
2020	39,1	47,9%
1 полуг. 2021	20,2	55,5%

Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата

Рост объемов ИЖС закономерен. Население все больше осознает преимущества жизни за городом: собственный дом, лучшая экологическая ситуация, близость к природе, относительная безопасность и т.д. В пригородах не такая высокая плотность населения, как в центре, соответственно, меньше шума, спокойнее темп жизни. Развитие сервисов по доставке товаров и все большая автомобилизация населения усиливают процесс. Дополнительным фактором роста интереса к постоянной жизни за пределами города стала пандемия. За счет перехода на удаленный формат работы все большее число людей задумалось о жизни за городом, к тому же за период самоизоляции многие почувствовали необходимость в расширении жилой площади (необходим кабинет для работы, отдельные комнаты для всех членов семьи), что сложно сделать в городской квартире. Вымывание наиболее ликвидных готовых вариантов на загородном рынке в совокупности с утверждением льготной семейной ипотеки на строительство частного дома стимулировали интерес населения к приобретению земельных участков и увеличили темпы ИЖС. Рост объемов связан также и с процессом дачной амнистии (те строения, на которые жители получили документы недавно, учитываются как вновь построенные, хотя им может быть уже много лет).

Динамика ввода в эксплуатацию индивидуального жилья

Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата

Среди регионов максимальное увеличение объемов ввода зафиксировано в Севастополе (в 4,5 раза), в Северной Осетии (в 4 раза), в Ленинградской области, ХМАО и Москве (в 3 раза). В случае Севастополя, Северной Осетии и ХМАО это объясняется низкой базой. Не самые высокие объемы ввода в 2019 года были и в Москве. В Ленинградской области такие темпы связаны с все более возрастающей популярностью коттеджного строительства. Население стремится улучшить свои жилищные условия, сменив квартиру на собственный дом.

В 27 регионах объемы ввода сократились по сравнению с 1 полугодием 2019 года, но существенное снижение (более, чем в 2 раза) было лишь в 2-х регионах - Омской и Смоленской областях. В основном падение объемов зафиксировано в тех регионах, где ввод ИЖС не очень высок. Исключением являются Краснодарский край, занимающий 5 место по объемам ввода (здесь сокращение по сравнению 1 полугодием 2019 года минимально - -3,5%) и Белгородская область, входящая в топ-20 (тут снижение значительнее - -22,4%).

Лидерами по объему ИЖС в 1 полугодии 2021 года являются Московская (2,1 млн кв.м.) и Ленинградская (1,2 млн кв.м.) области, а также Татарстан и Башкортостан, где среди населения популярно проживание в собственном доме (по 0,9 млн кв.м.), и Краснодарский край, где этому способствуют климатические условия (0,8 кв.м.). Среди регионов, где находятся города-миллионники только в 4 наблюдается снижение объемов 1 полугодии 2021 года по сравнению с 1 полугодием 2019 года (в Краснодарском крае, Новосибирской области, Пермском крае, Омской области), а также в Санкт-Петербурге. Во всех этих регионах доля ИЖС уступает доле строительства девелоперами.

2. На ИЖС приходится 55% ввода нового жилья в России

В 1 полугодии 2021 года зафиксировано преобладание объема жилищного строительства населением над вводом застройщикам. На протяжении долгого времени (с 2010 по 2018 гг.) доля ИЖС от всего объема жилищного строительства держалась на уровне 40-43%. В 2019 году на ввод населением пришлось 45,1%, в 2020 году - 47,9%, а в 1 полугодии 2021 года уже более половины - 55,5%. Ранее такая ситуация наблюдалась только в отдельные месяцы. Связано это как с высокими темпами строительства населением на фоне действия льготной семейной ипотеки, вымывания с рынка самых ликвидных готовых вариантов, так и со статистическим ростом за счет дачной амнистии.

Высокая доля ИЖС фиксируется не только в южных регионах, где она была традиционно велика (в Северо-Кавказском ФО - 71,8%), но и на Урале (64,1%), в Приволжском ФО (60,7%), Сибирском ФО (58,3%). Только в двух федеральных округах доля ИЖС меньше 50% - в Северо-Западном (48,5%) и Центральном (48,7%), что связано с низкими показателями в “столицах”: в Москве - 10,0%, в Санкт-Петербурге - 8,7% (это минимальные значения среди всех регионов). Помимо Москвы и Санкт-Петербурга лишь в 14 регионах ввод жилья населением ниже, чем девелоперами. В двух субъектах РФ 100% введенного жилья построено населением - это Магаданская область и Еврейская автономная область. Еще в 5 субъектах доля ИЖС составляет более 90%: Республика Алтай (99,6%), Республика Тыва (96,1%), Карачаево-Черкесская республика (95,8%), Курганская область (94,7%), Республика Ингушетия (92,1%).

