Средняя цена «квадрата» в Новой Москве выросла на 41% за год
По данным департамента аналитики "БОН ТОН", по итогам июля 2021 года объем предложения на первичном рынке Новой Москвы составил 511,1 тыс. кв. м и 10,3 тыс. лотов в 32 проектах. По сравнению с прошлым месяцем оно сократилось на 2,2% площади и 1,4% лотов. В годовом выражении наблюдается прирост второй месяц подряд на 16,6% площади и 25,8% лотов. Основную долю предложения в ТиНАО составляют новостройки Новомосковского административного округа - 92,3%.
Лидером по объёму предложения в НАО среди населённых пунктов остаётся поселение Сосенское, на которое приходится 54% (+4,2% за месяц, +21,8% за год). За год прирост экспозиции здесь составил 87,5%. На втором месте с большим отрывом от него находится поселение Десеновское с долей 15,8% (+0,8% за месяц, +11,4% за год). Рост экспозиции за год здесь также значителен - 81,4%. Во всех остальных поселениях произошло сокращение объемов предложения и соответственно доли в совокупной экспозиции.
В Новомосковском округе большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 43,7% площади (+2,2% за месяц, +9,3% за год): на нулевом цикле находится 39,8% предложения (+1% за месяц, +9,2% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 3,9% (+1,2% за месяц, 0% за год). На заключительной стадии строительной готовности находится 35,2% предложения (+2,6% за месяц, +1% за год): на стадии фасадно-отделочных работ – 23% (-2,3% за месяц, -8,7% за год), благоустройства – 8,1% (+4,8% за месяц, +7% за год), введены – 4,2% (+0,1% за месяц, +2,7% за год).
В основном, предложение в НАО представлено без отделки - 45,9% (-3% за месяц, -3,9% за год). Лоты с отделкой занимают долю в 33,6% (-2,4% за месяц, - 9,1% за год). В июле предчистовая отделка предлагалась в 7,5% лотов (-0,5% за месяц, +1,1% за год). Заметен рост предложения квартир с допопциями – с кухней (бытовая техника, мебель) – 9,8% (+4,8% за месяц, +8,7% за год) и с мебелью и кухней – 3,4% (+1,1% за месяц, +3,5% за год).
По итогам июля 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) первичного рынка НАО составила 199,8 тыс. руб. (+0,2% за месяц, +41,3% за год), что стало самым незначительным приростом с начала года в месячном выражении.
Самая высокая СВЦ в Новомосковском округе Москвы зафиксирована в поселении Сосенское - 213,2 тыс. руб. (+1,2% за месяц, + 47,2% за год). На втором месте - поселение Московский - 206 тыс. руб. (+0,9% за месяц, + 41,8% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское -153,4 тыс. руб. (+0,8% за месяц, +17,4% за год).
Средняя цена квартиры на первичном рынке НАО составила 9,6 млн руб. (-1% за месяц, +29,3% за год). Самая высокая цена лота наблюдается в поселениях Московский – 11,5 млн руб. (+2,6% за месяц, +45,8% за год) и Внуковское – 11,3 млн руб. (-0,4% за месяц, +29,3% за год), самая низкая – в новом проекте в поселении Кокошкино – 7,2 млн руб. (-6,7% за месяц).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
В I квартале 2021 г. объем ввода новых складских площадей в Московском регионе составил 125,6 тыс. кв. м, что на 16,8% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Новое предложение представлено исключительно спекулятивными объекта, наиболее крупными новыми проектами стали «БАТИ Лосино» (49 тыс. кв. м), СК «Томилино» (26 тыс. кв. м) и вторая фаза комплекса «Троице-Сельцо» (25 тыс. кв. м).
По прогнозам Colliers, из-за переноса сроков реализации объектов с 2020 г. и BTS-сделок, заключенных в прошлом году, в 2021 г. ожидается рекордный ввод складских помещений с 2014 г. — более 1,4 млн кв. м. Из них более половины будут составлять объекты в формате built-to-suit (816 тыс. кв м), что также станет максимально высоким показателем за всю историю наблюдения.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Colliers: «В I квартале 2021 г. мы наблюдали высокую активность на рынке складской недвижимости – компании постепенно восстанавиваются после коронокризиса, планируют долгосроное развитие и на этом фоне арендуют и покупают новые площади. Некоторые компании в свою очередь реализуют стратегию эксперимента, сначала арендуя площади в определенной локации на 1-3 года, тестируют ее, а затем, учитывая этот опыт, строят объект built-to-suit. Несмотря на большой объем планируемого нового предложения на рынке, мы не ожидаем снижения ставок аренды – этому способствуют как стабильно высокий спрос, так и увеличение стоимости строительства объектов в связи с изменением курса валют и других экономических показателей».
Спекулятивное и BTS строительство, 2015-2021П
Объем купленных и арендованных площадей в Московском регионе за первые три месяца 2021 г. составил 271 тыс. кв. м, что почти вдвое больше показателя I кв. 2020 г.
