Вакантность в сегменте support retail в ММДЦ «Москва-Сити» составила 14%
Международная консалтинговая компания Colliers проанализировала сегмент support retail в ММДЦ «Москва-Сити». В исследовании были рассмотрены торговые и сервисные помещения на первых и цокольных этажах «Москва-Сити», а именно подземные торговые галереи, соединяющие такие бизнес-центры, как «Башня на Набережной», «Башня Империя», «Башня Федерация», «Башня Эволюция», «Город Столиц», «Северная Башня», «Башня Око», «Башня Меркурий», «Башня-2000» и «Башня IQ квартал», без учета ТРЦ «АфимоллСити».
По данным Colliers, на начало III квартала 2021 г. (июль) доля свободных помещений support retail в ММДЦ «Москва-Сити» составила 14%, что на 2 п.п. больше значения предыдущего года. Рост показателя был вызван введением ряда ограничительных мер по борьбе с коронавирусной инфекцией, переводом 30% сотрудников на удаленную работу и др. Больше всего пострадал сегмент общепита (36 закрытий). Многие заведения общественного питания оказались не способны быстро адаптироваться к новым требованием, что привело к падению выручки почти на 50–90%, а как следствие, и вынужденному закрытию или временному приостановлению деятельности. Всего за период c июля 2020 по июль 2021 гг. в ММДЦ «Москва-Сити» закрылось 61 торговое помещение, что сопоставимо с показателем аналогичного периода прошлого года (60 торговых помещений). В настоящий момент наибольший уровень вакантности зафиксирован в башне «Федерация» (32%), «Эволюция» (27%), «Башня 2000» (18%).
Распределение доли вакантных помещений по башням, % от общего количества торговых помещений в каждой из башен
При этом если общее количество закрытий за год не изменилось, то количество новых открытых торговых помещений существенно выросло. Так, всего за период с июля 2020 по июль 2021 г. было открыто 55 новых торговых помещений, что на 62% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года (34).
Активнее всего помещения занимались заведениями общественного питания (56% от общего количества открытий) и салонами красоты вместе с медицинскими центрами (суммарно на них приходится 13% от общего количества открытий). В сегменте общепита было открыто 31 новое заведение по сравнению с 16 годом ранее. В целом арендаторы сменились в 11% помещений (что говорит о высоком уровне сменяемости арендаторов в анализируемых башнях в ковидный период), еще 7% арендовали вакантные лоты. За весь период самыми яркими были открытия Brasserie Lambicв торговой галерее «Башня на Набережной» —это сеть пивных ресторанов среднего ценового сегмента; азиатского кафе среднего ценового сегмента Misha Fisherin Asia и открытие второй точки скинбаров LIQ Skinbar в торговой галерее «Город Столиц». Помимо этого, ожидается к открытию до конца года мясной ресторан Torro Grill, индийское заведение The Lotus в торговой галерее «Башня на Набережной».
На сегодняшний день на территории 60 га ММДЦ «Москва-Сити» функционирует порядка 10 башен (ритейл часть). Больше всего арендаторов представлено в торговой галерее «Город Столиц», «Башня Федерация» и «Башня IQ-квартал». Меньше всего ритейлеров и заведений в торговой галерее представлены в «Северная башня», «Башня ОКО» и «Башня Меркурий».
Структура арендаторов в ММДЦ «Москва-Сити» в 2021 г. незначительно изменилась по сравнению с 2020 г. В целом, во всех башнях большую часть арендуют помещения операторы общественного питания, за исключением «Башня 2000», большую долю в данном комплексе занимают ритейлеры, предоставляющие услуги. Примечательно, только в 2 из 10 башен представлены fashion ритейлеры –«Город Столиц» и «Башня Эволюция».
Структура арендаторов торговых галерей в ММДЦ «Москва-Сити» по башням, % от общего количества торговых помещений в каждой из башен
Чаще всего менялись ритейл-игроки за год в комплексах «Башня Меркурий» (ротация 25% от общего количества торговых помещений в каждой из башен), «Башня Эволюция» (ротация 19%). Наибольшая доля арендаторов, оставшихся без изменений в каждой из башен, была зафиксирована в 6 торговых галереях –«Башня 2000», «Башня IQ-квартал», «Башня Империя», «Башня на Набережной», «Башня ОКО» и «Город Столиц». Доля в указанных комплексах превысила более 70%.
