Более половины московских инвесторов в жилую недвижимость – обычные граждане
Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet изучили категории московских инвесторов в жильё и рассказали об их стратегиях по извлечению прибыли. При правильном выборе инвестиционного объекта доход может достигать 80%.
Инвестиции в недвижимость стали привычным финансовым инструментом для сохранения и приумножения средств граждан. В зависимости от величины стартового капитала, уровня финансовой грамотности. опыта и целей можно выделить несколько категорий тех, кто вкладывается в квадратные метры.
- 55% – «обычные» инвесторы (граждане, имеющие накопления для покупки недвижимости) – покупают по 1 объекту, иногда по 1 объекту в нескольких проектах
- 20% – участники ПИФов – когда приобретается доля (пай) для участия в перспективной прибыли от реализации девелоперского проекта. Пока этот способ находится только на начальном этапе развития на российском рынке недвижимости При этом, по заявлениям УК таких фондов, доходность инвесторов ЗПИФов, инвестирующих в девелопмент, значительно выше, чем при рентных инвестициях, и составляет 15–20% годовых.
- 15% – оптовые инвесторы (состоятельные граждане) – инвестируют на старте продаж или даже на этапе закрытого предбронирования, покупая сразу пул лотов в проекте, могут инвестировать параллельно в несколько проектов - от всех инвесторов
- 5% – инвесторы «вскладчину» - чаще родственники или партнёры, когда собственных накоплений недостаточно для покупки объекта недвижимости
В условиях низких ставок по вкладам и введения налога на доход по вкладам, превышающим 1 млн рублей, а также активного роста цен на рынке жилой недвижимости за последний год увеличилась доля инвесторов в квартиры и апартаменты выросла примерно на 20% за год. Дополнительным стимулом для инвестиций в апартаменты стала перспектива изменения их статуса на жилой.
Стратегии получения дохода могут быть следующими:
- Покупка на старте продаж и перепродажа объекта на ценовом пике
- Сдача объекта в аренду (в этом случае к сумме арендных платежей добавляется доход от увеличения стоимости объекта в цене с момента покупки)
- Накопление активов в виде объектов недвижимости на долгосрочную перспективу
- Получение дохода от реализации девелоперского проекта путём покупки пая в ПИФе девелоперского проекта, а не конкретного объекта недвижимости.
Часто, в зависимости от рыночной ситуации или конкретных обстоятельств, инвестор может совмещать разные стратегии: купил для перепродажи, а потом решил сдавать в аренду и оставить детям. Или купил для детей, но обстоятельства изменились, и перепродал на ценовом пике, выбрав другой вариант.
Однако далеко не каждый объект недвижимости позволит получить высокую доходность. На будущую доходность будут влиять такие факторы, как: концепция проекта, ликвидность конкретных лотов, стартовые цены в проекте и их уровень по отношению ко вторичному рынку в локации, к проектам уже строящимся, перспектива выхода новых проектов в локации, транспортная доступность и её перспективы, наличие инфраструктуры, перспективы развития локации и др.
В инвестиционно привлекательных проектах всего за несколько месяцев со старта прирост цены может превышать даже 35%. Так, например, в ЖК бизнес-класса Will Towers средневзвешенная цена на старте в конце января 2021 года составляла 249,4 тыс. руб./кв.м, а за полгода цена увеличилась на 36% до 339,7 тыс. руб./кв.м. Если на старте продаж студию можно было купить за 8 млн рублей, однокомнатную – за 12,5 млн руб., а двухкомнатную – за 16,8 млн руб., то сейчас стоимость студий начинается от 10,4 млн руб., однокомнатных – от 16,8 млн руб., двухкомнатных – от 22,5 млн руб.
В комплексе апартаментов B’aires средневзвешенная цена предложения на старте продаж в ноябре 2020 года составляла 180,2 тыс. руб./кв. м, в настоящий момент этот показатель находится на уровне 323,1 тыс. руб./кв. м. Таким образом, менее чем за год рост цены составил 79%.
Популярной на московском рынке является и покупка жилья с целью получения стабильного дохода в виде арендной платы (будущие пенсионеры или люди, в чьи интересы не входит постоянная активная работа).