Распределение объемов ввода жилья между девелоперами и населением в I полугодии 2021 года

Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата

3. Дефицит ликвидного предложения стимулирует развитие ИЖС

Количество лотов в продаже на рынке загородной недвижимости России сократилось за год на 3,5%. Пандемия подтолкнула многих к приобретению индивидуального дома, в результате чего объем предложения просел. Максимальное сокращение (более, чем в 2 раза) в Новосибирской, Свердловской и Челябинской областях. Существенно снизился выбор также в Ставропольском крае (-36,8%), Архангельской области (-34,0%), Северной Осетии (-28,9%), Адыгее (-26,5%), Севастополе (-26,1%). Во всех этих регионах, за исключением Новосибирской области, в 1 полугодии 2021 года зафиксирован рост ИЖС (от +39,5% в сравнении с 1 полугодием 2019 г. в Архангелькой области до 3,6 раз в Севастополе). В условиях снижения объема готового предложения на загородном рынке население решается на строительство. К тому же с апреля 2021 можно воспользоваться льготной семейной ипотекой - кредиты по ставке до 6% предусмотрены на строительство частного дома, а также на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем.

С января 2021 года объем предложения в целом по стране практически не изменился, однако в отдельных регионах ситуация разнонаправленная: от снижения в 4 раза в Новосибирской области до роста в 2,4 раза в Санкт-Петербурге.

4. Спрос держится на высоком уровне

2020 г. оказался ажиотажным по спросу на рынке загородной недвижимости – пик активности пришелся на период самоизоляции. После снятия ограничительных мер потенциальный спрос на приобретение загородных объектов (число просмотров объявлений о продаже на сайте cian.ru) стал снижаться. К началу 2021 года он составил только половину от пика 2020 года, и в течение всего 1 полугодия оставался на таком уровне. По сравнению с 1 полугодием допандемийного 2019 года спрос выше в 1,5 раза.

Динамика потенциального спроса на рынке загородной недвижимости

Источник: Аналитический центр Циан

Наибольшей популярностью на рынке пользуются готовые дома и дачи - на них приходится 77% всех просмотров. Еще 20% интересуются земельными участками и 3% таунхаусами. Год назад, когда еще не льготная семейная ипотека не распространялась на строительство индивидуальных домов, спрос на жилье “под ключ” в процентном отношении был выше - 79%, на участки приходилось 18%. За год число просмотров объявлений по продаже земельных участков увеличилось почти в 2 раза.

5. Максимальный рост цен на курортах и в столичных регионах

Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет в июле 6,93 млн рублей против 6,27 млн в начале года (+10,6%) и 5,94 млн рублей год назад (+16,7%).

Примечание

В расчетах учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50-700 кв м.) и ценой (0,15-200 млн руб.). Регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже, в выборку не вошли.

Наибольший рост средних цен на загородном рынке за год зафиксирован в Южном ФО (+27,4%), Северо-Западном ФО (+22,4%) и Центральном ФО (+20,2%). В Южном ФО увеличение обеспечивается, в первую очередь, Краснодарским краем (рекордные +55,8%), а также Севастополем (+38,7%). Такой рост объясняется увеличением спроса (в условиях все более широкого распространения удаленного формата работы дома в регионах с комфортным климатом становятся весьма привлекательными). Аналогичная ситуация характерна для Ставропольского края (+32,5%), где особой популярностью пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, а также Крыма (+20,3%) и Калининградской области (+42,5%), также известной своей курортной зоной. Высокие темпы роста и в столичных регионах: в Москве (+39,6%), Санкт-Петербурге (+21,1%), Ленинградской (+34,3%) и в Московской областях (+29,3%), что связано, в том числе, с изменением структуры предложения и вымыванием наиболее доступных вариантов с меньшими площадными характеристиками. Максимальный рост цен в 1 полугодии - в тех же регионах: в Москве и Московской области, Калининградской области, Краснодарском крае, Ставропольском крае, Севастополе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также в Томской области и Алтайском крае.

