Вакантность в сегменте support retail в ММДЦ «Москва-Сити» составила 14%
Международная консалтинговая компания Colliers проанализировала сегмент support retail в ММДЦ «Москва-Сити». В исследовании были рассмотрены торговые и сервисные помещения на первых и цокольных этажах «Москва-Сити», а именно подземные торговые галереи, соединяющие такие бизнес-центры, как «Башня на Набережной», «Башня Империя», «Башня Федерация», «Башня Эволюция», «Город Столиц», «Северная Башня», «Башня Око», «Башня Меркурий», «Башня-2000» и «Башня IQ квартал», без учета ТРЦ «АфимоллСити».
По данным Colliers, на начало III квартала 2021 г. (июль) доля свободных помещений support retail в ММДЦ «Москва-Сити» составила 14%, что на 2 п.п. больше значения предыдущего года. Рост показателя был вызван введением ряда ограничительных мер по борьбе с коронавирусной инфекцией, переводом 30% сотрудников на удаленную работу и др. Больше всего пострадал сегмент общепита (36 закрытий). Многие заведения общественного питания оказались не способны быстро адаптироваться к новым требованием, что привело к падению выручки почти на 50–90%, а как следствие, и вынужденному закрытию или временному приостановлению деятельности. Всего за период c июля 2020 по июль 2021 гг. в ММДЦ «Москва-Сити» закрылось 61 торговое помещение, что сопоставимо с показателем аналогичного периода прошлого года (60 торговых помещений). В настоящий момент наибольший уровень вакантности зафиксирован в башне «Федерация» (32%), «Эволюция» (27%), «Башня 2000» (18%).
Распределение доли вакантных помещений по башням, % от общего количества торговых помещений в каждой из башен
При этом если общее количество закрытий за год не изменилось, то количество новых открытых торговых помещений существенно выросло. Так, всего за период с июля 2020 по июль 2021 г. было открыто 55 новых торговых помещений, что на 62% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года (34).
Активнее всего помещения занимались заведениями общественного питания (56% от общего количества открытий) и салонами красоты вместе с медицинскими центрами (суммарно на них приходится 13% от общего количества открытий). В сегменте общепита было открыто 31 новое заведение по сравнению с 16 годом ранее. В целом арендаторы сменились в 11% помещений (что говорит о высоком уровне сменяемости арендаторов в анализируемых башнях в ковидный период), еще 7% арендовали вакантные лоты. За весь период самыми яркими были открытия Brasserie Lambicв торговой галерее «Башня на Набережной» —это сеть пивных ресторанов среднего ценового сегмента; азиатского кафе среднего ценового сегмента Misha Fisherin Asia и открытие второй точки скинбаров LIQ Skinbar в торговой галерее «Город Столиц». Помимо этого, ожидается к открытию до конца года мясной ресторан Torro Grill, индийское заведение The Lotus в торговой галерее «Башня на Набережной».
На сегодняшний день на территории 60 га ММДЦ «Москва-Сити» функционирует порядка 10 башен (ритейл часть). Больше всего арендаторов представлено в торговой галерее «Город Столиц», «Башня Федерация» и «Башня IQ-квартал». Меньше всего ритейлеров и заведений в торговой галерее представлены в «Северная башня», «Башня ОКО» и «Башня Меркурий».
Структура арендаторов в ММДЦ «Москва-Сити» в 2021 г. незначительно изменилась по сравнению с 2020 г. В целом, во всех башнях большую часть арендуют помещения операторы общественного питания, за исключением «Башня 2000», большую долю в данном комплексе занимают ритейлеры, предоставляющие услуги. Примечательно, только в 2 из 10 башен представлены fashion ритейлеры –«Город Столиц» и «Башня Эволюция».