При этом также, как и при перепродаже объектов, величина доходности от сдачи объекта в аренду будет зависеть от суммы первоначальных затрат и ликвидности объекта. Часто инвесторы для сдачи в аренду приобретают апартаменты. В этом случае первоначальная стоимость ниже по сравнению с квартирой, при этом появляются и дополнительные преимущества: с юридической точки зрения апартаменты по закону можно сдавать на любой срок без претензий со стороны соседей, налоги могут быть меньше по сравнению с квартирой, т.к. часто кадастровая стоимость апартаментов существенно ниже кадастровой стоимости квартиры в том же районе.
Не так давно заместитель председателя КЭРППиТ Дмитрий Быков встретился с членами Американской Торговой Палаты. Тема встречи – ситуация на рынке труда Санкт-Петербурга: проблемы и перспективы развития. Один из путей – новый совместный проект по подготовке кадров для инвестиционных предприятий.
В мероприятии приняли участие члены Американской торговой палаты представители компаний: Alcan, General Motors,British American Tobacco, Intel, JTI Petro, Nissan, Nokian Tyres, Toyota, Coca Cola, Pepsi, Wrigley, Knauf Gypsum, Otis и некоторые другие.
Отметив, что «Санкт-Петербург обладает большим инвестиционным потенциалом», Дмитрий Быков остановился на том, что наиболее привлекательной для иностранных инвесторов являются промышленность (машиностроение и металлообработка, пищевая промышленность) и строительная отрасль. Санкт-Петербург уникален по многим показателям: у города огромный кадровый и интеллектуальный ресурс, большой транспортно-транзитный потенциал – здесь есть крупнейший морской порт, удачно расположенный и активно развивающийся аэропорт, кольцевая автодорога. Санкт-Петербург – четвертый по численности населения мегаполис Европы и один из привлекательных регионов для работы и развития бизнеса. Так, объем иностранных инвестиций за 9 месяцев 2006 года составил ,7 млрд (втрое превысив аналогичный показатель предыдущего года). Вместе с тем, тормозят развитие бизнеса четыре основных проблемы: отсутствие инженерно подготовленных территорий, нарушенный топливно-энергетический баланс и бюрократические барьеры, а также дефицит квалифицированных рабочих кадров.
РабоЧий – это звуЧит гордо
Сегодня кадровое обеспечение экономики города выходит на первый план. Как известно, в настоящее время в городе реализуется ряд крупных инвестиционных промышленных проектов, таких, как: General Motors, Nissan, Toyota, «БСХ Бытовые Приборы», «Алкан», Ижорский трубный завод, «Северсталь» и т.д. «Новые инвестиционные проекты направлены на создание высокопроизводительных производств, – сказал Дмитрий Быков. – К примеру, на введенном в прошлом году предприятии «Русский стандарт» производительность труда в 60 раз выше, чем в среднем по городу. Но чтобы работать на подобном оборудовании, нужны другие кадры». Примерами высокоэффективных производств, где производительность труда в десятки раз превышает общегородскую, также могут служить: ЗАО «Элкотек», ЗАО «Ижорский трубный завод», ООО «Кнауф гипс Колпино» и др.
Заместитель председателя КЭРППиТ отметил, что, к сожалению, «на сегодняшний день в Санкт-Петербурге на фоне демографического спада наблюдается структурный дисбаланс спроса и предложения на рынке труда. По многим профессиям существует кадровый дефицит, спрос на рабочую силу существенно превышает предложение, особенно на квалифицированных рабочих. И это одна из основных проблем экономики».
При этом существующая система профессионального образования по-прежнему в большей степени ориентируется только на потребности населения в получении престижного образования. Как следствие – несоответствие профессионально-квалификационной структуры образования требованиям экономики и явный переизбыток на рынке труда таких специалистов, как бухгалтеры, экономисты, юристы и нехватка, например, инженеров, конструкторов и квалифицированных рабочих, прежде всего станочников. Число специалистов с высшим образованием в 4,5 раза превышает потребности экономики, а число специалистов со средним и начальным профессиональным образованием оказалось ниже потребности соответственно в 1,7 и 6,7 раза.