В отдельных регионах на рост цен повлияло и сокращение предложения на рынке вкупе с повышенным спросом, например в Ставропольском крае число лотов в продаже сократилось за год на 36,8%, а цены выросли на 32,5%, в Севастополе - -26,1% и +38,7% соответственно, в Тюменской области -24,9% и +20,0%. В некоторых регионах на увеличение стоимости могло повлиять и снижение объемов ввода - население не строит жилье, а ищет готовые варианты, что повышает спрос на рынке. Так цены существенно увеличились в Санкт-Петербурге и Краснодарском крае, где при возрастающем интересе к загородной недвижимости ввод ниже, чем в 1 полугодии 2019 года. В то же время в других регионах (в Ленинградской области, Москве, Калининградской области) темпы ИЖС не просели, но цены все равно значительно выросли, т.е. даже с учетом того, что многие предпочитают строительство дома покупке, спрос на рынке здесь очень высок.

«Пандемия оживила интерес населения к загородной недвижимости, многие стали строить и приобретать частные дома не только для пребывания там летом, но и для постоянного проживания. При сохраняющемся на высоком уровне спросе объем предложения на рынке должен ему соответствовать, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – С лета прошлого года число лотов в продаже сократилось, а цена на них значительно увеличилась. Строительство нового жилья частично компенсирует снижение ликвидного предложения: в регионах, где на рынке стало существенно меньше объектов, зафиксировано увеличение темпов ИЖС. К тому же, сейчас на строительство частных домов и покупку земельных участков действует льготная семейная ипотека, что только повышает интерес к жизни за городом».

Ввод индивидуального жилья, объем предложения на загородном рынке и средняя стоимость дома в продаже по субъектам РФ*

