Вакантность в сегменте support retail в ММДЦ «Москва-Сити» составила 14%
Международная консалтинговая компания Colliers проанализировала сегмент support retail в ММДЦ «Москва-Сити». В исследовании были рассмотрены торговые и сервисные помещения на первых и цокольных этажах «Москва-Сити», а именно подземные торговые галереи, соединяющие такие бизнес-центры, как «Башня на Набережной», «Башня Империя», «Башня Федерация», «Башня Эволюция», «Город Столиц», «Северная Башня», «Башня Око», «Башня Меркурий», «Башня-2000» и «Башня IQ квартал», без учета ТРЦ «АфимоллСити».
По данным Colliers, на начало III квартала 2021 г. (июль) доля свободных помещений support retail в ММДЦ «Москва-Сити» составила 14%, что на 2 п.п. больше значения предыдущего года. Рост показателя был вызван введением ряда ограничительных мер по борьбе с коронавирусной инфекцией, переводом 30% сотрудников на удаленную работу и др. Больше всего пострадал сегмент общепита (36 закрытий). Многие заведения общественного питания оказались не способны быстро адаптироваться к новым требованием, что привело к падению выручки почти на 50–90%, а как следствие, и вынужденному закрытию или временному приостановлению деятельности. Всего за период c июля 2020 по июль 2021 гг. в ММДЦ «Москва-Сити» закрылось 61 торговое помещение, что сопоставимо с показателем аналогичного периода прошлого года (60 торговых помещений). В настоящий момент наибольший уровень вакантности зафиксирован в башне «Федерация» (32%), «Эволюция» (27%), «Башня 2000» (18%).
Распределение доли вакантных помещений по башням, % от общего количества торговых помещений в каждой из башен
При этом если общее количество закрытий за год не изменилось, то количество новых открытых торговых помещений существенно выросло. Так, всего за период с июля 2020 по июль 2021 г. было открыто 55 новых торговых помещений, что на 62% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года (34).
Активнее всего помещения занимались заведениями общественного питания (56% от общего количества открытий) и салонами красоты вместе с медицинскими центрами (суммарно на них приходится 13% от общего количества открытий). В сегменте общепита было открыто 31 новое заведение по сравнению с 16 годом ранее. В целом арендаторы сменились в 11% помещений (что говорит о высоком уровне сменяемости арендаторов в анализируемых башнях в ковидный период), еще 7% арендовали вакантные лоты. За весь период самыми яркими были открытия Brasserie Lambicв торговой галерее «Башня на Набережной» —это сеть пивных ресторанов среднего ценового сегмента; азиатского кафе среднего ценового сегмента Misha Fisherin Asia и открытие второй точки скинбаров LIQ Skinbar в торговой галерее «Город Столиц». Помимо этого, ожидается к открытию до конца года мясной ресторан Torro Grill, индийское заведение The Lotus в торговой галерее «Башня на Набережной».
На сегодняшний день на территории 60 га ММДЦ «Москва-Сити» функционирует порядка 10 башен (ритейл часть). Больше всего арендаторов представлено в торговой галерее «Город Столиц», «Башня Федерация» и «Башня IQ-квартал». Меньше всего ритейлеров и заведений в торговой галерее представлены в «Северная башня», «Башня ОКО» и «Башня Меркурий».
Структура арендаторов в ММДЦ «Москва-Сити» в 2021 г. незначительно изменилась по сравнению с 2020 г. В целом, во всех башнях большую часть арендуют помещения операторы общественного питания, за исключением «Башня 2000», большую долю в данном комплексе занимают ритейлеры, предоставляющие услуги. Примечательно, только в 2 из 10 башен представлены fashion ритейлеры –«Город Столиц» и «Башня Эволюция».
Структура арендаторов торговых галерей в ММДЦ «Москва-Сити» по башням, % от общего количества торговых помещений в каждой из башен
Чаще всего менялись ритейл-игроки за год в комплексах «Башня Меркурий» (ротация 25% от общего количества торговых помещений в каждой из башен), «Башня Эволюция» (ротация 19%). Наибольшая доля арендаторов, оставшихся без изменений в каждой из башен, была зафиксирована в 6 торговых галереях –«Башня 2000», «Башня IQ-квартал», «Башня Империя», «Башня на Набережной», «Башня ОКО» и «Город Столиц». Доля в указанных комплексах превысила более 70%.