Кадры решают все
По данным Федеральной службы занятости населения по городу Санкт-Петербургу, дефицит трудовых ресурсов на рынке Санкт-Петербурга составляет 69 тыс. человек, из них 70 процентов – рабочие специальности. По экспертным же оценкам, с учетом незаявленных вакансий, скрытой трудовой миграции, нелегального найма, эта цифра достигает 350-400 тыс. человек и продолжает увеличиваться.
Наибольшая потребность – в специалистах с начальным профессиональным образованием: нужны станочники, инженеры, сварщики, монтажники, разнорабочие, конструкторы, слесари, токари, фрезеровщики, электрики и т.д.
«В соответствии с Программой социально-экономического развития Санкт-Петербурга к 2008 году предполагается увеличить объем валового регионального продукта до 1040,7 млрд рублей, что потребовало бы при прежней производительности труда в 2 раза увеличить численность занятых в экономике (плюс 2,5 млн чел.). В то же время в случае резкого увеличения производительности труда внутренних трудовых ресурсов Санкт-Петербурга будет достаточно.
Заместитель председателя предложил организациям, реализующим крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге, принять участие в совместном проекте подготовки специалистов с учетом потребностей организаций в кадрах и на условиях долевого финансирования.
Правительство выделит,
бизнес добавит
«В 2007 году впервые из бюджета Санкт-Петербурга будет выделено 2 млн рублей на реализацию мероприятий по подготовке специалистов для кадрового обеспечения крупных инвестиционных проектов, реализуемых в Санкт-Петербурге, в 2008 году на эти цели запланировано 3 млн рублей», – сообщил Дмитрий Быков.
Подготовка специалистов будет осуществляться по заказу организаций, реализующих крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге, на базе лицензированных учреждений профессионального образования (НПО, СПО, ВПО), находящихся на территории Санкт-Петербурга. Схемой финансирования проекта предусмотрено, что 50 процентов расходов на оплату обучения одного специалиста в учебном заведении Санкт-Петербурга оплачиваются из бюджета Санкт-Петербурга, а другие 50 процентов – за счет средств организаций, реализующих крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге.
Организации на основе анализа своей потребности в профессионально подготовленных кадрах будут формировать заказ на подготовку специалистов в системе профессионального образования Санкт-Петербурга в профессионально-квалификационном разрезе. Заказ будет учитывать дополнительные (повышенные) профессионально-квалификационные требования к лицам, проходящим профессиональную подготовку (переподготовку). Подготовка специалистов будет осуществляться в соответствии с учебными программами, утвержденными учреждениями профессионального образования, и согласованными организациями, софинансирующими проект.
«Правительство города готово содействовать в привлечении и подготовке специалистов также и непосредственно на предприятии, если в этом возникнет необходимость», – подчеркнул Дмитрий Быков.
Лилиана Глазова
Специалисты утверждают, что российский рынок складской недвижимости, впрочем, как и петербургский, является привлекательным с инвестиционной точки зрения. Однако в настоящее время в этом сегменте ощущается острая нехватка объектов высокого класса.Точка отсчета
По данным компании «Бекар», структура предложения складских помещений в Петербурге на конец прошлого года выглядела примерно так. Объем предложения помещения класса «С» и «Д» составлял 89 процентов от общего объема рынка. На класс «B» приходилось лишь 8 процентов, а на долю складов класса «А» (высшая категория) – только 3 процента.
«Развитие торговых сетей, приход на рынок крупных международных и российских логистических операторов и увеличение оборота Морского порта оказывают активное влияние на рост спроса, который значительно опережает предложение, – говорит генеральный менеджер компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Барков. – Из-за отсутствия специализированных складских площадей торговые компании вынуждены либо строить склады под себя, либо приспосабливать под хранение бывшие промышленно-складские объекты».
По словам специалиста, вариант строительства собственного склада большинство компаний не устраивает по нескольким причинам. Во-первых, нет желания инвестировать в недвижимость, как правило, из-за невозможности отвлечения средств от основной деятельности. Во-вторых, слишком много сложностей в самом процессе девелопмента. На сегодняшний день площадь высококлассной складской недвижимости в городе составляет 400 тыс. кв. метров. Основная ее часть (около 80 процентов) используется собственниками складов для хранения готовой продукции или предоставления логистических услуг. Но появилась тенденция увеличения ввода складских помещений под логистику.
