Более половины московских инвесторов в жилую недвижимость – обычные граждане
Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet изучили категории московских инвесторов в жильё и рассказали об их стратегиях по извлечению прибыли. При правильном выборе инвестиционного объекта доход может достигать 80%.
Инвестиции в недвижимость стали привычным финансовым инструментом для сохранения и приумножения средств граждан. В зависимости от величины стартового капитала, уровня финансовой грамотности. опыта и целей можно выделить несколько категорий тех, кто вкладывается в квадратные метры.
- 55% – «обычные» инвесторы (граждане, имеющие накопления для покупки недвижимости) – покупают по 1 объекту, иногда по 1 объекту в нескольких проектах
- 20% – участники ПИФов – когда приобретается доля (пай) для участия в перспективной прибыли от реализации девелоперского проекта. Пока этот способ находится только на начальном этапе развития на российском рынке недвижимости При этом, по заявлениям УК таких фондов, доходность инвесторов ЗПИФов, инвестирующих в девелопмент, значительно выше, чем при рентных инвестициях, и составляет 15–20% годовых.
- 15% – оптовые инвесторы (состоятельные граждане) – инвестируют на старте продаж или даже на этапе закрытого предбронирования, покупая сразу пул лотов в проекте, могут инвестировать параллельно в несколько проектов - от всех инвесторов
- 5% – инвесторы «вскладчину» - чаще родственники или партнёры, когда собственных накоплений недостаточно для покупки объекта недвижимости
В условиях низких ставок по вкладам и введения налога на доход по вкладам, превышающим 1 млн рублей, а также активного роста цен на рынке жилой недвижимости за последний год увеличилась доля инвесторов в квартиры и апартаменты выросла примерно на 20% за год. Дополнительным стимулом для инвестиций в апартаменты стала перспектива изменения их статуса на жилой.
Стратегии получения дохода могут быть следующими:
- Покупка на старте продаж и перепродажа объекта на ценовом пике
- Сдача объекта в аренду (в этом случае к сумме арендных платежей добавляется доход от увеличения стоимости объекта в цене с момента покупки)
- Накопление активов в виде объектов недвижимости на долгосрочную перспективу
- Получение дохода от реализации девелоперского проекта путём покупки пая в ПИФе девелоперского проекта, а не конкретного объекта недвижимости.
Часто, в зависимости от рыночной ситуации или конкретных обстоятельств, инвестор может совмещать разные стратегии: купил для перепродажи, а потом решил сдавать в аренду и оставить детям. Или купил для детей, но обстоятельства изменились, и перепродал на ценовом пике, выбрав другой вариант.
Однако далеко не каждый объект недвижимости позволит получить высокую доходность. На будущую доходность будут влиять такие факторы, как: концепция проекта, ликвидность конкретных лотов, стартовые цены в проекте и их уровень по отношению ко вторичному рынку в локации, к проектам уже строящимся, перспектива выхода новых проектов в локации, транспортная доступность и её перспективы, наличие инфраструктуры, перспективы развития локации и др.
В инвестиционно привлекательных проектах всего за несколько месяцев со старта прирост цены может превышать даже 35%. Так, например, в ЖК бизнес-класса Will Towers средневзвешенная цена на старте в конце января 2021 года составляла 249,4 тыс. руб./кв.м, а за полгода цена увеличилась на 36% до 339,7 тыс. руб./кв.м. Если на старте продаж студию можно было купить за 8 млн рублей, однокомнатную – за 12,5 млн руб., а двухкомнатную – за 16,8 млн руб., то сейчас стоимость студий начинается от 10,4 млн руб., однокомнатных – от 16,8 млн руб., двухкомнатных – от 22,5 млн руб.
В комплексе апартаментов B’aires средневзвешенная цена предложения на старте продаж в ноябре 2020 года составляла 180,2 тыс. руб./кв. м, в настоящий момент этот показатель находится на уровне 323,1 тыс. руб./кв. м. Таким образом, менее чем за год рост цены составил 79%.
Популярной на московском рынке является и покупка жилья с целью получения стабильного дохода в виде арендной платы (будущие пенсионеры или люди, в чьи интересы не входит постоянная активная работа).
При этом также, как и при перепродаже объектов, величина доходности от сдачи объекта в аренду будет зависеть от суммы первоначальных затрат и ликвидности объекта. Часто инвесторы для сдачи в аренду приобретают апартаменты. В этом случае первоначальная стоимость ниже по сравнению с квартирой, при этом появляются и дополнительные преимущества: с юридической точки зрения апартаменты по закону можно сдавать на любой срок без претензий со стороны соседей, налоги могут быть меньше по сравнению с квартирой, т.к. часто кадастровая стоимость апартаментов существенно ниже кадастровой стоимости квартиры в том же районе.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам апреля 2021 г. на первичном рынке комфорт-класса Москвы совокупный объем предложения снизился на 5,3% площади и на 3,8% лотов, составив 574,8 тыс. кв. м и 10,5 тыс. лотов. За год объем предложения сократился на 35,1% и 30,4% соответственно.
Две трети предложения квартир комфорт-класса (63% площади) приходится на 3 округа. В тройке лидеров по предложению комфорт-класса в Москве остаются ЮВАО (31,5%), ЗАО (17,9%) и САО (13,7%). Больше всего за месяц выросла доля САО (+2,5%) в связи с ростом размера экспозиции на 18,2%. Наибольшее сокращение размера экспозиции зафиксировано в СВАО – на 15% при сокращении его доли на 1,5%.
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности (41,8% площади), которая за месяц выросла на 0,4%, и объем его сократился на 1,4%: на стадии фасадно-отделочных работ – 25,4%, благоустройства – 1,8% и введены – 14,6%. На начальной стадии представлено 36,7% площади, которая за месяц выросла на 1,4%, а объем экспозиции сократился на 4,4%: на нулевом цикле – 25,4%, на стадии монтажа первых этажей – 11,3%.