Активнее всего заполнялись пустые помещения в торговых галереях «Северная башня» (27% от общего количества торговых помещений в каждой из башен), «Башня ОКО» (18%) и «Башня Федерация» (11%).
Несмотря на увеличение числа вакантных лотов в начале III квартала (июль) 2021 г. (+ 2 п.п.) по сравнению с показателем предыдущего года, помещения к концу года начнут активно заполняться новыми арендаторами. Благодаря снятию ограничений на деятельность ресторанного бизнеса (QR-коды, функционирование стационарных зон для вакцинируемых или посетителей с наличием ПЦР-тестов и веранд для невакцинируемых), возвращению большого числа работников в офисы, увеличению числа вакцинированных и пройденной «третьей волны» трафик в ММДЦ «Москва-Сити» начинает медленно восстанавливаться возвращаться к докризисным показателям. Активный период, с точки зрения увеличения трафика и активизации деятельности ритейлеров, ожидается с сентября до середины декабря, когда большинство сотрудников вернется в офис после периода отпусков.
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Сейчас мы отмечаем, что в сегменте стрит-ритейла собственники стали охотнее идти на уступки, отдавая помещения по сниженной ставке, т. к. присутствует неопределенность в деятельности бизнеса в краткосрочной перспективе и в восстановлении покупательной способности россиян. Данный шаг, в свою очередь, даст виток к развитию рынка support retail и к появлению новых проектов и форматов для ритейлеров в бизнес-центрах, которые ранее не могли позволить себе снять помещения в данных локациях. Также в ММДЦ «Москва-Сити» прослеживается тренд на мелкую нарезку и деление помещений с несколькими арендаторами, это дает возможность игрокам выйти на новые торговые площадки по выгодным коммерческим условиям, а собственникам сдать помещения и получить максимальную выгоду».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 25,9%. Средняя цена квадратного метра составила 225 025 руб. (+8,4% за квартал; +21,1% за год).
По данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы по итогам I квартала 2021 года в реализации находились 87 проектов с общим объемом предложения около 10 480[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 560 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно IV квартала 2020 года сократилось на 25,9%, а продаваемая площадь уменьшилась на 27,9%.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в I квартале 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
|
1 |
Зеленая вертикаль |
Э.К. Девелопмент |
ЮАО |
Чертаново Южное |
|
2 |
Мичуринский парк |
ГК ПИК |
ЗАО |
Очаково-Матвеевское |
|
3 |
UNO Старокоптевский |
ГК Основа |
САО |
Коптево |
Источник: «Метриум»
Также рынок пополнился 14 корпусами в составе следующих проектов:
– «Волжский парк» (корп. 2.1, 2.2);
– «Люблинский парк» (корп. 9-10);
– «Полярная 25» (корп. 3);
– «Тринити» (корп. 5, II очередь);
– «Бусиновский парк» (корп. 2.1, 2.2);
– «Любовь и голуби» (корп. 2);
– «Красноказарменная 15» (корп. 1.2);
– «Большая Академическая 85» (корп. 1.3);
– «Кронштадтский 9» (Блок 2, корп. 1.5, 1.6).
В структуре предложения по округам наибольший объем предложения представлен в ЮВАО (34,8%; +1,2 п.п.). Доля СВАО составила 17,8% рынка (-0,1 п.п.), немногим меньше приходится на САО (12,5%; -1,1 п.п.). Выросла доля ЗАО (14,9%; +2,6 п.п.), так как в округе состоялся релиз нового проекта «Мичуринский парк» (девелопер проекта ГК ПИК). Было замечено сокращение экспозиции в ВАО и ЮАО, их доли составили 8,8% (-1,3 п.п.) и 5,9% (-2,0 п.п.) соответственно. Минимальное количество лотов предлагается в СЗАО (3,5%; +0,5 п.п.) и ЮЗАО (1,8%; +0,1 п.п.).
