Средняя цена «квадрата» в Новой Москве выросла на 41% за год
По данным департамента аналитики "БОН ТОН", по итогам июля 2021 года объем предложения на первичном рынке Новой Москвы составил 511,1 тыс. кв. м и 10,3 тыс. лотов в 32 проектах. По сравнению с прошлым месяцем оно сократилось на 2,2% площади и 1,4% лотов. В годовом выражении наблюдается прирост второй месяц подряд на 16,6% площади и 25,8% лотов. Основную долю предложения в ТиНАО составляют новостройки Новомосковского административного округа - 92,3%.
Лидером по объёму предложения в НАО среди населённых пунктов остаётся поселение Сосенское, на которое приходится 54% (+4,2% за месяц, +21,8% за год). За год прирост экспозиции здесь составил 87,5%. На втором месте с большим отрывом от него находится поселение Десеновское с долей 15,8% (+0,8% за месяц, +11,4% за год). Рост экспозиции за год здесь также значителен - 81,4%. Во всех остальных поселениях произошло сокращение объемов предложения и соответственно доли в совокупной экспозиции.
В Новомосковском округе большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 43,7% площади (+2,2% за месяц, +9,3% за год): на нулевом цикле находится 39,8% предложения (+1% за месяц, +9,2% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 3,9% (+1,2% за месяц, 0% за год). На заключительной стадии строительной готовности находится 35,2% предложения (+2,6% за месяц, +1% за год): на стадии фасадно-отделочных работ – 23% (-2,3% за месяц, -8,7% за год), благоустройства – 8,1% (+4,8% за месяц, +7% за год), введены – 4,2% (+0,1% за месяц, +2,7% за год).
В основном, предложение в НАО представлено без отделки - 45,9% (-3% за месяц, -3,9% за год). Лоты с отделкой занимают долю в 33,6% (-2,4% за месяц, - 9,1% за год). В июле предчистовая отделка предлагалась в 7,5% лотов (-0,5% за месяц, +1,1% за год). Заметен рост предложения квартир с допопциями – с кухней (бытовая техника, мебель) – 9,8% (+4,8% за месяц, +8,7% за год) и с мебелью и кухней – 3,4% (+1,1% за месяц, +3,5% за год).
По итогам июля 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) первичного рынка НАО составила 199,8 тыс. руб. (+0,2% за месяц, +41,3% за год), что стало самым незначительным приростом с начала года в месячном выражении.
Самая высокая СВЦ в Новомосковском округе Москвы зафиксирована в поселении Сосенское - 213,2 тыс. руб. (+1,2% за месяц, + 47,2% за год). На втором месте - поселение Московский - 206 тыс. руб. (+0,9% за месяц, + 41,8% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское -153,4 тыс. руб. (+0,8% за месяц, +17,4% за год).
Средняя цена квартиры на первичном рынке НАО составила 9,6 млн руб. (-1% за месяц, +29,3% за год). Самая высокая цена лота наблюдается в поселениях Московский – 11,5 млн руб. (+2,6% за месяц, +45,8% за год) и Внуковское – 11,3 млн руб. (-0,4% за месяц, +29,3% за год), самая низкая – в новом проекте в поселении Кокошкино – 7,2 млн руб. (-6,7% за месяц).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
В консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International подвели итоги I квартала 2021 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга.
В I квартале 2021 года были введены в эксплуатацию три объекта складской недвижимости: распределительный центр для Fix Price общей площадью 35 581 кв. м на территории «PNK Парк Шушары 3», склад для компании «Ивапер» площадью 3 438 кв. м и реконструированный складской комплекс «Воздухоплавательная 19» площадью 1 440 кв. м. Спекулятивным является только последний из этих объектов.
Всего на 2021 год запланирован ввод 347 400 кв. м качественной индустриально-складской недвижимости, на класс А из них придется около 313 300 кв. м (или 90% запланированного ввода), на класс В – 34 100 кв. м.
Наиболее крупными объектами, заявленными к вводу на 2021 г., являются распределительный центр торговой сети «Лента» площадью 70 тыс. кв. м, склад площадью 48 975 кв. м в индустриальном парке «РУСИЧ – Шушары» и новая очередь логопарка «Осиновая Роща» площадью 25 тыс. кв. м.
Крупнейшие объекты заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 г.
|
Название склада |
Адрес |
Направление |
Класс |
Общая площадь, кв. м |
Вид склада |
Тип склада |
|
Лента |
Тосненский район |
Юг |
А |
70 000,0 |
Сухой |
Под собственные нужды |
|
РУСИЧ - Шушары |
Московское ш. |
Юг |
А |
48 975,0 |
Мультитемпературный |
Спекулятивный |
|
Осиновая роща |
Горское ш. |
Север |
А |
25 000,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
|
Тродекс Логистик |
Пос. Шушары, Московское ш. |
Юг |
А |
23 100,0 |
Сухой |
Под собственные нужды |
|
Ahlers |
Волхонское ш. |
Юг |
А |
21 332,0 |
Сухой |
Спекулятивный/ |
|
ПСК «Новоселье 2» |
Красносельское ш. |
Юг |
В |
18 000,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
|
Юклид |
Московское ш. |
Юг |
А |
17 998,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
|
СDEK |
Софийская ул. |
Юг |
А |
17 000,0 |
Сухой |
Под собственные нужды |
|
Grando |
Почтовая ул. |
Юг |
А |
16 500,0 |
Мультитемпературный |
Спекулятивный |
|
Октавиан |
Токсовское ш. |
Север |
А |
15 800,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
|
Reforma Парнас |
2-й Верхний переулок |
Север |
В |
9 720,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
Доля спекулятивных объектов в структуре ввода на 2021 год составит 55% (191 400 кв. м). 83% нового строительства придется на южное направление Петербурга (287 500 кв. м), на северное в структуре ввода, запланированного на 2021 год, придется 17% новых площадей (59 900 кв. м).