Активнее всего заполнялись пустые помещения в торговых галереях «Северная башня» (27% от общего количества торговых помещений в каждой из башен), «Башня ОКО» (18%) и «Башня Федерация» (11%).
Несмотря на увеличение числа вакантных лотов в начале III квартала (июль) 2021 г. (+ 2 п.п.) по сравнению с показателем предыдущего года, помещения к концу года начнут активно заполняться новыми арендаторами. Благодаря снятию ограничений на деятельность ресторанного бизнеса (QR-коды, функционирование стационарных зон для вакцинируемых или посетителей с наличием ПЦР-тестов и веранд для невакцинируемых), возвращению большого числа работников в офисы, увеличению числа вакцинированных и пройденной «третьей волны» трафик в ММДЦ «Москва-Сити» начинает медленно восстанавливаться возвращаться к докризисным показателям. Активный период, с точки зрения увеличения трафика и активизации деятельности ритейлеров, ожидается с сентября до середины декабря, когда большинство сотрудников вернется в офис после периода отпусков.
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Сейчас мы отмечаем, что в сегменте стрит-ритейла собственники стали охотнее идти на уступки, отдавая помещения по сниженной ставке, т. к. присутствует неопределенность в деятельности бизнеса в краткосрочной перспективе и в восстановлении покупательной способности россиян. Данный шаг, в свою очередь, даст виток к развитию рынка support retail и к появлению новых проектов и форматов для ритейлеров в бизнес-центрах, которые ранее не могли позволить себе снять помещения в данных локациях. Также в ММДЦ «Москва-Сити» прослеживается тренд на мелкую нарезку и деление помещений с несколькими арендаторами, это дает возможность игрокам выйти на новые торговые площадки по выгодным коммерческим условиям, а собственникам сдать помещения и получить максимальную выгоду».
Весна – традиционное время благоустройства, город активно озеленяют, освобождают памятники от грязи и чистят фасады зданий. Во сколько обходится весеннее перевоплощение города владельцам коммерческой недвижимости? В материально-технической составляющей этого процесса «Строительный Еженедельник» разбирался вместе с экспертами в сфере клининга.
На весну приходится пик запросов на чистку фасадов в клининговые компании от собственников зданий и их управляющих компаний. Осадки, грязь, копоть от выхлопных газов и реагенты, обильно покрывающие город зимой, с наступлением тепла становятся настоящей головной болью для собственника. Первая по популярности услуга – мытье окон. Часто собственники ей и ограничиваются. Но чем престижнее объект и серьезнее финансовые возможности собственника, тем шире пакет заказываемых услуг. «Все зависит от финансовых возможностей собственника, локации здания и имиджа объекта. Например, чаще могут мыться административные и коммерческие здания, расположенные на магистралях с высокими транспортными потоками», – объясняет директор департамента клининга NAI Becar Елена Кузьмина.
Взгляд снизу
Чистка фасадов, в том числе остекленных, проводится разными методами: более дорогими (с привлечением промышленных альпинистов) и более доступными (с земли).
«Мойка фасадов может производиться несколькими видами работ: механизированная мойка щеточной машиной, мойка промышленными альпинистами или мойка телескопическими штангами высотой 25 м с земли. Иногда используют аппараты высокого давления для бесконтактной мойки», – говорит редактор портала CleanNow Антон Чурин.
Один из распространенных методов профессионального мытья окон – с подачей очищенной воды на высоту посредством легких телескопических штанг, Water Fed Pole (WFP). «Отличие от классического способа мойки окон – в используемой воде. В ней должны практически отсутствовать примеси – только в этом случае, высыхая, вода не оставит на стекле следов. Деминерализованная и деионизированная вода хорошо растворяет различные загрязнения на любых фасадных материалах, – рассказывает директор ООО «МоемГород» Вадим Боханович. – Вода подогревается до температуры 15-20°С и проходит 4 стадии очистки. Затем, с помощью 100-метровых шлангов и 12-вольтовых насосов подается в сверхлегкие карбоновые штанги на высоту до 25 м».