В структуре предложения по стадии строительной готовности превалирующий объем лотов сосредоточен в домах на этапе строительно-монтажных работ (44,5%; -0,6 п.п.). В корпусах на начальном этапе строительной готовности представлено 27,2% квартир (+0,4 п.п.). Доля лотов в домах, в которых проводятся отделочные работы, выросла на 1,3 п.п., составив 22,7%. Наименьшая доля приходится на лоты в корпусах, которые уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию (5,6%; -1,1 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
По итогам I квартала наблюдалось плавное увеличение доли студий и однокомнатных квартир за счет сокращения доли остальных типов квартир. Преимущественный объем предложения представлен однокомнатными квартирами (35,4%; -3,0 п.п.). Доля двухкомнатных квартир уменьшилась на 2,7 п.п., составив 30% рынка. Почти в равном соотношении представлены трехкомнатные квартиры и квартиры-студии: 16,8% (-1,2 п.п.) и 16,3% (+1,5 п.п.) соответственно. Многокомнатные лоты занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (1,5%; -0,7 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний круг – IV квартал 2020 г.), количество квартир
Тренд увеличения доли квартир с отделкой в I квартале 2021 года продолжился. Основной объем предложения на первичном рынке новостроек Москвы экспонируется с финишной отделкой (67,1%), доля выросла за квартал на 1,7 п.п. На квартиры без отделки пришлось 23,6% рынка (-1,8 п.п.). Доля квартир с отделкой white box составила 9,3% (+0,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний круг – IV квартал 2020 г.), количество квартир
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента по итогам I квартала составила 225 025 руб. (+8,4% за квартал; +21,1% за год). Рост цен зафиксирован во всех округах. Наибольший прирост отмечен в ЮЗАО, ЗАО и ЮАО (+10,7%, +10,6% и +10,4% соответственно), что связано с плановым повышением цен во многих проектах, а также изменением структуры предложения – увеличилась доля квартир меньшей комнатности с более высокой ценой квадратного метра. Во всех остальных округах средневзвешенная цена квадратного метра выросла от 4,2% до 9,8%.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в I квартале 2021 г.
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,03 млн руб. (+5,6% за квартал; +10% за год). Однако основной прирост показателя наблюдался в марте. В январе-феврале текущего года средний бюджет предложения не превышал 11,76 млн руб. В разрезе типологий средние бюджеты за прошедший квартал увеличились до следующих уровней:
– студии – 6,54 млн руб. (+8,0%);
– однокомнатные – 9,54 млн руб. (+8,1%);
– двухкомнатные – 13,79 млн руб. (+9,2%);
– трёхкомнатные – 18,36 млн руб. (+8,5%);
– многокомнатные – 25,61 млн руб. (+12,4%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
14,0 |
26,3 |
40,2 |
182 000 |
248 705 |
445 400 |
4 047 000 |
6 540 825 |
10 785 315 |
|
1К |
30,7 |
40,8 |
65,2 |
168 877 |
233 705 |
411 600 |
6 017 200 |
9 535 455 |
19 239 815 |
|
2К |
43,7 |
62,5 |
110,9 |
137 251 |
220 560 |
356 100 |
8 692 320 |
13 785 390 |
26 592 155 |
|
3К |
65,3 |
85,5 |
139,6 |
128 792 |
214 850 |
350 665 |
10 067 400 |
18 360 805 |
33 551 035 |
|
4К+ |
81,2 |
112,7 |
129,1 |
160 000 |
227 125 |
325 370 |
15 744 900 |
25 607 410 |
39 174 525 |
|
итого[2] |
14,0 |
53,4 |
139,6 |
128 792 |
225 025 |
445 400 |
4 047 000 |
12 026 280 |
39 174 525 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в марте 2021 года:
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 4,1 млн руб.
– ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,7 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 16,4 кв. м за 4,8 млн руб.
Основные тенденции
«В I квартале 2021 года активность девелоперов в сегменте первичного рынка новостроек массового сегмента была умеренной – вышло три новых проекта, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За аналогичный период в 2020 году в реализацию поступило только два новых жилых комплекса. В начале 2021 года застройщики продолжили реализацию уже представленных проектов массового сегмента. Так, за три месяца вышло большое количество новых корпусов в составе «старых» проектов (14 корпусов против 11 в I кв. 2020 года).