Субъект	Объем ввода индивидуальных домов в эксплуатацию в 1 полугодии 2021 года, тыс. кв.м.	Объем ввода в сравнении с 1 полуг. 2019 г.	Доля ввода жилья населением	Средняя цена дома в продаже, июль 2021	Динамика средней цены за год	Динамика числа лотов за год
Российская Федерация	20246	29,5%	55,5%	6,93	16,7%	-3,5%
Центральный ФО	5596	11,6%	48,7%	7,35	20,2%	3,3%
Московская область	2111	12,3%	57,8%	22,40	29,3%	-3,5%
Воронежская область	389	34,2%	65,2%	5,44	16,2%	2,1%
Белгородская область	356	-22,4%	86,4%	5,00	12,9%	95,5%
Москва	326	177,1%	10,0%	36,78	39,6%	16,8%
Владимирская область	313	17,0%	85,8%	4,19	17,4%	-21,2%
Липецкая область	307	1,4%	68,8%	4,03	11,3%	-16,2%
Ярославская область	274	13,1%	66,7%	5,04	13,5%	-6,0%
Калужская область	223	12,0%	72,7%	6,13	12,9%	-7,1%
Тульская область	206	11,8%	66,9%	5,20	8,6%	15,5%
Тверская область	166	-13,6%	59,6%	6,06	12,6%	0,6%
Курская область	147	-13,6%	75,9%	4,30	9,7%	-19,1%
Рязанская область	144	2,1%	44,7%	3,43	8,2%	-5,1%
Брянская область	130	146,8%	64,8%	3,30	-1,5%	-8,6%
Тамбовская область	130	-8,5%	85,9%	3,77	11,9%	-7,9%
Орловская область	123	67,4%	84,5%	4,03	7,5%	-17,7%
Костромская область	100	47,6%	46,8%	4,50	7,9%	20,9%
Ивановская область	92	8,1%	84,2%	4,75	9,7%	15,1%
Смоленская область	57	-60,8%	45,2%	3,86	-1,8%	5,7%
Северо-Западный ФО	2149	82,6%	48,5%	9,6	22,4%	15,3%
Ленинградская область	1203	215,0%	68,1%	15,45	34,3%	26,8%
Калининградская область	279	136,6%	52,3%	13,34	42,5%	32,9%
Санкт-Петербург	111	-32,6%	8,7%	29,90	21,1%	100,0%
Вологодская область	111	-23,0%	57,3%	4,28	19,6%	14,7%
Псковская область	108	37,9%	77,5%	3,89	9,0%	-5,7%
Новгородская область	106	30,6%	75,5%	3,93	17,3%	-16,6%
Архангельская область (кроме Ненецкого АО)	84	39,5%	47,8%	4,72	9,8%	-34,0%
Республика Карелия	71	7,9%	69,4%	5,56	1,6%	19,2%
Республика Коми	51	-10,2%	77,9%	5,16	11,2%	0,5%
Южный ФО	2480	27,9%	57,2%	10,1	27,4%	-6,0%
Краснодарский край	799	-3,5%	41,9%	20,30	55,8%	1,6%
Ростовская область	736	11,2%	67,9%	5,39	-3,8%	2,9%
Астраханская область	228	160,4%	80,2%	4,64	7,2%	-5,3%
Севастополь	211	364,2%	87,3%	17,28	38,7%	-26,1%
Волгоградская область	179	24,7%	55,7%	4,04	4,9%	5,6%
Республика Крым	150	58,3%	61,4%	13,42	20,3%	5,5%
Республика Адыгея	135	142,6%	66,3%	5,50	10,9%	-26,5%
Северо-Кавказский ФО	1433	64,6%	71,8%	6,9	10,9%	-23,2%
Ставропольский край	475	86,8%	70,9%	5,50	32,5%	-36,8%
Республика Дагестан	218	32,3%	54,2%	9,20	14,0%	-20,7%
Кабардино-Балкарская Республика	102	-14,1%	64,7%	6,86	4,6%	-6,5%
Республика Северная Осетия - Алания	98	292,4%	62,1%	6,06	-1,0%	-28,9%
Приволжский ФО	4507	18,4%	60,7%	4,95	8,4%	1,3%
Республика Татарстан	862	36,2%	63,4%	6,87	10,6%	6,3%
Республика Башкортостан	856	31,1%	63,9%	4,58	12,3%	36,9%
Нижегородская область	559	46,8%	71,9%	6,27	12,0%	23,4%
Самарская область	501	69,3%	58,1%	6,47	11,0%	19,2%
Ульяновская область	263	-5,9%	68,8%	5,08	8,3%	6,0%
Саратовская область	249	-2,4%	66,5%	4,18	2,5%	16,8%
Пензенская область	243	-9,2%	63,7%	4,20	9,7%	5,1%
Пермский край	231	-18,9%	46,2%	5,56	8,8%	-25,7%
Оренбургская область	218	8,5%	75,8%	4,31	8,6%	2,5%
Удмуртская Республика	204	-10,0%	48,6%	4,58	21,2%	-4,6%
Кировская область	114	-5,6%	60,1%	4,16	8,6%	-19,8%
Республика Мордовия	93	20,3%	65,5%	3,67	10,2%	-22,5%
Чувашская Республика	58	6,6%	22,7%	5,01	8,9%	-0,2%
Республика Марий Эл	56	-26,2%	35,8%	4,31	-12,6%	-25,7%
Уральский ФО	1823	68,5%	64,1%	5,83	13,6%	-24,9%
Свердловская область	668	56,3%	56,0%	6,72	7,7%	-64,2%
Челябинская область	516	83,5%	70,4%	4,90	14,5%	-52,3%
Тюменская область (без автономных округов)	367	67,5%	71,6%	6,73	20,0%	-24,9%
Ханты-Мансийский АО-Югра	154	189,0%	58,5%	8,00	17,6%	29,4%
Курганская область	94	10,4%	94,7%	2,81	7,3%	-12,3%
Сибирский ФО	1728	37,3%	58,3%	5,10	9,5%	-7,4%
Иркутская область	414	80,2%	70,8%	5,44	11,7%	41,7%
Красноярский край	299	78,2%	65,2%	5,51	-2,5%	-20,2%
Новосибирская область	247	-8,8%	33,5%	6,30	5,0%	-76,7%
Алтайский край	185	35,3%	46,6%	4,59	19,2%	-13,6%
Кемеровская область	155	7,7%	69,4%	3,47	3,9%	8,3%
Томская область	125	98,3%	78,9%	7,50	22,0%	16,6%
Республика Хакасия	106	86,4%	85,2%	3,76	9,3%	-2,8%
Республика Алтай	79	122,8%	99,6%	5,20	10,2%	-9,4%
Омская область	65	-51,6%	45,1%	4,10	5,7%	-10,9%
Дальневосточный ФО	530	8,4%	52,5%	6,37	7,4%	11,4%
Республика Бурятия	136	99,8%	78,9%	3,80	15,2%	-1,7%
Приморский край	104	-8,6%	30,2%	9,80	3,7%	-10,5%
Республика Саха (Якутия)	49	-28,6%	56,5%	6,80	4,6%	45,2%
Хабаровский край	43	-24,9%	27,3%	7,70	5,5%	1,4%
Забайкальский край	39	-41,1%	79,2%	4,19	19,7%	5,1%
Амурская область	17	33,1%	72,7%	5,90	7,3%	29,0%

