Более половины московских инвесторов в жилую недвижимость – обычные граждане
Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet изучили категории московских инвесторов в жильё и рассказали об их стратегиях по извлечению прибыли. При правильном выборе инвестиционного объекта доход может достигать 80%.
Инвестиции в недвижимость стали привычным финансовым инструментом для сохранения и приумножения средств граждан. В зависимости от величины стартового капитала, уровня финансовой грамотности. опыта и целей можно выделить несколько категорий тех, кто вкладывается в квадратные метры.
- 55% – «обычные» инвесторы (граждане, имеющие накопления для покупки недвижимости) – покупают по 1 объекту, иногда по 1 объекту в нескольких проектах
- 20% – участники ПИФов – когда приобретается доля (пай) для участия в перспективной прибыли от реализации девелоперского проекта. Пока этот способ находится только на начальном этапе развития на российском рынке недвижимости При этом, по заявлениям УК таких фондов, доходность инвесторов ЗПИФов, инвестирующих в девелопмент, значительно выше, чем при рентных инвестициях, и составляет 15–20% годовых.
- 15% – оптовые инвесторы (состоятельные граждане) – инвестируют на старте продаж или даже на этапе закрытого предбронирования, покупая сразу пул лотов в проекте, могут инвестировать параллельно в несколько проектов - от всех инвесторов
- 5% – инвесторы «вскладчину» - чаще родственники или партнёры, когда собственных накоплений недостаточно для покупки объекта недвижимости
В условиях низких ставок по вкладам и введения налога на доход по вкладам, превышающим 1 млн рублей, а также активного роста цен на рынке жилой недвижимости за последний год увеличилась доля инвесторов в квартиры и апартаменты выросла примерно на 20% за год. Дополнительным стимулом для инвестиций в апартаменты стала перспектива изменения их статуса на жилой.
Стратегии получения дохода могут быть следующими:
- Покупка на старте продаж и перепродажа объекта на ценовом пике
- Сдача объекта в аренду (в этом случае к сумме арендных платежей добавляется доход от увеличения стоимости объекта в цене с момента покупки)
- Накопление активов в виде объектов недвижимости на долгосрочную перспективу
- Получение дохода от реализации девелоперского проекта путём покупки пая в ПИФе девелоперского проекта, а не конкретного объекта недвижимости.
Часто, в зависимости от рыночной ситуации или конкретных обстоятельств, инвестор может совмещать разные стратегии: купил для перепродажи, а потом решил сдавать в аренду и оставить детям. Или купил для детей, но обстоятельства изменились, и перепродал на ценовом пике, выбрав другой вариант.
Однако далеко не каждый объект недвижимости позволит получить высокую доходность. На будущую доходность будут влиять такие факторы, как: концепция проекта, ликвидность конкретных лотов, стартовые цены в проекте и их уровень по отношению ко вторичному рынку в локации, к проектам уже строящимся, перспектива выхода новых проектов в локации, транспортная доступность и её перспективы, наличие инфраструктуры, перспективы развития локации и др.
В инвестиционно привлекательных проектах всего за несколько месяцев со старта прирост цены может превышать даже 35%. Так, например, в ЖК бизнес-класса Will Towers средневзвешенная цена на старте в конце января 2021 года составляла 249,4 тыс. руб./кв.м, а за полгода цена увеличилась на 36% до 339,7 тыс. руб./кв.м. Если на старте продаж студию можно было купить за 8 млн рублей, однокомнатную – за 12,5 млн руб., а двухкомнатную – за 16,8 млн руб., то сейчас стоимость студий начинается от 10,4 млн руб., однокомнатных – от 16,8 млн руб., двухкомнатных – от 22,5 млн руб.
В комплексе апартаментов B’aires средневзвешенная цена предложения на старте продаж в ноябре 2020 года составляла 180,2 тыс. руб./кв. м, в настоящий момент этот показатель находится на уровне 323,1 тыс. руб./кв. м. Таким образом, менее чем за год рост цены составил 79%.
Популярной на московском рынке является и покупка жилья с целью получения стабильного дохода в виде арендной платы (будущие пенсионеры или люди, в чьи интересы не входит постоянная активная работа).
