Более половины московских инвесторов в жилую недвижимость – обычные граждане
Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet изучили категории московских инвесторов в жильё и рассказали об их стратегиях по извлечению прибыли. При правильном выборе инвестиционного объекта доход может достигать 80%.
Инвестиции в недвижимость стали привычным финансовым инструментом для сохранения и приумножения средств граждан. В зависимости от величины стартового капитала, уровня финансовой грамотности. опыта и целей можно выделить несколько категорий тех, кто вкладывается в квадратные метры.
- 55% – «обычные» инвесторы (граждане, имеющие накопления для покупки недвижимости) – покупают по 1 объекту, иногда по 1 объекту в нескольких проектах
- 20% – участники ПИФов – когда приобретается доля (пай) для участия в перспективной прибыли от реализации девелоперского проекта. Пока этот способ находится только на начальном этапе развития на российском рынке недвижимости При этом, по заявлениям УК таких фондов, доходность инвесторов ЗПИФов, инвестирующих в девелопмент, значительно выше, чем при рентных инвестициях, и составляет 15–20% годовых.
- 15% – оптовые инвесторы (состоятельные граждане) – инвестируют на старте продаж или даже на этапе закрытого предбронирования, покупая сразу пул лотов в проекте, могут инвестировать параллельно в несколько проектов - от всех инвесторов
- 5% – инвесторы «вскладчину» - чаще родственники или партнёры, когда собственных накоплений недостаточно для покупки объекта недвижимости
В условиях низких ставок по вкладам и введения налога на доход по вкладам, превышающим 1 млн рублей, а также активного роста цен на рынке жилой недвижимости за последний год увеличилась доля инвесторов в квартиры и апартаменты выросла примерно на 20% за год. Дополнительным стимулом для инвестиций в апартаменты стала перспектива изменения их статуса на жилой.
Стратегии получения дохода могут быть следующими:
- Покупка на старте продаж и перепродажа объекта на ценовом пике
- Сдача объекта в аренду (в этом случае к сумме арендных платежей добавляется доход от увеличения стоимости объекта в цене с момента покупки)
- Накопление активов в виде объектов недвижимости на долгосрочную перспективу
- Получение дохода от реализации девелоперского проекта путём покупки пая в ПИФе девелоперского проекта, а не конкретного объекта недвижимости.
Часто, в зависимости от рыночной ситуации или конкретных обстоятельств, инвестор может совмещать разные стратегии: купил для перепродажи, а потом решил сдавать в аренду и оставить детям. Или купил для детей, но обстоятельства изменились, и перепродал на ценовом пике, выбрав другой вариант.
Однако далеко не каждый объект недвижимости позволит получить высокую доходность. На будущую доходность будут влиять такие факторы, как: концепция проекта, ликвидность конкретных лотов, стартовые цены в проекте и их уровень по отношению ко вторичному рынку в локации, к проектам уже строящимся, перспектива выхода новых проектов в локации, транспортная доступность и её перспективы, наличие инфраструктуры, перспективы развития локации и др.
В инвестиционно привлекательных проектах всего за несколько месяцев со старта прирост цены может превышать даже 35%. Так, например, в ЖК бизнес-класса Will Towers средневзвешенная цена на старте в конце января 2021 года составляла 249,4 тыс. руб./кв.м, а за полгода цена увеличилась на 36% до 339,7 тыс. руб./кв.м. Если на старте продаж студию можно было купить за 8 млн рублей, однокомнатную – за 12,5 млн руб., а двухкомнатную – за 16,8 млн руб., то сейчас стоимость студий начинается от 10,4 млн руб., однокомнатных – от 16,8 млн руб., двухкомнатных – от 22,5 млн руб.
В комплексе апартаментов B’aires средневзвешенная цена предложения на старте продаж в ноябре 2020 года составляла 180,2 тыс. руб./кв. м, в настоящий момент этот показатель находится на уровне 323,1 тыс. руб./кв. м. Таким образом, менее чем за год рост цены составил 79%.
Популярной на московском рынке является и покупка жилья с целью получения стабильного дохода в виде арендной платы (будущие пенсионеры или люди, в чьи интересы не входит постоянная активная работа).