В структуре спроса, продолжая тенденцию прошлого года, преобладали сделки онлайн-ритейлеров — 47% от общего объема пришлось на данный формат. Также примечательно,
что впервые с 2019 г. доля логистических компаний и дистрибьюторов в общем объеме спроса оказалась выше, чем у традиционных ритейл-компаний.
Переход к онлайн-торговле, произошедший во время локдауна, спровоцировал компании расширить или консолидировать складские мощности. Однако в текущем году данная тенденция пойдет на спад, поскольку большинство компаний уже осуществили свои планы
по увеличению занимаемых площадей и нацелены на региональную экспансию. По оценке Colliers, ожидаемый объем спроса по Московскому региону в 2021 г. не сможет достичь аналогичный показатель 2020 г.
Распределение арендованных и купленных площадей по отраслям, I кв. 2021
Несмотря на крупные BTS-соглашения, 68% сделок в I кв. 2021 г. было заключено в спекулятивных объектах. Наиболее крупной из них стала аренда логистической компанией «ПЭК» 40,5 тыс. КВ. М в СК «Адидас» в Чехове.
Объем свободного складского предложения в Московском регионе по итогам I кв. 2021 г. остается стабильно низким. Общий уровень вакантных площадей оставил 2,9% или 530 тыс. кв. м. Наибольший объем вакансии зафиксирован на южном направлении, где незанятыми остаются 170 тыс. кв. м. На традиционно востребованном северном направлении вакантны 64 тыс. кв. м, наибольший объем свободных площадей зафиксирован на северо-востоке —6,2% или 59 тыс. кв. м. По прогнозам Colliers, в совокупности с запланированным объемом спекулятивного ввода, переезд арендаторов в объекты, построенные под собственные нужды, стимулирует небольшой рост доли вакантного спекулятивного предложения в Московском регионе.
Доля свободных площадей по направлениям, Московский регион
Ставки аренды в I квартале 2021 г. продемонстрировали умеренный рост: средняя ставка аренды составила 4 130 руб./ кв. м/год без НДС и OPEX. Сложившийся на рынке дефицит качественных складских площадей, а также низкая вакансия в спекулятивных объектах продолжают влиять на увеличение средней ставки аренды, начавшееся в 2017 г.
По итогам первого квартала 2021 года объем чистого поглощения на офисном рынке Северной столицы составил 69 тыс. кв. м, что в 3,6 раз выше результатов аналогичного периода 2020 года.
Существенную часть чистого поглощения в начале 2021 года сформировали введенные в этом году бизнес-центры, построенные для конечных пользователей (арендаторов или собственников зданий) и вышедших на рынок уже заполненными. Без учета этих неспекулятивных объектов, чистое поглощение в бизнес-центрах класса В составило 18,6 тыс. кв. м, в то время как в классе А поглощение составило -5,8 тыс. кв. м (отрицательное значение показывает, что суммарно было освобождено больше площадей, чем заполнено).
По данным Colliers, наибольшим спросом в первом квартале 2021 года пользовались помещения класса В – на них пришлось 97% от общего объема сделок аренды. По размеру сделок самыми популярными оказались помещения площадью до 500 кв. м - на них пришлось около 80% всех сделок.
С точки зрения структуры арендаторов, лидером по объему спроса в первом квартале стал банковский сектор – 37% от общего объема всех сделок. Энергетический сектор сформировал 23%, сегмент «информационные технологии и телеком» - 17%. К тому же, увеличилась активность секторов ритейла и профессиональных услуг.
Рост спроса арендаторов в начале года заметно повлиял на уровень вакантности. Так, доля свободных площадей в классе В снизилась с 8,3% в четвертом квартале 2020 года до 7,5% в первом квартале 2021 года. Средние ставки аренды (без учета НДС) в этом классе также выросли – с 1 094 руб./кв. м/месяц в четвертом квартале 2020 года до 1 139 руб./кв. м/месяц в первом квартале 2021 года. Уровень вакантности в классе А увеличился за три месяца на 0,4 п.п. и составил 3,4%. При этом средний уровень запрашиваемых ставок аренды практически не изменился – 1 578 руб./кв. м/месяц (без учета НДС).
С начала 2021 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился четырьмя бизнес-центрами общей площадью 50,4 тыс. кв. м. Основной объем ввода составили неспекулятивные объекты: «Морская резиденция» (40 тыс. кв. м), «Гайде» (5,4 тыс. кв. м), ETM (3,5 тыс. кв. м). К спекулятивному новому предложению относится реконструированное здание площадью 1,5 тыс. кв. м, которое стало частью бизнес-центра «Гайот». Всего объем качественных офисных площадей по итогам первого квартала 2021 года составил 3,71 млн кв. м.
«С начала года мы наблюдаем рост интереса арендаторов к качественным помещениям класса А. Однако предложение в этом классе ограничено, а ставки в некоторых объектах могут быть выше рынка, что побуждает арендаторов временно выбирать помещения класса В. В то же время, часть компаний готова ждать окончания строительства качественных объектов класса А, поэтому такие бизнес-центры вводятся в эксплуатацию с определенной долей заполняемости. В целом, активность арендаторов увеличивается, и мы ожидаем, что рынок может вернуться к допандемийному уровню ставок и вакантности в течение 2021 года», - комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.