При этом работник, выполняющий мойку, в течение всего процесса находится на земле, манипулируя штангой высотой до 25 м со щеткой, через которую вода подается на очищаемую поверхность окна. «Такой метод позволяет не использовать лестницы и подъемные механизмы. Воду не нужно удалять со стекла, постоянно меняя инструмент. Она высыхает, не оставляя разводов. Загрязнения удаляются и с оконных рам, вымываются из швов и стыков, поэтому стекла не пачкаются и во время дождя», – перечисляет преимущества метода господин Боханович.
Критерии чистоты
Вопрос определения качества клининговых услуг, по мнению экспертов, относится к непростым хотя бы потому, что нет четкого критерия, что такое чистота. «Заказчику нужно, «чтобы было чисто», но «чисто» в понятии заказчика и исполнителя может быть разным, – комментирует вице-президент по связям с общественностью Союза клининговых компаний России (СККР) Тарас Дударь. – Самый простой пример: заказчик выбирает компанию, предложившую самую низкую цену и предлагающую очистку фасада с помощью ручного инвентаря или оборудования, позволяющего работать на расстоянии. Такая работа, конечно, будет дешевле, чем работа альпинистов или автовышки. Но и качество абсолютно разное, так как оптимальной чистоты можно добиться только на расстоянии вытянутой руки».
Как рассказывает г-н Дударь, претензии к качеству начинаются на этапе контроля работ: проверяющий поднимается на третий или четвертый этаж и оттуда пытается найти недочеты в работе окномойщика. «Следовательно, если заказчику нужен такой контроль, то и выбирать он должен более дорогое исполнение. Для сравнения – в Германии работы принимаются оттуда, откуда они выполняются. И разногласий гораздо меньше», – говорит Тарас Дударь.
Цена вопроса
Стоимость услуг по чистке фасадов зависит от многих факторов, в том числе от сложности исполнения работ, высоты, общего количества квадратных метров поверхности здания, выполняемого набора услуг. «На здании могут быть не предусмотрены специальные крепежи для альпинистов, и тогда необходимо привлекать дополнительное специальное подъемное оборудование, – приводит пример Елена Кузьмина. – В среднем стоимость услуг варьируется от 30 до 250 рублей за кв. м».
Антон Чурин приводит похожие расценки: «В среднем стоимость за «квадрат» выходит от 25 до 100 рублей в зависимости от типа уборки и сложности фасада».
По мнению Тараса Дударя, приведение внешнего вида фасада зданий в порядок – не самый актуальный вопрос для владельцев недвижимости. «Сегодня сложилась такая ситуация, что на расходах, непосредственно не влияющих на увеличение прибыли, зачастую экономят. По мнению многих владельцев недвижимости, чистота не относится к первоочередным задачам, в сравнении, например, с инженерными услугами – контролем за работой электрических или сантехнических коммуникаций, поэтому на ней можно экономить», – с сожалением отмечает он.
«Собственники могут как включать в договор услугу чистки фасадов зданий, так и выносить ее в отдельное соглашение к основному договору по клинингу. Все зависит от пожелания и текущей финансовой ситуации заказчика», – добавляет Елена Кузьмина.
Особые условия
Помимо мойки окон и чистки фасадов, собственники и компании, обслуживающие общественные здания, обращаются к помощи клининговых организаций и с необычными запросами.
«Уникальными являются услуги, связанные с особенностью конструкций здания, например, купола на храме. Каждый раз для таких объектов прорабатывается схема чистки. Всегда уникальные работы осуществляются на памятниках архитектуры», – комментирует Елена Кузьмина.
Тарас Дударь включает очистку фасадов, мытье окон и удаление граффити в список «специальных работ», выполнять которые должны специализированные организации с соответствующей лицензией. «Компании, заключающие контракт на постоянное обслуживание внутренних помещений, могут включать в контракт и мытье фасада. Но не стоит забывать, что, например, высотные работы – это лицензируемый вид деятельности, и далеко не у всех такая лицензия есть», – предупреждает он.