Структура арендаторов торговых галерей в ММДЦ «Москва-Сити» по башням, % от общего количества торговых помещений в каждой из башен
Чаще всего менялись ритейл-игроки за год в комплексах «Башня Меркурий» (ротация 25% от общего количества торговых помещений в каждой из башен), «Башня Эволюция» (ротация 19%). Наибольшая доля арендаторов, оставшихся без изменений в каждой из башен, была зафиксирована в 6 торговых галереях –«Башня 2000», «Башня IQ-квартал», «Башня Империя», «Башня на Набережной», «Башня ОКО» и «Город Столиц». Доля в указанных комплексах превысила более 70%.
Активнее всего заполнялись пустые помещения в торговых галереях «Северная башня» (27% от общего количества торговых помещений в каждой из башен), «Башня ОКО» (18%) и «Башня Федерация» (11%).
Несмотря на увеличение числа вакантных лотов в начале III квартала (июль) 2021 г. (+ 2 п.п.) по сравнению с показателем предыдущего года, помещения к концу года начнут активно заполняться новыми арендаторами. Благодаря снятию ограничений на деятельность ресторанного бизнеса (QR-коды, функционирование стационарных зон для вакцинируемых или посетителей с наличием ПЦР-тестов и веранд для невакцинируемых), возвращению большого числа работников в офисы, увеличению числа вакцинированных и пройденной «третьей волны» трафик в ММДЦ «Москва-Сити» начинает медленно восстанавливаться возвращаться к докризисным показателям. Активный период, с точки зрения увеличения трафика и активизации деятельности ритейлеров, ожидается с сентября до середины декабря, когда большинство сотрудников вернется в офис после периода отпусков.
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Сейчас мы отмечаем, что в сегменте стрит-ритейла собственники стали охотнее идти на уступки, отдавая помещения по сниженной ставке, т. к. присутствует неопределенность в деятельности бизнеса в краткосрочной перспективе и в восстановлении покупательной способности россиян. Данный шаг, в свою очередь, даст виток к развитию рынка support retail и к появлению новых проектов и форматов для ритейлеров в бизнес-центрах, которые ранее не могли позволить себе снять помещения в данных локациях. Также в ММДЦ «Москва-Сити» прослеживается тренд на мелкую нарезку и деление помещений с несколькими арендаторами, это дает возможность игрокам выйти на новые торговые площадки по выгодным коммерческим условиям, а собственникам сдать помещения и получить максимальную выгоду».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 16,3%. Средневзвешенная цена выросла на 6,7% за квартал, 15,9% за полгода, 34,8% за 12 месяцев и составила 191 640 руб. за кв. м.
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2021 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы было представлено 33 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения около 10 745 квартир[1] общей площадью 535,5 тыс. кв. м. С начала года предложение увеличилось на 16,3% по количеству квартир и на 9,4% по общей площади экспозиции.
Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Класс |
Старт продаж |
|
1 |
Новое Внуково |
ГК Самолет |
НАО |
комфорт |
1 кв. 2021 |
|
2 |
Бристоль |
СЗ «СК Ключ» |
НАО |
комфорт |
1 кв. 2021 |
Источник: «Метриум»
За прошедшие полгода рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
– «Дубровка», корп. 7,8[2];
– «Новые Ватутинки, Центральный», корп. 2/1;
– «Первый Московский», корп. 5;
– «Бунинские луга», корп. 3.5.1, 3.5.2, 3.5.3, 3.6.1, 3.6.2, 3.6.3;
– «Алхимово», корп. 3.1;
– «Середневский лес», корп. 1.3;
– «Скандинавия», корп. 14.1, 14.2, 15, 17.4, 23;
– «Новые Ватутинки. Десна», корп. 15.1, 15.2, 15.3;
– «Переделкино Ближнее», корп. 5, 6;
– «Саларьево парк», корп. 48.1, 48.2, 48.3, 48.4;
– «Остафьево» корп. 11.1;
– «Прокшино» корп. 4.1,4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6.