* В таблице приведены регионы, в которых объем предложения составляет более 100 домов в продаже

Источник: Аналитический центр Циан

ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан

ИСТОЧНИК ФОТО: https://heaclub.ru

МЕТКИ: ЦИАН, ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, ИЖС ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ

Подписывайтесь на нас:

В 2020 году объем частных инвестиций в коммерческую недвижимость на 9% превысил средний показатель за десятилетие

05.03.2021 08:24

Согласно The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году общий объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость составил $720 млрд, из которых на частных инвесторов приходится $232 млрд, что почти на 30% меньше уровня 2019 года, но на 9% выше среднего показателя за последние 10 лет. В 2021 году четверть ультрахайнетов во всем мире планирует инвестировать в коммерческую недвижимость и 21% – в России и СНГ.

· C 2019 года лидеры в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость по типу инвестора не изменились. Так, во всем мире $329 млрд пришлось на институциональных инвесторов, на втором месте частные инвесторы – $232 млрд, замыкают тройку инвестиционные трасты – $98 млрд. За год объем вложений всех трех типов инвесторов в сегмент снизился почти на 30%.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Тип инвестора	2020 год, $млрд	2019 год, $млрд	Годовая динамика	Изменение в 2020 г. относительно среднего объема за 10 лет
Институциональные инвесторы	329,3	460,5	-28%	-6%
Частные инвесторы/Не торгуются на бирже	231,9	333,3	-30%	9%
Компании, которые торгуются на бирже/Инвестиционные трасты	98,0	137,2	-29%	-35%
Пользователи/прочие[1]	33,5	38,5	-13%	0%
Неизвестно	27,2	26,5	+3%	27%

Источник: The Wealth Report 2021

· В 2020 году 38% вложений частных инвесторов пришлось на апартаменты ($89 млрд), 26% – на офисы ($59 млрд) и 15% – на объекты индустриальной и складской недвижимости ($34 млрд), которые закрывают тройку наиболее привлекательных сегментов, обойдя ретейл.

Объем частных инвестиций по сегментам

Сектор рынка	2020 год, $млрд	Доля в 2020 году[2]	2019 год, $млрд	Доля в 2019 году
Апартаменты	88,9	38%	122	36%
Офисы	59,2	26%	85	25%
Индустриальная и складская недвижимость	34,0	15%	42	13%
Ретейл/стрит-ретейл	27,7	12%	45	13%
Гостиницы	13,0	6%	28	8%
Дома престарелых/уход за престарелыми	7,1	3%	9	3%
Жилые кондоминиумы	1,9	1%	3	1%

Источник: The Wealth Report 2021

· Максимальный объем международных и внутренних частных инвестиций привлек рынок США – $141,7 млрд, из которых 97% – локальные инвесторы. В тройке лидеров по странам также Германия – $11,1 млрд вложенных в недвижимость сверхбогатыми людьми, из которых 67% обеспечили внутренние инвестиции, и Великобритания – $10,6 млрд, где только 47% было проинвестировано местными ультрахайнетами. В большинстве стран подавляющая часть финансовых потоков ожидаемо являлась внутренними инвестициями.

Объемы внутренних и международных частных инвестиций по странам, 2020 г.

Страна	2020 год, $млрд	Доля внутренних инвестиций	Доля трансграничных инвестиций
США	141,7	97%	3%
Германия	11,1	67%	33%
Великобритания	10,6	47%	53%
Швеция	8,3	100%	-
Франция	7,5	95%	5%
Южная Корея	6,0	100%	-
Япония	5,5	92%	8%
Канада	5,4	99%	1%
Нидерланды	5,4	83%	17%
Китай	3,7	99%	1%

Источник: The Wealth Report 2021

Виктория Ормонд, партнер, руководитель международного департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank: «Существует ряд факторов, которые будут определять ситуацию на мировых рынках в течение 2021 года. Первый заключается в инвестировании в крупные, относительно ликвидные и прозрачные рынки, способные привлечь глобальные финансовые потоки. Второй – в связи с ограничениями на перемещения и путешествия, действующими в той или иной степени по всему миру, частные инвесторы продолжат присматриваться к недвижимости на местных рынках, которые в обычных обстоятельствах испытывают серьезную конкуренцию с зарубежными активами. Помимо этого, ультрахайнеты все чаще ведут деятельность, соответствующую принципам ответственного инвестирования (ESG) – устойчивое развитие стало особенно важным во время пандемии».