При этом также, как и при перепродаже объектов, величина доходности от сдачи объекта в аренду будет зависеть от суммы первоначальных затрат и ликвидности объекта. Часто инвесторы для сдачи в аренду приобретают апартаменты. В этом случае первоначальная стоимость ниже по сравнению с квартирой, при этом появляются и дополнительные преимущества: с юридической точки зрения апартаменты по закону можно сдавать на любой срок без претензий со стороны соседей, налоги могут быть меньше по сравнению с квартирой, т.к. часто кадастровая стоимость апартаментов существенно ниже кадастровой стоимости квартиры в том же районе.
Специалисты компании Colliers International подготовили аналитический обзор рынка складской недвижимости Петербурга за I полугодие
Предложение
В I полугодии
Одновременно с этим один из действующих спекулятивных складов был продан. Бывший складской комплекс ПНК-1 приобрел отечественный ритейлер ТД «Интерторг». Компания развивает сети «СемьЯ» и «ИдеЯ» и планирует использовать приобретенный склад для организации собственной логистики.
По итогам шести месяцев
Складские комплексы класса А, введенные в эксплуатацию в I полугодии
|
Название |
Местоположение |
Класс |
Площадь склада, кв. м |
Инвестор / Девелопер |
Квартал ввода |
|
Осиновая роща |
Парголово, Выборгское ш. / КАД |
A |
30000 |
Корпорация "Стерх" |
II |
|
Total Terminal |
пр. Дальневосточный, 73 |
A |
3050 |
ТД "Пантеон" (ГК "Портер") |
I |
|
Итого |
|
|
33050 |
|
|
До конца текущего года к вводу в эксплуатацию планируется около
Строящиеся складские комплексы классa A, ввод в эксплуатацию которых планируется до конца
|
Название |
Местоположение |
Класс |
Площадь склада, кв. м |
Инвестор / Девелопер |
|
Логопарк «Нева» (3-я очередь) |
Московское ш., 70/4, литера А |
A |
30500 |
Megalogix / Raven Russia |
|
«КДС Лоджистик» |
Кубинская ул., 82 |
A |
15200 |
«КДС Лоджистик» |
|
Итого |
|
|
45700 |
|
Спрос
По итогам I полугодия
В целом общий объем чистого поглощения площадей на рынке качественной складской недвижимости за шесть месяцев
|
Наиболее крупные сделки по аренде качественных складских помещений, заключенные в I полугодии |
|||||
|
Название складского комплекса |
Адрес |
Класс |
Арендатор |
Общая площадь, кв. м |
Квартал |
|
Логопарк "Нева" |
Московское ш., 70/4, литера А |
A |
Дикси |
30000 |
II |
|
Логопарк «Нева» |
Московское ш., 70/4, литера А |
A |
JCI |
15000 |
II |
|
МЛП-Уткина Заводь |
Всеволожский р-н, в зоне КАД |
А |
Global Logistic Projects |
12320 |
II |
|
МЛП-Уткина Заводь |
Всеволожский р-н, в зоне КАД |
A |
Grupo Antolin |
10000 |
I |
|
МЛП-Уткина Заводь |
Всеволожский р-н, в зоне КАД |
A |
Элопак |
10000 |
II |
|
Gorigo |
Горелово |
A |
JTI |
7200 |
I |
|
Gorigo |
Горелово |
A |
Major |
7200 |
II |
|
«Кулон Пулково» |
Пулковское шоссе, 56/4 |
A |
СКЛ |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
06.08.2010 18:35
Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» подготовили обзор ситуации на рынке вторичного жилья Москвы за июль Предложение. Характеристика рынка В июле на рынке вторичной недвижимости вновь прослеживается незначительное снижение предложения на 4,1%. В то время как в предыдущем месяце наблюдался рост на 1,3%. Так число представленных к продаже квартир в июле составляло 29800 против 31100 в предыдущем месяце. Согласно данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», за прошедшие месяцы Рост предложения представленных к продаже квартир в феврале, относительно января и в марте, относительно февраля составил 9,6% и 4,9% соответственно. В апреле отмечается незначительное снижение предложения после активного роста, в мае снижение было более заметным. В июне наблюдается рост предложения на 1,3% после майского падения и выход на уровень апреля.