При этом также, как и при перепродаже объектов, величина доходности от сдачи объекта в аренду будет зависеть от суммы первоначальных затрат и ликвидности объекта. Часто инвесторы для сдачи в аренду приобретают апартаменты. В этом случае первоначальная стоимость ниже по сравнению с квартирой, при этом появляются и дополнительные преимущества: с юридической точки зрения апартаменты по закону можно сдавать на любой срок без претензий со стороны соседей, налоги могут быть меньше по сравнению с квартирой, т.к. часто кадастровая стоимость апартаментов существенно ниже кадастровой стоимости квартиры в том же районе.
Консалтинговая компания Astera St.Petersburg подготовила краткий предварительный обзор итогов основных сегментов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за
Рынок офисной недвижимости
В 2008 году было введено в эксплуатацию 355 тыс.кв.м, при чем практически все из них были введены в первых трех кварталах. Из 355 тыс.кв.м офисов, введенных в 2008 году, БЦ класса «А» и «В» занимают примерно равные доли, с небольшим преобладаем БЦ класса «В».
Общий объем предложения качественных офисных площадей на конец 2008 года составил около 1 755 тыс.кв.м.
Наиболее крупные офисные проекты, введенные в 2008 году:
ü 2-я очередь «Бенуа» (12 000 кв.м) на Свердловской наб. Класс «А».
ü «Сенатор» (2-я очередь, 11 000 кв.м) на 18-й линии В.О. Класс «А».
ü Renaissance Plaza (38 800 кв.м) на ул. Марата. Класс «А».
ü «Линкор» (23 500 кв.м) на Петроградской наб. Класс «А».
ü «Авеню» (21 000 кв.м) на Аптекарской наб. Класс «В».
ü «Пальмира» (25 000 кв.м) на пл. Конституции. Класс «В».
По итогам 2008 года из всего заявленного к вводу объему офисных площадей - около 180 тыс. кв.м не было введено в эксплуатацию.
«Эталон-ЛенспецСМУ» остановила строительство двух бизнес-центров (60 тыс.кв.м и 18 тыс.кв.м), для которых уже были вырыты котлованы. Те же проекты, которые сейчас строятся, в большинстве случаев будут завершены и введены, но с корректировками сроков. Большинство проектов, находящихся на ранних и первоначальных стадиях реализации – заморожены.
По итогам 2008 года арендные ставки в бизнес – центрах составили:
ü Класс «А» - 1600 - 2000 руб./кв.м/мес., вкл. НДС
ü Класс «В» - 1300 - 1500 руб./кв.м/мес., вкл. НДС
ü Класс «С» - 700 - 850 руб./кв.м/мес., вкл. НДС
Рынок торговой недвижимости:
В 2008 году было введено 364 тыс.кв.м. Большинство из них введено в первые три квартала 2008 года. Общий объем предложения на конец года составил около 3 639 тыс.кв.м.
Наиболее крупные торговые объекты, введенные в 2008 году:
ü Торгово-развлекательный комплекс «Феличита» (83 тыс.кв.м) на ул. Коллонтай (девелопер - ООО «Макромир»)
ü Торговый комплекс «Атлантик-Сити» (50 тыс.кв.м) на ул. Савушкина (девелопер – компания «Атлантик»)
ü Торгово-развлекательный комплекс «Атмосфера» (47 тыс.кв.м) на Комендантской пл. (девелопер – компания «Адамант»)
ü 1-я очередь торгового комплекса «Северный Молл» (43 тыс.кв.м) на пр. Культуры (девелопер – компания Meinl European Land)
Также можно отметить, что проекты, которые сейчас строятся, в большинстве случаев будут завершены и введены, но с корректировками сроков. Большинство проектов, находящихся на ранних и первоначальных стадиях реализации – заморожены.
Рынок складской недвижимости:
В 4 кв. 2008 года из заявленных 1 308 655 кв.м в эксплуатацию было введено только 63 625 кв.м. Всего за 2008 год было введено 230 395 кв.м складских комплексов классов «А» и «В», что составляет всего лишь 15% от общего объема площадей, заявленных к вводу в 2008 году.
Такой низкий показатель связан с влиянием финансового кризиса на рынок складской недвижимости в целом, и складского сектора в частности. Большинство крупных проектов были заявлены к вводу в 4 кв. 2008 года, но сложности с финансирование заставили девелоперов перенести сроки.