Алекс Джеймс, партнер, руководитель направления консультирования частных клиентов Knight Frank, утверждает: «Коммерческая недвижимость обеспечивает инвесторам относительно высокий и стабильный доход, потенциальный рост стоимости капитала и возможности для диверсификации. Все это – ключевые факторы сохранения благосостояния для будущих поколений и защиты от негативного воздействия пандемии. В 2021 году возродился оптимизм в отношении того, что по мере сокращения ограничений на перелеты и внедрения программ вакцинации, частный капитал будет стремиться к увеличению своей доли на знакомых рынках и сосредоточится на секторах с надежными долгосрочными показателями».

В России, несмотря на негативные ожидания игроков рынка в начале пандемии, объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг 257,8 млрд руб.[3] – всего на 8% ниже показателя годом ранее.

Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость

Доля иностранных инвесторов стала минимальной с 2008 года, снизившись на 12 п.п. г/г до рекордно низких 6% против традиционных 15-25%. Корректировке показателя способствовало рекордное падение цен на нефть в первом полугодии, анонсированный 15%-й налог на доходы иностранных компаний, выводимые за границу, и, конечно, неопределенность в связи с пандемией. По прогнозам экспертов Knight Frank, в 2021 году и следующие несколько лет показатель не будет превышать 10% от общего объема инвестиций.

Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «В отличие от динамики, наблюдавшейся в 2020 году на мировых рынках капитала, активность инвесторов в России оказалась достаточно высокой. Сдержанное 8%-е падение объемов при конъюнктуре рынка прошлого года в основном обусловлено высокой активностью девелоперов, которые в период неопределенности пополняли свой земельный фонд для будущих проектов. Отдельно стоит отметить активность инвестиционных фондов, привлекающих средства частных инвесторов – развитие такого формата говорит о постепенном формировании возможностей для небольших частных инвесторов по выходу на рынок коммерческой недвижимости. В следующие несколько лет ожидается тренд на развитие инструментов инвестирования для физических лиц, как это происходит с рынком акций, а значит объемы частных инвестиций в коммерческую недвижимость России будут расти».

По абсолютному значению инвестированных средств в коммерческую недвижимость России первое место заняли площадки под девелопмент – 49%, далее следуют офисы – 27% и складская недвижимость – 16%. При этом лидером роста доли инвестированных средств стал складской сегмент – зафиксировано увеличение в восемь раз по сравнению с 2019 годом из-за возросшей заинтересованности инвесторов, в том числе и крупных российских инвестиционных фондов.

Структура инвестиций по сегментам

Крупнейшие инвестиционные сделки в 2020 году

Объект	Сегмент	Регион	Покупатель	Страна происхождения покупателя	Цена в валюте сделки диапазон
БЦ SkyLight	Офисная недвижимость	Москва	n/a	Россия	13-15 млрд
PNK Парк Вешки	Складская недвижимость	Москва	Сбербанк – арендный бизнес 3	Россия	9-10 млрд
Девелоперский проект на территории Московского трубозаготовительного комбината	Площадки под девелопмент	Москва	ПИК	Россия	8-10 млрд
БЦ Diamond Hall	Офисная недвижимость	Москва	Сбербанк – арендный бизнес 3	Россия	7-8 млрд
Ориентир Север-1	Складская недвижимость	Москва	РФПИ и Mubadala (PLT)	OAЭ/Россия	7-8 млрд
Участок на Кольской ул. и Кронштадском б-ре	Площадки под девелопмент	Москва	Capital Group	Россия	5,5-6,5 млрд

Источник: Knight Frank Research

Согласно опросу The Wealth Report Attitudes Survey 2021[1], в 2020 году наибольшую долю в инвестиционном портфеле ультрахайнетов всего мира занимали офисная недвижимость (20%), частный арендный сектор (23%) и ретейл (9%). Интересы частных инвесторов России и стран СНГ схожи с мировой ситуацией: наиболее востребованы офисы – 25%, частный арендный сектор – 16%, а также площадки под девелопмент и объекты торговой недвижимости – на них приходится по 12% в усредненном портфеле российского ультрахайнета.