Общий уровень вакансии в сухих складах на конец I квартала 2021 г. составляет 3,5%, в классе А доля свободных площадей – 2,1%, в классе В – 5,6%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года уровень вакансии в А-классе практически не изменился, в В-классе снизился на 0,7% п.п.
Наибольший объем вакантных площадей представлен на юге города – 64 520 кв. м, или 47%. На восточное направление приходится 36% вакантных площадей (50 240 кв. м), на северное – 17% (23 560 кв. м).
По прогнозам Bright Rich | CORFAC International, к концу II квартала этого года объем свободных площадей может несколько увеличится – до 140 тыс. кв. м.
Средняя ставка аренды в сухих складских комплексах А-класса, по итогам I квартала 2021 г., составляет 348 руб./кв. м/мес. (без учета НДС, ОРЕХ, коммунальных услуг, стеллажей) и в классе В – 276 руб./кв. м/мес. (также triple net).
Объем вакансии в мультитемпературных складских объектах, на конец I квартала, составляет 18 870 кв. м в классе А и 9 420 кв. м в В-классе. При этом на юг города приходится 25 400 «квадратов», на северное направление – 2 890 «квадратов».
Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int., отмечает: «Ставки аренды из-за низкого уровня вакансии и индексации поползли вверх. По отношению к концу 2020 г. в классе А рост составил 2,1%, в классе В – на 1,1%. Уровень свободных площадей в готовых объектах остается на низком уровне. Объем неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения имеет явный и отложенный характер и, по нашим оценкам, суммарно за I квартал 2021 года составляет порядка 65 тыс. кв. м. Он обусловлен ростом спроса со стороны малого и среднего бизнеса и сформирован в основном за счет площадей 1 000 – 2 500 кв. м. Частично недостаток складских площадей может быть восполнен за счет новых проектов, реализованных на земельных участках промышленного назначения. Мы видим интерес девелоперов к таким площадкам. Так, в I квартале 2021 года PNK Group увеличила площадь одного из своих индустриальных парков – «PNK Парка Шушары-3» на 28 га, на которых можно построить еще более 150 тыс. кв. м складов. Кроме того, состоялась продажа 2,9 га под строительство холодильного склада на 2-м Бадаевском пр. в промышленной зоне «Шушары». Сумма сделки, по нашей оценке, могла составить порядка 2,6 тыс. руб./кв. м».
В Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют также увеличение количества сделок по схеме built-to-suit и built-to-rent в текущем году. Что касается спекулятивных объектов нового строительства, в компании ожидают, что число предварительных договоров аренды возрастет, и, как следствие, складские комплексы будут практически заполнены к моменту ввода в эксплуатацию.
Согласно исследованиям Knight Frank St Petersburg, пик строительства в историческом центре Санкт-Петербурга пришёлся на 2018 год, когда одновременно строилось порядка 1,2 млн кв. метров. После этого начался спад, который будет наблюдаться в дальнейшем.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков:
- Причиной падения стали несколько факторов. Во-первых, большинство девелоперских компаний занимаются редевелопментом участков и зданий нежилого назначения, а количество таких объектов в историческом центре с каждым годом уменьшается. Есть жилые дома, но заниматься расселением дома с целью его реновировать – огромные риски для девелопера, как с точки зрения затрат, так и сроков. Поэтому девелоперы стремятся купить нежилые объекты, чтобы на их месте построить здания, удовлетворяющие современному спросу.
Во-вторых, масштаб бизнеса у большинства девелоперских компаний вырос настолько, что им экономически невыгодно браться за реконструкцию отдельно взятого здания в центре. Они стремятся заниматься квартальной застройкой. Поэтому девелоперы стали осваивать территории «серого пояса»: они покупают заводские площадки и строят кварталы нового жилья. Есть примеры, когда девелоперы выкупали у города аварийные здания на торгах за копейки, реконструировали и продавали их, как жильё. Но, к сожалению, эти случаи показывают, что для того, чтобы девелопер взялся реновировать здание, его надо довести до аварийного состояния, выселить всех жильцов, и только в этом случае проект станет интересен застройщикам.
Строительство в историческом центре постепенно будет замедляться. Из-за совокупности экономических и регулятивных предпосылок и рисков, связанных с градозащитной деятельностью, девелоперы с неохотой будут браться за объекты там.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Себе дороже, но все же: редевелопмент исторических зданий Петербурга