Что было
В минувшем году самыми интересными проектами в сегменте складской недвижимости можно назвать следующие.
Во-первых, компания «Международное Логистическое Партнерство» получила кредит от банка Hypo Real Estate International для строительства крупнейшего логистического комплекса класса «А» на участке общей площадью 40 га в пос. Новосаратовка (Всеволожский р-н Ленобласти). Генподрядчик – ОАО «Группа Е4». Предполагаемая стоимость комплекса – 0 млн. Планируемая площадь строительства складских корпусов – около 200 тыс. кв. метров. Уже заключены договоры аренды с компаниями «Русская логистическая служба» на площадь 17 тыс. кв. метров сроком на семь лет и с компанией Relogix на площадь более 56 тыс. кв. метров офисных и складских помещений. Строительство планируется завершить в мае 2008 года.
Во-вторых, ЗАО «Евросиб-Терминал» строит транспортно-логистический терминал в пос. Шушары на земельном участке площадью около 18 га. Планируемый ежегодный оборот комплекса составит 420 тыс. тонн и 50 тыс. контейнеров. Предполагаемый объем инвестиций, вложенных в проект, составляет -25 млн. На территории терминала расположатся два склада общей площадью 30 тыс. кв. метров (один из которых класса «А»), контейнерная площадка, железнодорожные фронты и стоянки для грузовых и легковых автомобилей.
В-третьих, компания «Теорема» осуществляет строительство складского комплекса «Обухово» на пр. Обуховской Обороны, 295. Занимая площадь – 10 га. Комплекс будет соответствовать международному классу «А+» и всем потребностям арендаторов высокого уровня. Расположенный буквально под Кольцевой автодорогой, участок площадью 20 га имеет хорошие транспортные связи с центром города, а также находится вблизи нового строящегося участка магистрали Санкт-Петербург – Москва. Компания планирует предоставлять арендаторам как услуги ответственного хранения, так и аренду складских помещений. Первый склад планируется открыть в апреле 2007 года.
Кроме того, о реализации проектов строительства складов было заявлено и другими компаниями. Среди них: инвестиционный фонд Raven Russia – проекты «Кулон-Пулково» и «Пулково Эстейт» (девелопер – компания «Эспро Девелопмент»); ООО «Айсберг» – логистический комплекс класса «А» общей площадью 100 тыс. кв. метров; Technopolis Plc – проект «Технополис Пулково»; московская девелоперская компания «РосЕвроДевелопмент» – индустриально-логистический парк в Ленинградской области площадью около 300 тыс. кв. метров; первая строительная компания провинции Цзянсу (КНР), инвестиционная компания «Пантикапей» и компания White Days Investments – проекты во Всеволожском районе Ленинградской области.
Чего ждать
По прогнозам Knight Frank, объем рынка качественных складских помещений (классы «А» и «В») в 2007 году увеличится на 500-550 тыс. кв. метров и составит около 1 млн кв. метров, что примерно в два раза больше, чем в нынешнем году. Заявлено большое количество новых проектов класса «А», однако реальные результаты этой активности рынок ощутит только к концу 2007 – началу 2008 года. Общая площадь заявленных складских проектов со сроками ввода в ближайшие два-три года составит порядка 2 млн кв. метров. При этом, по словам Олега Баркова, отмечается высокая концентрация этих проектов в отдельных территориальных зонах – на подъездах к городу. Эта тенденция может привести к настоящему транспортному коллапсу. Поэтому власти города должны всерьез взяться за решение проблемы строительства транспортных развязок на подъездах к Петербургу.
Эксперт также отметил, что в 2007-2008 году конкурентная ситуация будет наиболее благоприятна для выхода на рынок современных складских комплексов – сохранится высокий уровень спроса, не подкрепленный соответствующим объемом предложения. Но рынок аренды складских помещений высокого класса получит развитие.
Игорь Федоров