Все вышедшие новые проекты и очередные корпуса в ранее представленных комплексах находятся в Новомосковском административном округе (НАО). Основной объем предложения по-прежнему сосредоточен в данном округе, а за счет выхода нового объема его доля возросла до 94,8% (+2,1 п.п.). Доля Троицкого административного округа (ТАО) составила всего 5,2%.
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках – 89,2% (+4,2 п.п.). Доля квартир в среднеэтажных домах составила 10,1% (-4,2 п.п.). Меньше всего квартир представлено в малоэтажных корпусах – их доля составила всего 0,7% (без изменения).
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За последние полгода в структуре предложения по стадиям строительной готовности существенно выросла доля предложения в корпусах на начальном этапе – увеличилась на рекордные 16,4 п.п. до 39,9%. При этом доля квартир в корпусах на этапе отделки снизилась до 15,2% (-15,2 п.п.). На этапе монтажа сосредоточено чуть меньше, чем на начальном этапе – 39,1% (-3,9 п.п.). Объем предложения в сданных домах увеличился до 5,9% (+2,8 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Увеличение объема предложения в конце I полугодия 2021 года относительно IV квартала прошлого года происходило за счет роста количества квартир в корпусах начального этапа на 97% (с 2,2 до 4,3 тыс. квартир).
В структуре предложения становится больше небольших лотов (студий и однокомнатных квартир) – в конце отчетного периода их совокупная доля составила 51,8% (+7,8 п.п.). Тем не менее основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы по-прежнему приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 34,8% (+3,7 п.п.) и 33,8% (-4,9 п.п.) соответственно. Доли студий и трехкомнатных лотов сопоставимы – 17% (+4,1 п.п.) и 13,4% (-3,0 п.п.) соответственно. Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 1% (+0,1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – VI кв. 2020 г., внешний круг – II квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
В Новой Москве, по сравнению с массовым сегментом «старой» Москвы, по-прежнему квартиры с отделкой занимают не столь значительную долю рынка. На территории ТиНАО квартиры без отделки получили чуть меньше половины рынка (49,7%; -0,2 п.п.). При этом квартиры с отделкой составили 43,5% предложения (+1,8 п.п.). На долю лотов с отделкой white box пришлось всего 6,9% (-1,5 п.п.). По итогам I полугодия на рынке выросло количество предлагаемых квартир с отделкой на 21% (с 3,9 до 4,7 тыс. лотов), а без отделки – на 16% (с 4,6 до 5,3 тыс. лотов).
Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг – VI кв. 2020 г., внешний круг – II квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу II квартала 2021 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 191 640 руб. за кв. м (+6,7% за квартал; +15,9% за 6 месяцев; +34,8% за 12 месяцев). Наблюдаемый рост средней цены достаточно равномерен по округам Новой Москвы: квадратный метр в НАО подорожал – до 197 275 руб., в ТАО – до 100 175 руб.[3]
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 9,55 млн руб. (+1,9% за квартал; +9,1% за 6 месяцев; +27,3% за 12 месяцев). При этом стоит отметить сокращение средней площади экспонируемой квартиры за прошедшие 6 месяцев на 3,2 кв.м с 53 до 49,8 кв.м.