Доля каждого сегмента в инвестиционном портфеле, 2020 г.

	% респондентов, выбравших каждую позицию
Сегмент	Россия и СНГ	В среднем по миру
Офисы	25%	20%
Отели и индустрия досуга	9%	8%
Ретейл	12%	9%
Логистика	7%	5%
Индустриальная недвижимость	4%	6%
Инфраструктура	1%	2%
Образование	1%	2%
Студенческое жилье	3%	2%
Пенсионная сфера	4%	4%
Здравоохранение	3%	2%
Сельское хозяйство	1%	3%
Частный арендный сектор	16%	23%
Площадки под девелопмент	12%	8%
Другое	3%	3%

Источник: The Wealth Report 2021

Самыми перспективными частные инвесторы всего мира считают объекты индустриальной и складской недвижимости – в совокупности на них приходится 45% (40% в России и СНГ), частный арендный сектор – 32% и площадки под девелопмент – 24%. Четверть российских ультрахайнетов считает интересными ретейл и еще 21% – площадки под девелопмент.

Какие сегменты вы считаете наиболее перспективными?

	% респондентов, выбравших каждую позицию[2]
Сегмент	Россия и СНГ	В среднем по миру
Офисы	14%	18%
Дата-центры	14%	11%
Отели и индустрия досуга	11%	13%
Ретейл	25%	11%
Логистика	36%	28%
Индустриальная недвижимость	4%	17%
Инфраструктура	7%	11%
Образование	7%	6%
Студенческое жилье	11%	9%
Пенсионная сфера	7%	14%
Здравоохранение	7%	17%
Сельское хозяйство	4%	12%
Частный арендный сектор	18%	32%
Площадки под девелопмент	21%	24%

Источник: The Wealth Report 2021

В 2021 году четверть инвесторов всего мира планирует инвестировать в коммерческую недвижимость, в России и СНГ показатель достигает 21% – наименьшая доля среди опрошенных. Самыми активными инвесторами могут стать ультрахайнеты Северной Америки (30% выразили желание вкладывать средства в данный сектор), Европы (29%) и Великобритании (27%).

Доля ультрахайнетов, планирующих инвестировать в коммерческую недвижимость в 2021 г.

Регион	% респондентов
Африка	25%
Азия	22%
Австралазия	25%
Европа (исключая Великобританию)	29%
Латинская Америка	23%
Ближний Восток	23%
Северная Америка	30%
Россия и СНГ	21%
Великобритания	27%
В среднем по миру	25%

Источник: The Wealth Report 2021

[1] Опрос, проведенный с октября по ноябрь 2020 года, основан на ответах 600 частных банкиров, финансовых консультантов и семейных офисов, управляющими средствами клиентов-ультрахайнетов на общую сумму более $3,3 трлн по всему миру.

[2] Респонденты выбирали по три сегмента.

[1] Конечные пользователи – коммерческие организации, правительство, образовательные и религиозные организации, которые владеют недвижимостью для собственных целей.

[2] Доли в 2019 и 2020 гг. округлены до целого числа, поэтому в сумме не равны 100%.

[3] $3,6 млрд по среднему курсу доллара США за 2020 год, ЦБ.

ИСТОЧНИК ФОТО: http://lion-realty.ru

МЕТКИ: KNIGHT FRANK RUSSIA, КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, ИНВЕСТИЦИИ, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ

Подписывайтесь на нас:

С 2009 года задолженность по ипотеке выросла в 11 раз. Ежегодный объем выдачи – в 30 раз

04.03.2021 17:36

2020 год стал рекордным по количеству и объемам выданных ипотек. Эксперты Циан проанализировали, как развивался рынок ипотечного кредитования России после финансового кризиса 2008 г., как менялись ставки, сроки кредитов и объемы выдачи.

● Объем ипотечного кредитования в 2020 году в 30 раз превысил показатели 2009 года. Количество выданных кредитов – выросло в 13 раз. Всего за 12 лет выдано более 10,57 млн ипотек на 20 трлн рублей.