Например, не была введена 1-ая очередь логистического парка «Колпино»,общей площадью 210 672 кв.м; 2-ая очередь складского комплекса MLP «Уткина Заводь» - 138 000 кв.м. Таким образом, сроки ввода данных объектов перенесены на 2-3 кв.
Для второй половины
К вводу в 2009 году заявлено 1 576 448 кв.м качественных складских площадей. Какие конкретно проекты будут заморожены или не будут реализованы – сейчас сказать достаточно сложно. Должны быть завершены проекты, находящиеся на финальной стадии строительства, сроки ввода которых были перенесены с конца 2008 года на 2009 год, а также отдельные очереди крупных проектов.
Что касается перспектив дальнейшего развития рынка складской недвижимости – финансовый кризис, безусловно, парализует его развитие. Возможно незначительное падение спроса, в связи с трудностями производственных, логистических и торговых компаний – основных арендаторов складских площадей. Но данное падение спроса будет сопоставимо с сокращением предложения складских площадей.
2008 г
С августа
Таблица 1. Некоторые макроэкономические показатели изменения состояния экономики РФ за
Показатель | 2007 | 2008 |
Объем строительства жилья в России за год, млн. кв. м* | 60,4 | 61 |
Рост объемов строительства жилья в России (к предыдущему году)* | 19,4% | 1,0% |
Объем строительства жилья в Москве за год, млн. кв. м* | 4,8 | 3,9 |
Индекс промышленного производства, ноябрь к ноябрю предыдущего года | 105,3% | 91,3% |
Индекс оборота розничной торговли, ноябрь к ноябрю предыдущего года | 116,4% | 108,0% |
Число безработных, ноябрь, млн. человек | 4,2 | 5 |
Реальные располагаемые денежные доходы, ноябрь к ноябрю предыдущего года | 115,5% | 93,8% |
Инфляция (индекс потребительских цен) за год | 11,9% | 13,3% |
Средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях на конец года | 12% | 18% |
Курс доллара на конец года (31 декабря) | 24,54 | 29,39 |
Средние ставки по кредитам нефинансовым организациям и депозитам населения в российских рублях, % годовых, в ноябре | 11% | 15,2% |
Использованы данные Росстата, Министерства экономики РФ, Центрального Банка
*Предварительная оценка для
Резкое снижение курса доллара позволило ряду экспертов и аналитиков говорит о падении цен на жилье и в Москве, однако в пересчете на национальную валюту, цены так до конца года и держались в диапазоне 150-160 тыс. рублей за
Для жителей регионов России реальное снижение цен в рублях не выглядит облегчением в решении квартирного вопроса. Именно они первыми и в большей степени столкнулись с падением доходов, производственными отпусками и сворачиванием рынка ипотечного кредитования. К концу
В 12 изученных специалистами аналитического центра GED Analytics крупнейших российских городах снижение цен на вторичном рынке за год составило 13,3% в долларах. Однако, если перейти на национальную валюту, то окажется, что цены выросли на 5%. Максимальное снижение цен за год произошло в Красноярске – почти на 15% в рублях (30% в долларах). Больше всего выросли цены в Нижнем Новгороде – на 23% в рублях (3% в долларах). Но до московских «рекордов» крупным региональным городам не хватает более 10%. За год прирост цены квадратного метра в столице составил 40% в рублях и 17% в долларах.
Диаграмма 1. Прирост стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов за
По мнению специалистов аналитического центра GED Analytics снижение цен на вторичном (так же как и на первичном рынке) в 2009 году под влиянием неблагоприятной макроэкономической ситуации продолжится. В зависимости от региона максимальное падение может достигнуть 20-40% в рублях от текущих цен. Например, в Москве, прогнозируемый уровень цен – 110 тыс. рублей за кв. м. Снижение цен затронет в первую очередь регионы с большими объемами строительства нового жилья. Также оно коснется городов, где цены росли наиболее интенсивно – Нижний Новгород, Челябинск, Ростов-на-Дону, Волгоград.
Диаграмма 2. Изменение стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в рублях за
Диаграмма 3. Изменение стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в долларах за
Материал предоставлен Аналитическим центром GED Analytics