Динамика средних бюджетов по типам комнатности
|
Кол-во комнат |
Средняя стоимость квартир, млн руб. |
Динамика за 3 мес. |
Динамика за 6 мес. |
Динамика за 12 мес. |
|
СТ |
6,0 |
5,9% |
9,9% |
35,5% |
|
1К |
8,1 |
4,8% |
11,1% |
32,0% |
|
2К |
10,7 |
5,1% |
14,2% |
29,3% |
|
3К |
14,2 |
2,4% |
15,9% |
30,7% |
|
4К+ |
21,6 |
11,8% |
32,1% |
77,0% |
|
итого |
9,6 |
1,9% |
9,1% |
27,3% |
Источник: «Метриум»
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
18,5 |
24,6 |
41,5 |
170 000 |
243 955 |
353 400 |
4 075 240 |
6 009 820 |
9 020 000 |
|
1К |
29,9 |
39,4 |
62,7 |
88 980 |
204 455 |
500 000 |
3 840 850 |
8 058 860 |
19 700 000 |
|
2К |
47,5 |
59,6 |
128,3 |
85 265 |
180 250 |
405 000 |
4 860 000 |
10 739 475 |
47 064 000 |
|
3К |
60,2 |
80,8 |
178,0 |
79 240 |
175 520 |
380 000 |
5 229 800 |
14 189 460 |
51 232 500 |
|
4К+ |
87,2 |
104,9 |
140,9 |
165 415 |
205 910 |
271 995 |
15 729 760 |
21 603 790 |
38 243 000 |
|
итого |
18,5 |
49,8 |
178,0 |
79 240 |
191 640 |
500 000 |
3 840 850 |
9 551 934 |
51 232 500 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в I полугодии 2021 года:
– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью
31 кв. м за 3,84 млн руб.;
– ЖК «Середневский лес» (НАО / пос. Филимоновское): студия площадью 19,9 кв. м за 4,08 млн руб.;
– ЖК «Новые Ватутинки. Десна» (НАО / пос. Десёновское): однокомнатная квартира площадью
22,3 кв. м за 4,24 млн руб.
Основные тенденции
«По итогам I полугодия 2021 года высокая девелоперская активность способствовала восстановлению объема предложения до 10,7 тыс. квартир, что сопоставимо с уровнем конца 2017 года, когда на рынке ТиНАО экспонировалось около 11,2 тыс. квартир, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Наращивание экспозиции произошло в основном за счет выхода в продажу новых корпусов в ранее представленных проектах: в «Скандинавии» новый объем предложения в стартовавших корпусах составил 1,8 тыс. квартир, в «Новых Ватутинках. Десна» и «Прокшино» – по 1 тыс. квартир у каждого проекта. Помимо этого, за отчетный период на рынок вышло два новых проекта: «Бристоль» (малоэтажный проект от СЗ «СК Ключ») и «Новое Внуково» (более масштабный комплекс от ГК «Самолет»).
Цены опять выросли и достигли новых «психологических» отметок. По итогам I полугодия 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в Новой Москве составила 191,6 тыс. руб. (+6,7% за квартал; +15,9% за 6 месяцев; +34,8% за 12 месяцев). Бюджет предложения к концу июня достиг 9,55 млн руб. (+6,1% за 6 месяцев), при этом за отчетный период средняя площадь квартиры уменьшилась на 3,2 кв.м (с 53 до 49,8 кв.м). Таким образом, в I полугодии квартиры стали меньше на 5,9% и на 15,6% дороже за квадратный метр, при этом бюджет предложения вырос на 9,1%.
Спрос в Новой Москве продолжает расти. За первые пять месяцев 2021 года было зарегистрировано 11,3 тыс. ДДУ[4], что на 66% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Доля ипотечных сделок, по данным января-мая 2021 года, составила 71%.
Конец I полугодия 2021 года – это важный рубеж для первичного рынка Московского региона из-за фактического завершения госпрограммы льготной ипотеки. Чтобы начать строить предположения относительно того, как будут дальше развиваться события, необходимо отметить основные особенности первичного рынка ТиНАО:
Во-первых, объем предложения в Новой Москве находится на относительно высоком уровне. На данном локальном рынке нет дефицита предложения. Но несмотря на это, рынок достаточно концентрированный – на нем всего 33 проекта. Например, в массовом сегменте «старой» Москвы насчитывается 90 проектов, а количество экспонируемых квартир сопоставимо. Таким образом, локальный рынок ТиНАО менее конкурентный и на нем проще удерживать достигнутый уровень цен.