● Каждый третий ипотечный кредит выдается на покупку новостройки. В программу субсидирования 2015-2016 года доля ипотек на «первичке» была выше (36%), чем в субсидирование 2020 года (28%).

● Текущий объем задолженности по ипотечным кредитам в РФ в 11 раз выше, чем в 2009 году. Задолженность по ипотеке увеличилась наибольшими темпами в 2011-2012 гг.

● В 2020 году доля «плохих» кредитов составила 0,8% - минимальное значение с 2009 года. Доля просроченной задолженности за этот период года выросла в РФ в 3,8 раза.

● Средний размер ипотечного кредита увеличился с 2009 года в 2,2 раза: с 1,12 млн до 2,51 млн рублей. Срок кредита с 2009 года увеличился на два с половиной года.

● Средняя ставка по кредиту в целом по рынку снизилась в 1,8 раз с 2009 года. Только на первичном рынке аналогичное снижение произошло за пять лет (с 2016 года).

Объемы ипотечного кредитования в 2020 году в 30 раз превысили показатели 2009 года

Рынок ипотечного кредитования в РФ обновляет рекорды – по итогам 2020 года выдано 1,7 млн ипотек на сумму 4295,8 млрд рублей. Эксперты Циан проанализировали динамику показателей рынка ипотечного кредитования, начиная с посткризисного 2009 года.

В сравнении с 2009 годом количество выданных кредитов в 2020 году оказалось выше в 13 раз. Объем выданных ипотек - в 30 раз выше, чем в 2009 году. Большая динамика связана с ростом среднего размера кредита.

Динамика ипотечных сделок

	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	Динамика с 2009
Кол-во выданных ипотек, тыс. ед.	128,0	298,2	520,7	690,1	823,2	1012,1	699,4	856,5	1086,9	1471,8	1269,3	1712,5	В 13,4 раз
Объем выдачи, млрд руб.	143,0	364,6	697,4	1017,3	1338,7	1753,3	1157,8	1472,4	2021,4	3012,7	2848,2	4295,8	В 30 раз
Средняя сумма кредита	1,12	1,22	1,34	1,47	1,63	1,73	1,66	1,72	1,86	2,05	2,24	2,51	В 2,2 раза
Средняя ставка (в декабре)	13,72	12,45	11,63	12,67	12,12	13,2	12,9	11,5	9,79	9,66	9,00	7,36	На 46% ниже
Средний срок ипотеки, месяцев (в декабре)	194	198	171	183	176	178	183	185	188	200	218	225	На два с половиной года
Объем задолженности по ипотеке, млрд рублей	0,81	0,95	1,31	1,87	2,54	3,39	3,85	4,42	5,14	6,38	7,47	9,07	В 11,2 раза

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Рост количества и объема выданных ипотек наблюдался с 2010 года – на фоне постепенного восстановления экономики (ВВП вырос на 4% относительно «низкой базы» кризисного 2009 года) Из-за невысокой активности потенциальных заёмщиков в 2008-2009 гг. банки накопили избыточную ликвидность и как следствие – стали предлагать более выгодные условия из-за возросшей конкуренции, что также способствовало восстановлению рынка. Выдача ипотеки увеличивалась до 2014 года включительно. Средний ежегодный прирост по количеству ипотек с 2010 по 2014 год – 56%. Максимальный рост в годовой динамике зафиксирован в 2010 году (+133%) – в сравнении с провальным 2009 годом.

В 2015 году из-за повышения ключевой ставки на фоне девальвации курса рубля и заградительной ставки по ипотеке, число выданных кредитов снизилось на 31%, после чего рынок снова рос, вместе со снижением ставок, а том числе – благодаря программе субсидирования, реализованной 2015-2016 гг. на первичном рынке.

Наибольший прирост по количеству сделок был отмечен в 2018 году (+35%). Значительный вклад внесла программа «семейной ипотеки», запущенная в этот год. Кроме того, покупатели стремились зафиксировать цены до поправок в 214-ФЗ (с 1 июля 2019 года), что в итоге привело к рекордной активности.

Таким образом, снижение количества и объемов выданных кредитов с 2009 года наблюдалось только в 2015 и 2019 годах, причем в последнем случае речь идет о падении на фоне высоких значений 2018 года.

	Ежегодный прирост ипотечных сделок в РФ
2010	133%
2011	75%
2012	33%
2013	19%
2014	23%
2015	-31%
2016	22%
2017	27%
2018	35%
2019	-14%
2020	35%