Предложение квартир с отделкой в комфорт-классе остаётся доминирующим и составляет 61,7% лотов (за месяц доля сократилась на 1,6%, а объём - на 6%). Доля предложения без отделки составила 22,3% лотов в результате сокращения доли на 1,2% и объема на 8,4%. На долю предчистовой отделки приходится 14,1% лотов при росте доли на 2,6% и экспозиции на 17,7%. На долю отделки с мебелью и кухней приходится 1,9%, которая с прошлого месяца практически не изменилась, а объем предложения вырос на 9,7%.
В апреле средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в комфорт-классе составила 237,6 тыс. руб. (+5,7% за месяц, +29,8% за год). Самыми доступными округами на первичном рынке квартир комфорт-класса являются ЗелАО с СВЦ на уровне 186,2 тыс. руб. (+7,6% за месяц, +30,3% за год) и ЮЗАО – 206,8 тыс. руб. (+6,4%, +25%). Самыми дорогими - ЗАО с СВЦ на уровне 266,9 тыс. руб. (+3,1% за месяц, +36,9% за год), ВАО – 247 тыс. руб. (+5,9%, +24,6%) и СЗАО - 246,7 тыс. руб. (+7,1%, +26,5%).
По итогам апреля средняя цена квартир комфорт-класса составила 13 млн руб. (+3,8% за месяц, +20,9% за год). Самым доступным округом стал ЗелАО со средней ценой квартиры на уровне 9,6 млн руб. (-1% за месяц, +26% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой на уровне 18,5 млн руб. (+1% за месяц, +14,2% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир комфорт-класса, тыс. руб.
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги I кв. 2021 года на региональном рынке торговой недвижимости.
По данным отчёта, в I кв. 2021 года объем ввода новых торговых площадей составил 86 892 кв. м, открылись ТРЦ «Макси» в Кирове (GLA 45 000 кв. м), ТРЦ «Рандеву» в Нефтеюганске (GLA 29 750 кв. м) , ТРЦ «Солис» в Домодедово (GLA 11 942 кв. м).
Ожидается открытие 364 394 кв. м. торговых площадей до конца 2021 года, что сопоставимо с уровнем 2017-2019 годов, но в 2 раза ниже, чем в 2014-2016 годах, когда объем нового ввода в среднем был на уровне около 1 млн кв. м в год.
Заявленные открытия в 2021 году на 70% представлены объектами с перенесенной датой открытия с 2020 года.
Объем ввода торговых площадей по годам, тыс. кв. м
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
ТЦ в региональных городах, открытые в I кв. и заявленные к открытию до конца 2021 года.
|
Город |
Название |
Адрес |
GLA, кв. м |
Квартал |
|
ТЦ, открытые в I кв. 2021 г. |
||||
|
Киров |
Макси |
Луганская ул., 53/2 |
45 000 |
I кв. |
|
Нефтеюганск |
Рандеву |
Усть-Балыкская ул., 6 |
29 750 |
I кв. |
|
Домодедово |
Солис |
Каширское ш., 114 |
11 942 |
I кв. |
|
ТЦ в стадии строительства, заявленные к открытию до конца 2021 г. |
||||
|
Пермь |
Планета |
Космонавтов ш., 162Б |
83 000 |
II кв. |
|
Екатеринбург |
Веер Молл |
Космонавтов пр-т, 108 |
76 000 |
II кв. |
|
Нижнекамск |
Рамус Молл |
Сююмбике ул., 7 |
68 000 |
II кв. |
|
Грозный |
Грозный Молл |
Хусейна Исаева пр-т |
56 000 |
III кв. |
|
Нижний Новгород |
Океанис |
Гагарина пр-т, 35/1 |
31 876 |
III кв. |
|
Тамбов |
Рио, 2 фаза |
Советская ул., 99а |
12 968 |
II кв. |
|
Королев |
Мой Молл |
Подмосковная ул., 37 |
10 500 |
IV кв. |
|
Истра |
Estate Mall |
Новорижское ш., 28 км |
10 400 |
II кв. |
|
Кемерово |
Проспект |
Ленина пр-т, 33/1 |
8 400 |
II кв. |
|
Хабаровск |
Макси Молл , 2 фаза |
Ленинградская ул., 28И |
7 250 |
III кв. |
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
Девелоперская активность по-прежнему сконцентрирована в крупных городах с численностью населения более 1 миллиона человек: Нижний Новгород, Пермь, Екатеринбург, где последние крупные торговые центры были открыты в 2015-2016 годах, ожидаемый объем ввода составит около 191 тыс. кв. м до конца 2021 года.
Средняя площадь торговых центров составит около 35 тыс. кв. м по итогам 2021 года, что также указывает на активность девелоперов в городах-миллионниках, где есть потребность в строительстве новых торговых центров.
Наблюдается и растущий интерес к городам с численностью населения 100-300 тыс. человек, где прогнозируемый объем ввода к концу 2021 года составляет 144 тыс. кв. м, что на 33% выше среднего показателя 2015-2016 годов.
Средняя площадь новых ТЦ*, кв. м
*За исключением Москвы и Санкт-Петербурга
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
Объем ввода торговых площадей в региональных городах, заявленных к открытию до конца 2021 года, по численности населения, тыс. кв. м
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CBRE, комментирует:
«В отличие от прошлого кризисного года, когда до конца третьего квартала не было открыто ни одного нового объекта, начало 2021 стало очень активным.
Большинство крупных объектов, анонсированных на 2021 год, будут открыты в заявленные сроки, а это означает, что объем ввода будет сопоставим с показателем 2019 года».