Во-вторых, постепенно разрушается миф «дешевой и отдаленной территории», где покупают квартиру только те, кому не хватило денег на «старую» Москву. Новая Москва достигла определенных результатов в развитии инфраструктуры. Таким образом, есть возможность работать удаленно в экологически благоприятных условиях, а также пользоваться всеми сопутствующими социальными услугами Москвы. Иными словами, невозможно объективно оценить справедливый уровень цен в ТиНАО. Только фактический спрос в ближайшие 12 месяцев покажет, удержится ли цена квадратного метра выше 190 тыс. руб/кв.м, превысит ли отметку в 200 тыс. руб/кв.м
Во-третьих, Новую Москву застраивают крупные застройщики и проектами преимущественно массового сегмента. У системных игроков существует возможность проработать партнерские программы с банками, предложить привлекательные условия финансирования покупки квартир. Это позволит заложить скрытую скидку на квартиры в прайсовую цену, но при этом простимулировать спрос и поддержать уровень цен.
Вероятнее всего, застройщики займут выжидательную позицию и будут реагировать на действия покупателей. Стоит учитывать возможность перетекания спроса «старой» Москвы в «новую» из-за высоких цен в границах МКАД. Основной вопрос остается прежним: какую стратегию выберет покупатель при таких высоких ценах, а если точнее, какой проект выберет и почему».
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В новых корпусах стартовали продажи сразу готового предложения (до РВЭ не было экспозиции в данных корпусах).
[3] Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается при расчете средневзвешенной цены квадратного метра всей Новой Москвы, но не учитывается при расчете аналогичного показателя по ТАО.
[4] Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам всех классов в ТиНАО, без оптовых покупок.
По данным Colliers, совокупный объем инвестиций в недвижимость в первой половине 2021 года составил около $1,4 млрд, что почти в два раза превышает суммарный показатель за весь 2020 год и является рекордным значением за последние шесть лет. Оживление инвесторов наблюдается во всех сегментах недвижимости, однако наибольшим интересом пользовались земельные участки под жилой девелопмент и строительство апартаментов – совокупно туда было инвестировано порядка $1,05 млрд.
В то же время, в существующие объекты недвижимости в первом полугодии 2021 года инвесторы вложили $338 млн, что на 35% выше суммарного показателя за весь 2020 год. Доминирующая часть этого объема (92,5%) пришлась на покупку объектов в инвестиционных целях.
Наиболее активным стал офисный сегмент – доля инвестиций в объекты данного типа составила 43% (или $144 млн) от общего объема вложений в существующие активы. Ключевой сделкой стала покупка корпорацией «Стерх» бизнес-центра «Технополис Пулково» площадью 43 тыс. кв. м.
На складской сегмент пришлось 19% (или $63 млн) от объема вложений в существующие активы. Знаковая сделка – приобретение московской компанией Central Properties складского комплекса Nordway в Шушарах (107 тыс. кв. м).
Примечательно, что более половины от объема инвестиций в существующие активы (52%, или $176 млн) сформировали объекты, приобретенные для дальнейшей реконструкции под разные цели. Самыми популярными вариантами приспособления оказались апарт-отели (40%) и гостиницы (17%), а также бизнес-центры (33%). Так, компания Orange Group с начала 2021 года сформировала портфель из пяти зданий площадью 2-3 тыс. кв. м каждый для создания сети апарт-отелей IZZZI, а холдинг «Империя» приобрел здания на Большой Морской и Миллионной улицах для развития сети бизнес-центров «Сенатор».
«Девелоперы выбирают стратегию покупки и реконструкции существующих активов по нескольким причинам. Главная из них – это дефицит земельных участков в наиболее привлекательных локациях Петербурга. Еще одна причина: высокие цены на такие площадки и сложность получения согласований, а также изобилие неэффективно используемых или заброшенных объектов с довольно низкой ценой. Хотя реконструкция – это довольно затратный и обременительный процесс, решающую роль играет экономика проектов и отсутствие альтернатив для нового строительства в востребованных локациях. В ближайшем будущем эта тенденция сохранится и мы, возможно, увидим больше сделок покупки активов для конвертации, например, в апартаменты», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.