В целом снижение числа представленных к продаже квартир можно объяснить незначительным числом появившихся ранее не выставляемых на продажу квартир, а также возросшей покупательской активностью в посткризисный период. В июле наибольшая доля квартир представленных к продаже находилась в диапазоне от 100000 до 150000 руб.кв.м. и составляла 57,1%. Доля представленных квартир в данном диапазоне не претерпела значительных изменений относительно предыдущего месяца ( в июне 57,4%). Второе место в структуре предложения по стоимости 1 кв.м. занимают представленные к продаже квартиры в ценовом диапазоне от 150 000 до 200 000 руб.кв.м., доля квартир в данном диапазоне составляла 22,8%. Относительно предыдущего месяца предложение в данном ценовом сегменте также не претерпело значительных изменений (в июне 23,7%). Увеличение объема представленных к продаже квартир стоит отметить в ценовом сегменте до 100000 руб.кв.м., так в июле доля данного сегмента составляла 6,7% , что на 2% больше относительно предыдущего месяца. В то время как снижение предложения наблюдается в наиболее высоком ценовом сегменте от 200000 до 250000 руб.кв.м., так доля предложения в июле составила 5,2%, против 7,5% в июне.
Небольшое перераспределение предложения повлияло и на стоимость кв.м. в среднем по рынку. Спрос В июле в структуре обращений вторичного рынка по различным типам сделок, наибольшую долю занимает покупка квартир и составляет 36%, в то время как доля продажи квартир находится на уровне 31%. Доля же обращений по такому типу сделки как альтернативные составляет 33%. По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», отмечено увеличение спроса по покупке квартир, по сравнению с июнем на 14%. Доля обращений по продаже по сравнению с предыдущим месяцем не претерпела особых изменений, в то время как доля обращений по альтернативным сделкам сократилась на 13%. Доля взаимозачета среди альтернативных сделок по-прежнему занимает наибольшую часть - 83%.
Ценовая ситуация В июле наблюдается снижение цен в рублевом эквиваленте, однако в долларовом эквиваленте наблюдается рост. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте претерпела снижение на 1,6% (против -0,2% в июне) и составила 154 500, в долларовом эквиваленте отмечается рост цен на 0,2% и до 5 050 (против – 2,6% в июне). В июле
В июле По-прежнему наиболее дорогой по стоимости кв.м. является Центральный административный округ, стоимость кв.м. в данном округе составляет 234300 руб. Стоимость кв.м. в ЦАО относительно предыдущего месяца не претерпела значительных изменений и находилась примерно на том же уровне (в июне 235 400). Среди остальных округов наиболее престижными и в то же время высокими по стоимости кв.м. являются Юго-Западный, Западный и Северный административные округа. Стоимость кв.м. в Северо-Восточном и Северо-Западном административных округах находится примерно на одном и том же уровне и составляет 137200руб. и 137500руб. соответственно. Стоимость кв.м. в Восточном, Юго-Восточном и Южном округах варьируется от 123700 руб. до 131600 руб.
В целом по всем округам произошло снижение стоимости кв.м., так самое незначительное снижение отмечается в Центральном административном округе (на 0,5%), в то время как наиболее явное снижение отмечается в Юго-Западном и Северо-Западном административных округах (на 3,7% и 3,4% соответственно). Выводы На рынке вторичной недвижимости вновь прослеживается незначительное снижение предложения на 4,1%. Так число представленных к продаже квартир в июле составляло 29800 против 31100 в предыдущем месяце. За прошедшие месяцы Снижение числа представленных к продаже квартир обусловлено, как незначительным числом появившихся ранее не выставляемых на продажу квартир, так и возросшей покупательской активностью в посткризисный период. Наибольшая доля квартир представленных к продаже находилась в диапазоне от 100000 до 150000 руб.кв.м., в то время как наименьшая доля пришлась на наиболее высокий ценовой сегмент от 200000 до 250000 руб.кв. м. Стоит отметить увеличение спроса по покупке квартир, по сравнению с июнем на 14%. Доля обращений по продаже по сравнению с предыдущим месяцем не претерпела особых изменений, в то время как доля обращений по альтернативным сделкам сократилась на 13%. В июле наблюдается снижение цен в рублевом эквиваленте, однако в долларовом эквиваленте наблюдается рост. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте претерпела снижение на 1,6% и составила 154500, в долларовом эквиваленте отмечается рост цен на 0,2% и составила 5050. Материал предоставлен компанией «НДВ-Недвижимость» ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
| |
.gif)
.gif)
.gif)
.gif)
.gif)