Кстати
Лидер группировки «Ленинград» и один из самых известных петербуржцев Сергей Шнуров внес свой вклад в благоустройство города. Вернувшись с гастролей, шоумен отправился на стрелку Васильевского острова, где помыл Ростральные колонны. «Прилетев на один день домой, решил помыть Ростральные колонны на Стрелке Васильевского острова, а то турист скоро попрёт, а турист, как известно, пьяный-не пьяный, а чистоту любит», – написал Сергей Шнуров в Instagram.
Добавим, с 4 мая в Петербурге стартовала весенняя помывка памятников. Для мытья памятников используется специальное средство с нейтральным уровнем pH – аналог детского мыла. После поверхность скульптурной композиции покрывают составом, защищающим ее от сажи и пыли.
С мая по октябрь специалистам Музея городской скульптуры предстоит помыть более ста городских памятников и мемориальных досок.
Популярность жилья в «каменных джунглях закадья» – результат скромных базовых потребностей населения и его низкой платежеспособности. Повысить спрос на качество и изменить потребительские привычки – глобальная задача, решать которую должны совместно чиновники, и девелоперы, и исследователи-урбанисты.
Хаотичное развитие территорий за КАД и низкое качество жилой среды в ряде проектов – следствие свободного рынка. Потребители выбирают то, что дешево, а девелоперы строят то, что принесет максимальную выгоду, не сильно заботясь о дополнительных опциях, присущих качественной застройке. Рынок побеждает по двум причинам: во-первых, из-за отсутствия какой-либо градостроительной идеологии. Во-вторых, из-за того, что потребитель согласен на низкое качество и не повышает запрос. Как переломить ситуацию и как в идеале должны развиваться спальные районы, чтобы уйти от имиджа «гетто» и «муравейников»? Потенциал новых районов Петербурга и Ленобласти обсудили в панельной дискуссии «Жизнь в кольце новостроек», состоявшейся в рамках VI биеннале «Архитектура Петербурга».
Кружево на втором месте
Согласно ряду исследований, базовые потребности потребителя, приобретающего жилье за КАД, ограничены доступной стоимостью квадратного метра, транспортной доступностью и наличием социальных объектов. Качество среды – архитектурные достоинства проекта, общественные пространства, наличие рабочих мест – не входят в этот набор. «Общественные пространства - это кружева, которые не являются потребностью первой необходимости», – объясняет такой выбор потребителей руководитель проектной группы бюро градостроительных проектов СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга» Ирина Садикова. Но забота только о насущных потребностях чревата полным поглощением лесопарков и дачных поселков «каменными джунглями» уже через 30-40 лет, опасается председатель Объединения архитектурных мастерских (ОАМ) Михаил Кондиайн. По его мнению, сложившаяся ситуация – результат хаотичного развития свободного рынка. В противовес ему архитектор предлагает выработать градостроительную идеологию: «Нужно перейти к полицентрической модели, когда каждый пригород станет самодостаточным, переформатировать рабочие места, чтобы люди могли работать рядом с домом. Тогда у людей изменится стиль жизни, а сейчас они даже не могут представить, что не обязательно каждый день проводить по несколько часов в автомобиле».
О необходимости инструментов управления говорит и заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Владимир Дёмин. «Муниципальные образования формируют генпланы исходя из своих представлений о развитии территории, часто – необоснованно оптимистичных», – приводит пример он. Но с тех пор, как ряд полномочий по утверждению документов территориального планирования перешел с муниципального на региональный уровень, ситуация начала выравниваться.
Инструменты контроля должны присутствовать и в развитии прилегающих друг к другу территорий Петербурга и Ленобласти. С этой целью разрабатывается Концепция совместного градостроительного развития двух субъектов. «Есть места сгущения активности и разрывов. Все, что начинается в Петербурге, продолжается в Ленобласти. Если Петербург не хочет, чтобы где-то возникало что-то нежелательное, он тоже должен вводить ограничения», – уверен господин Дёмин. – Город развивается не в зависимости от желаний исследователей, а в зависимости от своих внутренних закономерностей. Развитие можно регулировать, но невозможно запретить».