Несмотря на новый объем, количество экспонируемых квартир на первичном рынке продолжает сокращаться, достигнув очередного антирекорда. В I квартале 2021 года объем экспозиции снизился до 10,5 тыс. штук. (-25,9% за квартал; -21,7% за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра предложения при этом достигла очередного максимума. К концу марта квадратный метр в новостройках столицы стоил в среднем 225 тыс. рублей (год назад – 185,8 тысяч рублей). В отдельных округах показатель вплотную приблизился к отметке в 250 тыс. руб. и даже превысил ее. Пропорционально средней цене квадратного метра увеличился и средний бюджет предложения до 12 млн руб. (+5,6% за квартал; за год «всего» +10% за счет уменьшения средней площади квартиры в экспозиции на 5,4 кв.м).
В первые три месяца 2021 года количество заключенных сделок на первичном рынке «старой» Москвы по всем сегментам составило около 14,6 тыс.[3] (+23% относительно аналогичного периода 2020 года). Доля ипотеки достигла 64% против 55% годом ранее. Таким образом, высокий спрос продолжает присутствовать на рынке, что обуславливает дефицит предложения и рост цен.
Ситуация на рынке продолжает обостряться и рынок уходит все дальше от состояния баланса. Объем предложения продолжает падать, а цены достигают новых высот. Вероятнее всего, текущие тенденции сохранятся на рынке до середины 2021 года, однако нельзя предсказать насколько предельные значения будут достигнуты по основным показателям спроса и предложения. Сгладить текущее состояния рынка может выход нового объема квартир и стабилизация спроса, что начнет происходить в конце II – начале III квартала текущего года».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[3] Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам всех классов в «старой» Москве, без оптовых покупок.
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги I квартала 2021 года на рынке торговой недвижимости Москвы.
Новое предложение
В первом квартале 2021 года объем ввода в эксплуатацию торговых площадей составил 41,5 тыс. кв. м. Новое предложение сформировано двумя объектами – ТРЦ «Гравитация» и ТРЦ «Флотилия». Согласно заявленным планам девелоперов, в 2021 году ожидается открытие около 400 тыс. кв. м торговых площадей. Среди знаковых проектов можно отметить ТЦР «Павелецкая Плаза» (GLA 33 000 кв. м), а крупнейшим в 2021 году станет ТЦ «Город Косино» (GLA 74 000 кв. м).
Ввод в эксплуатацию и уровень вакантных помещений
Источник: CBRE, I кв. 2021 г.
Уровень вакантных площадей
По итогам первого квартала 2021 года уровень вакантных площадей в ТЦ Москвы составил 9,9%, увеличившись за первые три месяца 2021 года на 0,6 п. п. Темп роста показателя замедлился по сравнению с третьим и четвертым кварталами 2020 года, когда прирост показателя в среднем составлял 1,5 п. п.
Рост объема свободных площадей связан одновременно как с открытиями новых объектов, так и с закрытием торговых точек в существующих ТЦ.
Наиболее уязвимыми с точки зрения воздействия пандемии оказались небольшие арендаторы — представители малого и среднего бизнеса, занимающие, как правило, до 300 кв. м. Согласно данным Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства число таких предприятий в Москве за год (с марта 2020 года по март 2021 года) сократилось на 2% или на 16 тыс..
Ротация арендаторов в 2021 году продолжится, однако это будет связано, в первую очередь, с показателями эффективности конкретного магазина, а не профиля, к которому он относится.
Международные бренды
В I кв. 2021 года свои первые розничные магазины стандартного формата в России открыли 3 международных бренда: Ecco Kids (ТЦ «Ривьера») , Shikkosa (ул. Арбат, 39). После длительного отсутствия в России перезапустился Accessories в ТРЦ «Европарк». Низкий уровень активности в части новых открытий в первом квартале является характерным для последних двух лет.
В 2020 году в России открыли свои первые розничные магазины 18 международных брендов, что на 10% ниже относительно 2019 года. Влияние пандемии отразится на динамике выхода международных брендов на итоговом показателе 2021 года и последующих нескольких лет. Сопоставимый с докризисным интерес к локальному рынку со стороны международных брендов вернется не ранее 2023 года.
В I кв. 2021 года покинули рынок бренды Bath & Body Works и Topshop. Также, в 2020 году заявили о прекращении своей деятельности на российском рынке бренды Longchamp, Lefties и сеть кинотеатров CJ CGV.
Динамика выхода международных брендов в I кв. по годам (в штуках)
Источник: CBRE, I кв. 2021 г.
Динамика выхода и ухода международных брендов по годам (в штуках)
Источник: CBRE, I кв. 2021 г.