Неконтролируемый рост города – следствие отсутствия государственной градостроительной политики, считает архитектор Сергей Бобылёв: «Пока государство не осознает суть и значение градостроительства как отрасли развития территории, общества, не займется созданием соответствующих научных центров, на основе исследований которых и будут сформулированы задачи развития города, мы не сможем создавать сбалансированный мегаполис и обеспечить устойчивое развитие территории», – говорит господин Бобылёв. Одна из проблем – создание пространственной модели развития не предусмотрено действующим законодательством. ППТ – плоскостной документ, он определяет только красные линии квартала. Понятие среды возникает при переходе от территориального планирования к формированию и развитию конкретной территории.
Проблемой остается и отсутствие инструментов давления на «лендлордов», главная задача которых – извлечь максимальную прибыль при застройке территории. «Градостроительство превращается в землеустроительство. Не отрегулирован механизм взаимодействия между частными собственниками. Пока не появятся профессионалы, защищенные государством от произвола застройщиков, говорить об изменении подхода к качественной среде – преждевременно», – делает неутешительный вывод архитектор.
«Большая часть социальной инфраструктуры еще не построена, но территории под ее размещение уже планируются. Следующим шагом должно стать понимание того, что транспортную инфраструктуру этих районов так или иначе придется связать с транспортной инфраструктурой Петербурга. И нужно, чтобы местные власти понимали эту зависимость от Петербурга и синхронизировали свои действия с городскими властями», – резюмирует руководитель архитектурной мастерской «Б2» Феликс Буянов.
Потребитель выбирает гетто
Большинству людей нравится жить в жилых комплексах типа «Северной долины» из-за непросвещенности, считает архитектор Владимир Ильинов. Например, не все знакомы с результатами исследований о том, что в ЖК с высокой плотностью населения растет преступность. «Жилье в высотках не удовлетворяет базовым потребностям, – уверен он. – На каждом Градсовете происходит преодоление высоты строящихся зданий, по единственной причине: участок и так окружен высотной застройкой. И с точки зрения формальной композиции – это логично». Но удовлетворение базовых потребностей, например, в безопасности, при этом не учитывается. Ответственность за такие решения господин Ильинов предлагает разделить между застройщиками, проектировщиками и чиновниками. Им всем по разным причинам выгодно повышать плотность. Застройщикам это повышает доходность, а чиновникам позволяет снизить затраты на инфраструктуру. Руководитель продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что базовые потребности должны трактоваться шире, чем потребность в крове и тепле. Но пока потребитель не искушен и ценит свою собственность, даже если это квартира в Мурино или на Парнасе.
«Людей интересуют только планировки и набор социальных заведений. На этом их потребности ограничиваются, – ставит перед суровым фактом госпожа Денисова. – Задача профессионального сообщества – сформировать и развивать базовые потребности потребителя, иначе мы обречены жить в унылой панельной застройке, в среде небоскребов».
Член совета директоров ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин считает, что на массовом рынке всегда покупается только базовая потребность. Разнообразие – архитектуры, мест развлечения, рабочих мест – в список базовых у покупателя жилья комфорт-класса пока не входит. Исправить это можно, только изменив потребности общества и представления девелоперов о том, что такое базовая потребность. Но кто и как будет задавать эти тренды? В одиночку девелопер вряд ли справится с этой задачей, считает господин Карпушин. «Профессиональное сообщество не имеет авторитета для горожан, – уверен он. – Изменить общественное сознание о базовых потребностях может только политик».
«Набор базовых потребностей – это вопрос платежеспособности населения», – напоминает Владимир Дёмин. Повышение запросов к застройщикам напрямую зависит от экономического благополучия населения. И здесь без участия государства строителям точно не обойтись.
Мнение
Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Потребитель голосует рублем за многоэтажку. Квартиры в комплексах высотностью 12-18 этажей продаются лучше, чем жилье в четырехэтажном ЖК «Чудеса света». Несмотря на благоустройство – авторские детские площадки, закрытые дворы без машин – продажи там идут не так активно. Формат малоэтажки людям непонятен. Они боятся остаться одни на территории с домом на 80 квартир – у них другой менталитет. А переехать в 18-этажку в Мурино, с 20 квартирами на площадке – не страшно.